7 Perkhidmatan Guaman Yang Perlu Diketahui Oleh Ejen Hartanah

Sebagai ejen hartanah, anda berada di tengah-tengah transaksi antara penjual, pembeli, tuan rumah dan penyewa. Tetapi banyak perkara dalam transaksi itu adalah kerja guaman: menyediakan Perjanjian Jual Beli (SPA), menyemak hakmilik, mengendalikan kaveat, mengurus pinjaman dan menyelesaikan pertikaian. Mengetahui perkhidmatan guaman yang wujud, dan bila klien anda memerlukannya, membantu anda memberi maklumat yang tepat, mengelak kelewatan dan melindungi transaksi yang anda uruskan.

Artikel ini menyenaraikan tujuh perkhidmatan guaman yang perlu diketahui oleh ejen dan agensi hartanah di Malaysia, serta bila setiap satu relevan.

1. Nasihat undang-undang hartanah dan pematuhan

Transaksi hartanah di Malaysia tertakluk kepada beberapa undang-undang, termasuk Kanun Tanah Negara, Akta Hakmilik Strata 1985 dan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966. Peguam boleh menasihati klien anda tentang keperluan undang-undang yang terpakai kepada hartanah tertentu, contohnya sekatan kepentingan pada hakmilik, syarat kegunaan tanah atau keperluan kebenaran pihak berkuasa negeri.

Bagi ejen, perkara ini penting kerana isu undang-undang yang tidak dikesan awal boleh menyebabkan transaksi tertangguh atau gagal selepas SPA ditandatangani.

2. Penyediaan dan semakan SPA dan perjanjian sewa

SPA subsale menetapkan harga, deposit, tempoh penyempurnaan, kesan jika pinjaman ditolak dan hak pihak-pihak jika berlaku kemungkiran. Perjanjian sewa pula menetapkan sewa, deposit, tempoh, tanggungjawab penyelenggaraan dan penamatan.

Peguam memastikan dokumen ini tepat, lengkap dan boleh dikuatkuasakan. Dokumen yang disediakan dengan baik mengurangkan risiko pertikaian kemudian hari, termasuk pertikaian yang melibatkan ejen sebagai orang tengah.

Kos guaman bagi SPA dan pindah milik di Semenanjung Malaysia tertakluk kepada Perintah Saraan Peguam Cara 2023.

3. Semakan hakmilik dan usaha wajar (due diligence)

Sebelum SPA ditandatangani, peguam lazimnya menjalankan carian hakmilik rasmi di pejabat tanah untuk mengesahkan:

• siapa pemilik berdaftar hartanah;

• sama ada hartanah itu digadai kepada bank;

• sama ada terdapat kaveat, perintah larangan atau bebanan lain;

• jenis pegangan (kekal atau pajakan) dan sekatan kepentingan yang boleh menjejaskan penjualan.

Bagi ejen, hasil carian ini membantu menjelaskan jangkaan klien lebih awal, contohnya jika penjual masih ada pinjaman yang perlu ditebus, jika ada kaveat yang perlu ditarik balik, atau jika hartanah pajakan memerlukan kebenaran pihak berkuasa negeri sebelum pindah milik.

4. Nasihat tentang hak dan tanggungjawab pihak-pihak

Penjual, pembeli, tuan rumah dan penyewa masing-masing mempunyai hak dan tanggungjawab yang berbeza. Peguam boleh menasihati klien tentang perkara seperti:

• apa yang berlaku kepada deposit jika pembeli menarik diri atau pinjaman ditolak;

• hak pembeli jika penjual lambat menyerahkan milikan kosong;

• tanggungjawab penjual untuk menyerahkan hartanah bebas daripada bebanan;

• tanggungjawab tuan rumah dan penyewa dalam tempoh sewaan.

Ejen boleh memberi maklumat am tentang proses, tetapi nasihat tentang hak undang-undang dalam situasi khusus patut datang daripada peguam yang mewakili klien.

5. Pembiayaan, pinjaman dan penebusan

Kebanyakan transaksi melibatkan pinjaman bank atau pembiayaan kerajaan seperti LPPSA bagi penjawat awam. Peguam menguruskan dokumen pinjaman pembeli, berurusan dengan pihak bank atau LPPSA, dan menguruskan penebusan (redemption) pinjaman penjual supaya hakmilik boleh dipindahkan kepada pembeli.

Bagi ejen, memahami aliran ini membantu anda menerangkan kepada klien mengapa tempoh penyempurnaan mengambil masa, dan dokumen apa yang perlu disediakan lebih awal.

6. Transaksi khas: harta pusaka, kaveat dan perintah mahkamah

Sebahagian penyenaraian melibatkan keadaan yang memerlukan langkah guaman tambahan sebelum hartanah boleh dijual, contohnya:

• Pemilik berdaftar telah meninggal dunia. Waris atau pentadbir perlu mendapatkan kuasa yang sah (seperti perintah pembahagian, Surat Kuasa Mentadbir atau Geran Probet) sebelum menjual.

