Loan Rumah Bank Dah Lulus: Apa Proses Guaman Selepas Letter of Offer?

Loan rumah anda sudah lulus dan bank sudah mengeluarkan Letter of Offer. Ini berita baik, tetapi kelulusan belum bermaksud wang pinjaman boleh terus dibayar kepada penjual atau pemaju.

Selepas anda menerima tawaran bank, satu lagi aliran kerja perlu bermula: bank mengesahkan atau memberi arahan kepada firma yang akan mengendalikan dokumentasi pembiayaan, dokumen pembiayaan serta sekuriti disediakan dan ditandatangani, kemudian syarat pengeluaran dipenuhi mengikut arahan bank. Pada masa yang sama, proses ini perlu diselaraskan dengan Perjanjian Jual Beli atau SPA supaya tarikh penyempurnaan pembelian dapat dipantau.

Jawapan ringkas: Selepas Letter of Offer diterima mengikut terma bank, pastikan firma yang akan mengendalikan dokumentasi pembiayaan telah menerima arahan atau pengesahan pelantikan yang diperlukan. Firma kemudian menyediakan dokumen pembiayaan dan sekuriti, mengurus pelaksanaan, penyeteman serta pendaftaran yang berkenaan, menyemak syarat pengeluaran dan menghantar pengesahan, nasihat atau permintaan pengeluaran yang diperlukan oleh bank apabila prasyarat berkaitan telah dipenuhi.

Panduan ini menerangkan urutan guaman itu dari sudut pembeli. Nama dokumen dan langkah tepat boleh berbeza mengikut bank, produk pembiayaan, status hak milik, jenis transaksi dan syarat dalam SPA anda.

Letter of Offer dan Loan Agreement Bukan Dokumen Yang Sama

Letter of Offer ialah tawaran pembiayaan bank. Bergantung pada produk, ia biasanya merekodkan terma komersial dan syarat penting seperti amaun atau margin pembiayaan, tempoh, kadar keuntungan atau faedah, syarat khas, keperluan sekuriti serta cara dan tempoh penerimaan tawaran.

"Ramai pelanggan sangka Letter of Offer itu penamat proses. Sebenarnya ia baru permulaan fasa dokumentasi — Loan Agreement, sekuriti, penyeteman dan pendaftaran semuanya perlu berlaku dahulu sebelum bank boleh keluarkan wang," kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Loan Agreement, Facility Agreement atau dokumen pembiayaan lain pula merekodkan terma pembiayaan dengan lebih lengkap dan digunakan bersama dokumen sekuriti yang berkenaan. Nama serta struktur dokumen bergantung pada produk, bank, status hak milik dan arahan dokumentasi.

Oleh itu, menandatangani Letter of Offer bukan penamat dokumentasi. Ia biasanya menjadi pencetus kepada fasa guaman berikutnya.

Proses Guaman Selepas Loan Rumah Bank Diluluskan

1. Semak Letter of Offer Sebelum Menerimanya

Jangan sekadar melihat perkataan "approved" atau jumlah pinjaman. Semak butiran utama dan pastikan ia sepadan dengan transaksi sebenar, antaranya: nama peminjam dan, jika berkenaan, pemilik atau pihak yang memberikan sekuriti; alamat dan butiran hartanah; harga belian, jumlah serta margin pembiayaan; tempoh pembiayaan dan jenis kadar; jenis produk konvensional atau pembiayaan Islamik; syarat yang perlu dipenuhi sebelum pengeluaran; keperluan takaful, insurans atau penilaian; fi atau caj bank yang dinyatakan; tarikh akhir untuk menerima tawaran; dan sebarang syarat khas yang berkait dengan SPA atau status hartanah.

Jika ada butiran salah atau terma yang anda tidak faham, dapatkan penjelasan daripada pegawai bank sebelum menerima tawaran. Firma yang mengendalikan dokumentasi boleh menerangkan dokumen guaman yang berada dalam skopnya. Soalan komersial tentang pakej, kadar, ansuran atau kesesuaian produk pula perlu dijelaskan dengan bank atau penasihat yang sesuai; jangan anggap firma yang bertindak untuk pembiaya memberikan nasihat bebas kepada anda tentang semua terma komersial.

