Semakan Awal Pembeli Hartanah ASCOLAW

Semak hak milik sebelum anda teruskan pembelian hartanah

Anda mungkin sudah jumpa rumah, tanah, unit strata atau hartanah lain yang anda mahu beli. Tetapi sebelum anda membayar apa-apa atau menandatangani dokumen, ada beberapa perkara yang lebih penting daripada keadaan fizikal hartanah itu sendiri:

• siapakah pemilik berdaftar sebenar;

• adakah orang yang menjual benar-benar mempunyai hak atau kuasa untuk meneruskan jualan;

• apakah status hak milik hartanah;

• adakah terdapat gadaian, kaveat, sekatan kepentingan atau syarat pada hak milik;

• adakah hartanah itu pegangan selama-lamanya atau pajakan;

• dan, jika melibatkan tanah pertanian, apakah kategori kegunaan tanah, syarat dan sekatan yang berkaitan.

ASCOLAW Semakan Hak Milik Hartanah untuk Pembeli membantu anda menukar maklumat yang anda ada kepada satu semakan awal yang lebih mudah difahami — supaya anda tahu apa yang patut ditanya, apa yang patut disahkan dan bila anda patut berhenti membuat andaian.

Mulakan semakan

Nota ringkas: Semakan ini ialah panduan awal berdasarkan maklumat yang anda masukkan. Ia bukan carian rasmi, pengesahan undang-undang atau pengganti semakan dokumen oleh peguam.

Rumah nampak sesuai. Harga pun mungkin sesuai. Tetapi adakah kedudukan hak milik juga sesuai untuk transaksi?

Ramai pembeli memberi tumpuan kepada harga, pinjaman, keadaan rumah dan tarikh masuk. Masalahnya, ada isu yang tidak dapat dilihat semasa lawatan hartanah.

Nama penjual mungkin tidak sama dengan pemilik berdaftar. Hak milik individu atau strata mungkin belum dikeluarkan. Hak milik mungkin sudah dikeluarkan tetapi pindah milik terdahulu belum disempurnakan. Pemilik berdaftar mungkin telah meninggal dunia. Hartanah mungkin masih digadaikan kepada pembiaya. Kaveat atau sekatan kepentingan mungkin masih berkuat kuasa. Tanah pertanian pula mungkin mempunyai syarat atau sekatan yang perlu difahami sebelum anda menganggap transaksi boleh berjalan seperti biasa.

Tidak semua perkara ini bermaksud pembelian mesti dibatalkan. Ada yang biasa berlaku dan boleh diuruskan. Ada yang memerlukan dokumen tambahan. Ada yang memerlukan tindakan daripada penjual, pemaju, pembiaya, pentadbir pusaka, pemilik berdaftar atau pihak berkuasa. Yang penting ialah anda tahu apa keadaan sebenar sebelum membuat komitmen lanjut.

Apa yang perlu anda sediakan sebelum menggunakan semakan ini

Lagi tepat maklumat anda, lagi berguna semakan awal yang anda terima

Anda tidak perlu mempunyai semua dokumen. Masukkan apa yang anda tahu dan pilih Tidak pasti jika sesuatu maklumat belum dapat disahkan.

Jika ada, sediakan:

• salinan hak milik atau maklumat daripada carian rasmi;

• negeri atau Wilayah Persekutuan tempat hartanah berada;

• jenis hartanah — rumah bertanah, strata, komersial, perindustrian atau tanah pertanian;

• sama ada pegangan selama-lamanya atau pajakan;

• jika pajakan, tarikh luput atau baki tempoh pajakan jika dinyatakan;

• sama ada hak milik individu atau strata telah dikeluarkan;

• nama pemilik berdaftar yang tertera pada hak milik atau carian;

• nama atau identiti orang yang sedang menjual kepada anda;

• maklumat tentang gadaian, kaveat, sekatan kepentingan, syarat nyata atau catatan lain;

• jika tanah pertanian, kategori kegunaan tanah dan apa-apa syarat yang dinyatakan;

• dokumen yang telah diberikan oleh penjual atau ejen, jika ada; dan

• tahap transaksi anda sekarang — masih menilai, sudah jumpa hartanah, sudah bayar deposit, sedang urus pembiayaan atau sudah menandatangani dokumen.

