Tribunal Pengurusan Strata di Malaysia: Fungsi, Tuntutan dan Proses

Tribunal Pengurusan Strata (TPS) ialah tribunal di bawah Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) yang mendengar pertikaian pengurusan strata, seperti tunggakan caj penyelenggaraan, kesahihan mesyuarat agung dan resolusi, undang-undang kecil dan kerosakan harta bersama, bagi tuntutan tidak melebihi RM250,000. Prosesnya lebih cepat dan lebih murah berbanding mahkamah: tuntutan difailkan melalui Borang 1 dengan fi RM100 bagi hartanah kediaman atau RM200 bagi hartanah komersial, dan pihak-pihak lazimnya hadir sendiri tanpa peguam.

TPS ditubuhkan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) dan dikawal oleh Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Tribunal Pengurusan Strata) 2015. Akta ini berkuat kuasa pada 1 Jun 2015 dan tribunal mula beroperasi pada 1 Julai 2015. Pentadbirannya kini diletakkan di bawah Tribunal Perumahan dan Pengurusan Strata (TPPS), KPKT.

Artikel ini menerangkan 10 perkara penting tentang TPS: bidang kuasa, siapa boleh menuntut, cara memfailkan tuntutan, peranan peguam, penguatkuasaan award dan cara mencabar keputusan tribunal.

1. Tujuan tribunal: menyelesaikan pertikaian dengan cepat dan kos rendah

TPS diwujudkan supaya pertikaian pengurusan strata dapat diselesaikan dengan cepat, murah dan berkesan tanpa perlu melalui prosiding mahkamah sivil yang panjang.

Akta Pengurusan Strata 2013 menghendaki tribunal membuat award secepat mungkin dan, jika boleh, dalam tempoh 60 hari dari hari pertama pendengaran. Piagam Pelanggan KPKT pula menyasarkan kes pengurusan strata diselesaikan dalam tempoh 140 hari bekerja dari tarikh pemfailan, dan award disampaikan dalam tempoh 10 hari bekerja dari tarikh award.

2. Bidang kuasa: tuntutan tidak melebihi RM250,000

Tribunal mempunyai bidang kuasa mendengar tuntutan yang jumlahnya tidak melebihi RM250,000 dan berkaitan dengan perkara di bawah Akta Pengurusan Strata 2013 dan perundangan subsidiarinya. Antara tuntutan yang boleh dibawa ke TPS:

• tuntutan kos membaiki kecacatan pada petak, bangunan atau tanah yang dicadangkan untuk dipecah bahagi serta harta bersamanya (tertakluk kepada peruntukan Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966);

• tuntutan untuk mendapatkan semula caj penyelenggaraan dan sumbangan kumpulan wang penjelas yang tertunggak;

• tuntutan untuk perintah memanggil mesyuarat agung;

• tuntutan untuk membatalkan prosiding mesyuarat kerana peruntukan Akta tidak dipatuhi;

• tuntutan untuk membatalkan resolusi kerana hak mengundi tidak diberikan atau notis yang sewajarnya tidak diberikan;

• tuntutan untuk menghalang pindaan undang-undang kecil dengan mengambil kira kepentingan semua pemilik petak;

• tuntutan untuk mengubah kadar faedah bayaran lewat caj penyelenggaraan dan sumbangan kumpulan wang penjelas;

• tuntutan untuk mengubah jumlah insurans yang perlu diambil atau untuk meneruskan tuntutan insurans;

• tuntutan untuk memaksa pemaju, Badan Pengurusan Bersama (JMB) atau Perbadanan Pengurusan (MC) memberikan maklumat atau dokumen;

• tuntutan untuk kebenaran membuat pengubahan kepada harta bersama; dan

• tuntutan untuk mengesahkan, mengubah atau membatalkan keputusan Pesuruhjaya Bangunan (COB).

Tuntutan di luar senarai ini, atau melebihi had RM250,000, perlu dibawa ke forum lain seperti mahkamah.

3. Kuasa tribunal

Apabila memutuskan sesuatu tuntutan, TPS boleh, antara lain:

• memerintahkan satu pihak membayar sejumlah wang kepada pihak lain;

• memerintahkan supaya harga atau balasan lain yang telah dibayar dikembalikan;

• memerintahkan bayaran ganti rugi atau pampasan bagi kerugian atau kerosakan yang dialami;

• memerintahkan supaya keseluruhan atau sebahagian kontrak atau undang-undang kecil tambahan dibetulkan, dibatalkan, diubah atau ditambah;

• memerintahkan faedah pada kadar tidak melebihi 8% setahun;

• menolak tuntutan yang remeh atau menyusahkan; dan

• membuat apa-apa perintah lain yang difikirkan adil dan munasabah, termasuk perintah yang perlu untuk melaksanakan award.

