Membeli Hartanah di Malaysia: Panduan Proses untuk Pembeli

Membeli hartanah di Malaysia biasanya melalui tujuh peringkat utama: tetapkan bajet, bayar deposit, tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA), masukkan kaveat, uruskan pembiayaan, setemkan dan daftarkan Memorandum Pindah Milik (Borang 14A), dan akhir sekali terima kunci serta serahan milikan kosong. Panduan ini menerangkan setiap peringkat, kos utama yang perlu disediakan dan apa yang peguam anda lakukan di setiap langkah.

Panduan ini ditulis untuk pembeli warganegara Malaysia yang membeli rumah kediaman, sama ada rumah subsale (daripada pemilik sedia ada) atau terus daripada pemaju, bagi hartanah yang tidak memerlukan kebenaran (consent) Pihak Berkuasa Negeri dan tiada bebanan luar biasa. Jika anda warga asing, atau hartanah itu leasehold yang memerlukan consent, prosesnya lebih panjang dan kami terangkan dalam panduan berasingan.

Langkah 1: Tetapkan bajet sebenar, bukan hanya harga rumah

Sebelum membuat tawaran, kira dua perkara:

• Komitmen bulanan — ansuran pinjaman yang mampu anda bayar setiap bulan.

• Wang tunai pendahuluan — deposit serta kos-kos yang biasanya perlu dibayar sendiri sebelum atau semasa transaksi.

Selain harga rumah, pembeli perlu menyediakan yuran guaman, duti setem, fi pendaftaran di pejabat tanah dan kos pengeluaran (disbursement) seperti carian tanah, salinan dan penghantaran dokumen. Ramai pembeli hanya melihat ansuran bulanan dan terkejut apabila diminta wang tunai yang jauh lebih besar pada awal transaksi. Baca kenapa bajet tidak patut ditentukan berdasarkan ansuran bulanan sahaja dan kiraan penuh kos peguam dan kos lain bagi transaksi beli rumah.

Langkah 2: Bayar deposit dengan cara yang selamat

Selepas harga dipersetujui, amalan biasa ialah pembeli membayar deposit sebanyak 10% daripada harga belian apabila SPA ditandatangani. Jumlah ini boleh berbeza jika penjual dan pembeli bersetuju secara lain.

Jika urusan melibatkan ejen hartanah, ejen biasanya memberikan borang tempahan (booking form) dan meminta pembeli membayar sebahagian deposit, lazimnya 2%, semasa menandatangani borang tersebut. Baki 8% pula dibayar semasa SPA ditandatangani.

Sebaik-baiknya, deposit dibayar kepada peguam yang mengendalikan transaksi sebagai pemegang amanah (stakeholder). Jika transaksi gagal dan hartanah tidak dapat dipindah milik, wang yang dipegang oleh peguam lebih mudah dipulangkan berbanding wang yang telah diserahkan terus kepada penjual. Sebelum membayar apa-apa, baca kesilapan besar pembeli rumah semasa membayar wang deposit dan apa yang perlu disemak dalam booking form.

Langkah 3: Tandatangan Perjanjian Jual Beli (SPA)

SPA menetapkan terma dan syarat jual beli antara penjual dan pembeli: harga, cara bayaran, tempoh menyiapkan transaksi, serahan milikan kosong dan akibat jika mana-mana pihak mungkir. Sebelum SPA disediakan, peguam akan membuat carian rasmi di pejabat tanah untuk mengesahkan pemilik berdaftar, gadaian, kaveat dan sekatan pada hakmilik.

Yuran guaman bagi penyediaan SPA dan pindah milik di Semenanjung Malaysia dikira mengikut skala Solicitors' Remuneration Order 2023 (SRO 2023):

Cukai jualan dan perkhidmatan (SST) sebanyak 8% dikenakan ke atas yuran guaman. Kos pengeluaran seperti carian tanah, salinan, penghantaran dan pembelian borang di pejabat tanah dicaj berasingan dan berbeza mengikut transaksi, jadi minta peguam anda memberikan sebut harga bertulis. SPA subsale biasanya ditandatangani dalam beberapa salinan, dan setiap salinan disetemkan pada kadar nominal.

Bagi pembelian terus daripada pemaju, SPA menggunakan borang berkanun di bawah undang-undang pemajuan perumahan dan kos guaman pembeli berbeza; ada pemaju yang menanggung yuran guaman SPA sebagai sebahagian daripada tawaran jualan. Untuk terma penting SPA subsale, rujuk panduan SPA rumah subsale dan terma penting dalam perjanjian jual beli rumah.