Jika anda tidak tahu jawapan bagi sesuatu perkara, jangan teka. Pilih Tidak pasti supaya keputusan kekal berhati-hati.

Cara menggunakan semakan ini

Empat langkah mudah

1. Masukkan maklumat hartanah yang anda tahu, termasuk jenis hartanah, lokasi dan status hak milik.

2. Beritahu siapa yang sedang menjual atau berurusan dengan anda supaya nama itu boleh dibandingkan dengan kedudukan pemilik berdaftar.

3. Pilih apa yang anda nampak pada hak milik atau carian, seperti gadaian, kaveat, sekatan kepentingan, syarat, status pajakan atau catatan lain.

4. Baca keputusan dan tindakan seterusnya. Semakan akan menunjukkan perkara yang dikesan, mengapa ia penting, apa yang perlu disahkan dan soalan yang boleh anda hantar kepada penjual atau ejen.

Anda boleh menukar antara Bahasa Melayu dan English tanpa perlu membuat semakan berasingan.

Apa yang semakan ini periksa

Semakan ini tidak hanya melihat satu perkara pada geran

Ia menilai gabungan maklumat yang anda beri, termasuk:

Status hak milik

Sama ada hak milik individu atau strata telah dikeluarkan, masih di bawah hak milik induk atau statusnya belum pasti.

Pemilik berdaftar dan penjual

Sama ada nama penjual sama dengan pemilik berdaftar. Jika tidak, semakan akan meminta penjelasan tentang rantaian dokumen atau kuasa yang dikatakan membolehkan jualan diteruskan.

Pegangan selama-lamanya atau pajakan

Pajakan bukan secara automatik satu masalah. Tetapi baki tempoh, sekatan pada hak milik, keperluan kebenaran dan kesan kepada pembiayaan atau tempoh transaksi mungkin perlu disahkan berdasarkan hartanah sebenar.

Tanah pertanian

Jika hartanah ialah tanah pertanian, semakan akan memberi perhatian kepada kategori kegunaan tanah, syarat nyata, sekatan kepentingan, keluasan dan perkara negeri yang mungkin memerlukan semakan lanjut. Pemilihan “tanah pertanian” sahaja tidak menggantikan semakan perkataan sebenar pada hak milik.

Gadaian dan pembiayaan

Sama ada hartanah masih tertakluk kepada gadaian pembiaya dan sama ada penebusan atau urusan pembiayaan perlu diselaraskan semasa transaksi.

Kaveat, sekatan kepentingan dan syarat

Semakan akan membantu mengenal pasti perkara yang mungkin memerlukan kebenaran, penarikan balik, penyelesaian atau semakan lanjut. Kesan sebenar bergantung pada jenis catatan dan perkataan yang digunakan.

Pusaka, wakil dan pemilik lebih daripada seorang

Jika pemilik telah meninggal dunia, terdapat lebih daripada seorang pemilik atau seseorang menjual atas kapasiti wakil, dokumen kuasa dan penyertaan pihak yang betul perlu disahkan.

Dokumen yang masih belum ada

Keputusan juga membantu mengenal pasti dokumen yang patut diminta sebelum anda bergantung pada penjelasan lisan sahaja.

