Boleh Satu Firma Guaman Urus SPA dan Dokumentasi LPPSA Sekali?

Anda sudah setuju membeli rumah subsale. Ada booking form, mungkin ada surat kelulusan LPPSA atau permohonan yang sedang berjalan, dan ejen mula bertanya: "Peguam dah ada?"

Dalam keadaan ini, ramai pembeli menyangka mereka hanya perlu seorang peguam untuk "buat SPA", kemudian satu lagi pihak akan menguruskan LPPSA. Sebenarnya, urusan pembelian dan pembiayaan bergerak pada landasan yang berbeza — tetapi kedua-duanya perlu bertemu pada masa yang betul.

Dalam transaksi yang sesuai, satu firma yang bertindak untuk pembeli dan juga layak mengendalikan dokumentasi pembiayaan LPPSA boleh menyelaras kedua-dua skop tersebut, tertakluk kepada skop pelantikan, kedudukan firma sebagai Peguam Berdaftar LPPSA yang boleh mengendalikan urusan pembiayaan pelanggan LPPSA, isu konflik, serta fakta transaksi anda. Ia bukan sekadar soal lebih mudah. Nilainya ialah satu pasukan dapat melihat bagaimana harga belian, terma SPA, dokumen pembiayaan, tarikh penting dan keperluan pendaftaran saling mempengaruhi.

"Nilai sebenar satu firma bukan sekadar satu nombor telefon untuk dihubungi. Ia kejelasan tentang siapa semak perkara mana, dan bagaimana keputusan pada satu bahagian beri kesan kepada bahagian lain," kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Namun, "satu firma urus semua" tidak bermaksud semua pihak dalam transaksi diwakili oleh peguam yang sama, atau semua isu akan hilang dengan sendirinya. Fahamkan dulu dua workstream ini.

SPA dan dokumentasi LPPSA: dua kerja berbeza dalam satu pembelian

Dalam pembelian rumah subsale, bahagian SPA/pembelian menumpukan kepada hubungan anda dengan penjual dan hartanah yang dibeli. Antara perkara yang lazim perlu disemak atau diurus ialah harga, deposit, tarikh penyelesaian, status hak milik, syarat pada geran, urusan penjual dengan pembiayaan sedia ada jika ada, serta dokumen untuk memindahkan hak kepada pembeli.

Bahagian dokumentasi LPPSA pula menumpukan kepada pembiayaan yang akan digunakan untuk membayar pembelian itu. LPPSA mempunyai proses, dokumen dan keperluan sendiri. LPPSA juga menyediakan saluran khusus bagi peguam berdaftar dan dokumentasi pembiayaan, jadi firma yang mengendalikan bahagian ini perlu berada dalam kedudukan yang sesuai untuk melakukannya.

Kedua-duanya bukan salinan kerja yang sama. Tetapi dalam transaksi sebenar, kedua-duanya berkongsi fakta asas yang sama: hartanah, harga belian, pembeli, status hak milik, kelulusan pembiayaan dan tarikh transaksi.

Di mana dua workstream ini bertemu?

Bayangkan SPA menyatakan harga dan jangka masa untuk melengkapkan pembelian. Dokumentasi LPPSA pula perlu disediakan, ditandatangani dan diproses mengikut kelulusan serta keperluan yang berkenaan. Jika maklumat penting tidak selaras, atau satu pihak tidak tahu perubahan yang berlaku pada workstream lain, kelewatan boleh berlaku pada saat yang paling tidak sesuai.

Antara titik pertemuan yang lazim ialah:

• Harga belian dan jumlah pembiayaan. Kedua-dua pihak perlu bekerja berdasarkan maklumat yang tepat; sebarang wang beza atau struktur bayaran perlu difahami awal.

• Dokumen hartanah dan status hak milik. Sekatan kepentingan yang direkodkan pada hak milik, kedudukan hak milik strata, tempoh pegangan, atau isu pendaftaran boleh mempengaruhi langkah yang perlu diambil.

