Istilah Undang-Undang Lazim Dalam Transaksi Hartanah di Malaysia: Maksud dan Definisi

Istilah undang-undang dalam transaksi hartanah ialah perkataan yang anda akan jumpa dalam surat tawaran, Perjanjian Jual Beli (SPA), dokumen pinjaman, geran tanah dan surat daripada peguam, seperti wang cengkeram, Memorandum Pindah Milik, kaveat, jumlah penebusan dan milikan kosong. Panduan ini menerangkan maksud istilah yang paling lazim dalam bahasa mudah, disusun mengikut peringkat urusan jual beli, supaya anda faham apa yang anda tandatangani dan apa yang sedang berlaku pada setiap langkah.

Sama ada anda pembeli, penjual, pemilik atau ejen hartanah, memahami istilah ini membantu anda bertanya soalan yang betul kepada peguam, bank dan pihak lain sebelum membuat keputusan. Istilah Inggeris yang lazim digunakan dalam dokumen diletakkan dalam kurungan.

Ringkasan singkatan yang paling kerap ditemui

Peringkat awal: tawaran, deposit dan kelayakan

Surat Tawaran (Letter of Offer)

Surat yang menyatakan hasrat anda untuk membeli sesebuah hartanah pada harga tertentu. Ia lazimnya diserahkan bersama wang cengkeram. Baca syaratnya dengan teliti, kerana sesetengah surat tawaran menyatakan bila wang cengkeram boleh dikembalikan atau dilucut hak.

Penerimaan (Acceptance)

Tindakan penjual bersetuju dengan terma tawaran anda, contohnya dengan menandatangani surat tawaran. Kesan undang-undang sesuatu penerimaan bergantung kepada kandungan dokumen itu, jadi jangan anggap ia sekadar formaliti. Butiran penuh jual beli biasanya dimuktamadkan kemudian dalam SPA.

Wang Cengkeram (Earnest Deposit)

Bayaran awal untuk menunjukkan kesungguhan anda membeli, lazimnya sekitar 1% hingga 2% daripada harga belian dalam amalan pasaran subsale. Ia berbeza daripada bayaran pendahuluan di bawah. Siapa yang memegang wang ini dan dalam keadaan apa ia boleh dikembalikan patut dinyatakan secara bertulis.

Bayaran Pendahuluan atau Deposit (Down Payment)

Sebahagian harga belian yang dibayar sendiri oleh pembeli sebelum baki dibiayai oleh bank atau pembiaya. Dalam amalan, jumlahnya lazimnya 10% daripada harga belian (termasuk wang cengkeram), tetapi jumlah sebenar bergantung kepada terma SPA dan margin pembiayaan yang diluluskan. Anda boleh membayar lebih daripada jumlah minimum.

Penilaian Bank (Bank Valuation)

Penilaian nilai hartanah yang dibuat untuk bank sebelum pembiayaan diluluskan. Jika nilai penilaian lebih rendah daripada harga belian, jumlah pinjaman mungkin dikurangkan dan anda perlu menampung perbezaannya.

Pembeli Rumah Pertama (First-time Homebuyer)

Seseorang yang belum pernah memiliki rumah kediaman. Status ini boleh melayakkan anda kepada skim bantuan atau pengecualian tertentu, tetapi setiap skim mempunyai syarat sendiri. Semak syarat terkini sebelum menganggap anda layak.

Rumah Mampu Milik (Affordable Housing)

Rumah yang dijual pada harga yang disasarkan untuk isi rumah berpendapatan sederhana, contohnya di bawah program seperti PR1MA atau Rumah Selangorku. Rumah jenis ini sering tertakluk kepada syarat kelayakan pembeli dan sekatan jualan semula.

Perjanjian dan dokumen jual beli

Perjanjian Jual Beli (Sale and Purchase Agreement, SPA)

Perjanjian bertulis antara penjual dan pembeli yang menetapkan harga, tempoh penyelesaian, tanggungjawab setiap pihak dan akibat jika sesuatu pihak gagal melaksanakan perjanjian. Untuk panduan lanjut, baca Terma Penting Dalam Perjanjian Jual Beli Rumah Anda Perlu Tahu.

