Berapa Legal Fee Untuk Dokumen Pinjaman Rumah Bank?

Anda sudah tahu harga rumah, tetapi legal fee untuk dokumentasi loan dikira dengan cara yang berbeza. Berikut formula sebenar di bawah SRO 2023, dengan contoh pengiraan supaya anda boleh anggarkan kos sendiri sebelum meminta quotation rasmi.

Jawapan ringkas: bagaimana legal fee loan rumah dikira?

Anda mungkin sudah tahu harga rumah, tetapi angka itu belum semestinya asas kepada legal fee dokumen pinjaman. Untuk dokumentasi pembiayaan bank, angka utama biasanya ialah jumlah pinjaman atau pembiayaan yang dicagar, seperti yang dinyatakan dalam Letter of Offer.

Di bawah Susunan A Jadual Ketiga Perintah Saraan Peguam Cara 2023 atau SRO 2023, skala asas bagi gadaian, dokumen cagaran atau pembiayaan ialah:

• 1.25% bagi RM500,000 pertama, tertakluk kepada fi minimum RM500;

• 1% bagi RM7,000,000 berikutnya; dan

• bagi amaun melebihi RM7,500,000, fi atas lebihan tertakluk kepada rundingan tetapi tidak boleh melebihi 1% daripada lebihan itu.

SRO 2023 mula berkuat kuasa pada 15 Julai 2023. Jadual Ketiga meliputi gadaian, gadai janji, perjanjian pembiayaan Islam dan instrumen lain yang dilaksanakan sebagai sekuriti. [1] Perbincangan SRO dalam artikel ini merujuk kepada rangka profesion guaman Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak dikawal oleh undang-undang profesion guaman masing-masing.

Legal fee bukan jumlah akhir yang perlu dibayar. Quotation juga boleh mengandungi cukai perkhidmatan, duti setem, fi pendaftaran, carian dan dokumen sekuriti tambahan. Lihat pecahan setiap item, bukan legal fee sahaja.

Contoh pengiraan fi asas bagi transaksi biasa

Contoh di bawah menggunakan Susunan A Jadual Ketiga untuk menerangkan formula. Ia bukan quotation dan belum memasukkan cukai perkhidmatan, duti setem, disbursement, dokumen subsidiari atau kerja tambahan.

Contoh 1: jumlah pinjaman RM300,000

RM300,000 × 1.25% = RM3,750 fi skala asas.

Contoh 2: rumah RM500,000 dengan pinjaman 90%

Jika harga rumah RM500,000 tetapi jumlah pembiayaan ialah RM450,000, legal fee loan dikira daripada RM450,000: RM450,000 × 1.25% = RM5,625 fi skala asas.

Harga rumah tetap relevan kepada transaksi keseluruhan, tetapi ia tidak menggantikan jumlah pembiayaan sebagai asas pengiraan dokumen loan.

Contoh 3: jumlah pinjaman RM800,000

• RM500,000 pertama × 1.25% = RM6,250

• RM300,000 berikutnya × 1% = RM3,000

• Jumlah fi skala asas = RM9,250

"Ramai pembeli anggap legal fee loan dikira daripada harga rumah, sama seperti fi SPA. Sebenarnya asasnya jumlah yang dicagar dalam Letter of Offer — dan itu boleh jauh berbeza daripada harga rumah bergantung pada margin pembiayaan," kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Jika firma guaman ialah orang berdaftar bagi cukai perkhidmatan, perkhidmatan guaman dan caj berkaitan yang bercukai tertakluk kepada cukai perkhidmatan. Kadar semasa bagi perkhidmatan bercukai seperti perkhidmatan guaman ialah 8%. MySST juga menerangkan bahawa jika diskaun fi diberikan, cukai dikira atas amaun selepas diskaun; fi statutori yang dibayar kepada kerajaan atau badan berkanun perlu dibezakan daripada fi profesional. [2]

SRO 2023 membenarkan diskaun sehingga 25% bagi fi di bawah Susunan A Jadual Ketiga. Ia ialah had yang dibenarkan, bukan potongan yang berlaku secara automatik pada setiap quotation. SRO juga menyatakan bahawa diskaun tidak boleh diberikan pada Susunan B Jadual Ketiga dan beberapa jadual lain. [1]

Bila skala pembelian daripada pemaju berbeza?