• Tarikh dan tempoh dalam SPA. Proses pembiayaan tidak sepatutnya dibincangkan seolah-olah ia terpisah daripada tarikh kontrak pembelian.

• Penjual masih mempunyai pembiayaan. Jika hak milik masih tertakluk kepada cagaran berdaftar bagi pembiayaan penjual, proses pembelian mungkin perlu diselaraskan dengan langkah penebusan atau pelepasan cagaran yang berkaitan.

• Pendaftaran dan pengeluaran pembiayaan. Dokumen, pihak berkaitan dan susunan tindakan perlu diselaraskan mengikut keadaan transaksi.

Ini tidak bermakna semua transaksi akan melalui langkah yang sama. Tetapi itulah sebabnya fail perlu dibaca sebagai satu transaksi, bukan dua fail yang tidak saling bercakap.

Apa kelebihan menggunakan satu firma untuk kedua-duanya?

Kelebihan utama bukan sekadar anda mempunyai satu nombor telefon untuk dihubungi. Ia ialah kejelasan tentang siapa menyemak perkara mana dan bagaimana keputusan pada satu bahagian memberi kesan kepada bahagian lain.

1. Maklumat asas tidak perlu diterangkan berulang kali

Apabila satu pasukan menguruskan kedua-dua skop, maklumat seperti harga belian, butiran hartanah, status booking, dokumen penjual dan perkembangan pembiayaan boleh disemak dalam konteks yang sama.

2. Isu dapat dikesan sebagai isu transaksi, bukan isu "pihak lain"

Jika terdapat perbezaan antara harga, keadaan pada SPA, kelulusan pembiayaan atau dokumen hartanah, satu pasukan boleh mengenal pasti bahawa perkara itu memerlukan penyelarasan.

3. Arahan dan jangkaan lebih mudah diperjelas

Apabila skop firma jelas, anda boleh tahu dokumen mana perlu dihantar, apa yang sedang disemak, dan tindakan anda yang seterusnya.

4. Perubahan boleh dinilai lebih awal

Contohnya, harga belian berubah, tempoh SPA perlu dilanjutkan, atau isu pada hak milik ditemui selepas semakan. Lebih awal ia dibawa kepada pasukan yang menguruskan transaksi, lebih baik mereka boleh menilai langkah yang sesuai.

Tetapi adakah satu firma sentiasa boleh mengurus kedua-duanya?

Tidak semestinya. Jawapan yang tepat bergantung pada fakta dan skop pelantikan.

Pertama, firma perlu dapat mengendalikan dokumentasi pembiayaan LPPSA untuk kes anda. LPPSA menyatakan bahawa dokumentasi pembiayaan pelanggan LPPSA dikendalikan melalui peguam berdaftar LPPSA dan sistem/prosedur yang ditetapkan. Jadi, jangan hanya bertanya sama ada firma biasa mengurus jual beli rumah; tanya juga sama ada firma boleh mengendalikan dokumentasi LPPSA bagi transaksi anda.

Kedua, setiap pihak dalam transaksi mempunyai kepentingan sendiri. Penjual, pembeli dan pembiaya tidak semestinya mempunyai kepentingan yang sama. Siapa yang diwakili oleh firma, apa yang termasuk dalam skop kerja, dan sama ada terdapat isu konflik atau keperluan pihak lain perlu diperjelaskan pada awal.

Ketiga, ada transaksi yang memerlukan penglibatan pihak tambahan — contohnya bank penjual, pemaju, badan pengurusan, pejabat tanah atau pihak berkuasa negeri. Satu firma boleh menyelaras bahagian yang berada dalam skopnya, tetapi tidak boleh menjanjikan bahawa pihak luar akan bertindak dalam tempoh tertentu.

Jadi, ayat yang lebih tepat ialah: satu firma boleh menjadi penyelaras utama bagi SPA pembeli dan dokumentasi LPPSA jika struktur transaksi dan pelantikan membenarkannya.