2. Pastikan Bank Memberi Arahan Kepada Peguam Dengan Segera

Selepas kelulusan, bank perlu menentukan firma yang akan bertindak bagi dokumentasi pembiayaan dan memberi arahan yang diperlukan sebelum firma boleh bertindak bagi pihak bank. Sebagai contoh semasa, CIMB menyatakan bahawa dokumen standard pembiayaannya disediakan untuk firma guaman yang dilantik bagi menyediakan dokumentasi loan/pembiayaan pelanggan bank. [1]

Ini penting kerana status "loan approved" dalam sistem bank tidak semestinya bermakna fail guaman sudah dibuka. Antara perkara praktikal yang patut anda sahkan ialah: adakah Letter of Offer sudah diterima oleh bank; firma mana yang akan mengendalikan dokumen pembiayaan; adakah surat arahan bank telah dihantar kepada firma itu; siapa pegawai bank dan pegawai firma guaman yang menjaga fail; dan adakah firma tersebut turut mengendalikan SPA anda atau perlu menyelaras dengan firma lain.

Proses penerimaan atau pelantikan firma berbeza antara institusi. Jika anda mahu firma tertentu, minta bank mengesahkan sama ada firma itu boleh diterima atau dilantik bagi transaksi anda.

3. Peguam Membuka Fail dan Mengesahkan Struktur Transaksi

Apabila arahan bank diterima, peguam tidak terus mencetak satu set dokumen yang sama untuk setiap pembeli. Firma perlu menyemak struktur transaksi dan sekuriti yang betul.

Peguam biasanya akan mendapatkan atau mengesahkan maklumat seperti: Letter of Offer yang telah diterima; butiran identiti dan hubungan peminjam melalui saluran yang sesuai; SPA, borang tempahan atau dokumen pembelian yang berkaitan; salinan hak milik individu atau strata, jika telah dikeluarkan; butiran pemaju, penjual dan peguam SPA; status pinjaman sedia ada penjual bagi transaksi subsale; kelulusan atau kebenaran yang diperlukan bagi hartanah tertentu; dan tarikh penting dalam SPA serta apa-apa baki atau wang beza yang perlu disediakan oleh pembeli.

Senarai di atas ialah gambaran kerja, bukan senarai dokumen muktamad untuk setiap bank. Untuk senarai penuh dokumen, baca Dokumen Loan Rumah: Senarai Lengkap & Proses Selepas SPA Ditandatangani; halaman ini menerangkan urutan proses selepas kelulusan.

4. Loan Agreement dan Dokumen Sekuriti Disediakan

Dokumen yang disediakan bergantung pada status hak milik, struktur transaksi, produk dan arahan bank.

Jika hak milik individu atau strata telah dikeluarkan

Bagi hartanah di Semenanjung Malaysia, struktur sekuriti boleh melibatkan gadaian berdaftar atau Charge apabila hak milik individu/strata telah dikeluarkan dan transaksi membenarkannya. Pendaftaran gadaian tertakluk kepada Kanun Tanah Negara 1965, sekatan pada hak milik dan arahan pembiaya.

Jika hak milik individu atau strata belum dikeluarkan

Jika hak milik berasingan belum dikeluarkan, sekuriti boleh melibatkan Deed of Assignment dan dokumen sokongan yang berkaitan, bergantung pada rantaian hak, dokumen pemaju dan arahan pembiaya. CIMB, sebagai contoh, menerbitkan set sekuriti semasa yang membezakan Charge, Deed of Assignment dan Power of Attorney bagi struktur tertentu. [3]

Jika pembiayaan ialah pembiayaan Islamik

Nama dan susunan dokumen boleh berbeza mengikut konsep serta produk. Halaman dokumen standard CIMB, sebagai contoh semasa, membezakan set konvensional dan Islamik serta dokumen sekuriti yang digunakan bagi produk berkaitan.

Jangan anggap dokumen rakan anda mesti sama dengan dokumen anda walaupun harga rumah hampir serupa. Bank, produk, hak milik, pihak peminjam dan struktur pemilikan boleh mengubah set dokumen.

5. Anda Menandatangani Dokumen dan Menyelesaikan Keperluan Berkaitan

Setelah draf dan maklumat disahkan, firma guaman akan menetapkan sesi tandatangan. Gunakan peluang ini untuk bertanya tentang: dokumen yang anda tandatangani dan tujuan setiap dokumen; tanggungjawab pembayaran di bawah kemudahan; peristiwa ingkar dan akibatnya; sekuriti yang diberikan kepada bank; syarat yang masih belum dipenuhi; jumlah wang yang perlu dibayar kepada firma bagi duti setem atau perbelanjaan; dan tindakan atau dokumen tambahan yang perlu anda serahkan.

