SPA vs Dokumentasi LPPSA: Apa Bezanya Dalam Pembelian Rumah?

SPA dan dokumentasi LPPSA bukan dokumen yang sama. SPA mengawal hubungan jual beli rumah antara pembeli dengan penjual atau pemaju. Dokumentasi LPPSA pula merekodkan pembiayaan, kewajipan pelanggan dan sekuriti yang diperlukan oleh LPPSA mengikut struktur pembiayaan yang berkenaan.

Dalam pembelian rumah yang dibiayai melalui LPPSA, dokumen jual beli dan dokumentasi pembiayaan bergerak sebagai dua set yang berasingan. Menandatangani SPA tidak bermaksud pembiayaan sudah boleh dikeluarkan. Pada masa yang sama, kelulusan atau tandatangan dokumen LPPSA tidak menggantikan kewajipan pembeli kepada penjual di bawah SPA.

Perbezaan ini penting kerana dua garis masa sedang bergerak serentak. Jika SPA mewajibkan baki harga dibayar sebelum tarikh tertentu tetapi dokumentasi pembiayaan belum memenuhi syarat pengeluaran, pembeli boleh berdepan faedah lewat atau risiko default bergantung pada terma SPA.

Jawapan ringkas: SPA menjawab "apakah yang pembeli beli dan apakah janji pembeli serta penjual?" Dokumentasi LPPSA menjawab "bagaimana LPPSA membiayai pembelian itu, apakah syarat pengeluaran dan apakah sekuriti yang diberi kepada LPPSA?"

"Klien sering fikir bila SPA dah sign, semua dah settle. Sebenarnya itu baru satu daripada dua fail — dokumen LPPSA jalan berasingan, dan syarat pengeluaran perlu dipenuhi sebelum wang keluar," kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Perbandingan pantas SPA dan dokumentasi LPPSA

SPA atau Perjanjian Jual Beli

Pihak utama: Pembeli dan penjual/pemaju. Tujuan: Mewujudkan dan mengawal urus niaga jual beli. Fokus: Hartanah, harga belian, deposit, syarat, completion, pindah milik, milikan kosong dan default. Risiko jika tidak dipatuhi: Faedah lewat, tuntutan, penamatan atau remedi lain bergantung pada kontrak. Berakhir apabila: Kewajipan jual beli disempurnakan menurut SPA.

Dokumentasi LPPSA

Pihak utama: Pemohon/pelanggan dan LPPSA sebagai pembiaya, bersama pihak yang memberi sekuriti jika berkaitan. Tujuan: Merekod pembiayaan, syarat penggunaan dana dan sekuriti LPPSA. Fokus: Amaun pembiayaan, surat tawaran/kelulusan, dokumen pembiayaan, gadaian atau penyerahhakan, undertaking, syarat pengeluaran dan bayaran balik. Risiko jika tidak lengkap: Pengeluaran pembiayaan boleh tertangguh atau tidak berlaku sehingga syarat dipenuhi. Berakhir apabila: Obligasi pembiayaan berterusan sepanjang tempoh pembiayaan sehingga diselesaikan dan sekuriti dilepaskan.

Kedua-dua set dokumen merujuk kepada rumah dan harga yang sama, tetapi hubungan undang-undang yang diwujudkan adalah berbeza.

Apa fungsi SPA dalam hubungan pembeli dan penjual?

Antara perkara utama yang biasanya ditetapkan dalam SPA ialah: identiti pembeli dan penjual; butiran hartanah; harga belian; deposit dan cara baki harga dibayar; syarat terdahulu seperti kebenaran pindah milik jika berkaitan; completion date dan lanjutan masa; redemption pembiayaan penjual; pindah milik atau penyerahhakan; keadaan hartanah dan barang yang termasuk; penyerahan milikan kosong/kunci; pembahagian cukai, caj dan perbelanjaan; dan akibat jika pembeli atau penjual gagal mematuhi kewajipan.

Jika pembeli menggunakan LPPSA, SPA mungkin menyatakan bahawa sebahagian baki harga akan dibayar melalui pembiayaan. Namun, penjual bukan pihak yang bertanggungjawab menjamin LPPSA meluluskan atau mengeluarkan amaun itu.

Apa fungsi dokumentasi LPPSA?

