Peguam Saya Wakil Saya Atau Ejen? Kenali Tanda Ejen Cuba Kawal Pilihan Peguam Anda

Jawapan ringkas: peguam yang anda lantik untuk membeli rumah subsale bertanggungjawab kepada anda sahaja — bukan ejen hartanah yang mencadangkan firma tersebut, dan bukan penjual. Di Malaysia, pembeli bebas memilih mana-mana peguam berdaftar untuk urusan Perjanjian Jual Beli (SPA); tiada undang-undang atau syarat pasaran yang membenarkan ejen "mewajibkan" anda guna peguam pilihan mereka. Jika ejen berkeras atau mengugut supaya anda guna peguam tertentu, itu tanda amaran yang patut anda ambil serius sebelum menandatangani apa-apa.

Ringkasan pantas

• Siapa pilih peguam untuk beli rumah subsale? Anda sendiri — bebas sepenuhnya melantik mana-mana firma guaman berdaftar, tanpa perlu kelulusan ejen atau penjual.

• Bolehkah ejen paksa saya guna peguam mereka? Tidak. Tiada peruntukan undang-undang yang membenarkan ejen mewajibkan pilihan peguam pembeli dalam urusan subsale.

• Kenapa sesetengah ejen berkeras? Selalunya kerana firma "disyorkan" itu memberi maklum balas pantas kepada ejen (bukan semestinya kepada anda), atau ada aturan rujukan berterusan antara ejen dan firma itu.

• Adakah ini melanggar etika guaman? Peguam yang menerima bayaran atau faedah semata-mata kerana "diperkenalkan" oleh ejen — tanpa kerja guaman sebenar — melanggar Ruling 14.23 Majlis Peguam (Bayaran Untuk Memperkenalkan Klien) dan larangan "touting" di bawah Legal Profession (Practice and Etiquette) Rules 1978.

• Apa patut saya buat? Lantik peguam sendiri, seelok-eloknya sebelum membayar sebarang deposit, dan tanya terus jika ada apa-apa aturan rujukan antara peguam dan ejen berkenaan.

Siapa sebenarnya diwakili oleh peguam anda dalam urusan subsale?

Hubungan peguam-pelanggan di Malaysia adalah hubungan fidusiari — peguam wajib bertindak demi kepentingan terbaik pelanggan yang melantik dan membayarnya, bukan sesiapa lain. Dalam urusan subsale, pembeli adalah pelanggan peguam pindah milik/SPA pembeli; ejen hartanah bukan pelanggan peguam tersebut, walaupun ejen yang mula-mula memperkenalkan firma itu kepada anda. Ini terpakai sama ada anda beli secara tunai, guna pinjaman bank, atau guna pembiayaan LPPSA — untuk SPA, pilihan peguam adalah hak mutlak pembeli.

Kenapa sesetengah ejen berkeras anda guna peguam mereka?

Kebanyakan ejen mencadangkan peguam dengan niat baik — memudahkan urusan kerana biasa bekerjasama. Tetapi ada juga sebab yang tidak begitu telus:

• Aliran rujukan berterusan: firma yang "biasa" menerima fail daripada ejen tertentu mungkin lebih cenderung memenuhi tempoh masa yang ejen mahu, walaupun ini bermakna kurang teliti menyemak isu pada hartanah.

• Bayaran atau faedah tersembunyi: sesetengah aturan (haram di sisi etika guaman) melibatkan "balasan" kepada ejen bagi setiap fail yang dihantar — lihat bahagian seterusnya.

• Kawalan ke atas proses: peguam yang "kenal" ejen mungkin lebih mudah dipujuk untuk tidak menangguhkan penutupan deal walaupun ada isu yang patut diselesaikan dahulu.

Adakah ini melanggar peraturan etika peguam di Malaysia?

Ya, jika ia melibatkan bayaran. Di bawah Ruling 14.23 Majlis Peguam Malaysia (berkuat kuasa 15 Januari 2019), peguam dilarang menerima bayaran rujukan semata-mata kerana "diperkenalkan" kepada seorang pelanggan tanpa kerja guaman sebenar dilakukan bersama — ini dikira sebagai "touting" dan dilarang di bawah Legal Profession (Practice and Etiquette) Rules 1978 dan Legal Profession Act 1976. Peguam boleh berkongsi fi dengan peguam lain yang benar-benar turut mengendalikan kerja guaman, tetapi tidak boleh membayar atau menerima "komisen" semata-mata kerana pengenalan klien daripada ejen, pemaju, atau pihak bank.

Tanda-tanda ejen cuba mengawal pilihan peguam anda

Berhati-hati jika anda dengar ayat seperti ini:

• "Kalau tak guna peguam saya, deal ni boleh gagal / lambat."

