Nak Quotation Peguam Untuk Dokumen Loan Rumah Bank? Ini Maklumat Yang Perlu Disediakan

Loan rumah anda sudah diluluskan atau pegawai bank sudah meminta anda memilih firma guaman. Anda mahu quotation peguam, tetapi apabila firma bertanya tentang jumlah pembiayaan, status hak milik, SPA dan bank, anda mungkin tertanya-tanya: bukankah Letter of Offer sahaja sudah mencukupi?

Letter of Offer mungkin mencukupi untuk membuka semakan awal, tetapi quotation yang bermakna biasanya memerlukan lebih daripada nama bank dan harga rumah. Firma perlu memahami pihak yang terlibat, jenis transaksi, amaun pembiayaan, status hak milik, struktur sekuriti yang berkemungkinan, sama ada bank boleh menerima atau melantik firma itu, serta kerja tambahan yang mungkin berada di luar skop asas.

Jawapan ringkas: Untuk meminta quotation peguam bagi dokumen loan rumah, sediakan sekurang-kurangnya nama bank, Letter of Offer atau butiran kelulusan, amaun pembiayaan, harga dan alamat hartanah, jenis transaksi, status SPA, status hak milik, nama pihak utama serta tarikh penting. Hantar maklumat itu melalui borang di bawah supaya ASCOLAW boleh menyemak konflik, kedudukan penerimaan/pelantikan bank, skop dan maklumat yang masih kurang sebelum menentukan sama ada quotation boleh disediakan.

Quotation awal bukan jaminan bahawa firma telah dilantik oleh bank atau bahawa firma telah menerima keseluruhan skop kerja. Bagi kerja dokumentasi untuk pembiaya, firma perlu menerima arahan atau pengesahan pelantikan bank yang berkenaan sebelum bertindak bagi pihak bank.

Senarai Pantas: Apa Perlu Dihantar Untuk Quotation Loan Rumah?

Jika anda mahu bergerak cepat, kumpulkan perkara berikut:

• nama bank dan cawangan atau pegawai bank;

• Letter of Offer yang telah diterima, atau butiran kelulusan jika LO belum dikeluarkan;

• jumlah pembiayaan dan harga hartanah;

• nama penuh semua peminjam dan pemilik; butiran pengenalan lanjut hanya melalui saluran selamat apabila diperlukan untuk semakan konflik atau penerimaan kerja;

• alamat serta jenis hartanah;

• pembelian subsale, pembelian pemaju atau refinancing;

• salinan SPA, booking form atau dokumen pembelian yang tersedia;

• status hak milik individu/strata atau hak milik induk;

• salinan hak milik, jika ada;

• nama firma yang menguruskan SPA, jika berbeza;

• tarikh SPA atau tarikh akhir transaksi; dan

• sebarang keperluan kebenaran, sekatan kepentingan atau keadaan khas yang anda tahu.

Anda tidak perlu menunggu sehingga setiap dokumen lengkap untuk bertanya. Hantar apa yang sudah ada dan nyatakan apa yang belum diterima. Perkara paling penting ialah maklumat itu cukup jelas untuk firma memahami transaksi sebenar, bukan menganggap semua loan rumah menggunakan skop yang sama.

Quotation, Pelantikan Firma dan Arahan Bank Ialah Tiga Peringkat Berbeza

Ramai peminjam menggunakan tiga istilah ini seolah-olah sama. Sebenarnya:

1. Permintaan quotation ialah permintaan supaya firma menilai maklumat awal dan mencadangkan skop serta fi berdasarkan fakta yang diketahui. Quotation boleh mengandungi andaian atau perlu dikemas kini jika fakta penting berubah.

2. Penerimaan kerja oleh firma bergantung pada semakan konflik, keupayaan firma dan terma penglibatan yang dipersetujui bagi skop pelanggan yang berkenaan.

3. Pelantikan/arahan bank ialah pengesahan pembiaya bahawa firma boleh bertindak bagi pihak bank untuk menyediakan dokumentasi mengikut Letter of Offer, produk dan arahan institusi.

