Perjanjian Pajakan Berdaftar di Malaysia: Maksud, Tempoh dan Proses

Perjanjian pajakan berdaftar ialah perjanjian di mana tuan punya tanah memberikan hak kepada pihak lain untuk menduduki dan menggunakan tanahnya bagi tempoh melebihi tiga tahun, dan pajakan itu didaftarkan pada hakmilik di bawah Kanun Tanah Negara 1965 (KTN). Tempoh maksimum ialah 99 tahun bagi keseluruhan tanah dan 30 tahun bagi sebahagian tanah. Jika tempohnya tiga tahun atau kurang, ia bukan pajakan berdaftar tetapi penyewaan yang dikecualikan daripada pendaftaran, seperti perjanjian sewa rumah biasa.

Artikel ini menerangkan maksud pajakan berdaftar, beza antara pajakan dan sewa, tempoh yang dibenarkan, perkara yang patut ada dalam perjanjian, serta proses dan kos untuk mendaftarkannya.

Ringkasan pantas

• Pajakan di bawah KTN mesti bagi tempoh melebihi tiga tahun dan didaftarkan menggunakan Borang 15A.

• Tempoh maksimum: 99 tahun (keseluruhan tanah) atau 30 tahun (sebahagian tanah).

• Tempoh tiga tahun atau kurang ialah penyewaan yang dikecualikan daripada pendaftaran.

• Pajakan yang didaftarkan memberi pemegang pajakan kepentingan berdaftar ke atas tanah, bukan sekadar hak kontrak.

• Duti setem dikira berdasarkan sewa tahunan dan tempoh pajakan mengikut Akta Setem 1949.

Apakah maksud perjanjian pajakan berdaftar?

Dalam urusan pajakan, ada dua pihak utama:

• Tuan punya tanah (pemberi pajakan), iaitu pemilik berdaftar tanah berimilik yang memberikan pajakan; dan

• Pemegang pajakan, iaitu pihak yang menerima hak untuk menduduki dan menggunakan tanah bagi tempoh pajakan.

Di bawah seksyen 221 KTN, tuan punya tanah berimilik boleh memberikan pajakan bagi keseluruhan atau sebahagian tanahnya. Setiap pajakan mesti bagi tempoh melebihi tiga tahun, dan dibuat melalui surat cara dalam Borang 15A. Pemegang pajakan pula boleh memberikan pajakan kecil kepada pihak lain di bawah seksyen 222 KTN melalui Borang 15B, juga bagi tempoh melebihi tiga tahun.

Dalam amalan, pihak-pihak biasanya menandatangani dua dokumen:

1. Perjanjian pajakan, iaitu kontrak yang memperincikan semua terma komersial seperti sewa, deposit, tanggungjawab penyelenggaraan dan penamatan; dan

2. Borang 15A, iaitu surat cara statutori yang diserahkan untuk pendaftaran di pejabat tanah atau pejabat pendaftaran yang berkenaan.

Beza pajakan dan sewa (penyewaan)

Ramai menganggap pajakan dan sewa adalah perkara yang sama. Dari sudut undang-undang tanah, kedua-duanya berbeza.

Jika anda hanya menyewa rumah untuk satu atau dua tahun, anda memerlukan perjanjian sewa biasa, bukan pajakan berdaftar. Rujuk panduan Perjanjian Sewa Rumah untuk situasi itu.

Tempoh pajakan yang dibenarkan

KTN menetapkan had tempoh pajakan seperti berikut:

• Minimum: melebihi tiga tahun. Tempoh tiga tahun tepat atau kurang dianggap penyewaan.

• Maksimum bagi keseluruhan tanah: 99 tahun.

• Maksimum bagi sebahagian tanah: 30 tahun. Had 30 tahun ini juga terpakai kepada pajakan kecil bagi sebahagian tanah.

Undang-undang tidak memberi hak automatik untuk memperbaharui pajakan. Jika pemegang pajakan mahukan pilihan untuk menyambung tempoh, perkara itu perlu dirundingkan dan dinyatakan dengan jelas dalam perjanjian, termasuk syarat yang perlu dipenuhi sebelum pembaharuan diberikan (contohnya, pemegang pajakan tidak melanggar mana-mana terma).

Kenapa pajakan perlu didaftarkan?

