Anda bersetuju membeli rumah pada harga RM500,000. Kemudian bank menawarkan pembiayaan, tetapi jumlah yang benar-benar digunakan untuk membayar harga rumah cuma RM405,000.

Adakah ini bermaksud anda cuma perlu "top up" RM95,000? Mungkin — tetapi sebelum mengeluarkan wang, anda perlu memastikan angka yang sedang dibandingkan memang angka yang betul.

Harga belian, nilai yang digunakan oleh bank, jumlah keseluruhan kemudahan dan jumlah yang diperuntukkan untuk membayar harga rumah boleh menjadi angka yang berbeza. Kekeliruan antara angka-angka ini boleh menyebabkan pembeli tersalah mengira wang sendiri yang diperlukan.

1. Mulakan dengan harga belian sebenar

Ambil harga daripada SPA atau dokumen pembelian yang berkenaan. Jangan menggantikannya dengan harga iklan atau anggaran nilai pasaran.

Kemudian catat berapa wang yang sudah dibayar dan sama ada pembayaran itu benar-benar dikreditkan kepada harga belian. Contohnya, earnest deposit atau booking payment hanya patut ditolak daripada baki harga jika dokumen transaksi menunjukkan ia memang sebahagian daripada harga yang perlu dibayar.

2. Bezakan jumlah kemudahan daripada pembiayaan untuk harga rumah

Apabila bank menyatakan jumlah kemudahan, minta pecahan. Sebahagian produk boleh memasukkan perbelanjaan berkaitan ke dalam kemudahan, tertakluk kepada produk dan kelulusan bank. Oleh itu, jumlah kemudahan tidak semestinya sama dengan wang yang akan digunakan untuk membayar vendor.

Sebagai contoh produk, Maybank MaxiHome menerangkan margin pembiayaan yang boleh merangkumi perbelanjaan berkaitan. Gunakan maklumat ini sebagai contoh bahawa pecahan perlu diperiksa — bukan sebagai peraturan bahawa semua bank atau semua pembeli menerima struktur yang sama.

Soalan yang patut ditanya kepada bank ialah: daripada jumlah yang diluluskan, berapa yang diperuntukkan kepada harga belian?

3. Kira jurang harga menggunakan angka yang disahkan

Gunakan formula kerja yang mudah:

Harga belian – pembiayaan yang digunakan untuk harga belian = sumbangan harga daripada pembeli.

Contoh andaian:

• Harga belian: RM500,000

• Pembiayaan bank untuk harga belian: RM405,000

• Sumbangan harga oleh pembeli: RM95,000

Jika RM15,000 sudah dibayar dan dokumen menunjukkan jumlah itu dikreditkan kepada harga belian, baki sumbangan harga yang masih perlu disediakan ialah:

RM95,000 – RM15,000 = RM80,000.

Ini hanyalah contoh matematik. Ia bukan quotation bank, bukan margin pembiayaan standard dan bukan pengesahan bahawa deposit dalam transaksi anda boleh ditolak dengan cara yang sama.

4. Jangan campurkan jurang harga dengan kos transaksi

RM80,000 dalam contoh tadi ialah baki sumbangan kepada harga rumah. Ia tidak semestinya meliputi fi guaman, duti setem, fi penilaian, carian, pendaftaran, insurans/takaful atau perbelanjaan lain yang terpakai.

Minta pecahan quotation dan pembayaran. Bezakan sekurang-kurangnya:

1. wang yang dibayar kepada harga belian;

2. kos jual beli;

3. kos dokumentasi pembiayaan; dan

4. perbelanjaan lain yang bank benarkan dimasukkan dalam kemudahan, jika ada.

Jangan mengira kos yang sama dua kali, dan jangan menganggap sesuatu kos telah dibiayai tanpa pengesahan bertulis.

5. Fahami mengapa jumlah pembiayaan mungkin tidak sama dengan jangkaan anda

Tanyakan bank apakah asas jumlah yang ditawarkan. Bank mungkin mempunyai penilaian kredit, penilaian hartanah, margin produk, had atau syarat sendiri. Artikel ini tidak menetapkan satu formula "bank mesti beri sekian peratus".