Memorandum Pindah Milik (Memorandum of Transfer, MOT)

Borang pindah milik (Borang 14A di bawah Kanun Tanah Negara) yang ditandatangani oleh penjual dan pembeli, disetem, kemudian didaftarkan di pejabat tanah supaya nama pembeli direkodkan sebagai pemilik berdaftar. MOT digunakan apabila hakmilik sudah dikeluarkan.

Surat Ikatan Penyerahan Hak (Deed of Assignment, DOA)

Dokumen yang digunakan untuk memindahkan hak dan kepentingan pembeli di bawah perjanjian dengan pemaju apabila hakmilik individu atau strata belum dikeluarkan. Oleh sebab tiada hakmilik untuk didaftarkan, pemilikan dipindahkan melalui penyerahan hak, dan biasanya memerlukan persetujuan pemaju.

Perjanjian Pinjaman atau Pembiayaan (Loan or Financing Agreement)

Perjanjian antara peminjam dengan bank atau institusi kewangan yang menetapkan jumlah pembiayaan, bayaran balik dan hak bank jika berlaku keingkaran. Bagi pembiayaan Islam, strukturnya berbeza tetapi fungsinya serupa.

Penjamin (Guarantor)

Orang yang dinamakan dalam dokumen pinjaman dan bertanggungjawab membayar jika peminjam utama gagal membayar. Jangan bersetuju menjadi penjamin tanpa memahami risiko ini.

Lekapan dan Kelengkapan (Fixtures and Fittings)

Lekapan ialah barang yang dipasang secara kekal pada rumah, manakala kelengkapan ialah barang yang boleh dialihkan seperti peti sejuk, langsir atau lampu hiasan. Senaraikan dalam SPA apa yang termasuk dalam jualan supaya tiada pertikaian semasa penyerahan kunci.

Milikan Kosong (Vacant Possession)

Kewajipan penjual untuk menyerahkan hartanah dalam keadaan yang membolehkan pembeli menduduki hartanah itu secara fizikal dan dari segi undang-undang, tanpa penghuni atau barang yang tidak sepatutnya ada. Secara praktikal, ini ialah tarikh anda menerima kunci.

Tempoh Liabiliti Kecacatan (Defect Liability Period)

Bagi rumah baharu daripada pemaju, tempoh selepas penyerahan milikan kosong di mana pemaju bertanggungjawab membaiki kecacatan yang dilaporkan. Tempohnya dinyatakan dalam SPA anda, jadi semak klausa itu dan laporkan kecacatan secara bertulis dalam tempoh tersebut.

Perakuan Siap dan Pematuhan (Certificate of Completion and Compliance, CCC)

Perakuan yang mengesahkan bangunan telah siap mengikut pelan yang diluluskan dan sesuai untuk diduduki. Ia menggantikan Sijil Layak Menduduki (Certificate of Fitness, CF) yang digunakan sebelum ini. Bagi rumah baharu, CCC lazimnya berkait dengan penyerahan milikan kosong.

Hakmilik, tanah dan jenis pemilikan

Geran atau Hakmilik Tanah (Land Title)

Dokumen hakmilik yang merekodkan tanah, pemilik berdaftar dan butiran seperti lokasi, keluasan, tempoh pegangan, syarat dan sekatan. Rekod rasmi disimpan di pejabat tanah atau pejabat pendaftar. Untuk memahami setiap bahagian, baca Bagaimana Cara Baca Geran Tanah? dan Geran Tanah.

Hakmilik Individu (Individual Title)

Hakmilik bagi sebidang tanah yang dimiliki secara berasingan, lazimnya untuk hartanah bertanah seperti rumah teres, berkembar dan banglo.

