Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT): Kadar, Cara Kira dan Pengecualian

Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT), atau Real Property Gains Tax (RPGT), ialah cukai ke atas keuntungan apabila anda melupuskan (menjual atau memindah milik) hartanah di Malaysia pada harga yang lebih tinggi daripada harga pemerolehan. Kadarnya bergantung pada dua perkara: berapa lama anda memegang hartanah itu dan kategori penjual. Bagi warganegara Malaysia dan pemastautin tetap, kadar CKHT ialah 30% jika dijual dalam tempoh tiga tahun, 20% pada tahun keempat, 15% pada tahun kelima dan 0% mulai tahun keenam. Pembeli pula wajib menahan sebahagian harga jualan (3%, 5% atau 7%) dan meremitkannya kepada Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) dalam tempoh 60 hari.

Panduan ini menerangkan kadar semasa, cara mengira CKHT, wang tahanan, borang dan tarikh akhir, serta pengecualian utama berdasarkan maklumat LHDN.

Apa itu CKHT?

CKHT dikenakan di bawah Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 dan ditadbir oleh LHDN. Ia terpakai kepada keuntungan daripada pelupusan tanah, bangunan dan hartanah lain di Malaysia, serta saham dalam syarikat harta tanah (real property company, RPC) bagi pelupus tertentu.

CKHT hanya dikenakan jika ada keuntungan. Jika harga pelupusan sama atau lebih rendah daripada harga pemerolehan, tiada keuntungan yang boleh dikenakan cukai.

Kadar CKHT semasa

LHDN membahagikan pelupus kepada tiga kategori di bawah Jadual 5 Akta:

• Bahagian I: pelupus selain Bahagian II dan III, contohnya individu warganegara Malaysia, pemastautin tetap dan perkongsian.

• Bahagian II: syarikat yang diperbadankan di Malaysia, pemegang amanah dan badan berdaftar.

• Bahagian III: individu bukan warganegara dan bukan pemastautin tetap, serta syarikat asing.

Kadar 0% untuk warganegara dan PR bagi pelupusan pada tahun keenam dan seterusnya terpakai sejak 2022. Kadar lama seperti 5% pada tahun keenam (2019 hingga 2021) atau pengecualian sementara PENJANA (1 Jun 2020 hingga 31 Disember 2021) tidak lagi terpakai.

Bagaimana tempoh pegangan dikira?

Tempoh pegangan dikira dari tarikh pemerolehan hingga tarikh pelupusan. Menurut LHDN, tarikh pelupusan ialah tarikh perjanjian jika ada perjanjian bertulis. Dalam jual beli rumah, ini lazimnya tarikh Perjanjian Jual Beli (SPA) ditandatangani, bukan tarikh pindah milik didaftarkan. Tarikh pemerolehan oleh pembeli dianggap sama dengan tarikh pelupusan oleh penjual.

Jika tiada perjanjian bertulis, tarikh pelupusan ialah tarikh yang lebih awal antara tarikh pemilikan dipindahkan atau tarikh balasan penuh diterima.

Hartanah yang diwarisi, dihadiahkan atau diperoleh melalui perintah mahkamah mempunyai peraturan khusus tentang tarikh dan harga pemerolehan. Semak kedudukan anda sebelum menandatangani SPA.

Cara mengira CKHT

Formula asas yang digunakan oleh LHDN:

1. Harga pelupusan = harga jualan tolak kos sampingan pelupusan (contohnya yuran guaman, komisen ejen dan kos penilaian).

2. Harga pemerolehan = harga belian tambah kos sampingan pemerolehan (contohnya yuran guaman semasa membeli) dan perbelanjaan untuk menambah nilai atau memelihara hartanah.

3. Keuntungan boleh dikenakan cukai = harga pelupusan tolak harga pemerolehan.

4. Pengecualian individu = RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh dikenakan cukai, mengikut mana yang lebih tinggi.

5. CKHT = kadar CKHT x (keuntungan tolak pengecualian).

Faedah pinjaman perumahan tidak boleh ditolak. Bagi aset yang diperoleh sebelum 1 Januari 2013, nilai pasaran pada 1 Januari 2013 diguna pakai dalam pengiraan, dan perbelanjaan yang dibuat sebelum tarikh itu tidak dibenarkan.

