Macam Mana Nak Tahu Kalau Sebut Harga Peguam Anda Terlebih (Overcharge)?

Anda terima dua quotation peguam untuk rumah yang sama. Satu lebih murah beberapa ribu ringgit. Adakah quotation yang lebih tinggi itu overcharge?

Belum tentu. Perbezaan harga boleh datang daripada salah kira fi profesional, tetapi ia juga boleh datang daripada skop kerja yang berbeza, dokumentasi pembiayaan, disbursement, consent, redemption, carian atau kerja tambahan yang hanya muncul dalam satu quotation.

Cara yang lebih selamat ialah membedah quotation baris demi baris sebelum membuat kesimpulan.

Jawapan ringkas: Untuk kerja konveyans di Semenanjung Malaysia, semak fi profesional terhadap Solicitors’ Remuneration Order 2023 (SRO 2023), kemudian asingkan duti, disbursement, cukai dan kerja tambahan. Jumlah akhir yang lebih tinggi tidak semestinya overcharge; yang penting ialah sama ada kategori fi, asas pengiraan dan skopnya betul serta dijelaskan.

Langkah pertama: asingkan fi profesional daripada bayaran lain

Quotation rumah lazimnya mengandungi beberapa lapisan yang tidak patut dicampurkan:

1. Fi profesional peguam untuk SPA/pindah milik;

2. Fi profesional dokumentasi pembiayaan, jika pembeli menggunakan bank atau pembiayaan lain;

3. Duti setem dan bayaran rasmi yang bergantung pada instrumen dan transaksi;

4. Disbursement seperti carian, pendaftaran, pengangkutan dokumen atau bayaran pihak ketiga yang munasabah; dan

5. Kerja tambahan yang mungkin tidak termasuk dalam skala asas, bergantung pada struktur transaksi.

Jika anda membandingkan hanya angka paling bawah pada dua quotation, anda mungkin sebenarnya membandingkan dua skop yang berbeza.

Berapa skala fi SRO 2023 untuk sale and transfer?

Bagi transaksi yang menggunakan Table A, First Schedule SRO 2023, skala fi ialah:

Contoh mudah: jika nilai yang menjadi asas pengiraan ialah RM500,000, fi skala sebelum diskaun yang dibenarkan ialah RM6,250. Jika nilainya RM1,000,000, pengiraan asas ialah RM6,250 bagi RM500,000 pertama dan RM5,000 bagi RM500,000 seterusnya, menjadikan RM11,250 sebelum mengambil kira potongan yang dibenarkan dan komponen lain.

Jangan gunakan contoh ini secara automatik untuk setiap transaksi. SRO mempunyai jadual dan kategori yang berbeza, termasuk kategori tertentu di bawah Housing Development legislation serta kerja bukan sale-and-transfer biasa.

Loan documentation mempunyai pengiraan sendiri

Jika pembelian dibiayai, quotation mungkin mengandungi fi dokumentasi pembiayaan yang berasingan.

Bagi Table A, Third Schedule, SRO 2023 menggunakan skala yang sama bagi amaun yang dicagar atau dibiayai: 1.25% untuk RM500,000 pertama, 1% untuk RM7 juta berikutnya, dan kadar yang dirunding pada lebihan RM7.5 juta tertakluk had yang dinyatakan dalam Order.

Jadi, quotation yang memasukkan fi SPA dan fi dokumentasi loan tidak boleh dibandingkan dengan quotation yang hanya meliputi SPA.

Tanyakan secara terus:

• Adakah firma ini mengurus SPA sahaja?

• Adakah ia juga mengurus dokumen pembiayaan?

• Adakah firma panel bagi bank pembeli?

• Jika tidak, adakah quotation bank akan datang secara berasingan?

Bila perbezaan quotation memang patut menimbulkan soalan?

1. Fi profesional melebihi skala tanpa penjelasan

Jika item yang sepatutnya menggunakan skala SRO kelihatan lebih tinggi daripada asas yang dibenarkan, minta formula pengiraan dan kategori jadual yang digunakan.