• "Peguam ni je yang faham urusan dengan penjual/pemaju ni."

• Ejen sudah menetapkan nama firma dalam borang tempahan (booking form) sebelum anda sempat bertanya atau membuat penyelidikan sendiri.

• Ejen menekankan tarikh akhir yang ketat supaya anda tiada masa untuk bandingkan atau semak firma lain.

• Ejen enggan menjawab dengan jelas bila anda tanya sama ada mereka ada hubungan rujukan dengan firma itu.

Peguam bebas vs peguam terikat kepada ejen — apa bezanya?

Apa risiko sebenar jika anda ikut sahaja cadangan ejen?

Risiko terbesar bukan pada fi guaman — ia pada siapa peguam itu akan lindungi bila timbul masalah. Contohnya, jika carian rasmi hartanah mendedahkan kaveat, tunggakan cukai, atau isu gadaian yang belum selesai, peguam yang bergantung pada aliran fail daripada ejen tertentu mungkin kurang bersemangat untuk menangguhkan penutupan deal — sedangkan itu tepat masa yang anda perlukan peguam berdiri tegas untuk kepentingan anda, bukan untuk memastikan komisen ejen selamat.

Macam mana nak pastikan peguam anda bertindak sepenuhnya untuk anda?

• Lantik peguam sendiri lebih awal — sebelum membayar sebarang deposit atau wang cengkeram, bukan selepas ejen sudah "sediakan" satu untuk anda.

• Tanya terus: "Adakah firma anda ada sebarang aturan bayaran atau rujukan dengan ejen ini?" Peguam yang bebas tidak akan teragak-agak menjawab.

• Pastikan arahan datang daripada anda sahaja — bukan ejen yang menghubungi peguam bagi pihak anda untuk "mempercepatkan" proses.

• Bandingkan sekurang-kurangnya satu pilihan lain sebelum membuat keputusan — walaupun fi guaman dikawal skala berkanun, cara firma berkomunikasi dan telus tentang kos boleh berbeza jauh.

Menurut Akmal Saufi Mohamed Khaled, Pengasas & Rakan Kongsi Pengurusan ASCOLAW: "Tugas seorang peguam hartanah adalah kepada pelanggan yang melantik dan membayarnya — bukan kepada ejen yang menghantar fail. Bila pembeli rasa terdesak untuk ikut sahaja cadangan ejen, selalunya itu tanda mereka belum sedar yang pilihan peguam adalah hak mereka sepenuhnya."

Soalan Lazim

Wajibkah saya guna peguam yang disyorkan ejen hartanah?

Tidak. Untuk urusan SPA subsale, anda bebas melantik mana-mana peguam berdaftar mengikut pilihan anda sendiri — ejen tidak boleh mewajibkan pilihan tertentu.

Bolehkah saya lantik peguam sendiri walaupun ejen sudah cadangkan satu?

Boleh, pada bila-bila masa sebelum SPA ditandatangani. Semakin awal anda buat keputusan sendiri, semakin baik — idealnya sebelum membayar deposit.

Adakah menerima bayaran rujukan daripada ejen menyalahi etika bagi seorang peguam?

Ya, jika bayaran itu semata-mata kerana pengenalan klien tanpa kerja guaman sebenar — ini dilarang di bawah Ruling 14.23 Majlis Peguam dan peraturan larangan touting Legal Profession (Practice and Etiquette) Rules 1978.

Apa patut saya buat kalau saya dah terlanjur guna peguam pilihan ejen?

Anda masih boleh bertanya terus kepada peguam tersebut tentang sebarang aturan rujukan, dan menukar peguam jika perlu — walaupun lebih mudah dilakukan seawal mungkin dalam proses.

Perlukan peguam hartanah yang bertindak semata-mata untuk anda?

Tak kira siapa cadangkan firma guaman untuk urusan subsale anda, keputusan akhir di tangan anda. Di ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co), kami bertindak semata-mata untuk pembeli yang melantik kami — bukan untuk ejen atau penjual. Mulakan dengan sesi konsultasi ringkas untuk anggaran kos dan pelan tindakan yang jelas. Dapatkan sebut harga & konsultasi di sini.

Kandungan ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan bukan nasihat guaman. Setiap transaksi hartanah adalah unik. Dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.

Baca juga

• Panduan Lantik Peguam Hartanah dan Kos Bayaran Upah

• Peranan Peguam Pembeli Rumah

• 11 Perkara Anda Perlu Berhati-Hati Dengan Ejen Hartanah

• Cara Kenal Pasti Kuota Peguam Anda Terlebih (Overcharge)

• Bolehkah Peguam Bagi Diskaun Bila Beli Rumah?