Langkah 4: Kaveat untuk melindungi kepentingan pembeli

Kaveat persendirian ialah catatan pada hakmilik yang menghalang penjual daripada menjual atau mengurus niaga hartanah itu dengan pihak lain selepas anda membayar deposit. Lazimnya, selepas SPA disetemkan dan deposit dibayar, peguam pembeli akan memasukkan kaveat (Borang 19B) atas kos pembeli. Kaveat itu kekal sehingga hartanah dipindah milik kepada anda, dan kemudian ditarik balik. Baca apa itu kaveat tanah, cara masuk dan cara buang.

Langkah 5: Uruskan pembiayaan atau baki harga

Jika membayar secara tunai

Pembeli perlu membayar baki harga belian kepada penjual, atau kepada peguam sebagai pemegang amanah, dalam tempoh yang ditetapkan dalam SPA dan sebelum pindah milik disempurnakan.

Jika mengambil pinjaman bank

Selepas SPA ditandatangani, salinan SPA yang telah disetemkan digunakan untuk urusan pinjaman. Pembeli boleh melantik peguam lain untuk dokumen pinjaman, tetapi ramai pembeli memilih peguam yang sama untuk menjimatkan masa, tertakluk kepada peguam itu berada dalam panel bank.

Perjanjian pinjaman (juga dipanggil perjanjian kemudahan atau facility agreement) melibatkan kos berikut:

• Yuran guaman — dikira pada skala SRO 2023 yang sama berdasarkan jumlah pinjaman (1.25% bagi RM500,000 pertama dengan yuran minimum RM500, kemudian 1.0%), serta SST 8% dan kos pengeluaran.

• Duti setem perjanjian pinjaman — 0.5% daripada jumlah pinjaman.

Selepas pindah milik didaftarkan dan gadaian kepada bank disempurnakan, peguam akan memaklumkan bank untuk melepaskan baki harga belian terus kepada penjual (atau kepada bank penjual untuk menebus gadaian sedia ada) atau kepada peguam sebagai pemegang amanah, mengikut terma SPA dan perjanjian pinjaman. Baca dokumen loan rumah dan proses selepas SPA ditandatangani serta proses guaman selepas letter of offer diluluskan.

Langkah 6: Setem dan daftar Memorandum Pindah Milik (Borang 14A)

Memorandum Pindah Milik (MOT), iaitu Borang 14A di bawah Kanun Tanah Negara, ialah suratcara yang memindahkan pemilikan hartanah daripada penjual kepada anda. Peguam akan melengkapkan butiran MOT sebelum ditandatangani oleh penjual dan pembeli.

Pembeli perlu menyediakan duti setem ad valorem ke atas MOT, dikira atas harga belian atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi:

Contoh bagi rumah RM700,000: RM1,000 (1% atas RM100,000) + RM8,000 (2% atas RM400,000) + RM6,000 (3% atas RM200,000) = RM15,000.

Pembeli rumah pertama mungkin layak mendapat pengecualian duti setem, yang telah dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027. Syarat kelayakan perlu disemak bersama peguam anda. Baca cara pengiraan duti setem bagi membeli rumah dan pengecualian duti setem bagi transaksi hartanah.

Selepas duti setem dibayar, peguam akan mendaftarkan MOT di pejabat tanah. Fi pendaftaran ditetapkan oleh setiap negeri dan berbeza antara negeri.

Langkah 7: Hakmilik, kunci dan serahan milikan kosong

Selepas MOT didaftarkan, hakmilik akan tercatat atas nama anda. Tempoh sebenar untuk pendaftaran dan pengeluaran dokumen hakmilik bergantung pada pejabat tanah negeri dan jenis transaksi. Baca berapa lamakah proses transaksi beli rumah.

Sebaik sahaja baki harga belian dibayar kepada penjual atau kepada peguam sebagai pemegang amanah, penjual perlu menyerahkan milikan kosong bersama kunci dalam tempoh yang ditetapkan dalam SPA. Semasa serahan:

• Minta penyata atau resit bagi semua bil utiliti (air, elektrik, pembetungan, telefon) serta cukai tanah, cukai pintu dan caj penyelenggaraan (bagi strata), yang menunjukkan semuanya telah dijelaskan sehingga tarikh serahan.

