Perjanjian Jual Beli (SPA) Rumah Subsale: Terma, Kos & Proses Lengkap

Perjanjian Jual Beli (SPA atau Sale and Purchase Agreement) rumah subsale ialah kontrak bertulis antara penjual dan pembeli yang mengikat kedua-dua pihak kepada terma jual beli sesebuah rumah terpakai (second hand). Ia menetapkan harga, jadual bayaran, tempoh penyelesaian, dan tanggungjawab setiap pihak. Bagi rumah subsale, SPA disediakan oleh peguam (bukan pemaju), dan yuran guamannya dikira mengikut skala Perintah Saraan Peguamcara 2023 (SRO 2023) — 1.25% bagi RM500,000 pertama harga rumah.

Ringkasan pantas

• SPA rumah subsale ialah kontrak bertulis yang mengikat penjual dan pembeli kepada terma jual beli rumah terpakai (second hand).

• Ia berbeza daripada SPA rumah pemaju — SPA subsale dirunding antara dua individu, bukan mengikut jadual di bawah Akta Pemajuan Perumahan.

• Terma penting: harga, deposit, tempoh penyelesaian, klausa bersyarat pinjaman, dan tanggungan kos.

• Yuran guaman SPA subsale mengikut skala SRO 2023 (1.25% bagi RM500,000 pertama) campur 8% SST.

Apa beza SPA rumah subsale dengan SPA rumah pemaju?

SPA rumah baharu daripada pemaju tertakluk kepada format berkanun di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 (Jadual G/H). Terma-termanya sudah ditetapkan dan tidak boleh diubah. SPA rumah subsale pula ialah kontrak terbuka yang dirunding antara penjual dan pembeli — peguam anda yang menyediakan dan menyemak terma untuk melindungi kepentingan anda. Inilah sebabnya lantikan peguam awal sangat penting dalam transaksi subsale.

Terma penting yang perlu ada dalam SPA subsale

• Harga belian & deposit — lazimnya deposit 10% (termasuk deposit tempahan 2–3% yang telah dibayar).

• Tempoh penyelesaian (completion period) — biasanya 3 bulan, boleh dilanjutkan 1 bulan dengan faedah lewat.

• Status hakmilik — individu, strata, atau masih Hakmilik Induk (master title).

• Sekatan kepentingan & kebenaran pindah milik — cth. tanah rizab Melayu, rumah kos rendah, atau syarat pihak berkuasa negeri.

• Penyelesaian gadaian (redemption) — jika rumah masih dicagar kepada bank penjual.

• Milikan kosong (vacant possession) — bila dan bagaimana kunci diserahkan.

• Klausa lalai & ganti rugi — apa berlaku jika mana-mana pihak gagal menyempurnakan.

Berapa kos guaman SPA rumah subsale?

Yuran guaman untuk SPA dan pindah milik dikira mengikut skala berkanun SRO 2023. Berikut anggaran mengikut harga rumah:

Kadar SRO 2023: 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500), kemudian 1.0% bagi baki sehingga RM7.5 juta. Skala yang sama dikira berasingan untuk Perjanjian Pinjaman (atas jumlah pinjaman). SST 8% dikenakan ke atas yuran guaman.

Selain yuran guaman, anda perlu mengambil kira duti setem pindah milik (borang 14A/MOT), kos carian tanah, dan kos pendaftaran. Rujuk panduan penuh kami mengenai duti setem membeli rumah dan cara pengiraannya untuk pengiraan lengkap.

Proses SPA subsale dari mula hingga selesai

1. Penjual & pembeli bersetuju harga; pembeli bayar deposit tempahan.

2. Peguam pembeli buat carian rasmi tanah & kebankrapan; sahkan pemilik dan bebanan.

3. SPA disediakan & ditandatangani; baki deposit 10% dilengkapkan.

4. Pembeli dapatkan kelulusan pinjaman; Perjanjian Pinjaman & Gadaian disediakan.

5. Kebenaran pindah milik/pemegang gadaian diperoleh (jika perlu).

6. Duti setem dijelaskan; borang 14A dan gadaian didaftarkan di Pejabat Tanah.

7. Bayaran baki dilepaskan kepada penjual; milikan kosong diserahkan.

Untuk transaksi yang masih di bawah Hakmilik Induk, proses tambahan penyempurnaan pindah milik (Perfection of Transfer) mungkin diperlukan sebelum pindah milik dapat disempurnakan.

“Dalam SPA subsale, dua terma yang paling kerap menyelamatkan atau merosakkan deal ialah tempoh penyelesaian dan klausa bersyarat pinjaman. Berbeza dengan SPA pemaju yang berformat tetap, SPA subsale dirunding — jadi ketepatan terma di bawah Akta Kontrak 1950 itulah yang melindungi kedua-dua pihak.” — kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Soalan Lazim (SPA Rumah Subsale)

Bolehkah saya sediakan SPA subsale sendiri tanpa peguam?

Secara teknikal boleh, tetapi sangat berisiko. SPA subsale ialah kontrak terbuka; kesilapan terma boleh menyebabkan anda kehilangan deposit atau terikat kepada syarat yang merugikan. Pejabat Tanah dan bank juga lazimnya hanya berurusan dengan peguam untuk pendaftaran pindah milik dan gadaian.

Siapa sediakan SPA — peguam penjual atau pembeli?

Dalam amalan biasa di Malaysia, peguam pembeli menyediakan SPA kerana pembeli yang menanggung yuran guaman SPA dan pindah milik. Penjual pula boleh melantik peguamnya sendiri, terutamanya jika terdapat gadaian untuk dilepaskan.

Berapa lama SPA sah sebelum transaksi mesti selesai?

Tempoh penyelesaian standard ialah 3 bulan dari tarikh SPA, dengan lanjutan 1 bulan (tertakluk faedah lewat). Jika hakmilik masih induk atau ada sekatan, tempoh sebenar boleh lebih panjang.

Adakah LPPSA membiayai kos SPA?

Tidak. LPPSA membiayai kos dokumentasi pinjaman sahaja. Kos penyediaan SPA dan pindah milik perlu ditanggung sendiri oleh pembeli.

Perlukan peguam subsale yang berpengalaman?

Membeli atau menjual rumah subsale dan mahu SPA yang melindungi kepentingan anda sepenuhnya? Di ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co), pasukan peguam hartanah kami telah mengendalikan ribuan transaksi jual beli subsale, LPPSA dan pinjaman bank. Anda boleh mula dengan sesi konsultasi ringkas untuk mendapatkan anggaran kos dan pelan tindakan yang jelas. Dapatkan sebut harga & konsultasi peguam subsale di sini.

Kandungan ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan bukan nasihat guaman. Setiap transaksi hartanah adalah unik. Dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.

Baca juga

• Panduan Lantik Peguam Hartanah & Kos Bayaran

• Proses Jual Beli Tanah: Dengan Peguam vs Tanpa Peguam

• Kos Guaman Jual Rumah: Siapa Bayar & RPGT

• Duti Setem Membeli Rumah & Cara Pengiraannya