Cara Mengusir Penyewa Secara Sah di Malaysia: Notis, Perintah Mahkamah dan Penguatkuasaan

Di Malaysia, tuan rumah tidak boleh mengusir penyewa dengan cara sendiri, contohnya dengan menukar kunci, memotong bekalan air atau elektrik, atau mengeluarkan barang penyewa. Selepas penyewaan tamat atau ditamatkan, jika penyewa masih enggan keluar, tuan rumah hanya boleh mendapatkan semula rumah itu melalui prosiding di mahkamah. Cara halau penyewa secara sah biasanya melalui lima peringkat: semak perjanjian dan kumpul bukti, beri notis, cuba selesaikan secara bertulis, failkan tindakan di mahkamah untuk milikan kosong, dan akhirnya laksanakan perintah mahkamah melalui bailif.

Panduan ini menerangkan setiap peringkat itu, dokumen yang perlu disediakan, anggaran tempoh dan kos, serta kesilapan yang sering menyebabkan kes tuan rumah menjadi lebih sukar.

Undang-undang yang terpakai apabila mengusir penyewa

Malaysia belum mempunyai akta khusus bagi penyewaan kediaman yang berkuat kuasa. Kerajaan telah mencadangkan satu akta penyewaan kediaman, tetapi pada masa artikel ini ditulis, hubungan tuan rumah dan penyewa masih ditentukan oleh undang-undang am berikut:

• Akta Kontrak 1950: perjanjian sewa ialah kontrak. Hak dan kewajipan kedua-dua pihak, termasuk sebab dan cara penamatan, bergantung terutamanya pada terma perjanjian.

• Akta Relif Spesifik 1950: seksyen 7(2) menetapkan bahawa apabila penyewaan telah tamat atau ditamatkan tetapi penghuni masih tinggal di dalam hartanah, orang yang berhak kepada milikan tidak boleh menguatkuasakan haknya untuk mendapatkan semula hartanah itu kecuali melalui prosiding di mahkamah.

• Akta Distres 1951: memberikan jalan untuk tuan rumah memohon kepada mahkamah bagi mendapatkan semula sewa tertunggak melalui penyitaan harta alih penyewa, tertakluk kepada syarat dan pengecualian dalam akta itu.

• Kaedah-Kaedah Mahkamah 2012: mengawal cara tindakan difailkan, disampaikan dan dilaksanakan.

Maksudnya mudah: tuan rumah boleh menamatkan penyewaan mengikut perjanjian, tetapi pengusiran fizikal hanya boleh berlaku dengan perintah mahkamah.

Apa yang tuan rumah tidak boleh buat

Ramai tuan rumah yang geram dengan penyewa bermasalah tergoda untuk "ambil tindakan sendiri". Elakkan perkara berikut, walaupun sewa sudah tertunggak berbulan-bulan:

• menukar atau memotong kunci rumah semasa penyewa masih menduduki rumah;

• memotong bekalan air, elektrik atau akses kad keselamatan;

• mengeluarkan atau menahan barang milik penyewa;

• masuk ke rumah tanpa notis atau di luar hak yang diberikan oleh perjanjian;

• mengugut atau mengganggu penyewa dan keluarganya.

Tindakan seperti ini bertentangan dengan seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950 dan boleh mendedahkan tuan rumah kepada tindakan undang-undang oleh penyewa. Ia juga melemahkan kedudukan tuan rumah apabila kes akhirnya dibawa ke mahkamah.

Bila tuan rumah boleh mula proses pengusiran

Proses biasanya bermula apabila salah satu keadaan berikut berlaku:

• penyewa gagal membayar sewa mengikut jadual dalam perjanjian;

• penyewa merosakkan rumah atau membuat ubah suai tanpa kebenaran;

• rumah digunakan untuk tujuan yang tidak dibenarkan, contohnya perniagaan atau disewakan semula kepada orang lain tanpa izin;

• penyewa melanggar undang-undang kecil atau peraturan strata secara berulang; atau

• tempoh sewa telah tamat, atau notis penamatan yang sah telah diberi, tetapi penyewa enggan keluar.

Semak klausa keingkaran dan klausa penamatan dalam perjanjian sewa. Klausa inilah yang menentukan sama ada tuan rumah perlu memberi peluang kepada penyewa untuk membetulkan keingkaran dahulu, berapa lama tempoh notis, dan cara notis perlu disampaikan. Jika perjanjian tidak menyatakan tempoh notis, notis yang munasabah perlu diberikan.

Jangan tunggu terlalu lama. Semakin lama tuan rumah berdiam diri, semakin besar tunggakan yang terkumpul, semakin sukar penyewa dikesan jika dia menghilangkan diri, dan tuntutan tertentu juga tertakluk kepada had masa di bawah Akta Had Masa 1953.