Jangan terus menuduh. Mungkin nilai adjudikasi berbeza daripada harga yang anda sangka, atau terdapat kerja tambahan yang dinyatakan berasingan. Tetapi firma sepatutnya boleh menerangkan asas angka itu.

2. Satu item dicaj dua kali di bawah nama berbeza

Contohnya, anda melihat dua baris yang kelihatan seperti caj profesional untuk kerja yang sama tetapi menggunakan label berbeza. Minta firma terangkan sama ada ia benar-benar dua workstream atau duplikasi.

3. Disbursement terlalu umum

Baris seperti “miscellaneous RM1,500” tanpa pecahan boleh menyukarkan semakan. Minta anggaran atau kategori yang lebih jelas apabila amaunnya material.

Disbursement sebenar tidak sama dengan fi profesional. Tetapi itu juga tidak bermaksud apa-apa angka boleh diletakkan di bawah tajuk “disbursement” tanpa penjelasan.

4. Quotation tidak menyatakan andaian

Kos boleh berubah jika transaksi melibatkan:

• consent Pihak Berkuasa Negeri;

• redemption loan penjual;

• hartanah tanpa hak milik berasingan;

• perfection of transfer atau charge;

• kaveat;

• pusaka;

• syarikat;

• pembeli asing;

• dokumen tambahan; atau

• kerja di luar skop biasa.

Jika quotation kelihatan murah kerana semua perkara ini belum diambil kira, angka itu mungkin bukan perbandingan yang setara.

5. “Discount” digunakan untuk menutup pengiraan asal

Sebelum teruja dengan potongan, semak dahulu fi asasnya. Diskaun 25% ke atas angka asas yang salah masih menghasilkan quotation yang salah.

SRO 2023 membenarkan diskaun sehingga 25% hanya bagi kategori tertentu di bawah Table A First Schedule dan Table A Third Schedule. Ia bukan potongan umum bagi semua fi, jadual atau disbursement.

Apa yang bukan bukti overcharge?

Beberapa perkara sering kelihatan seperti caj berlebihan tetapi memerlukan semakan lanjut.

Quotation firma A lebih mahal daripada firma B

Itu sahaja belum membuktikan apa-apa. Firma A mungkin memasukkan workstream pembiayaan, carian tertentu atau skop tambahan yang tidak ada dalam quotation B.

Disbursement lebih tinggi daripada yang anda jangka

Sesetengah bayaran bergantung pada negeri, instrumen, bilangan carian atau pendaftaran. Minta pecahan dan bukti apabila sesuai, bukannya menganggap semua disbursement mempunyai satu kadar tetap.

Jumlah berubah selepas dokumen diterima

Quotation awal boleh dibuat berdasarkan andaian. Jika title kemudian menunjukkan sekatan, charge, kaveat atau isu lain, skop mungkin berubah. Perubahan yang munasabah patut diterangkan—bukan sekadar ditambah tanpa konteks.

Gunakan semakan lima baris ini sebelum bersetuju

Baris 1 — Harga atau nilai transaksi

Adakah angka asas yang digunakan betul? Jika harga rumah RM700,000 tetapi quotation menggunakan angka lain, tanya mengapa.

Baris 2 — Fi SPA / pindah milik

Apakah jadual SRO yang digunakan? Berapa fi sebelum diskaun? Berapa selepas diskaun?

Baris 3 — Fi pembiayaan

Adakah loan documentation termasuk? Jika ya, apakah amaun pembiayaan yang digunakan?

Baris 4 — Duti dan disbursement

Apakah yang merupakan bayaran kerajaan/pihak ketiga, dan apakah yang hanya anggaran?

Baris 5 — Kerja tambahan

Adakah consent, redemption, perfection atau kerja khusus sudah termasuk atau akan dicaj kemudian?