Selepas pembiayaan diluluskan, dokumentasi LPPSA merekodkan terma pembiayaan, dokumen sekuriti dan perkara yang perlu dipenuhi sebelum pengeluaran dibuat. Bergantung pada jenis pembiayaan, status hak milik dan struktur transaksi, dokumentasi boleh melibatkan: surat tawaran atau surat kelulusan LPPSA; perjanjian pembiayaan seperti Property Purchase Agreement bagi struktur Islamik atau Loan Agreement bagi struktur konvensional; dokumen sekuriti; gadaian berdaftar jika hak milik individu atau strata telah dikeluarkan; deed of assignment jika hak milik berasingan belum dikeluarkan; surat kuasa atau dokumen sokongan lain; annexure dan borang yang ditetapkan; undertaking daripada pihak atau firma guaman yang berkaitan; bukti pembayaran wang beza; dan dokumen untuk consent, stamping, pendaftaran atau pengeluaran.

Portal rasmi LPPSA semasa menerbitkan set dokumen berbeza bagi pembiayaan Islamik dan konvensional. Contohnya, set Islamik menyenaraikan Property Purchase Agreement, Property Sale Agreement dan Deed of Assignment, manakala set konvensional menyenaraikan Loan Agreement dan Deed of Assignment.

Mengapa nama dokumen boleh mengelirukan?

Perkataan "purchase", "sale" atau "agreement" dalam tajuk tidak semestinya menunjukkan semua dokumen mempunyai fungsi yang sama. Untuk membezakannya, lihat: (1) siapa pihak yang menandatangani; (2) apakah obligasi utama; (3) apakah akibat pelanggaran; dan (4) dokumen apa yang dirujuk.

Jangan menandatangani berdasarkan tajuk sahaja. Minta peguam menerangkan pihak, tujuan, kewajipan dan kaitan setiap dokumen.

Di mana SPA dan dokumentasi LPPSA bertemu?

1. Butiran hartanah mesti konsisten. Alamat, nombor hak milik, lot, petak, nama projek dan butiran pemilik perlu sepadan. Perbezaan kecil boleh menyebabkan dokumen dipulangkan atau memerlukan pembetulan.

2. Harga belian dan amaun pembiayaan mesti dibezakan. Harga SPA tidak semestinya sama dengan jumlah pembiayaan LPPSA. Jika pembiayaan lebih rendah, pembeli perlu menyediakan wang beza. FAQ rasmi LPPSA menyatakan wang beza mesti dijelaskan sebelum peguam menghantar surat nasihat pengeluaran pembiayaan (Advice to Release — ATOR).

3. Tarikh SPA menjadi rujukan pembiayaan. Dokumen LPPSA boleh memerlukan tarikh dan salinan SPA. Perubahan kepada SPA selepas kelulusan mungkin perlu dinilai semula.

4. Status hak milik mempengaruhi bentuk sekuriti. Bagi hartanah di Semenanjung Malaysia, urusan pindah milik dan gadaian berdaftar juga tertakluk kepada Kanun Tanah Negara 1965; Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang tanah yang berasingan.

5. Completion bergantung pada pengeluaran dana. Bagi pembeli yang bergantung pada LPPSA, sebahagian besar baki harga hanya dapat dibayar apabila syarat pengeluaran dipenuhi.

6. Undertaking menghubungkan pihak. Peguam pembeli, peguam penjual, pemaju, bank penjual, LPPSA dan pihak lain mungkin perlu memberi atau menerima dokumen dan undertaking.

Contoh mudah: satu rumah, dua set janji

Bayangkan harga rumah subsale ialah RM500,000 dan LPPSA meluluskan pembiayaan RM450,000.

Di bawah SPA: pembeli bersetuju membeli pada harga RM500,000; deposit dan baki harga perlu dibayar mengikut tarikh; penjual perlu menyempurnakan pindah milik dan menyerahkan milikan seperti dipersetujui.

Di bawah dokumentasi LPPSA: LPPSA menyediakan kemudahan sehingga amaun yang diluluskan; pembeli perlu melaksanakan dokumen pembiayaan dan sekuriti; syarat pengeluaran perlu dipenuhi; dan pembeli perlu membayar balik pembiayaan menurut terma yang berkenaan.

Jurang RM50,000 bukan tanggungjawab LPPSA hanya kerana harga SPA ialah RM500,000. Pembeli perlu menyediakan wang beza mengikut struktur transaksi.

Apa berlaku jika SPA siap tetapi dokumentasi LPPSA belum siap?