Transaksi pembiayaan yang tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan 1966 atau perundangan subsidiarinya menggunakan Susunan B Jadual Ketiga, bukan terus menggunakan angka penuh Susunan A.

Secara ringkas, fi bagi surat cara prinsipal di bawah Susunan B ialah:

• RM500 bagi amaun RM50,000 atau kurang;

• 75% daripada fi Susunan A bagi amaun melebihi RM50,000 hingga RM250,000, tertakluk kepada minimum RM500;

• 70% bagi amaun melebihi RM250,000 hingga RM500,000;

• 65% bagi amaun melebihi RM500,000 hingga RM1,000,000; dan

• 50% bagi amaun melebihi RM1,000,000.

Kategori ini perlu disahkan daripada transaksi dan dokumen sebenar. Jangan memilih skala hanya kerana rumah itu "baru" atau dibeli daripada pihak yang dipanggil pemaju. Peguam perlu menyemak sama ada transaksi benar-benar tertakluk kepada kerangka HDA yang disebut dalam SRO 2023.

Legal fee loan berbeza daripada legal fee SPA

Ini kekeliruan yang paling biasa.

Fi SPA/pindah milik membayar kerja berkaitan pembelian rumah: menyemak terma jual beli, menyediakan atau meneliti SPA, mengurus syarat penyempurnaan dan menyempurnakan pindah milik atau penyerahhakan kepada pembeli.

Fi dokumentasi loan pula membayar kerja bagi transaksi pembiayaan: menyemak Letter of Offer, menyediakan atau menyempurnakan dokumen pembiayaan dan sekuriti, mengurus tandatangan, penyeteman dan pendaftaran sekuriti serta memenuhi syarat bank sebelum pengeluaran wang.

Kedua-duanya boleh berjalan serentak, tetapi mempunyai tujuan, pihak dan skala fi tersendiri. Jika anda mahu melihat kos SPA dan pembelian secara keseluruhan, rujuk panduan ASCOLAW tentang peguam hartanah dan kos jual beli. Artikel yang sedang anda baca kekal khusus kepada legal fee loan rumah.

Apakah kerja yang biasanya termasuk dalam dokumentasi pembiayaan?

Skop tepat bergantung pada arahan bank dan status hartanah. Secara umum, peguam pembiayaan mungkin perlu:

1. menyemak Letter of Offer dan arahan dokumentasi bank;

2. mengesahkan identiti peminjam, maklumat hartanah dan butiran transaksi;

3. menjalankan carian hak milik dan carian berkaitan;

4. menyediakan atau menyempurnakan Loan Agreement, Facility Agreement atau dokumen pembiayaan Islam yang berkaitan;

5. menyediakan dokumen sekuriti yang sesuai dengan status hak milik;

6. menerangkan dokumen dan menyelaras pelaksanaan atau tandatangan;

7. mengurus penyeteman dokumen;

8. mendaftarkan gadaian atau menyempurnakan penyerahhakan sekuriti;

9. memenuhi syarat terdahulu yang ditetapkan bank; dan

10. berhubung dengan bank, peguam SPA dan pihak transaksi sehingga syarat pengeluaran pembiayaan dipenuhi.

Loan Agreement, Charge atau Deed of Assignment: mengapa dokumen berbeza?

Dokumen sekuriti tidak sama untuk setiap rumah. Status hak milik, struktur transaksi dan arahan pembiaya mempengaruhi bentuk sekuriti yang digunakan.

Jika hak milik individu atau strata telah dikeluarkan

Bagi hartanah di Semenanjung Malaysia, pembiaya lazimnya mengambil sekuriti melalui gadaian berdaftar atau Charge apabila struktur transaksi membenarkannya.