Pastikan tandatangan dan maklumat peribadi konsisten. Kelulusan boleh tertangguh pada peringkat ini jika pelanggan lambat hadir, dokumen pengenalan tidak jelas, nama tidak sepadan atau satu pihak belum menyediakan dokumen yang diperlukan.

6. Dokumen Disetem, Didaftarkan atau Disempurnakan Mengikut Kes

Selepas pelaksanaan, dokumen perlu melalui langkah penyempurnaan yang relevan. Ini mungkin merangkumi penyeteman dokumen pembiayaan, pendaftaran gadaian di Pejabat Tanah, pendaftaran Power of Attorney, penyerahan dokumen kepada bank, atau tindakan lain mengikut jenis sekuriti.

Jika hartanah tertakluk kepada sekatan kepentingan, pegangan pajakan, kebenaran pemaju atau keperluan pihak berkuasa, langkah mendapatkan kebenaran atau memenuhi syarat berkaitan boleh menjadi sebahagian daripada laluan menuju pengeluaran. Langkah sebenar tidak seragam untuk semua hartanah dan negeri.

7. Peguam Memenuhi Syarat Pengeluaran Bank

Inilah bahagian yang sering tidak kelihatan kepada pembeli. Bank tidak mengeluarkan wang hanya kerana dokumen sudah ditandatangani. Peguam perlu menyemak bahawa syarat pengeluaran atau conditions precedent yang berkaitan telah dipenuhi dan bukti yang betul tersedia.

Bergantung pada Letter of Offer, arahan bank dan transaksi, syarat atau dokumen yang diperlukan boleh melibatkan: dokumen pembiayaan dan sekuriti telah dilaksanakan dengan betul; penyeteman dan pendaftaran telah dilakukan atau langkah perlindungan sementara yang dibenarkan telah diambil; SPA dan dokumen hak milik telah diterima serta disahkan; carian dan semakan hartanah memuaskan; kebenaran pemaju atau pihak berkuasa telah diperoleh jika perlu; polisi insurans atau takaful yang disyaratkan sudah berkuat kuasa; apa-apa wang beza atau baki pembeli telah disediakan pada masa yang dikehendaki oleh SPA, arahan bank atau struktur pembayaran; dokumen dan aku janji daripada pihak berkaitan telah diterima; dan penebusan pembiayaan penjual telah disusun jika hartanah masih dicagarkan kepada pembiaya penjual.

Prinsip praktikalnya sama: "saya sudah sign minggu lepas" tidak semestinya bermakna bank sudah mempunyai semua prasyarat untuk membuat pengeluaran. Tandatangan ialah satu langkah; pematuhan syarat pengeluaran ialah satu lagi langkah.

8. Proses Loan Diselaraskan Dengan SPA dan Pindah Milik

Dokumentasi pembiayaan dan SPA ialah dua aliran kerja berbeza, tetapi kedua-duanya saling bergantung.

Bagi pembelian subsale, beberapa isu lazim ialah: baki harga belian perlu dibayar dalam tempoh SPA; jumlah pinjaman mungkin tidak meliputi keseluruhan baki harga; hartanah penjual mungkin masih mempunyai pinjaman yang perlu ditebus; sebahagian pembiayaan mungkin perlu digunakan dahulu untuk penebusan pembiayaan penjual, bergantung pada SPA dan arahan bank; dan dokumen hak milik atau pelepasan sekuriti penjual perlu diterima sebelum baki boleh dikeluarkan.

Jika jumlah pembiayaan lebih rendah daripada baki harga yang perlu dibayar, pembeli perlu menyediakan wang beza mengikut SPA dan struktur pembayaran. Bagi pembelian daripada pemaju, pengeluaran mungkin dibuat secara progresif berdasarkan tuntutan kemajuan dan syarat produk.

9. Peguam Mengeluarkan Nasihat Pengeluaran, Kemudian Bank Membuat Disbursement

Apabila prasyarat yang relevan telah dipenuhi, firma pembiayaan menghantar nasihat, pengesahan atau permintaan pengeluaran yang dikehendaki oleh bank bersama dokumen sokongan. Bank kemudian menjalankan semakan dalaman sebelum melepaskan wang mengikut struktur transaksi.