• Terdapat kaveat pada hakmilik. Kaveat perlu ditarik balik atau dibuang sebelum pindah milik boleh didaftarkan.

• Hartanah tertakluk kepada perintah mahkamah, contohnya perintah jualan atau perintah berkaitan pembahagian harta selepas perceraian.

Mengenal pasti perkara ini sebelum hartanah dipasarkan membantu ejen mengelak penyenaraian yang tidak dapat diteruskan.

7. Pematuhan dan dokumen agensi

Agensi hartanah juga mempunyai keperluan guaman sendiri. Ejen hartanah di Malaysia dikawal selia di bawah Akta Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta 1981 dan Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah dan Pengurus Harta (LPPEH). Peguam boleh membantu agensi menyemak dokumen lantikan dengan klien, terma perjanjian dalaman, pengendalian wang deposit dan langkah apabila berlaku pertikaian dengan klien.

Pematuhan yang baik melindungi agensi daripada aduan dan pertikaian, dan meningkatkan keyakinan klien terhadap proses.

Apa yang ejen perlu tahu tentang hubungan dengan peguam

Setiap pihak dalam transaksi berhak memilih peguam sendiri. Peguam mewakili klien, bukan ejen. Peraturan etika profesion guaman juga melarang peguam daripada melakukan touting, iaitu mencari kerja secara langsung atau tidak langsung. Oleh itu, ASCOLAW tidak menawarkan komisen, ganjaran atau bayaran rujukan kepada ejen. Apa yang boleh dilakukan oleh ejen ialah memaklumkan klien bahawa mereka memerlukan peguam, dan memastikan dokumen asas disediakan lebih awal supaya proses berjalan lancar.

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

ASCOLAW mengendalikan urusan hartanah seperti SPA subsale, perjanjian sewa, pindah milik, kaveat, dokumen pinjaman dan LPPSA, serta transaksi yang melibatkan harta pusaka. Jika klien anda memerlukan peguam, atau anda mahu memahami proses guaman bagi satu transaksi tertentu, klien boleh menghubungi kami secara terus.

Isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah dengan butiran ringkas hartanah dan transaksi, dan kami akan menghubungi untuk membincangkan langkah seterusnya.

Soalan Lazim

Bolehkah ejen hartanah menyediakan SPA atau perjanjian sewa sendiri?

SPA dan perjanjian sewa ialah dokumen undang-undang yang menentukan hak dan tanggungjawab pihak-pihak. Dokumen ini sepatutnya disediakan atau disemak oleh peguam supaya terma yang penting tidak tertinggal dan perjanjian itu boleh dikuatkuasakan.

Bilakah ejen patut memaklumkan klien supaya melantik peguam?

Seawal mungkin, lazimnya sebaik sahaja tawaran diterima dan sebelum SPA dirangka. Pada peringkat ini, peguam boleh menjalankan carian hakmilik dan mengesan isu seperti pinjaman, kaveat atau keperluan kebenaran pihak berkuasa negeri.

Adakah peguam membayar komisen rujukan kepada ejen?

Peraturan etika profesion guaman melarang peguam melakukan touting. ASCOLAW tidak menawarkan komisen, ganjaran atau bayaran rujukan kepada ejen. Klien bebas memilih peguam sendiri.

Siapa yang patut memegang wang deposit dalam transaksi subsale?

Pengendalian deposit bergantung pada terma yang dipersetujui dan SPA. Ini adalah antara perkara yang sering menimbulkan pertikaian, jadi baca panduan tentang wang deposit di bawah dan dapatkan nasihat jika ada keraguan.

Maklumat ini bersifat umum dan bukan nasihat undang-undang bagi fakta khusus anda. Setiap transaksi berbeza. Artikel ini merujuk kepada kedudukan am di Semenanjung Malaysia; prosedur di Sabah dan Sarawak mungkin berbeza. Dapatkan nasihat khusus sebelum bertindak.

Baca Juga

• Proses Subsale A-Z untuk Ejen Hartanah: Apa Nak Beritahu Klien

• Senarai Dokumen Jual Beli Rumah Sebelum Jumpa Peguam (Untuk Ejen)

• Jual Rumah Pemilik Dah Meninggal: Apa Ejen Perlu Buat Sebelum Market

• Wang Deposit Rumah: Siapa Patut Pegang & Cara Refund Tanpa Aduan BOVAEP

• Perjanjian Jual Beli (SPA) Rumah Subsale: Terma, Kos & Proses Lengkap

• Apa Itu Kaveat Tanah? Maksud, Cara Masuk & Cara Buang (Panduan 2026)

• Perjanjian Sewa Rumah