Jika hak milik individu atau strata belum dikeluarkan

Sekuriti boleh melibatkan Deed of Assignment dan dokumen sokongan yang berkaitan, bergantung pada rantaian hak, dokumen pemaju dan arahan pembiaya.

Jika pembiayaan adalah patuh Syariah

Nama dan struktur dokumen mungkin berbeza mengikut produk bank. SRO 2023 menyatakan bahawa fi surat cara prinsipal bagi pembiayaan Islam berdasarkan amaun pokok yang diberikan atau dibiayai.

Bagaimana dokumen prinsipal dan subsidiari mempengaruhi quotation?

Transaksi pembiayaan boleh menggunakan lebih daripada satu instrumen. Di bawah Susunan A Jadual Ketiga, fi penuh dikenakan bagi surat cara prinsipal. Bagi setiap surat cara subsidiari yang termasuk dalam aturan berkenaan, SRO menetapkan 10% daripada skala fi penuh, tertakluk kepada fi minimum RM500 dan maksimum RM2,000.

Apakah bayaran yang tidak termasuk dalam fi skala?

SRO 2023 menyatakan bahawa saraan dalam jadual tidak termasuk beberapa kategori, antaranya fi pendaftaran, duti setem, fi penilai, fi carian, cabutan rekod, perbelanjaan munasabah tertentu dan kos kerja tambahan.

Quotation pembiayaan boleh mempunyai pecahan berikut:

• Legal fee atau fi profesional: fi skala untuk kerja dokumentasi pembiayaan.

• Cukai perkhidmatan: dikenakan pada fi bercukai jika terpakai.

• Duti setem: cukai ke atas surat cara pembiayaan atau sekuriti, tertakluk kepada Akta Setem 1949 dan apa-apa pengecualian yang sah.

• Fi pendaftaran: contohnya pendaftaran gadaian di Pejabat Tanah.

• Carian: carian hak milik, kebankrapan, syarikat atau carian lain yang diarahkan.

• Disbursement: bayaran sebenar atau anggaran bagi dokumen, kurier, salinan dan pihak ketiga.

• Kerja tambahan: contohnya consent, dokumen sekuriti tambahan, penyempurnaan kemudian atau isu yang bukan sebahagian daripada skop biasa.

LHDN menerangkan bahawa duti setem dikenakan ke atas surat cara, bukan transaksi secara umum. [3]

Faktor yang boleh mengubah jumlah quotation

• sama ada pembelian ialah subsale, pembelian pemaju atau pembiayaan semula;

• sama ada transaksi tertakluk kepada HDA;

• jenis pembiayaan konvensional atau Islamik;

• nama bank dan set dokumen yang diarahkan;

• sama ada firma berada pada panel bank tersebut;

• status hak milik individu, strata atau induk;

• sama ada Charge atau Deed of Assignment diperlukan;

• bilangan peminjam, penjamin, hartanah atau sekuriti;

• sekatan kepentingan dan keperluan consent;

• kewujudan dokumen subsidiari atau sekuriti pihak ketiga;

• sama ada perfection of charge diperlukan sekarang atau kemudian; dan

• sama ada ada kerja mendesak atau tambahan di luar transaksi biasa.

Soalan yang patut ditanya sebelum menerima quotation

1. Adakah fi dikira daripada jumlah pembiayaan atau angka lain?

2. Adakah transaksi menggunakan Susunan A atau Susunan B Jadual Ketiga?

3. Apakah dokumen prinsipal dan dokumen subsidiari yang termasuk?

4. Adakah SST, duti setem dan fi pendaftaran ditunjukkan secara berasingan?

5. Adakah consent atau sekuriti tambahan diperlukan?

6. Adakah perfection of charge pada masa hadapan termasuk atau akan disebut harga kemudian?

7. Adakah firma berada pada panel bank dan sudah menerima arahan bank?

8. Jika firma sama menguruskan SPA dan loan, adakah kedua-dua skop ditunjukkan secara berasingan?

9. Apakah keadaan yang boleh menyebabkan kerja atau bayaran tambahan?

10. Adakah lebihan deposit disbursement yang tidak digunakan akan dipulangkan atau dilaraskan?

Apa yang perlu disediakan untuk mendapatkan quotation?