Dengan lima baris ini, dua quotation yang pada awalnya nampak sangat berbeza biasanya menjadi lebih mudah dibandingkan.

Contoh: dua quotation untuk rumah RM500,000

Bayangkan quotation A menyatakan:

• fi SPA selepas diskaun;

• fi dokumentasi loan;

• anggaran carian dan pendaftaran; dan

• anggaran duti berkaitan.

Quotation B pula hanya menyatakan “legal fee package” dengan satu angka yang lebih rendah.

Quotation B mungkin memang lebih murah. Tetapi anda belum tahu sehingga anda mengesahkan sama ada kedua-duanya memasukkan kerja yang sama.

Perbandingan yang betul bukan:

“A RM8,000, B RM6,000 — jadi A overcharge.”

Perbandingan yang betul ialah:

“Untuk SPA sahaja, apakah fi skala dan diskaun setiap firma? Untuk loan, adakah kedua-duanya menguruskannya? Apakah disbursement dan duti yang dimasukkan? Apakah kerja tambahan yang dikecualikan?”

Bagaimana jika anda benar-benar syak fi salah?

Minta penjelasan bertulis terlebih dahulu. Nyatakan item yang anda tidak faham dan minta:

• kategori SRO yang digunakan;

• asas nilai atau amaun pembiayaan;

• fi sebelum dan selepas diskaun;

• pecahan disbursement material;

• skop kerja tambahan; dan

• penjelasan jika angka berubah daripada quotation asal.

Kesilapan pengiraan boleh dibetulkan lebih mudah apabila isu dikenal pasti secara spesifik.

Jika pertikaian sebenar masih kekal selepas penjelasan, dapatkan nasihat tentang saluran yang sesuai berdasarkan sifat pertikaian dan dokumen pelantikan anda. Artikel ini tidak membuat keputusan bahawa sesuatu firma telah melakukan salah laku hanya kerana quotationnya lebih tinggi.

Cara ASCOLAW menyediakan quotation yang lebih mudah dinilai

Untuk menilai skop pembelian subsale, berikan sekurang-kurangnya:

• harga belian;

• lokasi dan jenis hartanah;

• status title jika diketahui;

• sama ada penjual masih mempunyai loan;

• cara pembeli membiayai pembelian;

• jumlah pembiayaan jika diketahui;

• booking form / offer to purchase; dan

• apa-apa isu consent, kaveat atau syarat khas yang sudah diketahui.

ASCOLAW kemudian boleh membezakan komponen profesional, pembiayaan, disbursement dan kerja tambahan berdasarkan transaksi sebenar.

Ringkasan

Quotation yang lebih tinggi tidak semestinya overcharge. Uji dahulu fi profesional terhadap kategori SRO yang betul, asingkan loan documentation, duti dan disbursement, kemudian bandingkan skop sebenar.

Jika anda sudah mempunyai quotation dan mahu mendapatkan sebut harga ASCOLAW untuk transaksi yang sama, hantarkan quotation tersebut bersama butiran rumah melalui borang pertanyaan di bawah. Ini membolehkan perbandingan dibuat atas skop yang setara, bukan sekadar nombor akhir.

Sumber rasmi disemak

• Solicitors’ Remuneration Order 2023, P.U. (A) 207 — First Schedule Table A, Third Schedule Table A dan Order 6.

• Malaysian Bar Circular No 024/2026 — panduan semasa mengenai diskaun dan waiver di bawah Order 6 SRO 2023.

Baca juga

• Kiraan Penuh Kos Peguam Dan Lain-lain Kos Bagi Transaksi Prosedur Beli Rumah

• Bolehkah Peguam Bagi Diskaun Bila Beli Rumah? Apa SRO 2023 Benarkan

• Nak Quotation Peguam Untuk Beli Rumah Subsale? Ini Maklumat dan Dokumen Yang Perlu Dihantar

Maklumat ini bersifat umum dan bukan nasihat undang-undang bagi fakta khusus. Setiap transaksi hartanah adalah unik — dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.