Jika bank menyebut nilai hartanah, minta pegawai menerangkan bagaimana nilai itu mempengaruhi tawaran khusus anda. Jangan gunakan satu contoh produk daripada internet untuk menggantikan Letter of Offer anda sendiri.

6. Bilakah wang sendiri perlu tersedia?

Jawapannya bergantung pada dokumen transaksi dan pelan penyelesaian sebenar. Semak SPA, jumlah yang telah dibayar, tarikh pembayaran baki, syarat bank dan arahan peguam yang mengendalikan transaksi.

Jangan tunggu sehingga tarikh akhir untuk menyedari terdapat jurang. Jika anda tahu tawaran bank lebih rendah daripada jangkaan, beritahu peguam dengan segera supaya kedudukan pembayaran dan tarikh penting boleh diperiksa.

7. Bagaimana jika anda tidak mempunyai wang untuk menampung jurang?

Jangan terus menganggap transaksi boleh dibatalkan atau deposit mesti dipulangkan. Kedudukan itu bergantung pada dokumen pembelian, jenis transaksi dan fakta sebenar.

Pilihan komersial seperti meminta bank menjelaskan semula struktur, menggunakan wang sendiri atau berbincang tentang alternatif tidak menghasilkan hak undang-undang secara automatik. Jika anda sudah terikat dengan SPA atau dokumen lain, dapatkan nasihat berdasarkan dokumen tersebut sebelum mengambil tindakan.

Jika masalah sebenar ialah permohonan pembiayaan telah ditolak selepas SPA, rujuk artikel ASCOLAW khusus mengenai "Loan Reject Selepas Tandatangan SPA" kerana ia mempunyai analisis yang berbeza.

8. Checklist sebelum meneruskan

Sediakan lima angka/dokumen ini:

• harga belian dalam dokumen;

• jumlah yang sudah dibayar dan bukti pembayaran;

• jumlah pembiayaan yang diperuntukkan kepada harga rumah;

• jumlah kemudahan/perbelanjaan lain yang dibiayai; dan

• tarikh pembayaran penting dalam transaksi.

Dengan lima perkara ini, anda boleh membezakan jurang sebenar daripada kekeliruan angka.

Soalan lazim

Bank lulus RM450,000 untuk rumah RM500,000. Adakah saya pasti perlu RM50,000 sahaja?

Belum tentu. Sahkan dahulu berapa daripada RM450,000 digunakan untuk harga belian dan sama ada terdapat kos lain yang dimasukkan dalam kemudahan.

Deposit yang sudah dibayar boleh ditolak daripada wang sendiri?

Jika pembayaran itu sah dikreditkan kepada harga belian di bawah dokumen transaksi, ia boleh diambil kira dalam pengiraan harga. Semak dokumen dan penyata transaksi sebenar.

Boleh saya batalkan pembelian jika bank beri kurang daripada jangkaan?

Jangan anggap terdapat hak automatik. Kedudukan bergantung pada SPA atau dokumen pembelian dan fakta transaksi.

Baca juga

• Cara Bandingkan Dua Tawaran Loan Rumah Sebelum Tandatangan Letter of Offer

• Loan Reject Selepas Tandatangan SPA: Apa Jadi Pada Deal & Deposit

• Dokumen Permohonan Loan Rumah: Senarai untuk Pekerja Bergaji, Bekerja Sendiri dan Berkomisen

Penafian

Artikel ini ialah maklumat umum dan contoh pengiraan, bukan nasihat kewangan peribadi atau pendapat undang-undang bagi transaksi tertentu. Margin, penilaian, jumlah pembiayaan, kos dan hak pihak bergantung pada bank, produk dan dokumen sebenar. Contoh angka bukan tawaran pembiayaan.

Ada jurang antara harga rumah dan pembiayaan bank?

Kongsikan harga belian, jumlah yang bank peruntukkan untuk harga rumah, deposit yang telah dibayar, status SPA, lokasi hartanah dan tarikh penting melalui borang ASCOLAW. Kami boleh menilai skop bantuan guaman berdasarkan dokumen transaksi. Sebut harga akhir tertakluk kepada maklumat dan dokumen yang diterima serta disemak; kerja dokumentasi bagi pihak bank tertakluk kepada penerimaan atau pelantikan bank berkenaan.