Hakmilik Strata (Strata Title)

Hakmilik berasingan bagi setiap petak dalam bangunan atau tanah yang dipecah bahagi, seperti kondominium dan pangsapuri, di mana pemilik turut berkongsi harta bersama. Baca Apa itu hak milik strata dan kenapa ianya penting kepada pemilik rumah?

Hakmilik Induk (Master Title)

Hakmilik bagi keseluruhan tanah pembangunan yang dipegang oleh pemaju sebelum hakmilik individu atau strata dikeluarkan kepada pembeli. Selagi hakmilik berasingan belum dikeluarkan, jual beli unit lazimnya dibuat melalui DOA.

Petak Aksesori (Accessory Parcel)

Ruang dalam skim strata, seperti petak letak kereta, yang digunakan bersama petak utama anda dan direkodkan sebagai milik anda dalam hakmilik strata. Ia bukan harta bersama.

Harta Bersama (Common Property)

Bahagian skim strata yang tidak termasuk dalam mana-mana petak dan dikongsi semua pemilik, seperti lif, taman, gimnasium dan kolam renang. Kos penyelenggaraannya dibiayai melalui caj penyelenggaraan dan sumbangan kumpulan wang penjelas.

Hartanah Bertanah dan Hartanah Strata (Landed and Strata Property)

Hartanah bertanah ialah rumah di atas lot tanah sendiri seperti rumah teres dan banglo. Hartanah strata pula ialah petak dalam bangunan atau skim yang dipecah bahagi, seperti kondominium dan pangsapuri, yang dipegang di bawah hakmilik strata.

Pegangan Bebas dan Pajakan (Freehold and Leasehold)

Tanah pegangan bebas dipegang selama-lamanya tanpa tarikh tamat. Tanah pajakan dipegang untuk tempoh tertentu yang dinyatakan dalam hakmilik, tidak melebihi 99 tahun, dan tarikh luputnya boleh disemak pada geran.

Tanah Rizab Melayu (Malay Reserved Land)

Tanah yang diisytiharkan sebagai rizab Melayu di bawah enakmen negeri. Urusan jual beli, pajakan dan gadaian tanah ini terhad kepada orang Melayu mengikut takrif enakmen negeri berkenaan.

Lot Bumiputera (Bumi Lot)

Unit dalam projek perumahan yang diperuntukkan untuk pembeli Bumiputera mengikut polisi kerajaan negeri. Jualan kepada bukan Bumiputera lazimnya memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri dan peraturannya berbeza antara negeri.

Sekatan Kepentingan dan Kebenaran (Restriction in Interest and Consent)

Sesetengah hakmilik mempunyai sekatan kepentingan yang mensyaratkan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri sebelum tanah boleh dijual, dipajak atau digadai. Dalam jualan melalui DOA pula, persetujuan pemaju lazimnya diperlukan. Baca juga Beli Rumah Subsale Leasehold: Consent Pihak Berkuasa Negeri, Tempoh dan Risiko Untuk Pembeli.

Bebanan (Encumbrances)

Kepentingan pihak lain yang direkodkan terhadap hartanah, seperti gadaian bank, pajakan, lien atau kaveat. Bebanan perlu dikenal pasti sebelum jual beli kerana ia boleh menghalang atau melambatkan pendaftaran pindah milik.

Kaveat (Caveat)

Catatan pada hakmilik untuk melindungi kepentingan seseorang terhadap tanah, contohnya pembeli yang telah menandatangani SPA. Selagi kaveat berkuat kuasa, urusan tertentu terhadap tanah itu tidak boleh didaftarkan. Baca Apa Itu Kaveat Tanah? Maksud, Cara Masuk & Cara Buang.

Carian Rasmi (Official Search)

Carian di pejabat tanah untuk mengesahkan butiran semasa hakmilik, termasuk pemilik berdaftar, bebanan, kaveat dan sekatan. Peguam lazimnya membuat carian ini sebelum SPA ditandatangani. Baca Carian Rasmi Tanah.

