Warga Asing Membeli Hartanah di Malaysia: Apa Yang Boleh Dibeli dan Prosesnya

Warga asing boleh membeli hartanah di Malaysia secara sah, tetapi hanya jika harga hartanah melepasi harga minimum yang ditetapkan oleh negeri berkenaan dan pembelian itu mendapat kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri. Setiap pembelian oleh warga asing memerlukan kebenaran di bawah Seksyen 433B Kanun Tanah Negara 1965, dan mulai 1 Januari 2026 warga asing yang membeli hartanah kediaman dikenakan duti setem pindah milik pada kadar rata 8%. Panduan ini menerangkan apa yang boleh dan tidak boleh dibeli, harga minimum, kos yang terlibat dan proses pembelian.

Secara ringkas: warga asing boleh memiliki hartanah di Malaysia (kebanyakannya unit strata seperti kondominium); harga mesti melepasi ambang minimum negeri; kebenaran Pihak Berkuasa Negeri adalah wajib; dan duti setem pindah milik bagi pembeli asing hartanah kediaman ialah 8%.

Bolehkah warga asing membeli hartanah di Malaysia?

Boleh. Bukan warganegara boleh memiliki hartanah kediaman dan komersial, dan yang paling biasa ialah unit bergeran strata seperti kondominium dan pangsapuri servis. Hartanah bertanah (landed) lebih terhad dan di sesetengah negeri dihadkan atau tidak dibenarkan langsung untuk pembeli asing. Apa jua jenis hartanahnya, pembelian mesti memenuhi harga minimum negeri dan mendapat kebenaran Pihak Berkuasa Negeri sebelum hakmilik boleh dipindahkan.

Apa yang tidak boleh dibeli oleh warga asing?

Beberapa kategori hartanah tertutup kepada pembeli asing tanpa mengira harga:

• Tanah Rizab Melayu — tidak boleh dibeli oleh bukan warganegara dalam apa jua keadaan.

• Hartanah di bawah kuota Bumiputera — unit yang dikhaskan dalam sesuatu pemajuan.

• Rumah kos rendah dan kos sederhana — dilindungi untuk pembeli tempatan.

• Tanah pertanian — lazimnya memerlukan kelulusan khas negeri.

Berapakah harga minimum untuk warga asing?

Tanah ialah perkara di bawah bidang kuasa negeri menurut Perlembagaan Persekutuan. Oleh itu, setiap negeri menetapkan harga minimum sendiri bagi pembelian oleh warga asing, dan ambang ini berbeza mengikut jenis hartanah (strata atau bertanah), lokasi atau zon, dan kadang-kadang jenis pemajuan. Ambang ini juga disemak dan diubah dari semasa ke semasa.

Kerana itu, jangan bergantung pada senarai harga minimum yang diedarkan di internet atau oleh ejen. Sebelum membuat tawaran atau menandatangani apa-apa, minta peguam anda mengesahkan ambang semasa bagi negeri, jenis hartanah dan lokasi yang tepat. Perlu diingat juga, melepasi harga minimum tidak menjamin kebenaran diluluskan; Pihak Berkuasa Negeri masih perlu memberi kebenaran sebelum hakmilik dipindahkan.

Adakah warga asing memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri?

Ya. Setiap pembelian oleh warga asing memerlukan kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri di bawah Seksyen 433B Kanun Tanah Negara 1965. Permohonan ini dikemukakan oleh peguam anda selepas SPA ditandatangani, dan SPA dibuat bersyarat kepada kebenaran tersebut. Kelulusan lazimnya mengambil masa beberapa bulan dan dikenakan fi pemprosesan yang berbeza mengikut negeri. Sesetengah negeri juga mengenakan levi tambahan ke atas pembelian oleh warga asing.

Berapakah kos yang perlu dibayar oleh warga asing?

Kos utama, selain harga belian:

• Duti setem pindah milik (MOT) — kadar rata 8% daripada harga (atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi) bagi warga asing yang membeli hartanah kediaman, berkuat kuasa 1 Januari 2026. Hartanah komersial dan perindustrian kekal pada kadar berperingkat biasa 1% hingga 4%.

• Yuran guaman — mengikut skala Solicitors' Remuneration Order 2023 (1.25% bagi RM500,000 pertama, kemudian 1.0%, ditambah SST 8%), sama seperti pembeli lain.

• Duti setem perjanjian pinjaman — 0.5% daripada jumlah pinjaman, jika menggunakan pembiayaan.

• Fi kebenaran dan pemprosesan negeri — berbeza mengikut negeri.