Apa yang anda akan dapat selepas semakan

Bukan sekadar “lulus” atau “gagal”

Transaksi hartanah jarang sesuai dinilai dengan satu tanda hijau atau merah sahaja. Keputusan anda akan menerangkan:

• apa yang dikesan daripada jawapan anda;

• mengapa perkara itu penting kepada pembeli;

• sama ada ia kelihatan seperti perkara biasa yang masih perlu disahkan, isu yang lazimnya boleh diuruskan, isu yang memerlukan tindakan atau perkara yang tidak wajar diabaikan;

• apa yang mungkin terjejas — contohnya pindah milik, pembiayaan, kebenaran, tempoh atau keupayaan transaksi untuk diteruskan;

• dokumen atau maklumat yang patut diperoleh;

• soalan yang patut ditanya kepada penjual atau ejen; dan

• bila semakan peguam terhadap hak milik, carian rasmi dan dokumen sebenar menjadi langkah seterusnya yang munasabah.

Keputusan tiada isu ketara tidak bermaksud hartanah telah disahkan selamat untuk dibeli. Ia hanya bermaksud tiada isu ketara dikesan daripada maklumat yang anda sendiri masukkan.

Apa yang perlu dibuat selepas anda menerima keputusan

Jika keputusan tidak menunjukkan isu ketara

Teruskan dengan berhati-hati. Pastikan peguam yang mengendalikan pembelian tetap menyemak hak milik atau carian rasmi, identiti pihak, dokumen transaksi dan perkara berkaitan sebelum penyempurnaan.

Jika keputusan menunjukkan perkara yang perlu disahkan

Gunakan bahagian Soalan yang anda patut tanya penjual atau ejen sekarang. Salin soalan untuk penerima yang betul atau gunakan butang WhatsApp. Minta jawapan dan, jika berkaitan, minta dokumen sokongan.

Jika keputusan menunjukkan isu material atau kuasa penjual belum jelas

Jangan bergantung pada janji bahawa perkara itu “akan selesai kemudian” tanpa semakan dokumen sebenar.

Sebelum anda membayar apa-apa, menandatangani atau bergantung pada janji mulut, minta ASCOLAW sahkan hak milik, kuasa penjual dan rantaian dokumen terlebih dahulu.

Jika anda sudah menerima jawapan atau dokumen daripada penjual atau ejen

Gunakan keputusan anda sebagai senarai semak. Bandingkan jawapan yang diterima dengan perkara yang masih belum jelas. Jika anda mahu ASCOLAW menyemak kedudukan sebenar, hantar butiran hubungan melalui borang yang disediakan. Maklumat berkaitan daripada semakan ini akan dibawa bersama supaya anda tidak perlu mengulang semuanya dari awal.

Butang utama: Minta ASCOLAW semak hak milik dan dokumen

Butang alternatif: Dapatkan semakan dan sebut harga

Mengapa semakan peguam masih penting

Alat ini membantu anda bertanya soalan yang lebih baik. Ia tidak menggantikan pengesahan dokumen sebenar.

Maklumat yang dimasukkan sendiri boleh tidak lengkap, tersalah baca atau sudah berubah. Sesetengah isu juga tidak dapat dikenal pasti hanya melalui maklumat yang kelihatan pada hak milik. Oleh itu, carian rasmi, dokumen sebenar, identiti pihak dan rantaian kuasa masih perlu disemak apabila transaksi bergerak ke peringkat komitmen sebenar.

Peranan ASCOLAW ialah membantu mengesahkan kedudukan yang sebenar, mengenal pasti langkah yang perlu diambil dan, jika transaksi masih boleh diteruskan, membantu menyusun jalan yang sesuai untuk membawanya ke peringkat seterusnya.

Soalan lazim

1. Adakah semakan ini sama dengan carian rasmi tanah?

Tidak. Semakan ini menggunakan maklumat yang anda masukkan untuk membantu anda memahami perkara yang patut disahkan. Carian rasmi dan semakan dokumen sebenar masih diperlukan untuk pengesahan undang-undang.