"Ramai peminjam anggap sekali quotation diterima, firma automatik jadi peguam bank. Itu tidak tepat — pelantikan bank ialah pengesahan berasingan, dan itu sebab kami perlu tahu nama bank sejak awal," kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Menerima quotation tidak dengan sendirinya bermakna bank sudah melantik firma tersebut. Pada halaman dokumen standardnya, CIMB menyatakan bahawa bahan dokumentasinya disediakan untuk firma guaman yang dilantik bagi menyediakan dokumentasi pinjaman atau pembiayaan pelanggan bank. [1]

Sebab itu nama bank ialah maklumat asas. ASCOLAW perlu menyemak sama ada bank boleh menerima atau melantik firma bagi transaksi berkenaan sebelum menganggap skop dokumentasi bank telah tersedia untuk diteruskan.

1. Berikan Nama Bank dan Butiran Pegawai Yang Mengendalikan Loan

Nyatakan nama penuh bank, cawangan jika berkenaan, nama pegawai atau mortgage consultant dan butiran hubungan mereka. Jika permohonan dibuat melalui ejen, broker atau pemaju, tetap dapatkan nama pegawai bank yang bertanggungjawab.

Maklumat ini membantu firma:

• menyemak sama ada bank boleh menerima atau melantik firma bagi transaksi tersebut;

• mengenal pasti pihak yang boleh mengesahkan kelulusan;

• membezakan pembiayaan konvensional daripada pembiayaan Islamik;

• mendapatkan arahan dan keperluan dokumentasi yang betul; dan

• mengelakkan quotation berdasarkan andaian produk yang salah.

Jika anda sedang membandingkan dua Letter of Offer daripada bank berbeza, nyatakan perkara itu dengan jelas. Bergantung pada maklumat yang tersedia, firma mungkin boleh menyediakan anggaran atau quotation bersyarat untuk transaksi yang sedang dipertimbangkan; dokumentasi bank hanya boleh diteruskan apabila bank yang dipilih mengesahkan pelantikan/arahan.

2. Lampirkan Letter of Offer atau Butiran Kelulusan

Letter of Offer biasanya memberikan gambaran paling cepat tentang skop asas. Bergantung pada produk dan bank, ia boleh menunjukkan:

• nama peminjam;

• jumlah serta jenis kemudahan;

• tujuan pembiayaan;

• butiran hartanah;

• struktur konvensional atau Islamik;

• syarat khas;

• keperluan atau struktur sekuriti; dan

• pihak lain seperti penjamin atau pemberi gadaian pihak ketiga, jika ada.

Jika LO belum diterima, maklumkan butiran kelulusan yang sudah tersedia, seperti nama bank, amaun pembiayaan dan hartanah. Tandakan maklumat itu sebagai sementara. Firma mungkin hanya dapat memberi anggaran atau quotation bersyarat sehingga LO rasmi dan struktur dokumentasi dapat disemak.

Jangan potong halaman atau padam bahagian syarat khas apabila memuat naik LO. Firma memerlukan dokumen penuh untuk mengenal pasti sama ada ada keperluan tambahan yang mengubah dokumentasi atau perbelanjaan.

3. Nyatakan Jumlah Pembiayaan dan Harga Hartanah Secara Berasingan

Harga rumah dan jumlah loan bukan angka yang sama. Contohnya, harga belian mungkin RM500,000 tetapi pembiayaan yang diluluskan RM450,000. Quotation dokumentasi pembiayaan perlu merujuk kepada jumlah kemudahan yang betul, manakala kerja SPA atau pindah milik merujuk kepada transaksi pembelian.

Nyatakan juga jika jumlah pembiayaan merangkumi komponen lain seperti MRTT/MLTT, takaful, yuran tertentu atau kemudahan tambahan. Jangan cuba mengira sendiri nilai yang patut digunakan untuk yuran; berikan LO dan biarkan firma menentukan asas yang betul.