Wang itu mungkin dibayar kepada: bank penjual bagi tujuan redemption; peguam penjual atau pihak yang dinamakan dalam SPA; pemaju melalui akaun yang ditetapkan; atau pihak lain yang dibenarkan mengikut dokumen dan arahan bank.

Ringkasan Aliran Selepas Letter of Offer

1. Anda menyemak dan menerima Letter of Offer.

2. Bank mengeluarkan arahan rasmi kepada peguam dokumentasi pembiayaan.

3. Peguam menyemak struktur transaksi, hak milik, SPA dan keperluan bank.

4. Loan Agreement atau Facility Agreement dan dokumen sekuriti disediakan.

5. Anda menandatangani dokumen serta membayar duti atau perbelanjaan yang diminta.

6. Dokumen disetem, didaftarkan atau disempurnakan mengikut jenis sekuriti.

7. Peguam menyelaras SPA, wang beza, kebenaran, penebusan pembiayaan dan syarat lain.

8. Firma menghantar nasihat/pengesahan pengeluaran yang dikehendaki bank apabila prasyarat berkaitan dipenuhi.

9. Bank menjalankan semakan akhir dan membuat disbursement.

Apa Yang Boleh Melambatkan Proses Walaupun Loan Sudah Lulus?

Antara punca kelewatan selepas kelulusan ialah: bank belum menghantar surat arahan kepada peguam; Letter of Offer atau butiran peminjam tidak lengkap atau bercanggah; SPA belum dimuktamadkan atau salinan dimeterai belum diterima; firma menunggu dokumen hak milik, pemaju atau penjual; hartanah memerlukan kebenaran atau kelulusan tambahan; carian menunjukkan sekatan, kaveat atau isu lain yang perlu diselesaikan; pelanggan lewat menandatangani atau membayar duti dan perbelanjaan; wang beza atau bahagian pembeli belum disediakan pada masa yang diperlukan; dokumen penebusan atau aku janji pembiaya penjual belum diterima; penilaian, insurans atau takaful yang disyaratkan belum lengkap; bank mengemukakan pertanyaan lanjut sebelum pengeluaran; atau tarikh dan syarat antara dokumentasi pembiayaan dan SPA tidak diselaraskan.

Jika masalah sebenar ialah bank sudah terlalu lama tidak mengeluarkan wang selepas semua dokumen dipenuhi, baca Bank Lambat Disburse Loan Rumah: Apa Yang Pembeli dan Peguam Perlu Semak?

Apa Yang Pembeli Patut Buat Sekarang?

1. Baca semua terma dan sahkan butiran pembiayaan dengan bank.

2. Terima dan pulangkan Letter of Offer dalam tempoh yang ditetapkan.

3. Jika anda mahu firma tertentu, maklumkan pilihan itu kepada bank dan minta pengesahan sama ada firma tersebut boleh diterima atau dilantik.

4. Sahkan bahawa surat arahan sudah dihantar kepada peguam, bukan sekadar "akan dihantar".

5. Berikan Letter of Offer, SPA atau booking form, butiran identiti melalui saluran selamat dan maklumat hartanah kepada firma setakat yang diminta.

6. Maklumkan tarikh akhir atau tempoh penting dalam SPA.

7. Hadiri sesi tandatangan sebaik sahaja dokumen siap.

8. Bayar duti, pendaftaran atau perbelanjaan yang diminta tepat pada masanya.

9. Sediakan wang beza jika jumlah pembiayaan tidak mencukupi untuk baki harga.

10. Minta kemas kini berdasarkan peringkat kerja, bukan sekadar bertanya "loan dah keluar ke belum?".

Bagaimana ASCOLAW Membantu Selepas Loan Diluluskan

Melalui perkhidmatan Pinjaman Pembiayaan Bank, Tetuan Akmal Saufi & Co boleh membantu mengurus dokumentasi pembiayaan bank daripada semakan Letter of Offer dan arahan bank sehingga dokumen sekuriti disempurnakan serta proses pengeluaran diselaraskan.

Setiap fail tertakluk kepada semakan konflik, penerimaan/pelantikan bank, arahan institusi, jenis hartanah dan skop transaksi.

Soalan Lazim

Loan dah lulus. Adakah saya perlu tunggu bank hubungi peguam?