4. Siapa boleh memfailkan tuntutan

Tuntutan di TPS boleh difailkan oleh:

• pemaju;

• pembeli;

• pemilik petak;

• tuan punya, termasuk tuan punya asal;

• Badan Pengurusan Bersama (JMB);

• Perbadanan Pengurusan (MC);

• Perbadanan Pengurusan Subsidiari (Sub-MC);

• ejen pengurusan yang dilantik; dan

• mana-mana pihak lain yang berkepentingan, dengan kebenaran tribunal.

5. Cara memfailkan tuntutan dan fi

Langkah umum memfailkan tuntutan di TPS:

1. Kenal pasti sama ada tuntutan anda termasuk dalam bidang kuasa tribunal dan tidak melebihi RM250,000.

2. Kumpulkan dokumen sokongan, seperti penyata akaun caj penyelenggaraan, notis, minit mesyuarat, undang-undang kecil, surat-menyurat dan gambar kerosakan.

3. Lengkapkan Borang 1 (Pernyataan Tuntutan) dan failkan sama ada secara dalam talian melalui portal e-TPS, di kaunter TPPS di KPKT atau melalui pos.

4. Bayar fi pemfailan: RM100 bagi hartanah kediaman atau RM200 bagi hartanah komersial dan perindustrian. KPKT menerima tunai, draf bank atau kiriman wang; cek peribadi tidak diterima.

5. Serahkan salinan Borang 1 kepada responden mengikut arahan tribunal.

6. Responden perlu memfailkan pembelaan dan tuntutan balas (Borang 2) dalam tempoh 14 hari selepas menerima Borang 1.

7. Hadir pada tarikh pendengaran dengan dokumen dan saksi anda.

Semak butiran terkini di halaman Soalan Lazim Tribunal Pengurusan Strata KPKT sebelum memfailkan, kerana prosedur pentadbiran boleh dikemas kini.

6. Pendengaran terbuka kepada orang awam

Prosiding TPS dijalankan secara terbuka dan orang awam boleh hadir untuk mendengar prosiding.

7. Peguam tidak mewakili pihak secara automatik

Pihak-pihak dalam pendengaran TPS tidak berhak diwakili peguam secara automatik. Tribunal boleh membenarkan perwakilan peguam jika:

• persoalan undang-undang yang terlibat adalah kompleks, dan satu pihak akan mengalami kesukaran yang ketara jika tidak diwakili; dan

• jika satu pihak dibenarkan diwakili peguam, pihak yang satu lagi juga berhak diwakili peguam.

Walaupun peguam mungkin tidak boleh bercakap bagi pihak anda dalam pendengaran, anda masih boleh, dan wajar, mendapatkan nasihat undang-undang sebelum memfailkan atau membela tuntutan. Peguam boleh membantu merangka tuntutan atau pembelaan, menyediakan borang dan dokumen yang perlu difailkan, serta menyusun hujah anda.

8. Jika responden tidak memfailkan pembelaan atau tidak hadir

Jika responden tidak memfailkan pembelaan, tribunal boleh membuat award memihak kepada pihak menuntut pada tarikh pendengaran. Tribunal juga boleh menangguhkan pendengaran untuk memberi masa kepada responden memfailkan pembelaan, atau membenarkan responden memberikan pembelaan secara lisan dan meneruskan pendengaran.

Jika salah satu pihak tidak hadir pada tarikh pendengaran, tribunal boleh meneruskan pendengaran, menangguhkannya ke tarikh lain, atau membuat perintah atau award yang difikirkan wajar.

9. Ingkar award adalah satu kesalahan, dan award boleh dikuatkuasakan

Di bawah Akta Pengurusan Strata 2013, kegagalan mematuhi award TPS adalah satu kesalahan. Jika disabitkan, seseorang boleh didenda tidak melebihi RM250,000 atau dipenjarakan tidak melebihi 3 tahun atau kedua-duanya, dan bagi kesalahan berterusan, denda tidak melebihi RM5,000 bagi setiap hari atau sebahagian hari kesalahan itu berterusan. Menurut KPKT, pendakwaan jenayah bagi ketidakpatuhan berada di bawah bidang kuasa Pesuruhjaya Bangunan (COB), dan hanya mahkamah jenayah boleh mengenakan hukuman.

Selain itu, award TPS dianggap seperti perintah mahkamah sivil dan boleh dikuatkuasakan oleh mana-mana pihak kepada prosiding dengan cara yang sama. Jika award tidak dipatuhi, pihak yang berkenaan boleh berdepan prosiding pelaksanaan seperti:

• kebankrapan;

• penggulungan (bagi syarikat);

• prosiding komital (penghinaan mahkamah);

• saman penghutang penghakiman; dan

• prosiding garnisi.