Bagi transaksi di Semenanjung Malaysia yang tertakluk kepadanya, Solicitors' Remuneration Order 2023 mengawal saraan peguam cara bagi kerja pembiayaan dan sekuriti yang berkenaan; Jadual Ketiga menggunakan amaun yang dicagar atau dibiayai sebagai asas fi bagi transaksi tersebut. [2] Sabah dan Sarawak mempunyai rangka profesion guaman yang berasingan.

Halaman ini tidak menduplikasi pengiraan kadar. Jika soalan anda ialah "berapa legal fee loan rumah dan bagaimana ia dikira?", rujuk artikel ASCOLAW khusus legal fee apabila pautan itu diterbitkan. Di sini, objektifnya ialah memastikan firma menerima angka serta dokumen sumber yang diperlukan untuk quotation anda.

4. Berikan Butiran Semua Peminjam, Pemilik dan Pihak Berkaitan

Jangan serahkan nama pemohon utama sahaja jika loan dibuat bersama pasangan atau hartanah dimiliki oleh orang lain.

Nyatakan:

• nama penuh seperti dalam MyKad atau pasport;

• butiran pengenalan apabila diperlukan melalui saluran selamat;

• nombor telefon dan e-mel;

• siapa peminjam dan pemohon bersama;

• siapa pemilik atau bakal pemilik hartanah;

• sama ada terdapat penjamin; dan

• sama ada pemilik yang memberi sekuriti bukan orang yang meminjam.

Struktur pihak pertama dan pihak ketiga boleh mempengaruhi dokumen yang diperlukan. Halaman dokumen semasa CIMB, sebagai satu contoh institusi, menyenaraikan dokumen gadaian, Deed of Assignment dan Power of Attorney bagi struktur pihak pertama serta pihak ketiga. [1]

Nama dan identiti pihak utama mungkin diperlukan untuk semakan konflik dan penerimaan kerja. Tahap butiran serta format dokumen yang diminta bergantung pada prosedur firma dan hendaklah dihantar melalui saluran yang sesuai, bukan ruang awam.

5. Terangkan Hartanah dan Jenis Transaksi

Masukkan alamat penuh hartanah, negeri, jenis hartanah dan cara anda memperoleh atau menggunakan kemudahan tersebut.

Pilih kategori yang paling tepat:

• membeli rumah subsale daripada pemilik sedia ada;

• membeli terus daripada pemaju;

• membeli hartanah yang masih dalam pembinaan;

• refinancing hartanah milik sendiri;

• pembiayaan untuk menyelesaikan kemudahan sedia ada;

• top-up atau kemudahan tambahan; atau

• transaksi lain yang dinyatakan dalam LO.

Quotation bagi pembelian subsale tidak semestinya sama skopnya dengan pembelian pemaju atau refinancing. Pihak yang perlu dihubungi, dokumen sekuriti, kerja redemption dan penyelarasan dengan SPA juga berbeza.

Jika anda tidak pasti kategori transaksi, jelaskan dalam satu atau dua ayat: siapa pemilik sekarang, daripada siapa anda membeli, sama ada rumah mempunyai loan sedia ada dan tujuan kemudahan baru.

6. Berikan Status SPA dan Tarikh Yang Sedang Berjalan

Nyatakan sama ada:

• booking form sudah ditandatangani;

• deposit sudah dibayar;

• SPA masih dalam rundingan;

• SPA sudah ditandatangani tetapi proses penyeteman masih belum selesai;

• SPA sudah ditandatangani dan proses penyeteman telah dibuat; atau

• tiada SPA kerana transaksi ialah refinancing.

Lampirkan SPA penuh jika tersedia. Jika belum, hantarkan booking form, offer to purchase atau halaman yang menunjukkan harga, pihak, hartanah dan tarikh.

Tarikh penting membolehkan firma menilai keutamaan fail dan sama ada ada risiko masa yang perlu dibincangkan. Berikan tarikh sebenar, bukan hanya "urgent". Contohnya:

• tarikh booking form;

• tarikh SPA;

• tarikh akhir menandatangani SPA;

• apa-apa tarikh penerimaan, kesahan atau syarat masa yang dinyatakan dalam LO;

• tarikh penyempurnaan dalam SPA; atau

• tarikh bank meminta firma dilantik.

