Apa Itu Conveyancing di Malaysia? Maksud, Proses dan Siapa Yang Menguruskannya

Conveyancing ialah proses undang-undang untuk memindahkan pemilikan hartanah daripada seorang kepada seorang yang lain. Di Malaysia, ia melibatkan penyediaan dan penyeteman Perjanjian Jual Beli (SPA), pindah milik hakmilik di bawah Kanun Tanah Negara 1965, serta dokumentasi pinjaman jika pembelian dibiayai. Kerja ini dilakukan oleh peguam, dan yuran guamannya dikira mengikut skala dalam Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (Solicitors' Remuneration Order 2023 atau SRO 2023). Artikel ini menerangkan maksud conveyancing, langkah-langkah proses bagi pembelian rumah subsale dan siapa yang menguruskan setiap bahagian.

Ringkasnya: conveyancing bermaksud urusan pindah milik hartanah secara sah. Bagi transaksi subsale biasa (membeli hartanah siap yang sudah ada hakmilik daripada pemilik sedia ada), prosesnya lazimnya mengambil masa kira-kira 3 hingga 6 bulan, diuruskan oleh peguam hartanah, dan yuran guamannya mengikut skala berkanun.

Apa maksud "conveyancing"?

Conveyancing ialah pemindahan hakmilik sah ke atas hartanah daripada penjual kepada pembeli, melalui satu turutan dokumen dan pendaftaran yang tetap. Dalam Bahasa Malaysia, ia biasanya disebut sebagai urusan pindah milik hartanah, manakala peguam yang mengendalikannya dipanggil peguam hartanah atau peguam conveyancing.

Tujuannya mudah: memastikan hartanah yang betul dipindahkan kepada orang yang betul, bebas daripada tuntutan tersembunyi, dan didaftarkan dengan betul supaya pemilikan anda dilindungi undang-undang.

Apa yang berlaku dalam proses conveyancing?

Kerja conveyancing merangkumi keseluruhan sisi undang-undang sesuatu transaksi hartanah. Tugas utamanya ialah:

• Semakan hakmilik dan carian rasmi — mengesahkan penjual ialah pemilik berdaftar dan menyemak sama ada terdapat gadaian, kaveat atau sekatan kepentingan (contohnya tanah rizab Melayu atau syarat kebenaran pihak berkuasa negeri). Lihat panduan carian rasmi tanah.

• Penyediaan dan semakan SPA — bagi subsale, SPA ialah kontrak persendirian yang dirunding, bukan borang tetap pemaju, jadi terma-termanya benar-benar penting.

• Bertindak sebagai pemegang amanah (stakeholder) — memegang wang deposit atau dokumen dengan selamat sehingga setiap pihak menunaikan tanggungjawab masing-masing, supaya tiada pihak perlu menyerahkan wang besar atas dasar percaya semata-mata.

• Penyediaan pindah milik — Memorandum Pindah Milik (Borang 14A) yang memindahkan hakmilik ke nama pembeli di bawah Kanun Tanah Negara 1965.

• Penyeteman dan pendaftaran — penaksiran dan pembayaran duti setem, kemudian pendaftaran pindah milik di pejabat tanah yang berkaitan.

• Dokumentasi pinjaman — jika pembelian dibiayai, penyediaan dokumen pinjaman dan gadaian (selalunya melalui peguam panel bank).

Proses conveyancing bagi hartanah subsale, langkah demi langkah

Transaksi subsale yang biasa berjalan mengikut turutan ini:

1. Tawaran dan tempahan — pembeli membayar wang tempahan (lazimnya 1%–2%) dan menandatangani surat tawaran atau borang tempahan.

2. SPA dan deposit — dalam tempoh singkat, pihak-pihak menandatangani SPA dan deposit ditambah sehingga jumlah lazim 10%.

3. Carian dan kebenaran — peguam membuat carian rasmi dan memohon kebenaran pihak berkuasa negeri untuk pindah milik jika diperlukan.

4. Pembiayaan — pinjaman pembeli (bank atau LPPSA) didokumenkan dan diluluskan.

5. Baki harga dan penyelesaian — pembeli menjelaskan baki harga belian dalam tempoh penyelesaian yang dinyatakan dalam SPA, lazimnya dibiayai melalui pinjaman.

