Boleh Pilih Peguam Sendiri Untuk Loan Rumah? Fahami Panel Bank dan Loan Agreement

Loan rumah anda sudah diluluskan dan anda sudah ada peguam yang dipercayai untuk SPA — tetapi bolehkah firma yang sama terus mengendalikan dokumentasi bank? Jawapannya tidak semudah ya atau tidak.

Jawapan ringkas

Ya, anda boleh meminta bank mempertimbangkan peguam pilihan anda untuk dokumentasi loan rumah — tetapi bank perlu menerima atau melantik firma itu sebelum firma boleh bertindak bagi pihak bank. Sama ada firma perlu berada dalam panel, boleh diluluskan secara khas, atau bank menetapkan firma lain bergantung pada polisi dan proses institusi berkenaan.

Ini bermakna anda boleh menyatakan pilihan, tetapi tidak patut menganggap mana-mana firma boleh terus mengurus dokumen bank hanya kerana anda telah melantiknya untuk SPA. Langkah praktikal ialah berikan nama bank dan Letter of Offer kepada firma pilihan supaya kedudukan pelantikan dapat disemak, kemudian dapatkan pengesahan bank tentang firma yang akan menerima arahan dokumentasi.

Ringkasnya: anda boleh meminta, firma boleh menyemak, tetapi bank yang meluluskan dan mengeluarkan arahan. Jangan anggap pelantikan sudah sah hanya kerana firma itu menguruskan SPA anda.

Mengapa bank terlibat dalam pemilihan peguam loan?

Dokumen loan rumah bukan sekadar kontrak antara anda dan firma guaman. Pembiayaan itu memerlukan sekuriti yang melindungi kepentingan bank. Bergantung pada status hak milik, sekuriti itu mungkin termasuk gadaian berdaftar ke atas hak milik atau penyerahan hak melalui Deed of Assignment, bersama dokumen subsidiari yang berkaitan.

Bagi firma yang dilantik bank untuk dokumentasi pembiayaan, arahan bank dan dokumen standard institusi menjadi sebahagian penting daripada kerja. CIMB, sebagai satu contoh semasa, menerbitkan dokumen standard pembiayaan yang dinyatakan khusus untuk firma guaman yang dilantik bagi menyediakan dokumentasi loan atau pembiayaan pelanggan bank. [1] Ini menunjukkan mengapa pengesahan pelantikan institusi perlu dibuat bagi fail tertentu, tetapi tidak bermaksud semua bank mempunyai proses panel yang seragam.

Istilah "panel" biasanya merujuk kepada firma yang diterima institusi untuk kategori kerja tertentu. Namun, status panel tidak patut dianggap seragam atau kekal untuk semua produk, cawangan dan transaksi. Pengesahan yang relevan ialah sama ada bank menerima atau melantik firma itu untuk fail anda.

Siapa sebenarnya diwakili oleh peguam loan?

Ini bahagian yang sering disalah faham.

"Ramai pelanggan anggap peguam yang uruskan dokumen bank sama seperti peguam peribadi mereka. Sebenarnya, bagi skop dokumentasi pembiayaan, firma itu bertindak untuk bank — itu sebab penting untuk tanya dengan jelas jika anda perlukan nasihat bebas tentang terma pinjaman," kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Apabila sebuah firma dilantik untuk bertindak bagi bank dalam dokumentasi dan sekuriti pembiayaan, kapasiti firma itu ialah sebagai peguam pembiaya bagi skop tersebut. Siapa yang menanggung fi perlu disemak daripada Letter of Offer dan susunan pembiayaan; pembayaran fi oleh peminjam tidak dengan sendirinya mengubah kapasiti pihak yang diwakili.

SRO 2023 pula menetapkan bahawa peguam cara bagi transaksi pembiayaan bertindak hanya bagi satu pihak kepada transaksi pembiayaan, walaupun peguam pembeli dalam jual beli boleh juga dilantik untuk bertindak bagi pembiaya dalam transaksi pembiayaan. Oleh itu, jangan simpulkan bahawa firma yang mengurus dokumen bank juga memberi nasihat bebas kepada anda tentang semua terma pembiayaan hanya kerana firma yang sama terlibat dalam pembelian.

Ini tidak bermaksud peguam bank boleh mengabaikan anda. Firma masih perlu menguruskan tandatangan dan dokumentasi dengan betul, menjelaskan dokumen setakat yang berkaitan dengan pelaksanaan serta menyelaraskan perkara yang diperlukan untuk pelepasan pembiayaan. Namun, anda harus memahami kapasiti firma itu dan tidak menganggap ia memberikan nasihat bebas tentang setiap terma komersial bank.