Contoh pengiraan (warganegara, dijual pada tahun keempat)

Contoh ini hanya untuk ilustrasi.

Dalam contoh ini, pembeli menahan 3% daripada harga jualan (RM16,500) dan meremitkannya kepada LHDN. Baki CKHT sebanyak RM5,640 perlu dijelaskan oleh penjual.

Jika anda mempunyai lebih daripada satu pelupusan dalam tahun taksiran yang sama, kerugian daripada satu pelupusan boleh ditolak daripada keuntungan pelupusan lain dalam tahun yang sama. Kerugian yang tidak habis digunakan boleh dibawa ke hadapan sehingga sembilan tahun taksiran berturut-turut.

Wang tahanan CKHT: 3%, 5% atau 7%

Di bawah seksyen 21B Akta, pembeli (pemeroleh) wajib menahan sebahagian harga dan meremitkannya kepada LHDN dalam tempoh 60 hari selepas tarikh pelupusan. Dalam praktik, peguam pembeli lazimnya menahan jumlah ini daripada harga jualan.

Jumlah yang ditahan ialah peratusan tersebut atau keseluruhan balasan wang, mengikut mana yang lebih rendah. Mulai tahun taksiran 2026, LHDN juga membenarkan pembeli meremitkan jumlah yang sama dengan taksiran yang dianggap jika penjual memaklumkan jumlah itu lebih awal. Jika pembeli gagal meremitkan dalam tempoh 60 hari, penalti 10% daripada jumlah yang tidak dibayar dikenakan ke atas pembeli.

Wang tahanan ini bukan cukai tambahan. Ia dikreditkan kepada liabiliti CKHT penjual. Jika CKHT sebenar lebih rendah (contohnya kerana pengecualian atau tempoh pegangan lebih enam tahun), penjual boleh menuntut bayaran balik lebihan daripada LHDN.

Borang CKHT dan tarikh akhir

Menurut LHDN, borang CKHT perlu dihantar dalam tempoh 60 hari selepas tarikh pelupusan atau pemerolehan:

• CKHT 1A: dihantar oleh penjual bagi pelupusan hartanah.

• CKHT 1B: dihantar oleh pelupus bagi pelupusan saham RPC.

• CKHT 2A: dihantar oleh pembeli bagi pemerolehan hartanah atau saham.

• CKHT 3: notis untuk memohon pengecualian, termasuk pemilihan pengecualian rumah kediaman persendirian.

e-CKHT wajib mulai 1 Januari 2025. Borang nyata CKHT mesti dihantar secara elektronik melalui e-CKHT di portal MyTax (mytax.hasil.gov.my). Borang kertas tidak lagi diterima dan dianggap tidak dihantar jika tidak dihantar semula melalui e-CKHT. Borang boleh dihantar sendiri atau melalui wakil yang dibenarkan, seperti ejen cukai berlesen atau peguam yang layak.

Sejak 1 Januari 2025, di bawah Sistem Taksiran Sendiri CKHT, borang yang dihantar dianggap sebagai notis taksiran. Bagi pelupusan dari tahun taksiran 2025 dan seterusnya, baki CKHT perlu dibayar dalam tempoh 90 hari dari tarikh pelupusan.

Penalti

• Gagal menghantar borang CKHT 1A atau CKHT 1B dalam tempoh 60 hari boleh dikenakan penalti di bawah subseksyen 29(3) Akta, sehingga tiga kali ganda cukai.

• Borang yang tidak betul boleh dikenakan penalti di bawah subseksyen 30(2) Akta, sehingga 100% daripada cukai yang terkurang lapor.

• Pembeli yang gagal menahan dan meremitkan wang tahanan dalam tempoh 60 hari dikenakan penalti 10% daripada jumlah yang tidak dibayar.

Pengecualian CKHT utama

• Pengecualian RM10,000 atau 10%: setiap individu yang melupuskan hartanah layak mendapat pengecualian RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh dikenakan cukai, mengikut mana yang lebih tinggi. Jika hanya sebahagian bahagian dilupuskan, pengecualian dikira secara berkadar.