Risiko apabila dua workstream tidak diselaraskan dengan baik

Tidak semua pembeli yang menggunakan pihak berbeza akan menghadapi masalah. Tetapi jika sempadan kerja, maklumat dan tarikh tidak jelas, beberapa perkara boleh menjadi sukar: pembeli tidak pasti kepada siapa dokumen perlu dihantar; perubahan pada SPA tidak dimaklumkan kepada pihak yang mengurus pembiayaan; tarikh penting disalah faham atau dipantau secara berasingan; isu hak milik atau pembiayaan ditemui lewat; atau pembeli menerima arahan yang kelihatan bercanggah kerana setiap pihak hanya melihat satu bahagian.

Masalah sebenar bukan semata-mata "dua firma". Masalahnya ialah kekurangan penyelarasan dan pemahaman terhadap keseluruhan transaksi.

Soalan yang patut ditanya sebelum melantik peguam

1. Adakah firma ini boleh menguruskan SPA pembeli dan dokumentasi LPPSA untuk transaksi saya?

2. Adakah firma berkenaan boleh mengendalikan dokumentasi pembiayaan LPPSA bagi kes ini?

3. Siapa sebenarnya diwakili oleh firma, dan apakah skop kerja yang termasuk?

4. Apakah dokumen yang diperlukan sekarang — booking form, butiran hartanah, salinan IC, surat kelulusan LPPSA atau dokumen lain?

5. Adakah terdapat isu yang perlu disemak awal, seperti sekatan kepentingan pada hak milik, keperluan kebenaran yang berkenaan, atau pembiayaan penjual yang masih aktif?

6. Apakah tarikh dalam booking form atau SPA yang perlu diberi perhatian?

7. Jika ada perubahan pada harga, kelulusan atau dokumen, siapa perlu dimaklumkan terlebih dahulu?

Apa yang ASCOLAW boleh semak sebelum urusan bermula?

Jika anda membeli rumah subsale menggunakan LPPSA, ASCOLAW boleh menilai maklumat awal untuk mengenal pasti skop urusan yang berkaitan dengan pembelian dan pembiayaan anda. Ini termasuk melihat butiran hartanah, status booking atau SPA, status pembiayaan LPPSA yang tersedia, serta isu awal yang mungkin memerlukan penyelarasan.

Selepas skop disahkan, pasukan boleh menerangkan bahagian yang boleh diuruskan, dokumen yang diperlukan dan langkah awal yang perlu diambil. Untuk memahami perbezaan setiap workstream dengan lebih terperinci, baca SPA vs Dokumentasi LPPSA: Apa Bezanya Dalam Pembelian Rumah?. Jika anda mahu melihat skop kerja dalam pembelian subsale LPPSA, baca Beli Rumah Subsale Dengan LPPSA: Apa Yang Peguam Akan Urus?

Sudah ada rumah atau dokumen LPPSA? Hantar maklumat untuk semakan awal

Gunakan borang pertanyaan di bawah jika anda sudah mempunyai mana-mana dokumen ini: booking form atau salinan SPA jika sudah ada; alamat dan harga hartanah; status permohonan atau surat kelulusan LPPSA; maklumat sama ada penjual masih mempunyai pinjaman/pembiayaan; dan apa-apa tarikh akhir atau isu yang telah dimaklumkan kepada anda.

Artikel ini ialah maklumat umum dan bukan nasihat guaman khusus. Keperluan sebenar bergantung pada dokumen, jenis hartanah, status pembiayaan dan fakta transaksi anda.

Baca Juga

• SPA vs Dokumentasi LPPSA: Apa Bezanya Dalam Pembelian Rumah?

• Beli Rumah Subsale Dengan LPPSA: Apa Yang Peguam Akan Urus?

• Nak Quotation Peguam Untuk Rumah LPPSA?