Untuk angka yang boleh disesuaikan dengan transaksi sebenar, firma sekurang-kurangnya perlu mengetahui bank, amaun pembiayaan, jenis transaksi dan kedudukan hak milik, serta melihat Letter of Offer jika sudah diterima. Baca Nak Quotation Peguam Untuk Dokumen Loan Rumah Bank? Ini Maklumat Yang Perlu Disediakan untuk checklist penuh.

Bagaimana ASCOLAW menguruskan dokumentasi loan rumah

Melalui perkhidmatan Pinjaman Pembiayaan Bank, ASCOLAW boleh menyemak Letter of Offer, mengesahkan kedudukan panel, menyediakan dan menyempurnakan Loan Agreement serta dokumen sekuriti, berhubung dengan bank dan menyelaras proses menuju pengeluaran pembiayaan.

Untuk anggaran awal yang lebih luas, kalkulator legal fee dan duti setem ASCOLAW boleh digunakan sebagai panduan. Quotation sebenar tetap memerlukan semakan dokumen kerana kalkulator tidak boleh menentukan setiap consent, sekuriti atau arahan khusus bank.

Soalan lazim

Adakah legal fee loan dikira daripada harga rumah?

Biasanya tidak. Jadual Ketiga SRO 2023 menggunakan amaun yang dicagar atau dibiayai. Jika rumah RM500,000 dan loan RM450,000, asas fi loan ialah RM450,000, tertakluk kepada kategori dan dokumen transaksi.

Adakah fi SPA sudah termasuk legal fee loan?

Tidak secara automatik. SPA/pindah milik dan dokumentasi pembiayaan ialah dua urusan guaman yang berasingan, walaupun firma yang sama boleh mengendalikan kedua-duanya.

Bolehkah legal fee loan diberi diskaun?

SRO 2023 membenarkan diskaun sehingga 25% bagi Susunan A Jadual Ketiga. Diskaun tidak diwajibkan dan tidak dibenarkan bagi Susunan B Jadual Ketiga.

Adakah duti setem termasuk dalam legal fee?

Tidak. Duti setem ialah bayaran kepada kerajaan atas surat cara yang berkaitan. Ia sepatutnya ditunjukkan berasingan daripada fi profesional peguam.

Mengapa ada caj untuk dokumen sekuriti tambahan?

Sesetengah transaksi menggunakan lebih daripada satu instrumen bagi menjamin pembiayaan. SRO mempunyai aturan untuk surat cara prinsipal dan subsidiari.

Adakah pembiayaan Islamik mempunyai legal fee lebih tinggi?

Tidak boleh disimpulkan begitu hanya daripada label "Islamik". SRO 2023 menetapkan asas fi mengikut amaun pokok dan mempunyai aturan khusus bagi dokumen berkaitan struktur Syariah.

Mahu quotation legal fee untuk loan rumah anda?

Jika Letter of Offer sudah diterima, isi borang ASCOLAW di bawah dan berikan butiran bank, amaun pembiayaan, hartanah serta dokumen yang sudah tersedia.

Artikel ini memberikan maklumat umum berdasarkan sumber yang dirujuk pada tarikh semakan. Perbincangan SRO 2023 dan Kanun Tanah Negara dalam artikel ini berkaitan transaksi di Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak mempunyai rangka profesion guaman dan undang-undang tanah yang berasingan. Ia bukan quotation atau nasihat guaman khusus. Kadar cukai, pengecualian, arahan bank dan fakta transaksi boleh berubah; semak dokumen sebenar sebelum membuat keputusan.

Baca Juga

• Nak Quotation Peguam Untuk Dokumen Loan Rumah Bank?

• Boleh Pilih Peguam Sendiri Untuk Loan Rumah? Fahami Panel Bank dan Loan Agreement

• Loan Rumah Bank Dah Lulus: Apa Proses Guaman Selepas Letter of Offer?