Langkah 1: Semak perjanjian dan kumpul bukti

Sebelum menghantar apa-apa notis, pastikan anda ada:

• perjanjian sewa yang telah disetemkan. Menurut garis panduan Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN), surat cara yang dikenakan duti tetapi tidak disetemkan dengan sewajarnya tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah. Jika perjanjian belum disetem, uruskan penyeteman (termasuk penalti lewat, jika ada) sebelum tindakan diambil;

• bukti pemilikan, seperti salinan geran atau perjanjian jual beli;

• rekod bayaran sewa dan penyata akaun yang menunjukkan tunggakan;

• gambar, video atau laporan yang menunjukkan kerosakan atau salah guna rumah;

• salinan mesej WhatsApp, emel dan surat antara tuan rumah dan penyewa; dan

• senarai inventori semasa penyewa masuk, jika ada.

Bukti yang tersusun memudahkan notis dirangka dengan tepat dan mempercepatkan kes di mahkamah jika penyewa tidak memberi kerjasama.

Langkah 2: Beri notis bertulis

Notis ialah asas kepada keseluruhan proses. Bergantung pada keadaan, ia boleh jadi:

• notis tuntutan, yang menuntut penyewa menjelaskan sewa tertunggak atau membetulkan keingkaran dalam tempoh tertentu; dan/atau

• notis penamatan, yang memaklumkan bahawa penyewaan ditamatkan dan penyewa perlu menyerahkan milikan kosong pada tarikh yang dinyatakan.

Perkara yang perlu diberi perhatian:

• ikut tempoh notis dan cara penyampaian dalam perjanjian, contohnya pos berdaftar, serahan tangan atau emel;

• nyatakan keingkaran dengan jelas, termasuk jumlah tunggakan dan tempoh berkaitan;

• nyatakan tarikh akhir untuk penyewa keluar dan menyerahkan kunci; dan

• simpan bukti penghantaran dan penerimaan.

Notis yang cacat, contohnya tempoh terlalu singkat atau dihantar ke alamat yang salah, boleh memberi ruang kepada penyewa untuk mempertikaikan penamatan dan melambatkan kes.

Langkah 3: Cuba selesaikan secara bertulis

Ramai penyewa akan keluar selepas menerima notis daripada peguam. Rundingan juga boleh menjimatkan masa dan kos berbanding litigasi. Antara penyelesaian yang biasa dipersetujui:

• tarikh keluar yang dipersetujui bersama;

• jadual bayaran ansuran bagi tunggakan sewa;

• penolakan tunggakan daripada deposit sekuriti; atau

• penyelesaian kos kerosakan.

Apa sahaja yang dipersetujui perlu direkodkan secara bertulis dan ditandatangani oleh kedua-dua pihak. Janji secara lisan sukar dibuktikan jika penyewa kemudian mengingkarinya.

Langkah 4: Failkan tindakan di mahkamah

Jika penyewa masih enggan keluar selepas tarikh dalam notis, tuan rumah perlu memfailkan tindakan sivil. Secara umum, tuntutan boleh merangkumi:

• milikan kosong hartanah;

• sewa tertunggak sehingga tarikh penamatan;

• ganti rugi bagi tempoh penyewa terus menduduki rumah selepas penyewaan tamat, dan kos membaiki kerosakan; dan

• faedah dan kos tindakan.

Mahkamah yang sesuai bergantung pada nilai dan jenis relif yang dituntut. Selepas kertas kausa disampaikan kepada penyewa:

• jika penyewa tidak memasukkan kehadiran atau pembelaan dalam masa yang ditetapkan, tuan rumah boleh memohon penghakiman ingkar;

• jika penyewa membela tetapi pembelaannya tidak mempunyai asas yang kukuh, tuan rumah boleh memohon penghakiman terus tanpa perbicaraan penuh; dan

• jika terdapat pertikaian fakta yang sebenar, kes akan dibicarakan.

Jika mahkamah memihak kepada tuan rumah, mahkamah akan memerintahkan penyewa menyerahkan milikan kosong dan membayar jumlah yang dibenarkan.

Langkah 5: Laksanakan perintah mahkamah

Perintah mahkamah tidak semestinya dipatuhi secara sukarela. Jika penyewa masih enggan keluar selepas perintah, tuan rumah perlu memohon writ milikan (writ of possession). Writ ini dilaksanakan oleh bailif mahkamah pada tarikh yang ditetapkan, dan pada peringkat inilah rumah diserahkan semula kepada tuan rumah secara sah.

Bagi jumlah wang yang diperintahkan tetapi tidak dibayar, tuan rumah boleh mengambil langkah penguatkuasaan penghakiman yang berasingan, contohnya writ penyitaan dan penjualan terhadap harta alih penghutang penghakiman.

Bagaimana dengan sewa tertunggak sahaja?

Jika tuan rumah hanya mahu mendapatkan semula wang dan bukan milikan rumah, beberapa pilihan boleh dipertimbangkan:

• notis tuntutan diikuti tindakan tuntutan hutang biasa; lihat proses tuntut hutang di Malaysia;

• prosedur tuntutan kecil di Mahkamah Majistret bagi tuntutan wang sehingga RM5,000 oleh individu. Prosedur ini untuk tuntutan wang sahaja dan tidak sesuai untuk mendapatkan perintah milikan kosong; atau

• distres di bawah Akta Distres 1951, iaitu permohonan kepada mahkamah untuk menyita harta alih penyewa bagi sewa tertunggak, tertakluk kepada had dan pengecualian dalam akta itu.