Quotation tidak boleh dianggap sebagai jaminan bahawa semua tarikh boleh dipenuhi. Firma perlu meneliti dokumen dan kebergantungan kepada bank, penjual, pemaju serta pihak berkuasa terlebih dahulu.

7. Jelaskan Status Hak Milik dan Sekatan Yang Diketahui

Beritahu firma sama ada hartanah:

• mempunyai hak milik individu;

• mempunyai hak milik strata;

• masih di bawah hak milik induk;

• hak milik sudah dikeluarkan tetapi belum didaftarkan atas nama pembeli; atau

• statusnya belum diketahui.

Jika ada, lampirkan salinan hak milik atau carian terdahulu. Status hak milik membantu firma menilai struktur sekuriti yang berkemungkinan, termasuk sama ada gadaian berdaftar atau Deed of Assignment mungkin terlibat, tertakluk kepada rantaian hak, arahan bank dan dokumen transaksi. Artikel ASCOLAW Dokumen Loan Rumah: Senarai Lengkap & Proses Selepas SPA Ditandatangani menerangkan perbezaan dokumen tersebut dengan lebih terperinci.

Maklumkan juga jika anda tahu terdapat:

• sekatan kepentingan pada hak milik;

• keperluan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri;

• status bumiputera atau rumah kos rendah;

• kaveat;

• tunggakan cukai tanah, cukai taksiran atau penyelenggaraan;

• isu pemaju atau pemilik terdahulu; atau

• nama pada hak milik yang tidak sepadan dengan transaksi semasa.

Anda tidak perlu menyelesaikan semuanya sebelum meminta quotation. Firma hanya perlu tahu sejak awal supaya skop tidak terlalu sempit dan kos berkaitan tidak muncul sebagai kejutan kemudian.

8. Maklumat Tambahan Mengikut Jenis Transaksi

Jika membeli rumah subsale

Nyatakan sama ada hartanah penjual masih mempunyai loan atau charge. Jika diketahui, berikan nama bank penjual dan sama ada redemption statement sudah dimohon. Sertakan butiran peguam penjual serta peguam SPA.

Dokumentasi loan pembeli mungkin perlu diselaraskan dengan penebusan kemudahan penjual, pelepasan sekuriti/dokumen hak milik dan pembayaran baki harga. Namun, quotation anda perlu membezakan kerja bagi pihak bank pembeli daripada kerja pelepasan yang menjadi tanggungjawab pihak lain.

Jika membeli daripada pemaju

Berikan nama projek, nama pemaju, nombor unit, salinan SPA pemaju dan butiran panel yang diberikan kepada anda. Nyatakan sama ada hak milik individu atau strata telah dikeluarkan dan sama ada pembiayaan melibatkan tuntutan progresif.

Jika membuat refinancing

Berikan penyata terkini kemudahan sedia ada, nama bank semasa, salinan hak milik atau dokumen pemilikan, anggaran baki tertunggak dan tujuan pembiayaan baru. Refinancing boleh melibatkan penebusan dan pelepasan sekuriti lama serta penyempurnaan sekuriti baharu mengikut struktur pembiayaan dan arahan institusi.

Quotation Loan Agreement Tidak Semestinya Termasuk SPA dan Pindah Milik

Dokumentasi pembiayaan ialah transaksi guaman yang berasingan daripada SPA atau pindah milik, walaupun kedua-duanya berkaitan dengan rumah yang sama.

Sebelum menerima quotation, semak tajuk dan skopnya. Tanyakan sama ada ia meliputi:

• Loan Agreement atau Facility Agreement;

• Charge atau Deed of Assignment dan dokumen sekuriti berkaitan;

• penyeteman dan pendaftaran yang berkenaan;

• komunikasi serta nasihat pengeluaran kepada bank;

• kerja SPA bagi pihak pembeli;

• Memorandum of Transfer atau pindah milik;

• permohonan kebenaran;

• redemption atau discharge;

• perfection of transfer/charge; dan

• kerja pihak ketiga atau dokumen tambahan.