Pendaftaran menjadikan pajakan itu satu kepentingan berdaftar pada hakmilik. Kesannya:

• hak pemegang pajakan tercatat pada dokumen hakmilik dan boleh dilihat melalui carian rasmi;

• pajakan itu boleh dikuatkuasakan bukan sahaja terhadap tuan punya tanah, tetapi juga terhadap pihak ketiga yang kemudiannya memperoleh kepentingan dalam tanah itu, seperti pembeli baharu; dan

• pemegang pajakan mempunyai kedudukan yang lebih kukuh jika timbul pertikaian.

Jika pajakan tidak didaftarkan, perjanjian itu masih boleh berkuat kuasa sebagai kontrak antara pihak-pihak, tetapi pemegang pajakan tidak mendapat perlindungan kepentingan berdaftar. Sementara menunggu pendaftaran, pemegang pajakan boleh menimbangkan untuk memasukkan kaveat bagi melindungi kepentingannya.

Perkara yang patut disemak sebelum menandatangani

Sebelum memeterai pajakan, beberapa perkara perlu disemak:

1. Carian rasmi tanah. Pastikan pemberi pajakan ialah tuan punya berdaftar, dan semak sama ada terdapat gadaian, kaveat, sekatan kepentingan atau pajakan sedia ada.

2. Persetujuan pemegang gadaian. Jika tanah itu digadaikan kepada bank, KTN menetapkan bahawa pajakan atau penyewaan tidak boleh diberikan tanpa persetujuan pemegang gadaian.

3. Sekatan kepentingan dan syarat nyata. Semak sama ada hakmilik mempunyai sekatan kepentingan yang memerlukan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri, dan sama ada kegunaan yang dirancang selaras dengan syarat nyata tanah.

4. Pajakan bagi sebahagian tanah. Bahagian tanah yang dipajak perlu dikenal pasti dengan jelas, lazimnya dengan pelan, supaya tidak timbul pertikaian tentang sempadan.

5. Kelulusan lain. Bergantung pada kegunaan tanah, mungkin perlu kelulusan daripada pihak berkuasa lain, contohnya pihak berkuasa tempatan untuk pembangunan.

Perkara yang patut ada dalam perjanjian pajakan

Walaupun sesetengah klausa kelihatan sama seperti perjanjian sewa, perjanjian pajakan perlu selaras dengan KTN dan undang-undang bertulis lain. Antara terma penting:

Butiran tanah atau premis

• jenis tanah atau premis yang dipajak;

• nombor hakmilik, nombor lot dan alamat; dan

• keadaan tanah serta bangunan dan kandungannya (jika ada), termasuk pelan jika hanya sebahagian tanah dipajak.

Tempoh dan pembaharuan

• tarikh mula dan tamat pajakan, iaitu melebihi tiga tahun dan tidak melebihi had maksimum; dan

• pilihan pembaharuan (jika dipersetujui) serta syarat-syaratnya.

Sewa, kenaikan sewa dan deposit

• jumlah sewa dan kekerapan bayaran;

• mekanisme semakan atau kenaikan sewa bagi pajakan jangka panjang;

• premium (bayaran sekali gus), jika ada; dan

• deposit sekuriti, deposit utiliti dan deposit lain yang dipersetujui.

Tanggungjawab pemberi pajakan

• memastikan pemegang pajakan dapat menikmati tanah tanpa gangguan sepanjang tempoh pajakan; dan

• tanggungjawab berkaitan cukai tanah, cukai pintu atau baikpulih struktur, jika dipersetujui.

Tanggungjawab pemegang pajakan

• membayar sewa dan bil utiliti mengikut masa;

• menjaga tanah dan bangunan serta melaporkan kerosakan;

• mematuhi syarat kegunaan tanah; dan

• tidak memajak kecil atau memindah milik pajakan tanpa persetujuan, jika perjanjian menetapkan demikian.

Pelanggaran, penamatan dan penyelesaian pertikaian

• hak pemberi pajakan jika sewa tidak dibayar atau terma dilanggar, termasuk notis dan tempoh untuk membetulkan pelanggaran;

• hak pemegang pajakan jika pemberi pajakan gagal mematuhi terma;

• apa yang berlaku kepada bangunan, pengubahsuaian dan kerosakan apabila pajakan tamat atau ditamatkan; dan

• kaedah penyelesaian pertikaian, sama ada melalui mahkamah, timbang tara atau pengantaraan.

Proses mendaftarkan pajakan

Secara umum, prosesnya adalah seperti berikut:

1. Semakan awal. Carian rasmi tanah dan semakan sekatan, gadaian serta kelulusan yang diperlukan.

2. Rundingan dan deraf perjanjian. Terma komersial dipersetujui dan perjanjian pajakan disediakan.

3. Dapatkan persetujuan. Persetujuan pemegang gadaian, dan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri jika diperlukan.