Pemilikan Bersama (Joint Ownership)

Hartanah yang didaftarkan atas nama dua orang atau lebih, contohnya pasangan suami isteri. Ia sering disertai permohonan pinjaman bersama. Bahagian setiap pemilik direkodkan pada hakmilik.

Pembiayaan, gadaian dan penebusan

Gadaian (Charge)

Cagaran yang didaftarkan oleh bank terhadap hakmilik untuk menjamin pinjaman perumahan. Selagi gadaian wujud, hartanah itu menjadi cagaran kepada bank.

Jumlah Penebusan (Redemption Sum)

Jumlah yang masih terhutang kepada bank penjual untuk menebus hartanah daripada gadaian. Jika jumlah penebusan melebihi harga belian atau baki harga belian, penjual perlu membuat peruntukan untuk membayar perbezaannya. Baca Rumah Subsale Masih Ada Loan Penjual: Apa Pembeli Perlu Tahu Tentang Redemption?.

Pelepasan Gadaian (Discharge of Charge)

Dokumen yang didaftarkan selepas hutang dijelaskan sepenuhnya untuk membuang gadaian bank daripada hakmilik, supaya hartanah boleh dipindah milik tanpa bebanan tersebut. Baca Proses Lengkap Pelepasan Gadaian: Cara Tuntut Geran Rumah Dari Bank.

MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance)

Sejenis insurans hayat yang melindungi baki pinjaman perumahan sekiranya peminjam meninggal dunia atau hilang upaya kekal, dengan jumlah perlindungan yang berkurangan mengikut baki pinjaman.

Kos, cukai dan duti setem

Duti Setem (Stamp Duty)

Cukai ke atas dokumen yang dikenakan dan dikutip oleh Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN). MOT dikenakan duti ad valorem pada kadar berperingkat 1% hingga 4% berdasarkan harga atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi, manakala perjanjian pinjaman dikenakan duti 0.5%. Dokumen yang tidak disetem tidak boleh didaftarkan di pejabat tanah. Pengecualian untuk pembeli rumah pertama dan kadar khas untuk pembeli asing tertakluk kepada syarat semasa. Baca Apakah Itu Duti Setem Dan Cara Pengiraan Duti Setem Bagi Membeli Rumah dan Pengecualian Duti Setem Bagi Transaksi Hartanah.

Adjudikasi (Adjudication)

Proses di mana LHDN menilai dan menentukan jumlah duti setem yang perlu dibayar ke atas sesuatu dokumen, contohnya apabila nilai atau kadar duti perlu disahkan. Adjudikasi penting kerana dokumen yang tidak disetem dengan sewajarnya tidak boleh digunakan sebagai keterangan di mahkamah dalam prosiding sivil.

Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT atau RPGT)

Cukai ke atas keuntungan bercukai apabila hartanah dilupuskan, iaitu perbezaan antara nilai pelupusan dengan kos pemerolehan selepas pelarasan yang dibenarkan. Kadar bergantung kepada status penjual dan tempoh pemilikan. Baca Kos Guaman Jual Rumah: Siapa Yang Bayar & Cara Pengiraan (Termasuk RPGT).

Yuran Guaman dan Solicitors' Remuneration Order 2023 (SRO 2023)

Yuran guaman untuk SPA, pindah milik dan dokumen pinjaman di Semenanjung Malaysia dikawal oleh Solicitors' Remuneration Order 2023, yang berkuat kuasa sejak 15 Julai 2023 dan menggantikan perintah terdahulu. Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) sebanyak 8% dikenakan ke atas yuran guaman. Sabah dan Sarawak mempunyai peraturan berasingan. Baca Panduan Lantik Peguam Hartanah dan Kos Bayaran Upah Untuk Urusan Jual Beli Rumah dan Tanah.

Proses dan pihak yang terlibat

Konveyansing (Conveyancing)

Bidang amalan guaman yang mengurus proses undang-undang pemindahan hak ke atas hartanah daripada penjual kepada pembeli, termasuk SPA, duti setem, pembayaran dan pendaftaran. Peguam konveyansing bertindak untuk pembeli atau penjual dan memastikan hartanah didaftarkan atas nama pembeli.