• Pastikan semua tunggakan dibayar oleh penjual.

• Daftarkan diri anda sebagai pemilik baharu dengan setiap pembekal utiliti dan pihak berkuasa tempatan.

Bila proses menjadi lebih panjang

Langkah di atas ialah garis panduan asas. Proses dan kos boleh bertambah jika, contohnya:

• Hakmilik mempunyai sekatan kepentingan yang memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri sebelum pindah milik. Lihat beli rumah subsale leasehold dan consent Pihak Berkuasa Negeri.

• Hartanah masih digadaikan kepada bank penjual dan perlu ditebus terlebih dahulu. Lihat proses pelepasan gadaian.

• Hakmilik strata atau individu belum dikeluarkan, jadi urusan dibuat melalui surat ikatan penyerahan hak (deed of assignment).

• Anda menggunakan pembiayaan LPPSA, yang mempunyai syarat dokumen dan prosesnya sendiri.

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co) mengendalikan urusan pembelian rumah dari semakan hakmilik sehingga pendaftaran pindah milik: menyemak dan menyediakan SPA, memegang deposit sebagai pemegang amanah, memasukkan kaveat, mengurus dokumen pinjaman, menyetem dan mendaftar MOT, serta menyelaras pembayaran baki harga belian. Kami akan menerangkan anggaran kos berdasarkan SRO 2023 dan duti setem semasa sebelum anda menandatangani apa-apa.

Isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah dengan butiran ringkas hartanah (harga, lokasi, jenis hakmilik dan cara pembiayaan), dan pasukan kami akan menghubungi anda untuk menerangkan langkah seterusnya. Anda juga boleh membaca tentang peranan peguam pembeli rumah.

Soalan Lazim

Berapakah deposit biasa untuk membeli rumah di Malaysia?

Amalan biasa ialah 10% daripada harga belian, dibayar semasa SPA ditandatangani. Jika melalui ejen, lazimnya 2% dibayar semasa booking form dan 8% semasa SPA. Jumlah sebenar bergantung pada persetujuan penjual dan pembeli.

Siapa yang membayar duti setem dan yuran guaman?

Dalam transaksi jual beli biasa, pembeli menanggung duti setem ke atas MOT dan perjanjian pinjaman, serta yuran guaman untuk SPA, pindah milik dan dokumen pinjaman. Penjual biasanya menanggung kos guamannya sendiri dan kos penebusan gadaian.

Adakah saya wajib menggunakan peguam untuk membeli rumah?

Anda boleh cuba meneruskan pembelian tanpa peguam, tetapi pinjaman bank memerlukan dokumen yang disediakan oleh peguam, dan peguam melindungi deposit anda, membuat carian hakmilik, memasukkan kaveat serta mendaftarkan pindah milik. Tanpa peguam, risiko kesilapan dokumen dan kehilangan wang adalah lebih tinggi.

Berapakah duti setem untuk rumah bernilai RM700,000?

Berdasarkan kadar semasa, duti setem MOT ialah RM15,000 (RM1,000 + RM8,000 + RM6,000). Jika anda mengambil pinjaman, duti setem perjanjian pinjaman ialah 0.5% daripada jumlah pinjaman. Pengecualian rumah pertama mungkin mengurangkan jumlah ini jika anda layak.

Adakah panduan ini terpakai kepada warga asing?

Tidak. Warga asing perlu melepasi harga minimum yang ditetapkan oleh setiap negeri, mendapatkan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri dan membayar kadar duti setem yang berbeza. Panduan ini hanya untuk pembeli warganegara Malaysia.

Artikel ini adalah maklumat umum sahaja dan bukan nasihat undang-undang. Skala yuran SRO 2023 dan prosedur pejabat tanah yang diterangkan terpakai di Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang tanah dan skala yuran tersendiri. Setiap transaksi berbeza, jadi dapatkan nasihat peguam berlesen sebelum bertindak.

Baca Juga

• Undang-undang Bagi Transaksi Beli Rumah

• Kiraan Penuh Kos Peguam Dan Lain-lain Kos Bagi Transaksi Beli Rumah

• Perjanjian Jual Beli (SPA) Rumah Subsale: Terma, Kos & Proses Lengkap

• Berapa lamakah proses transaksi urusan beli rumah?

• Panduan Lantik Peguam Hartanah dan Kos Bayaran Upah