Apakah Itu Duti Setem Dan Cara Pengiraan Duti Setem Bagi Membeli Rumah

Apa itu Duti Setem?

Jika anda pembeli rumah atau pun sebuah hartanah, anda akan dikenakan duti setem.

Duti Setem adalah sejenis cukai yang dikenakan oleh kerajaan di bawah Seksyen 4, Akta Setem 1949 ke atas instrumen (dokumen) yang disenaraikan dalam Jadual Pertama akta tersebut.

Duti setem ditaksir dan dipungut oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).

Duti Setem Yang Perlu Dibayar Bagi Transaksi Jual Beli Rumah

Bagi transaksi membeli rumah atau tanah, pembeli lazimnya membayar duti setem ad valorem (dikira berdasarkan nilai) ke atas dua dokumen, iaitu (a) instrumen pindah milik (Borang 14A atau Memorandum of Transfer) dan (b) perjanjian pinjaman atau pembiayaan pembelian hartanah (jika anda mengambil pinjaman).

Perjanjian Jual Beli (SPA) itu sendiri lazimnya hanya disetem pada duti tetap yang kecil. Duti setem utama dikenakan ke atas instrumen pindah milik, bukan ke atas SPA.

(a) Duti Setem melibatkan Instrumen Pindah Milik (Borang 14A)

Kadar pengiraan duti setem bagi instrumen pindah milik hartanah adalah berdasarkan Item 32(a) Jadual Pertama Akta Setem 1949 (garis panduan LHDN dikemas kini 30 Jun 2026), bagi warganegara dan pemastautin tetap Malaysia:

Dua perkara penting yang sering terlepas pandang:

• Kadar ini berperingkat, bukan kadar rata. Setiap kadar hanya dikenakan ke atas bahagian nilai yang berada dalam julat tersebut.

• Nilai yang digunakan ialah harga belian atau nilai pasaran hartanah, mengikut mana yang lebih tinggi. Jika LHDN mentaksir nilai pasaran lebih tinggi daripada harga belian anda, duti setem dikira berdasarkan nilai pasaran tersebut.

Contoh pengiraan duti setem pindah milik

Pembeli warga asing

Kadar berbeza dikenakan bagi pindah milik kepada individu bukan warganegara (dan bukan pemastautin tetap) serta syarikat asing. Mulai 1 Januari 2026, pindah milik hartanah kediaman kepada pembeli asing dikenakan duti setem pada kadar rata 8% (RM8 bagi setiap RM100). Hartanah lain yang dipindah milik kepada pembeli asing dikenakan kadar rata 4%.

(b) Duti Setem melibatkan Perjanjian Pinjaman atau Pembiayaan Pembelian Hartanah

Jika anda membiayai pembelian rumah dengan pinjaman perumahan, perjanjian pinjaman atau pembiayaan tersebut dikenakan duti setem pada kadar 0.5% daripada jumlah pinjaman (RM5 bagi setiap RM1,000). Kadar ini adalah kadar rata, bukan berperingkat.

Contoh keseluruhan: jika anda membeli rumah berharga RM500,000 dengan pinjaman RM450,000 dan tiada pengecualian terpakai, anggaran duti setem ialah RM9,000 bagi pindah milik dan RM2,250 bagi perjanjian pinjaman, iaitu RM11,250 kesemuanya. Jumlah ini berasingan daripada yuran guaman, carian dan yuran pendaftaran.

Pengecualian Duti Setem Rumah Pertama

Warganegara Malaysia yang membeli rumah kediaman pertama mungkin layak mendapat pengecualian duti setem. Di bawah Belanjawan 2026, pengecualian 100% ke atas instrumen pindah milik dan perjanjian pinjaman bagi rumah pertama berharga sehingga RM500,000 dilanjutkan bagi SPA yang ditandatangani dari 1 Januari 2026 hingga 31 Disember 2027, tertakluk kepada syarat dalam perintah pengecualian. Syarat kelayakan dan pengecualian lain diterangkan dalam panduan kami mengenai pengecualian duti setem bagi transaksi hartanah.

Bila dan Bagaimana Duti Setem Dibayar

• Tempoh: instrumen perlu disetem dalam tempoh 30 hari dari tarikh ia ditandatangani di Malaysia (atau dalam tempoh 30 hari selepas diterima di Malaysia jika ditandatangani di luar negara).

• Penyeteman: penyeteman dibuat melalui sistem dalam talian LHDN. Lazimnya peguam anda akan menghantar dokumen dan membayar duti setem menggunakan wang yang anda sediakan.

• Taksir sendiri: LHDN sedang melaksanakan Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS) secara berperingkat. Fasa 1 bermula 1 Januari 2026 (sewaan dan pajakan, sekuriti dan penyeteman am). Fasa 2 bermula 1 Januari 2027 dan meliputi pindah milik harta tanah yang tidak melibatkan penilaian JPPH (Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta). Fasa 3 bermula 1 Januari 2028 bagi instrumen selebihnya. Peguam anda akan memaklumkan proses yang terpakai bagi pindah milik anda.

Akibat Tidak Membayar Duti Setem Semasa Membeli Rumah

Apa akibatnya jika kita tidak membayar Duti Setem ini?

Ada dua akibat.

Pertama sekali kita akan dikenakan penalti di bawah Akta Setem 1949. Mengikut peraturan LHDN yang berkuat kuasa 1 Januari 2025, penyeteman dalam tempoh 3 bulan selepas tarikh akhir dikenakan penalti RM50 atau 10% daripada duti yang tidak dibayar, mengikut mana yang lebih tinggi. Penyeteman lewat melebihi 3 bulan dikenakan penalti RM100 atau 20% daripada duti yang tidak dibayar, mengikut mana yang lebih tinggi.

Keduanya apabila kita menghantar Borang 14A (Memorandum of Transfer) iaitu dokumen untuk pindah milik geran tanah di Pejabat Tanah bagi mendaftarkan nama kita dalam geran tanah tersebut sebagai pembeli, pejabat tanah tidak akan meneruskan proses tersebut sehinggalah bukti pembayaran duti setem diturutsertakan bersama.

Anggaran Kos Beli Rumah

Duti setem hanyalah sebahagian daripada kos membeli rumah. Untuk anggaran yuran guaman dan kos lain, lihat panduan kami mengenai Perjanjian Jual Beli (SPA) rumah subsale: terma, kos dan proses dan legal fee untuk dokumen pinjaman rumah bank. Jika anda mahu kami mengira duti setem bagi pembelian anda, isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah dengan harga rumah dan jumlah pinjaman.

Artikel ini adalah maklumat umum sahaja dan bukan nasihat undang-undang. Kadar dan pengecualian duti setem ditetapkan oleh undang-undang dan perintah kerajaan serta boleh berubah. Kadar yang dinyatakan adalah setakat September 2026. Semak kedudukan terkini dengan LHDN atau peguam anda sebelum bergantung pada mana-mana angka.

Baca juga

• Peguam Hartanah di Malaysia

• Pengecualian Duti Setem Bagi Transaksi Hartanah

• Kos Tukar Nama Geran Tanah di Malaysia: Duti Setem, Yuran Guaman & Kos Lain (2026)

• Perjanjian Jual Beli (SPA) Rumah Subsale: Terma, Kos & Proses Lengkap