Jangan bandingkan dua jumlah quotation tanpa membandingkan skop dan andaian. Quotation yang lebih rendah mungkin hanya untuk dokumentasi bank, manakala quotation lain mungkin merangkumi SPA, pindah milik atau kerja tambahan.

Apa Yang Biasanya Membentuk Jumlah Quotation?

Quotation boleh membezakan beberapa kategori:

• yuran profesional untuk dokumentasi pembiayaan;

• duti setem yang terpakai;

• cukai perkhidmatan jika berkenaan;

• fi carian;

• fi pendaftaran Pejabat Tanah atau pendaftaran dokumen lain;

• kos kebenaran, pemaju atau badan berkaitan jika terpakai;

• kos salinan, kurier dan perbelanjaan pentadbiran yang dibenarkan; dan

• kerja tambahan yang tidak termasuk dalam skop asas.

LHDN menerangkan bahawa duti setem dikenakan ke atas surat cara, bukan transaksi semata-mata, dan liabiliti bergantung pada kandungan undang-undang dokumen tersebut. [3]

Sebab itu firma memerlukan LO, jumlah kemudahan dan jenis sekuriti sebelum memberikan pecahan yang lebih bermakna. Jangan anggap angka yang diperoleh daripada kalkulator umum ialah jumlah akhir untuk fail anda.

Cara Menghantar Dokumen Supaya Mudah Dinilai

Dokumen yang teratur mempercepatkan semakan awal. Gunakan amalan berikut:

1. Muat naik LO penuh dalam satu fail PDF yang jelas.

2. Namakan fail secara mudah, contohnya `Letter of Offer - Nama - Bank.pdf`.

3. Jangan hantar gambar kabur, terpotong atau halaman bercampur.

4. Nyatakan dokumen mana yang belum tersedia.

5. Tulis tarikh penting dalam ruangan nota, walaupun tarikh itu ada dalam SPA.

6. Gunakan borang dan saluran rasmi firma, bukan komen media sosial.

7. Elakkan menghantar kata laluan, PIN, nombor TAC atau butiran akses perbankan.

Firma mungkin meminta dokumen tambahan selepas semakan. Itu tidak semestinya bermakna permintaan pertama anda tidak lengkap; kadangkala keperluan hanya dapat dikenal pasti apabila LO, SPA dan hak milik dibaca bersama.

Apa Berlaku Selepas Anda Hantar Maklumat?

Selepas borang dihantar, proses awal biasanya seperti berikut:

1. ASCOLAW mengenal pasti bank, produk, pihak dan jenis transaksi.

2. Firma menjalankan semakan konflik dan kedudukan panel atau laluan pelantikan.

3. Pasukan menyemak sama ada maklumat mencukupi untuk menentukan skop.

4. Jika ada kekurangan material, anda akan diminta memberikan butiran khusus.

5. Firma menyediakan quotation atau menerangkan mengapa quotation perlu ditangguhkan sehingga dokumen tertentu diterima.

6. Jika anda bersetuju, terma penglibatan dan langkah pelantikan dijelaskan.

7. Bagi skop yang melibatkan tindakan untuk bank, kerja tersebut diteruskan selepas firma menerima pengesahan pelantikan/arahan bank dan keperluan penerimaan kerja dipenuhi.

ASCOLAW tidak sepatutnya menjanjikan penerimaan fail, jumlah akhir atau tempoh penyelesaian hanya berdasarkan mesej ringkas. Semakan awal melindungi kedua-dua pihak daripada skop yang salah dan jangkaan yang tidak realistik.

Soalan Lazim Tentang Quotation Peguam Loan Rumah

Boleh minta quotation sebelum Letter of Offer keluar?

Boleh meminta anggaran awal dengan nama bank, jumlah yang dijangka, harga serta butiran hartanah. Namun, quotation mungkin bersyarat atau perlu disemak semula selepas LO rasmi menunjukkan jumlah kemudahan, struktur produk dan syarat sekuriti sebenar.