Jika anda mahu nasihat bebas tentang kadar, penalti, hak bank, penjamin, default atau kesan terma tertentu, nyatakan keperluan itu dengan jelas dan tanya sama ada nasihat tersebut berada dalam skop pelantikan atau memerlukan peguam berasingan.

Bezakan peguam SPA dengan peguam dokumentasi loan

Satu pembelian rumah yang dibiayai bank biasanya mengandungi dua aliran kerja guaman.

Peguam SPA atau peguam pembeli

Peguam ini menguruskan pembelian dan kepentingan anda sebagai pembeli. Skop lazim termasuk: menyemak atau menyediakan Sale and Purchase Agreement; menyemak hak milik dan isu transaksi; menguruskan pindah milik; menyelaraskan deposit, baki harga dan completion; dan berhubung dengan penjual, peguam penjual, pemaju atau pihak berkuasa yang berkaitan.

Peguam loan atau peguam bank

Peguam ini menerima arahan bank untuk dokumentasi pembiayaan dan sekuriti. Skop lazim termasuk: menyemak Letter of Offer dan arahan bank; menyediakan Loan Agreement atau facility agreement; menyediakan gadaian, Deed of Assignment, surat kuasa atau dokumen sekuriti berkaitan; menguruskan pelaksanaan, penyeteman dan pendaftaran dokumen; dan memastikan syarat dokumentari bagi pelepasan pembiayaan dipenuhi sebelum menasihati bank tentang drawdown.

SRO 2023 membenarkan peguam yang bertindak bagi pembeli dalam transaksi jual beli juga bertindak bagi pembiaya dalam transaksi pembiayaan. Jika bank tidak melantik firma pembeli, transaksi boleh melibatkan peguam penjual, peguam pembeli dan peguam pembiaya yang berasingan.

Jadi, satu firma boleh menguruskan SPA dan loan, tetapi hanya apabila firma itu mempunyai kapasiti yang sesuai dan bank benar-benar melantiknya bagi dokumentasi pembiayaan.

Apa maksud firma berada dalam panel bank?

Secara praktikal, panel bank ialah kumpulan firma yang dibenarkan institusi kewangan untuk mengendalikan jenis kerja tertentu. Panel tidak semestinya seragam untuk semua keadaan.

Sebelum membuat keputusan, sahkan perkara berikut:

1. Adakah firma berada dalam panel bank yang meluluskan loan anda?

2. Adakah bank menerima firma itu untuk produk atau jenis transaksi anda?

3. Adakah bank telah bersetuju melantik firma itu untuk fail khusus anda?

4. Adakah arahan rasmi bank telah diterima firma?

5. Adakah firma akan menguruskan SPA, loan atau kedua-duanya?

Jangan bergantung pada senarai lama, poster, kenyataan ejen atau andaian bahawa panel sebuah bank bermaksud panel semua bank. Status dan skop panel boleh berubah. Pengesahan yang berguna ialah pengesahan semasa daripada firma serta pegawai bank bagi transaksi anda.

Bila anda patut meminta firma pilihan dilantik?

Minta seawal yang praktikal apabila bank dan struktur pembiayaan sudah dikenal pasti — dan selewat-lewatnya apabila Letter of Offer diterima supaya pelantikan dokumentasi tidak tertangguh.

1. Pilih firma yang anda mahu pertimbangkan. Jika firma itu juga menguruskan SPA, beritahu bahawa pembelian akan dibiayai oleh bank tertentu.

2. Berikan nama bank dan produk pembiayaan. Sertakan Letter of Offer jika sudah ada.

3. Minta firma menyemak kedudukan panel dan kapasiti. Pengesahan harus khusus kepada bank serta jenis transaksi anda.

4. Maklumkan pilihan anda kepada pegawai bank. Minta bank mempertimbangkan firma tersebut bagi dokumentasi loan.

5. Tunggu pelantikan atau arahan rasmi. Jangan anggap panggilan telefon, quotation atau pelantikan SPA secara automatik bermaksud firma telah menerima arahan bank.

6. Sahkan skop dan quotation. Pastikan anda tahu siapa menguruskan SPA, siapa menguruskan loan dan apakah fi serta disbursement bagi setiap aliran kerja.