• Wang pendahuluan — pembeli asing lazimnya mendapat pembiayaan sekitar 60% hingga 70% sahaja, jadi komponen tunai adalah lebih besar.

Apabila menjual semula hartanah kelak, bukan warganegara juga dikenakan Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) pada kadar 30% jika dijual dalam tempoh lima tahun, dan 10% mulai tahun keenam dan seterusnya.

Untuk gambaran menyeluruh kos pembelian, lihat kiraan penuh kos peguam dan kos lain bagi transaksi beli rumah dan cara pengiraan duti setem.

"Bagi pembeli asing, soalan pertama bukan 'mampukah saya membelinya' — tetapi 'bolehkah saya membeli hakmilik ini secara sah, di negeri ini, pada harga ini'." — Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Apakah proses pembelian bagi warga asing?

1. Sahkan kelayakan dahulu — pastikan harga melepasi ambang minimum negeri dan hakmilik bukan dalam kategori yang disekat, sebelum menandatangani apa-apa.

2. Tawaran dan tempahan — persetujuan terma dan bayaran wang tempahan. Baca apa yang perlu disemak dalam booking form.

3. SPA bersyarat kepada kebenaran — tandatangan SPA dengan klausa yang menjadikan penyempurnaan tertakluk kepada kelulusan Pihak Berkuasa Negeri.

4. Mohon kebenaran Pihak Berkuasa Negeri — peguam anda mengemukakan permohonan di bawah Seksyen 433B.

5. Pembiayaan — uruskan pinjaman dan dokumen pinjaman.

6. Setem, pindah milik dan pendaftaran — bayar duti setem 8%, kemudian pindah milik didaftarkan setelah kebenaran diperoleh.

7. Penyempurnaan — jelaskan baki harga belian dan terima milikan kosong.

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co) boleh menyemak kelayakan hakmilik dan ambang harga negeri sebelum anda menandatangani apa-apa, menyediakan atau menyemak SPA bersyarat, mengemukakan permohonan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan menguruskan setem serta pendaftaran pindah milik. Kami akan menerangkan anggaran kos, termasuk duti setem 8% dan yuran SRO 2023, sebelum transaksi bermula.

Isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah dengan maklumat ringkas tentang hartanah (negeri, jenis hakmilik dan harga) serta kewarganegaraan anda, dan pasukan kami akan menghubungi anda untuk menerangkan langkah seterusnya.

Soalan Lazim

Bolehkah warga asing membeli rumah di Malaysia?

Boleh, tertakluk kepada harga minimum negeri, sekatan jenis hartanah dan kebenaran wajib Pihak Berkuasa Negeri. Warga asing paling kerap membeli unit strata; hartanah bertanah lebih terhad.

Berapakah harga minimum untuk warga asing?

Ia ditetapkan oleh setiap negeri dan berbeza mengikut jenis hartanah, lokasi dan zon. Ambang ini diubah dari semasa ke semasa, jadi sahkan angka semasa bagi negeri dan hartanah berkenaan dengan peguam anda sebelum membeli.

Adakah warga asing perlu kelulusan kerajaan untuk membeli hartanah?

Ya. Kebenaran bertulis Pihak Berkuasa Negeri diperlukan bagi setiap pembelian oleh warga asing di bawah Seksyen 433B Kanun Tanah Negara 1965, dan lazimnya dipohon selepas SPA ditandatangani.

Berapakah duti setem yang dibayar oleh warga asing pada 2026?

Mulai 1 Januari 2026, warga asing yang membeli hartanah kediaman membayar duti setem pindah milik pada kadar rata 8%. Hartanah komersial dan perindustrian kekal pada kadar berperingkat 1% hingga 4%.

Bolehkah warga asing membeli hartanah bertanah (landed)?

Di sesetengah negeri dan pada ambang harga yang lebih tinggi, ya, tetapi hartanah bertanah sering disekat untuk pembeli asing. Semak peraturan negeri dan jenis hartanah sebelum membuat tawaran.

Artikel ini adalah maklumat umum sahaja dan bukan nasihat undang-undang. Kanun Tanah Negara dan skala yuran SRO 2023 yang diterangkan terpakai di Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang tanah tersendiri. Setiap transaksi hartanah berbeza, jadi dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum bertindak.

Baca Juga

• Undang-undang Bagi Transaksi Beli Rumah

• Apakah Itu Duti Setem Dan Cara Pengiraan Duti Setem Bagi Membeli Rumah

• Perjanjian Jual Beli (SPA) Rumah Subsale: Terma, Kos & Proses Lengkap

• Peranan Peguam Pembeli Rumah