Hartanah Subsale (Sub-sale Property)

Hartanah yang sudah dimiliki oleh seseorang dan dijual semula di pasaran sekunder, berbanding rumah baharu yang dibeli terus daripada pemaju. Baca Perjanjian Jual Beli (SPA) Rumah Subsale: Terma, Kos & Proses Lengkap.

Pemaju (Developer)

Syarikat yang membangunkan projek perumahan dan menjual unit kepada pembeli, lazimnya menggunakan SPA dalam bentuk yang ditetapkan oleh undang-undang pembangunan perumahan.

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

Jika ada istilah dalam surat tawaran, SPA, dokumen pinjaman atau geran anda yang masih tidak jelas, lebih baik ia dijelaskan sebelum anda menandatangani apa-apa atau membuat bayaran. Peguam hartanah boleh menerangkan kesan setiap klausa, menyemak hakmilik dan mengurus proses pindah milik bagi pihak anda.

Isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah dengan butiran ringkas hartanah dan urusan anda, dan kami akan menghubungi anda untuk membincangkan langkah seterusnya. Anda juga boleh membaca tentang peguam hartanah di Malaysia dan skop kerja mereka.

Soalan Lazim

Apakah beza wang cengkeram dan bayaran pendahuluan?

Wang cengkeram ialah bayaran awal yang kecil untuk menunjukkan kesungguhan membeli, lazimnya bersama surat tawaran. Bayaran pendahuluan ialah jumlah yang lebih besar yang dibayar sendiri oleh pembeli, lazimnya semasa atau selepas SPA ditandatangani, dan biasanya sudah termasuk wang cengkeram.

Apakah beza MOT dan DOA?

MOT digunakan apabila hakmilik sudah dikeluarkan, dan ia didaftarkan di pejabat tanah untuk menukar nama pemilik. DOA digunakan apabila hakmilik belum dikeluarkan, dan ia memindahkan hak pembeli di bawah perjanjian dengan pemaju.

Adakah yuran guaman hartanah ditetapkan oleh undang-undang?

Di Semenanjung Malaysia, yuran guaman untuk SPA, pindah milik dan dokumen pinjaman dikawal oleh skala dalam Solicitors' Remuneration Order 2023. Kos lain seperti duti setem, fi pendaftaran dan disbursement dikira secara berasingan.

Kenapa carian rasmi dan kaveat penting sebelum membeli?

Carian rasmi menunjukkan siapa pemilik berdaftar dan sama ada terdapat gadaian, kaveat atau sekatan yang boleh menjejaskan jual beli. Kaveat pula boleh digunakan untuk melindungi kepentingan pembeli sehingga pindah milik didaftarkan.

Adakah semua rumah boleh dijual kepada sesiapa sahaja?

Tidak semestinya. Tanah Rizab Melayu, lot Bumiputera, rumah mampu milik dan hakmilik yang mempunyai sekatan kepentingan boleh tertakluk kepada had siapa yang boleh membeli atau keperluan mendapatkan kebenaran terlebih dahulu.

Maklumat ini bersifat umum dan bukan nasihat undang-undang bagi fakta khusus anda. Kadar duti setem, cukai dan syarat pengecualian boleh berubah, jadi sahkan kedudukan semasa sebelum bertindak. Artikel ini merujuk kepada kedudukan am di Semenanjung Malaysia; undang-undang dan prosedur di Sabah dan Sarawak mungkin berbeza.

Baca Juga

• Bagaimana Cara Baca Geran Tanah?

• Terma Penting Dalam Perjanjian Jual Beli Rumah Anda Perlu Tahu

• Apakah Itu Duti Setem Dan Cara Pengiraan Duti Setem Bagi Membeli Rumah

• Apa Itu Kaveat Tanah? Maksud, Cara Masuk & Cara Buang

• Peguam Hartanah di Malaysia