2. Jika nama penjual tidak sama dengan nama pemilik berdaftar, adakah jualan itu semestinya tidak sah?

Tidak semestinya. Terdapat keadaan yang sah di mana orang yang menjual belum sama dengan nama pada hak milik atau bertindak melalui kedudukan undang-undang tertentu. Contohnya mungkin melibatkan pusaka, rantaian dokumen terdahulu, syarikat atau surat kuasa wakil. Tetapi asas itu perlu dibuktikan dengan dokumen yang sesuai. Pembeli tidak patut menganggap kuasa menjual wujud hanya berdasarkan penjelasan lisan.

3. Bagaimana jika hak milik individu atau strata belum dikeluarkan?

Itu tidak semestinya bermaksud transaksi tidak boleh diteruskan. Semakan akan memberi perhatian kepada hak milik induk, rantaian perjanjian jual beli dan dokumen penyerahan hak, kedudukan pemaju atau pemilik berdaftar, pembiayaan dan dokumen lain yang berkaitan.

4. Bagaimana jika hak milik sudah dikeluarkan tetapi nama penjual masih belum didaftarkan?

Ini perlu dibezakan daripada keadaan di mana hak milik belum dikeluarkan. Penjual mungkin mempunyai rantaian dokumen terdahulu yang sah, tetapi status pindah milik ke namanya dan langkah yang perlu diambil mestilah disahkan. Jangan anggap ia masalah penipuan, tetapi jangan juga anggap ia perkara kecil tanpa semakan.

5. Adakah hartanah pajakan bermaksud saya tidak patut membelinya?

Tidak. Pajakan bukan secara automatik satu kecacatan. Yang perlu dilihat ialah baki tempoh, apa-apa sekatan atau keperluan kebenaran pada hak milik, kesan praktikal kepada pembiayaan dan bagaimana transaksi perlu disusun. Jika anda mengetahui tarikh luput atau baki tempoh pajakan, masukkan maklumat itu dalam semakan.

6. Bagaimana jika hartanah yang saya mahu beli ialah tanah pertanian?

Pilih Tanah pertanian sebagai jenis hartanah. Semakan kemudian akan mengingatkan anda untuk melihat kategori kegunaan tanah, syarat nyata, sekatan kepentingan, keluasan dan perkara lain yang ditunjukkan pada hak milik. Kesan sebenar boleh bergantung pada perkataan pada hak milik dan amalan negeri yang berkaitan.

7. Jika terdapat gadaian kepada bank atau pembiaya, adakah hartanah masih boleh dijual?

Kewujudan gadaian tidak semestinya menghalang jualan. Ia biasanya bermaksud proses transaksi perlu mengambil kira baki pembiayaan, penyata penebusan dan pelepasan gadaian. Kedudukan sebenar perlu diselaraskan dengan dokumen pembiayaan dan transaksi.

8. Jika terdapat kaveat atau sekatan kepentingan, adakah transaksi terus terhalang?

Tidak semestinya dalam setiap keadaan. Kesan bergantung pada jenis catatan, skopnya dan perkataan sebenar yang digunakan. Sebab itu semakan meminta maklumat atau perkataan sebenar jika anda mengetahuinya. Perkara seperti ini wajar disahkan sebelum anda membuat komitmen lanjut.

9. Jika keputusan menyatakan tiada isu ketara, adakah hartanah ini selamat dibeli?

Tidak. Keputusan itu hanya bermaksud tiada isu ketara dikesan daripada jawapan yang anda masukkan. Fakta yang tidak diketahui, dokumen yang belum dilihat, perubahan status, pertikaian, isu insolvensi atau perkara lain masih boleh mengubah kedudukan sebenar.

10. Bilakah saya patut minta peguam semak?

Lebih awal jika anda hampir membayar deposit, menandatangani dokumen, membuat komitmen pembiayaan atau jika semakan menunjukkan isu berkaitan pemilik berdaftar, kuasa penjual, pusaka, gadaian, kaveat, sekatan, pajakan, tanah pertanian atau dokumen yang belum lengkap.