Selepas pembiayaan diluluskan, perkara penting secara praktikal ialah memastikan firma yang betul telah menerima arahan bank dan dokumentasi sekuriti boleh dimulakan berdasarkan Letter of Offer serta struktur hartanah.

Apa berlaku jika firma pilihan bukan panel bank?

Anda masih mempunyai beberapa laluan, tetapi tiada satu pun harus dianggap automatik.

Gunakan firma panel yang dilantik bank untuk loan

Firma pilihan anda boleh kekal menguruskan SPA, manakala bank menggunakan firma lain bagi dokumentasi loan. Dalam susunan ini anda akan berurusan dengan lebih daripada satu firma, dan kedua-dua aliran kerja perlu diselaraskan.

Tanya sama ada pelantikan ad hoc dibenarkan

Anda boleh bertanya kepada pegawai bank sama ada firma bukan panel atau firma pilihan boleh dipertimbangkan melalui proses khas. Jangan anggap pilihan ini wujud pada semua bank: sama ada pertimbangan sedemikian tersedia ialah perkara institusi dan transaksi yang perlu disahkan secara semasa.

Dapatkan nasihat bebas secara berasingan

Jika kebimbangan anda ialah memahami atau merundingkan kedudukan peribadi anda, anda boleh melantik peguam sendiri untuk nasihat bebas. Namun, bank mungkin masih menggunakan firma panelnya bagi dokumentasi sekuriti, dan anda mungkin menanggung kos tambahan.

Pertimbangkan masa transaksi

Jika SPA mempunyai tempoh completion yang berjalan, menunggu keputusan panel atau menukar firma boleh memberi kesan kepada penyelarasan dan drawdown. Jangan menukar struktur pelantikan tanpa mengetahui status dokumen, tarikh akhir dan siapa yang sedang memegang tanggungjawab setiap langkah.

Adakah satu firma untuk SPA dan loan lebih baik?

Ia boleh lebih mudah, tetapi bukan semestinya satu-satunya susunan yang baik.

Apabila firma yang sama menguruskan SPA dan loan, maklumat hak milik, tarikh completion, penebusan pembiayaan penjual, wang beza, kebenaran dan syarat pelepasan pembiayaan dapat diselaraskan dalam satu pengurusan transaksi. Ini boleh mengurangkan pertindihan permintaan dokumen dan memudahkan pemantauan.

Namun, pemilihan firma tidak patut dibuat hanya kerana mahu satu firma. Perkara utama ialah: bank bersetuju melantik firma itu; skop setiap aliran kerja dinyatakan dengan jelas; firma mempunyai kapasiti menguruskan transaksi anda; tarikh akhir dipantau; dan komunikasi antara semua pihak berfungsi.

Jika dua firma digunakan, keadaan itu juga boleh berjalan dengan baik. Peguam SPA dan peguam loan perlu bertukar dokumen serta pengesahan yang tepat pada masanya.

Perkara yang perlu anda sahkan sebelum bersetuju

• Siapa yang akan bertindak untuk bank bagi dokumentasi loan?

• Adakah firma pilihan saya diterima untuk transaksi ini?

• Adakah bank telah mengeluarkan Letter of Instruction?

• Siapa yang menguruskan SPA dan pindah milik?

• Apakah dokumen sekuriti yang diperlukan — charge atau Deed of Assignment?

• Adakah quotation hanya untuk loan atau turut merangkumi SPA?

• Apakah fi profesional, duti setem, disbursement dan bayaran pihak ketiga?

• Siapa akan menyelaras penebusan pembiayaan penjual, kebenaran dan syarat drawdown?

• Siapa yang perlu saya hubungi bagi kemas kini fail?

Jika anda mahu memahami kos dokumentasi secara khusus, rujuk artikel ASCOLAW Berapa Legal Fee Untuk Dokumen Pinjaman Rumah Bank?. Halaman ini kekal fokus pada pemilihan firma dan panel, bukan pengiraan fi.

Maklumat minimum untuk semak sama ada firma boleh bertindak

Untuk semakan pilihan firma, mulakan dengan: nama bank dan jenis pembiayaan; Letter of Offer, jika telah diterima; jenis transaksi dan lokasi hartanah; dan nama firma yang menguruskan SPA, jika sudah ada.

Maklumat ini tidak menjamin pelantikan. Ia membolehkan firma dan bank menyemak kedudukan pelantikan serta skop asas. Jika tujuan anda sudah beralih kepada mendapatkan angka quotation, rujuk halaman Nak Quotation Peguam Untuk Dokumen Loan Rumah Bank? Ini Maklumat Yang Perlu Disediakan bagi checklist khusus quotation/action.