• Rumah kediaman persendirian (sekali seumur hidup): warganegara atau pemastautin tetap Malaysia boleh memilih pengecualian penuh ke atas keuntungan daripada pelupusan satu rumah kediaman persendirian yang didiami atau diperakui layak diduduki. Pilihan ini dibuat melalui borang CKHT 3 di e-CKHT dan tidak boleh ditarik balik, jadi pertimbangkan dengan teliti sama ada mahu menggunakannya sekarang.

• Pindah milik antara ahli keluarga: pindah milik antara suami isteri, ibu bapa dan anak, atau datuk nenek dan cucu, jika penderma ialah warganegara Malaysia, dianggap tidak menghasilkan keuntungan atau kerugian. Panduan pindah milik atas dasar kasih sayang di bawah menerangkan kesannya dengan lebih lanjut.

Pengecualian tidak diberikan secara automatik. Ia perlu dituntut dengan betul dalam borang CKHT.

Syarikat dan saham RPC

Syarikat membayar kadar Bahagian II. Mulai 1 Januari 2024, pelupusan saham RPC oleh syarikat berada di bawah cukai keuntungan modal di bawah Akta Cukai Pendapatan 1967, bukan CKHT. Individu yang melupuskan saham RPC masih tertakluk kepada CKHT. Syarikat yang melupuskan hartanah atau saham patut mendapatkan nasihat cukai yang khusus.

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

Dalam transaksi jual beli rumah, peguam penjual dan peguam pembeli lazimnya menguruskan dokumen CKHT, wang tahanan dan penghantaran e-CKHT dalam tempoh 60 hari. ASCOLAW boleh membantu menyemak tarikh pemerolehan dan tempoh pegangan anda, menyediakan dan menghantar borang CKHT, menguruskan wang tahanan dalam transaksi, dan menerangkan pengecualian yang mungkin terpakai sebelum anda menandatangani SPA.

Isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah dengan butiran ringkas hartanah dan transaksi anda, dan kami akan menghubungi anda untuk membincangkan langkah seterusnya.

Soalan Lazim

Adakah saya perlu bayar CKHT jika menjual rumah selepas lima tahun?

Bagi warganegara dan PR, kadar CKHT ialah 0% bagi pelupusan pada tahun keenam dan seterusnya. Walau bagaimanapun, borang CKHT masih perlu dihantar dan pembeli masih perlu menahan 3% daripada harga. Lebihan wang tahanan boleh dituntut balik daripada LHDN.

Siapa yang bayar wang tahanan 3%?

Pembeli wajib menahan dan meremitkan wang tahanan kepada LHDN, tetapi jumlah itu diambil daripada harga jualan. Dari sudut penjual, ia adalah potongan daripada wang jualan yang dikreditkan kepada liabiliti CKHT penjual.

Adakah tarikh SPA atau tarikh pindah milik yang digunakan?

Jika ada perjanjian bertulis, LHDN menggunakan tarikh perjanjian sebagai tarikh pelupusan. Dalam jual beli rumah, ini lazimnya tarikh SPA ditandatangani.

Bolehkah saya hantar borang CKHT secara manual?

Tidak. Mulai 1 Januari 2025, penghantaran borang nyata CKHT mesti dibuat secara elektronik melalui e-CKHT di MyTax. Borang kertas tidak diterima.

Bolehkah saya menggunakan pengecualian rumah kediaman persendirian lebih daripada sekali?

Tidak. Pengecualian rumah kediaman persendirian hanya boleh digunakan sekali seumur hidup oleh warganegara atau PR, dan pilihan itu tidak boleh ditarik balik.

Maklumat ini bersifat umum dan bukan nasihat undang-undang atau cukai bagi fakta khusus anda. Kadar dan prosedur CKHT boleh berubah melalui Belanjawan atau perintah pengecualian baharu. Semak kedudukan terkini dengan LHDN atau dapatkan nasihat profesional sebelum bertindak.

Baca Juga

• Kos Guaman Jual Rumah: Siapa Yang Bayar & Cara Pengiraan (Termasuk RPGT)

• Pindah Milik Rumah Kepada Anak Atas Dasar Kasih Sayang: Proses, Dokumen, Duti Setem & CKHT (2026)

• Peranan Peguam Penjual Dalam Transaksi Jual Rumah Subsale

• Bila Penjual Akan Terima Baki Harga Jual Rumah Subsale?

• Jual Rumah Masih Ada Loan Bank: Apa Penjual Perlu Tahu Tentang Redemption?