Cukupkah jika saya hanya hantar halaman pertama LO?

Tidak digalakkan. Syarat khas atau butiran sekuriti mungkin berada pada halaman lain. Hantar dokumen penuh dan jelas melalui saluran rasmi.

Perlukah saya beri salinan MyKad untuk quotation?

Nama penuh dan nombor pengenalan pihak utama membantu semakan konflik. Firma akan menerangkan format serta saluran selamat yang diperlukan. Jangan hantar data peribadi melalui ruang awam.

Adakah quotation bermakna ASCOLAW sudah dilantik oleh bank?

Tidak. Quotation tidak dengan sendirinya mewujudkan pelantikan bank. Penerimaan kerja oleh firma bagi apa-apa skop pelanggan dan pelantikan/arahan bank bagi dokumentasi pembiaya ialah perkara berasingan yang perlu disahkan.

Boleh minta satu quotation untuk SPA dan loan sekali?

Boleh. Nyatakan dengan jelas bahawa anda mahu kedua-dua skop. Berikan harga rumah dan jumlah pembiayaan secara berasingan. Quotation patut membezakan bahagian SPA/pindah milik daripada dokumentasi loan.

Mengapa firma perlu tahu status hak milik?

Status hak milik membantu menentukan bentuk sekuriti, pihak yang perlu diselaras, pendaftaran serta perbelanjaan yang mungkin terlibat. Hartanah dengan hak milik individu/strata tidak semestinya menggunakan set dokumen yang sama dengan hartanah di bawah hak milik induk.

Bolehkah saya pilih quotation paling murah sahaja?

Bandingkan skop, andaian, yuran profesional, duti, fi pendaftaran, perbelanjaan dan kerja yang dikecualikan. Pastikan juga firma boleh menerima pelantikan bank bagi transaksi anda. Jumlah akhir tanpa skop yang setara tidak memberikan perbandingan yang adil.

Berapa cepat saya akan menerima quotation?

Ia bergantung pada kelengkapan maklumat, semakan konflik, kedudukan penerimaan/pelantikan bank dan kerumitan transaksi. Selepas borang diterima, ASCOLAW akan mengenal pasti sama ada quotation boleh disediakan atau maklumat tambahan diperlukan; tiada tempoh khusus boleh dijanjikan sebelum semakan.

Mahu Quotation Dokumen Loan Rumah? Isi Borang Di Bawah

Jika anda sudah mempunyai Letter of Offer atau butiran kelulusan, isi borang pertanyaan ASCOLAW yang dibenamkan di bawah halaman ini. Anda tidak perlu pergi ke halaman lain untuk memulakan semakan.

Sediakan: nama dan nombor telefon; e-mel; nama bank serta pegawai bank; jumlah pembiayaan; harga, alamat dan jenis hartanah; jenis transaksi (subsale, pemaju atau refinancing); status SPA dan tarikh penting; status hak milik; nama semua peminjam/pemilik; nama peguam SPA jika berbeza; dan Letter of Offer atau dokumen kelulusan untuk dimuat naik.

Isi borang di bawah dan muat naik Letter of Offer anda untuk semakan awal quotation dokumentasi loan rumah. Quotation yang baik bermula dengan fakta transaksi yang betul.

Baca Juga

• Berapa Legal Fee Untuk Dokumen Pinjaman Rumah Bank?

• Boleh Pilih Peguam Sendiri Untuk Loan Rumah? Fahami Panel Bank dan Loan Agreement

• Loan Rumah Bank Dah Lulus: Apa Proses Guaman Selepas Letter of Offer?

Kandungan ini disediakan untuk maklumat umum dan bukan nasihat guaman atau quotation rasmi. Setiap quotation tertakluk kepada dokumen, semakan konflik, kedudukan penerimaan/pelantikan bank, skop kerja dan terma penglibatan firma. Rujukan SRO 2023 dan Kanun Tanah Negara, jika berkenaan, adalah bagi Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak mempunyai rangka profesion guaman dan undang-undang tanah yang berasingan.