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

Melalui perkhidmatan Pinjaman Pembiayaan Bank, ASCOLAW menguruskan dokumentasi pembiayaan bank termasuk Loan Agreement, gadaian atau Deed of Assignment, pelaksanaan dokumen, komunikasi dengan bank dan proses menuju pengeluaran pembiayaan.

Jika anda mahu mencadangkan ASCOLAW, pasukan boleh menyemak nama bank, produk pembiayaan, Letter of Offer dan butiran hartanah untuk menentukan sama ada ASCOLAW berada dalam kedudukan untuk menerima pelantikan bagi transaksi tersebut. Pelantikan bagi pihak bank masih tertakluk kepada pengesahan dan arahan rasmi institusi berkenaan.

Jika ASCOLAW turut menguruskan SPA, kedua-dua aliran kerja boleh diselaraskan dengan skop serta fi yang dinyatakan secara berasingan. Untuk panduan memilih peguam bagi transaksi hartanah secara lebih umum, baca Panduan Lantik Peguam Hartanah ASCOLAW.

Soalan lazim

Boleh saya terus melantik peguam SPA saya untuk Loan Agreement?

Anda boleh meminta bank melantik firma itu, tetapi firma SPA tidak menjadi peguam loan secara automatik. Bank perlu menerima firma tersebut dan mengeluarkan arahan bagi dokumentasi pembiayaan.

Adakah semua peguam hartanah berada dalam panel semua bank?

Tidak. Status panel bergantung pada institusi dan skop pelantikan. Sahkan kedudukan semasa bagi bank serta transaksi anda.

Jika bank sudah berikan nama peguam, boleh saya minta tukar?

Anda boleh bertanya kepada pegawai bank sama ada firma pilihan lain yang layak boleh dipertimbangkan. Keputusan bergantung pada polisi, status fail dan kelulusan bank. Jangan hentikan kerja firma sedia ada sebelum kedudukan pertukaran, kos dan tarikh akhir disahkan.

Siapa bayar yuran peguam loan?

Jangan andaikan jawapannya sama bagi setiap produk. Semak Letter of Offer dan quotation kerana susunan kos, pembiayaan fi atau apa-apa promosi boleh berbeza. Apa pun susunannya, yuran dokumentasi loan perlu dibezakan daripada yuran SPA/pindah milik.

Adakah peguam loan mewakili saya?

Firma yang dilantik bank bagi dokumentasi pembiayaan bertindak untuk bank dalam transaksi loan. Jika anda memerlukan nasihat bebas tentang kepentingan peribadi atau terma tertentu, bincangkan skop dengan jelas dan pertimbangkan representasi berasingan.

Bolehkah firma bukan panel menyediakan Loan Agreement bank?

Firma bukan panel tidak boleh menganggap ia boleh bertindak. Tanya bank sama ada kelulusan ad hoc tersedia. Jika tidak, bank akan menggunakan firma yang diluluskan bagi dokumentasi tersebut.

Mahu semak sama ada ASCOLAW boleh menguruskan loan rumah anda?

Jika loan anda sedang diproses atau Letter of Offer sudah diterima, isi borang ASCOLAW di bawah dan berikan: nama bank; jumlah pembiayaan; jenis transaksi dan lokasi hartanah; Letter of Offer, booking form atau SPA setakat yang ada; nama peguam SPA, jika sudah dilantik; dan tarikh penting transaksi.

Pasukan ASCOLAW boleh menyemak kedudukan pelantikan bagi bank yang dinyatakan dan skop transaksi, mengenal pasti sama ada dokumentasi loan sahaja atau penyelarasan bersama SPA diperlukan, serta memaklumkan maklumat tambahan yang diperlukan.

Artikel ini ialah maklumat umum, bukan pengesahan panel, pelantikan bank atau nasihat guaman khusus. Polisi bank, status panel, dokumen, fi dan fakta transaksi boleh berubah. Dapatkan pengesahan semasa daripada institusi kewangan dan firma bagi fail anda.

Baca Juga

• Nak Quotation Peguam Untuk Dokumen Loan Rumah Bank?

• Berapa Legal Fee Untuk Dokumen Pinjaman Rumah Bank?

• Loan Rumah Bank Dah Lulus: Apa Proses Guaman Selepas Letter of Offer?