Tidak semestinya. Hubungi pegawai bank dan sahkan sama ada Letter of Offer telah diterima mengikut proses bank serta sama ada firma dokumentasi telah ditentukan dan menerima arahan yang diperlukan.

Bolehkah peguam SPA yang sama menguruskan dokumen loan?

Boleh dalam keadaan yang sesuai jika bank menerima atau melantik firma itu dan tiada isu konflik atau skop lain. SRO 2023 membenarkan peguam yang bertindak bagi pembeli dalam jual beli juga bertindak bagi pembiaya dalam transaksi pembiayaan, tetapi pelantikan bagi pihak bank tetap perlu disahkan.

Berapa lama proses selepas Letter of Offer?

Tiada satu tempoh yang tepat untuk semua fail. Ia bergantung pada arahan bank, jenis hartanah, status hak milik, kelengkapan SPA, kebenaran, penebusan pembiayaan, penilaian, tandatangan, penyeteman, pendaftaran dan syarat pengeluaran.

Adakah Letter of Offer sudah cukup untuk bank keluarkan wang?

Tidak. Letter of Offer merekodkan tawaran dan syarat utama pembiayaan. Bank lazimnya masih memerlukan Loan Agreement atau Facility Agreement, dokumen sekuriti dan pematuhan syarat pengeluaran sebelum membuat disbursement.

Apakah beza Charge dan Deed of Assignment?

Secara ringkas, Charge atau gadaian lazimnya digunakan apabila hak milik individu atau strata telah dikeluarkan dan boleh didaftarkan untuk kepentingan bank. Jika hak milik berasingan belum dikeluarkan, sekuriti lazimnya melibatkan Deed of Assignment dan dokumen berkaitan.

Bila penjual menerima wang pinjaman saya?

Ia bergantung pada SPA dan struktur transaksi. Jika hartanah penjual masih mempunyai pinjaman, sebahagian wang mungkin digunakan dahulu untuk redemption. Baki hanya dibayar apabila syarat berkaitan dipenuhi.

Apa jadi jika jumlah loan kurang daripada harga rumah?

Anda perlu menyediakan wang beza mengikut SPA dan struktur transaksi. Semak bila ia perlu dibayar kerana masa pembayaran boleh mempengaruhi bila firma dapat memenuhi prasyarat atau menghantar pengesahan pengeluaran kepada bank.

Adakah peguam boleh mula tanpa arahan rasmi bank?

Firma boleh menyemak maklumat awal dan kedudukan penerimaan/pelantikan, tetapi ia tidak boleh bertindak bagi pihak bank tanpa pelantikan atau arahan yang diperlukan oleh institusi itu.

Loan Dah Lulus? Isi Borang Di Bawah Supaya Kami Boleh Semak Langkah Seterusnya

Jika Letter of Offer anda sudah diterima, isi borang pertanyaan ASCOLAW yang tersedia di bawah halaman ini. Sediakan: nama bank dan jenis pembiayaan, jika diketahui; salinan Letter of Offer yang diterima; jumlah pembiayaan dan harga hartanah; alamat serta jenis hartanah; sama ada hak milik individu atau strata sudah dikeluarkan; sama ada SPA sudah ditandatangani; nama peguam SPA, jika firma lain mengendalikannya; tarikh penting atau tarikh akhir yang sedang berjalan; dan nombor telefon serta e-mel untuk dihubungi.

Isi borang di bawah sekarang jika loan rumah anda sudah lulus. Lebih awal dokumentasi dan tarikh SPA diselaraskan, lebih mudah risiko kelewatan dikenal pasti sebelum menjadi masalah penyempurnaan.

Artikel ini disediakan untuk maklumat umum dan bukan nasihat guaman khusus. Proses sebenar bergantung pada dokumen, bank, produk pembiayaan, hartanah dan SPA anda. Rujukan kepada Kanun Tanah Negara dan SRO 2023 dalam konteks ini berkaitan Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang tanah dan rangka profesion guaman yang berasingan. Dapatkan nasihat berdasarkan fakta transaksi anda.

Baca Juga

• Nak Quotation Peguam Untuk Dokumen Loan Rumah Bank?

• Boleh Pilih Peguam Sendiri Untuk Loan Rumah? Fahami Panel Bank dan Loan Agreement

• Berapa Legal Fee Untuk Dokumen Pinjaman Rumah Bank?