Antara risiko praktikal ialah: completion date terus berjalan; wang beza belum disediakan; consent atau carian belum selesai; borang sekuriti perlu diperbetulkan; undertaking belum diterima; pengeluaran dana lewat; dan faedah lewat atau tindakan default mungkin timbul di bawah SPA.

Kelulusan pembiayaan sahaja tidak semestinya bermaksud semua syarat pengeluaran sudah dipenuhi. Pembeli perlu mengetahui perbezaan antara "lulus", "dokumen ditandatangani", "dokumen sempurna" dan "dana sedia dikeluarkan".

Apa berlaku jika LPPSA lulus tetapi SPA belum siap atau berubah?

Kelulusan LPPSA tidak dengan sendirinya mewujudkan pembelian. Jika nama pihak, harga, hartanah atau struktur transaksi berubah, jangan anggap kelulusan asal boleh digunakan tanpa semakan.

Apa berlaku jika dokumen sudah ditandatangani tetapi wang belum dikeluarkan?

Tandatangan bukan langkah terakhir. Sebelum pengeluaran, mungkin masih perlu: stamping; consent pindah milik atau gadaian; pendaftaran pindah milik/gadaian atau penyempurnaan assignment; pelepasan dokumen daripada bank penjual; bukti wang beza; carian terkini; undertaking; penyerahan dokumen asal; dan pematuhan syarat khusus dalam surat kelulusan.

Soalan "dokumen dah sign ke belum?" tidak cukup. Soalan yang lebih berguna ialah "apakah syarat pengeluaran yang masih belum dipenuhi, siapa perlu menyelesaikannya dan apakah tarikh sasaran?"

Bolehkah satu firma mengurus SPA dan dokumentasi LPPSA?

Satu firma mungkin boleh mengurus atau menyelaraskan kedua-dua aliran kerja jika firma itu dilantik bagi skop berkenaan, dan bagi dokumentasi pembiayaan pelanggan LPPSA, firma tersebut memenuhi keperluan Peguam Berdaftar LPPSA/LMS dan Juris Credit. Untuk pertimbangan pelantikan, baca Boleh Satu Firma Guaman Urus SPA dan Dokumentasi LPPSA Sekali?

Soalan yang perlu ditanya kepada peguam

1. Adakah firma mengurus SPA, LPPSA atau kedua-duanya?

2. Siapa pelanggan yang diwakili bagi setiap skop?

3. Apakah completion date SPA dan status semasa?

4. Apakah jumlah wang beza dan bila perlu dibayar?

5. Adakah hartanah menggunakan charge atau assignment?

6. Apakah consent, redemption atau dokumen pihak ketiga yang diperlukan?

7. Apakah syarat pengeluaran LPPSA yang masih tertunggak?

8. Adakah maklumat dalam SPA, surat kelulusan dan dokumen sekuriti konsisten?

9. Apakah tindakan pembeli sekarang?

10. Apakah risiko jika satu aliran kerja lewat?

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu?

ASCOLAW boleh menilai skop jual beli dan pembiayaan secara berasingan tetapi berhubung melalui perkhidmatan Pembiayaan LPPSA dan Jual Beli Subsale – Pembeli. Kerja mungkin termasuk: menyemak booking form dan SPA; mengesahkan butiran hartanah serta status hak milik; menyemak surat kelulusan LPPSA; menyediakan dokumentasi pembiayaan dan sekuriti yang berkenaan; menyelaras consent, redemption, wang beza dan undertaking; menjejak completion serta syarat pengeluaran; dan mengurus pendaftaran atau langkah susulan dalam skop.

Sudah ada SPA, booking form atau kelulusan LPPSA?

Jika anda mahu tahu set dokumen mana yang sudah ada, apa yang masih belum selesai dan bagaimana kedua-dua aliran kerja perlu diselaraskan, isi borang pertanyaan di bawah.

Nota editorial: Artikel ini menyediakan maklumat umum. Kewajipan sebenar pembeli, penjual dan pembiaya bergantung pada SPA, surat kelulusan, dokumen LPPSA, status hartanah dan fakta transaksi tertentu. Rujukan kepada Kanun Tanah Negara dalam artikel ini berkaitan hartanah di Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang tanah yang berasingan.

Baca Juga

• Boleh Satu Firma Guaman Urus SPA dan Dokumentasi LPPSA Sekali?

• Dokumen Yang Peguam Perlukan Untuk Urus Pembelian Rumah Guna LPPSA

• Apa Jadi Jika Pembiayaan LPPSA Kurang Daripada Harga Rumah?