4. Tandatangan. Perjanjian pajakan dan Borang 15A ditandatangani serta disaksikan mengikut kehendak KTN.

5. Duti setem. Dokumen disetemkan melalui sistem e-Duti Setem Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN).

6. Penyerahan untuk pendaftaran. Borang 15A diserahkan bersama dokumen hakmilik dan fi pendaftaran di pejabat tanah atau pejabat pendaftaran yang berkenaan.

7. Endorsan pada hakmilik. Selepas didaftarkan, pajakan dicatat pada hakmilik.

Berapa duti setem dan kos guaman untuk pajakan?

Duti setem

Duti setem bagi pajakan dan penyewaan dikenakan di bawah Butiran 49, Jadual Pertama Akta Setem 1949. Menurut garis panduan LHDN (Jun 2026), duti dikira bagi setiap RM250 atau sebahagian daripadanya daripada sewa tahunan (atau purata sewa tahunan), mengikut tempoh:

Oleh kerana pajakan berdaftar melebihi tiga tahun, kadar RM5 atau RM7 lazimnya terpakai. Jika terdapat premium (bayaran sekali gus), premium itu dikenakan duti secara berasingan mengikut kadar yang sama seperti pindah milik (Butiran 32(a)). Semak kadar terkini dengan LHDN sebelum menyetem kerana kadar boleh berubah.

Kos guaman

Yuran guaman untuk menyediakan perjanjian pajakan dan urusan pendaftaran dikawal oleh Perintah Saraan Peguamcara 2023. Selain yuran guaman, terdapat juga kos lain seperti fi carian, fi pendaftaran di pejabat tanah dan duti setem. Minta sebut harga bertulis yang memperincikan semua kos ini sebelum memulakan urusan.

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co) boleh membantu tuan punya tanah dan pemegang pajakan menyemak hakmilik, merangka atau menyemak perjanjian pajakan, mendapatkan persetujuan yang diperlukan, menyediakan Borang 15A serta menguruskan duti setem dan pendaftaran di pejabat tanah.

Jika anda ingin memajak atau mengambil pajakan tanah, isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah dengan maklumat ringkas tentang tanah, tempoh dan kegunaan yang dirancang.

Soalan Lazim

Adakah pajakan sama dengan sewa?

Tidak. Di bawah KTN, pajakan ialah bagi tempoh melebihi tiga tahun dan perlu didaftarkan pada hakmilik. Sewa bagi tempoh tiga tahun atau kurang ialah penyewaan yang dikecualikan daripada pendaftaran.

Berapa lama tempoh maksimum pajakan?

Sehingga 99 tahun jika pajakan melibatkan keseluruhan tanah, dan sehingga 30 tahun jika melibatkan sebahagian tanah sahaja.

Apa jadi jika pajakan tidak didaftarkan?

Perjanjian itu masih boleh berkuat kuasa sebagai kontrak antara pihak-pihak, tetapi pemegang pajakan tidak mendapat perlindungan sebagai kepentingan berdaftar pada hakmilik. Ini boleh menjejaskan kedudukannya jika tanah dijual atau digadaikan kepada pihak lain.

Bolehkah saya memajak tanah yang masih digadaikan kepada bank?

Boleh, tetapi persetujuan pemegang gadaian diperlukan terlebih dahulu. Semak juga terma perjanjian pinjaman anda dengan bank.

Bolehkah pemberi pajakan mengusir pemegang pajakan tanpa perintah mahkamah?

Tidak. Pemberi pajakan perlu mengikut terma perjanjian dan proses undang-undang yang betul. Mengambil semula premis secara paksa tanpa proses mahkamah boleh menyalahi undang-undang.

Artikel ini adalah maklumat umum sahaja dan bukan nasihat guaman. Kedudukan yang diterangkan terpakai di Semenanjung Malaysia di bawah Kanun Tanah Negara 1965. Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang tanah tersendiri. Kadar duti setem boleh berubah, jadi semak kedudukan terkini dan dapatkan nasihat khusus sebelum bertindak.

Baca Juga

• Perjanjian Sewa Rumah

• Carian Rasmi Tanah

• Apa Itu Kaveat Tanah? Maksud, Cara Masuk & Cara Buang (Panduan 2026)

• Bagaimana Cara Baca Geran Tanah?

• Peguam Hartanah di Malaysia