Pilihan yang sesuai bergantung pada jumlah tunggakan, sama ada penyewa masih menduduki rumah, dan sama ada penyewa mempunyai aset yang boleh dikuatkuasakan.

Berapa lama dan berapa kos proses pengusiran?

Tiada tempoh tetap. Kes di mana penyewa keluar selepas notis boleh selesai dalam beberapa minggu. Jika tindakan mahkamah perlu difailkan, tempohnya bergantung pada sama ada penyewa membela tuntutan, jadual mahkamah dan sama ada writ milikan perlu dilaksanakan. Kes yang dibela boleh mengambil masa beberapa bulan atau lebih.

Kos biasanya terdiri daripada:

• fi guaman bagi notis, tindakan mahkamah dan penguatkuasaan, ditambah Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) 8% ke atas fi guaman;

• fi pemfailan dan fi mahkamah;

• kos penyampaian dokumen; dan

• fi berkaitan pelaksanaan writ oleh bailif.

Kos yang dibenarkan oleh mahkamah boleh dituntut daripada penyewa, tetapi pemulihan sebenar bergantung pada kemampuan penyewa membayar. Sebab itu penyelesaian awal melalui notis atau rundingan sering lebih praktikal.

Kesilapan biasa tuan rumah

• Menandatangani perjanjian sewa tanpa klausa keingkaran dan penamatan yang jelas.

• Tidak menyetemkan perjanjian sewa.

• Membiarkan tunggakan terkumpul terlalu lama sebelum bertindak.

• Menghantar notis yang tidak mengikut tempoh atau cara penyampaian dalam perjanjian.

• Menukar kunci atau memotong bekalan utiliti sebelum mendapat perintah mahkamah.

• Tidak menyimpan bukti notis, bayaran dan komunikasi.

Jika anda sedang menyediakan perjanjian baharu, rujuk panduan perjanjian sewa rumah untuk terma yang boleh mengurangkan risiko pertikaian dari awal.

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co) boleh membantu tuan rumah menyemak perjanjian sewa dan bukti, menyediakan dan menghantar notis tuntutan atau notis penamatan, berunding dengan penyewa, memfailkan tindakan untuk milikan kosong dan tunggakan sewa, serta mengurus pelaksanaan writ milikan bersama bailif mahkamah.

Isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah dengan maklumat ringkas tentang rumah, tempoh sewa, jumlah tunggakan dan masalah yang dihadapi. Kami akan menerangkan pilihan yang sesuai dan anggaran kos berdasarkan keadaan kes anda.

Soalan lazim

Boleh tuan rumah tukar kunci jika penyewa tidak bayar sewa?

Tidak, selagi penyewa masih menduduki rumah. Seksyen 7(2) Akta Relif Spesifik 1950 menghendaki tuan rumah mendapatkan semula milikan melalui prosiding di mahkamah. Menukar kunci atau memotong bekalan utiliti boleh mendedahkan tuan rumah kepada tindakan undang-undang oleh penyewa.

Berapa lama notis perlu diberi sebelum mengusir penyewa?

Ikut tempoh notis dalam perjanjian sewa. Jika perjanjian tidak menyatakannya, notis yang munasabah perlu diberi dengan mengambil kira jenis penyewaan dan kekerapan bayaran sewa. Notis juga perlu dihantar mengikut cara yang ditetapkan dalam perjanjian.

Boleh saya potong deposit untuk sewa tertunggak?

Biasanya boleh jika perjanjian membenarkan deposit sekuriti digunakan untuk tunggakan sewa atau kerosakan. Namun, deposit sahaja jarang mencukupi jika tunggakan telah lama terkumpul, dan ia tidak menggantikan keperluan perintah mahkamah jika penyewa enggan keluar.

Adakah perjanjian sewa yang tidak disetem masih boleh digunakan di mahkamah?

Surat cara yang dikenakan duti tetapi tidak disetemkan dengan sewajarnya tidak boleh diterima sebagai keterangan di mahkamah. Perjanjian itu perlu disetemkan terlebih dahulu, termasuk membayar sebarang penalti lewat, sebelum ia boleh digunakan.

Siapa yang mengeluarkan penyewa dari rumah selepas mahkamah memberi perintah?

Jika penyewa tidak keluar secara sukarela, pengusiran dilaksanakan oleh bailif mahkamah melalui writ milikan. Tuan rumah atau peguamnya akan menyelaraskan tarikh pelaksanaan dengan pihak mahkamah.

Artikel ini ialah maklumat umum dan bukan nasihat undang-undang. Prosedur, fi dan keputusan bergantung pada fakta setiap kes dan perjanjian sewa yang terlibat. Dapatkan nasihat berdasarkan keadaan anda sebelum mengambil tindakan.

Baca Juga

• Perjanjian Sewa Rumah

• Proses Tuntut Hutang di Malaysia (Debt Recovery)

• Bagaimana Cara Baca Geran Tanah?