Jika anda JMB atau MC yang berdepan tunggakan caj penyelenggaraan, baca juga Proses Tuntutan Bayaran "Maintenance" Tertunggak JMB Strata (Soalan Lazim) untuk pilihan tuntutan yang lain.

10. Award boleh dicabar di Mahkamah Tinggi

Pihak yang tidak berpuas hati dengan award TPS boleh mencabarnya di Mahkamah Tinggi atas alasan ketidakaturan serius. Permohonan perlu dibuat dalam tempoh tiga (3) bulan dari tarikh award dibuat.

Ketidakaturan serius merujuk kepada kesilapan yang pada pandangan Mahkamah Tinggi telah menyebabkan ketidakadilan besar kepada pemohon, seperti:

• tribunal gagal berlaku adil dan saksama antara pihak-pihak;

• tribunal gagal menangani semua isu penting; atau

• terdapat ketidakpastian atau kekaburan tentang maksud award.

Dalam prosiding di Mahkamah Tinggi, pihak-pihak boleh melantik peguam untuk menasihati dan mewakili mereka.

TPS, COB atau mahkamah: yang mana sesuai?

TPS sesuai untuk pertikaian sivil dalam bidang kuasanya yang tidak melebihi RM250,000. Pesuruhjaya Bangunan (COB) pula ialah pihak berkuasa yang mengawal selia pengurusan strata dan menguatkuasakan kesalahan di bawah Akta, manakala tuntutan yang melebihi had atau di luar bidang kuasa tribunal perlu dibawa ke mahkamah. Untuk memahami peranan COB, baca Apa itu Pesuruhjaya Bangunan (COB)?

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

Sebelum memfailkan atau membela tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata, pastikan tuntutan anda berada dalam bidang kuasa tribunal, dokumen sokongan lengkap dan remedi yang dipohon jelas. Kami boleh membantu menilai kedudukan anda, menyediakan Borang 1 atau pembelaan, dan menasihati langkah seterusnya selepas award dibuat, termasuk penguatkuasaan atau cabaran di Mahkamah Tinggi.

Isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah dengan butiran ringkas pertikaian strata anda, dan kami akan menghubungi anda untuk membincangkan langkah seterusnya.

Soalan Lazim

Berapakah had tuntutan di Tribunal Pengurusan Strata?

Tribunal boleh mendengar tuntutan yang tidak melebihi RM250,000. Tuntutan yang melebihi jumlah ini perlu dibawa ke mahkamah.

Berapakah fi untuk memfailkan tuntutan di TPS?

Menurut KPKT, fi Borang 1 ialah RM100 bagi hartanah kediaman dan RM200 bagi hartanah komersial atau perindustrian. Semak halaman rasmi KPKT untuk kaedah bayaran terkini.

Bolehkah saya diwakili peguam di TPS?

Tidak secara automatik. Tribunal boleh membenarkan perwakilan peguam jika isu undang-undang kompleks dan satu pihak akan mengalami kesukaran ketara tanpa peguam. Anda tetap boleh mendapatkan nasihat dan bantuan peguam untuk menyediakan tuntutan atau pembelaan.

Berapa lama responden ada untuk menjawab tuntutan?

Responden perlu memfailkan pembelaan dan tuntutan balas (Borang 2) dalam tempoh 14 hari selepas menerima Borang 1.

Apa berlaku jika pihak lawan tidak mematuhi award?

Award TPS boleh dikuatkuasakan seperti perintah mahkamah sivil melalui prosiding pelaksanaan. Kegagalan mematuhi award juga merupakan satu kesalahan di bawah Akta Pengurusan Strata 2013.

Maklumat ini bersifat umum dan bukan nasihat undang-undang bagi fakta khusus anda. Fi, borang dan prosedur tribunal boleh dikemas kini oleh KPKT, jadi sahkan kedudukan semasa sebelum memfailkan. Akta Pengurusan Strata 2013 terpakai di Semenanjung Malaysia; kedudukan di Sabah dan Sarawak mungkin berbeza.

Baca Juga

• Apa itu Pesuruhjaya Bangunan (COB)?

• Proses Tuntutan Bayaran "Maintenance" Tertunggak JMB Strata (Soalan Lazim)

• Panduan Tuntut Caj Penyelenggaraan (Maintenance Fee) Mengikut Lunas Perundangan

• Apa itu hak milik strata dan kenapa ianya penting kepada pemilik rumah?