6. Pindah milik, penyeteman dan pendaftaran — pindah milik disetem dan didaftarkan, lalu hakmilik bertukar ke nama pembeli.

7. Milikan kosong — kunci diserahkan kepada pembeli.

Untuk gambaran tempoh setiap peringkat, baca berapa lamakah proses transaksi urusan beli rumah.

Siapa yang menyediakan setiap dokumen?

Sebaik-baiknya, setiap pihak melantik peguam masing-masing. Panduan Majlis Peguam menyatakan bahawa setiap pihak dalam transaksi conveyancing sepatutnya diwakili oleh peguam sendiri, dan seorang peguam tidak sepatutnya mewakili lebih daripada satu pihak. Jika hartanah yang anda beli masih ada pinjaman penjual, baca juga apa pembeli perlu tahu tentang redemption.

Berapa kos conveyancing di Malaysia?

Di Semenanjung Malaysia, yuran guaman conveyancing dikira mengikut skala SRO 2023. Skala ini dikenakan secara berasingan ke atas SPA/pindah milik (berdasarkan harga hartanah) dan ke atas perjanjian pinjaman (berdasarkan jumlah pinjaman):

Skala SRO 2023: 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500), kemudian 1% bagi RM7,000,000 berikutnya (iaitu sehingga RM7.5 juta). Skala yang sama dikira berasingan untuk perjanjian pinjaman (atas jumlah pinjaman). SST 8% dikenakan ke atas yuran guaman. Duti setem dan kos pendaftaran adalah tambahan.

Untuk pecahan kos yang lebih menyeluruh, lihat panduan lantik peguam hartanah dan kos bayaran upah serta cara pengiraan duti setem membeli rumah.

"Oleh sebab skala yuran ditetapkan oleh undang-undang, persoalan sebenar bukanlah siapa yang paling murah, tetapi siapa yang akan menguruskan fail anda dengan betul. Kebanyakan kelewatan dan pertikaian yang kami lihat berpunca daripada carian yang terlepas atau SPA yang tidak dirangka dengan baik, bukan daripada yuran." — Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Adakah anda benar-benar memerlukan peguam untuk conveyancing?

Undang-undang tidak semestinya mewajibkan anda melantik peguam untuk setiap transaksi, tetapi dari segi amalan ia amat penting. Peguam memegang wang anda dengan selamat sebagai stakeholder, mengesan masalah hakmilik sebelum ia merugikan anda, dan memastikan pindah milik dibuat dengan sah. Jika anda mengambil pinjaman perumahan, bank juga akan menetapkan peguam untuk dokumentasi pinjaman. Baca lebih lanjut dalam boleh pilih peguam sendiri untuk loan rumah.

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

Jika anda sedang membeli atau menjual hartanah subsale dan mahu memahami langkah conveyancing yang terlibat dalam transaksi anda, ASCOLAW boleh menyemak butiran hartanah, jenis hakmilik dan pembiayaan anda, serta menerangkan proses dan anggaran kos berdasarkan SRO 2023. Isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah dengan butiran ringkas hartanah dan transaksi anda, dan pasukan kami akan menghubungi anda.

Soalan Lazim

Apa maksud conveyancing secara ringkas?

Conveyancing ialah proses undang-undang untuk memindahkan pemilikan hartanah daripada penjual kepada pembeli, iaitu penyediaan kontrak, pindah milik hakmilik dan pendaftarannya supaya pembeli menjadi pemilik yang sah.

Apa istilah Bahasa Malaysia bagi conveyancing?

Conveyancing lazimnya disebut urusan pindah milik hartanah, dan peguam yang mengendalikannya dipanggil peguam hartanah atau peguam conveyancing.

Berapa lama proses conveyancing di Malaysia?

Bagi subsale hartanah yang sudah ada hakmilik, prosesnya lazimnya mengambil masa kira-kira 3 hingga 6 bulan dari tarikh SPA ditandatangani sehingga selesai, bergantung pada jenis hakmilik, pembiayaan dan keperluan kebenaran pihak berkuasa negeri.

Adakah peguam conveyancing wajib?

Tidak semestinya wajib bagi jualan itu sendiri, tetapi bank akan menetapkan peguam untuk dokumentasi pinjaman, dan melantik peguam sendiri amat digalakkan untuk melindungi wang anda dan mengesahkan hakmilik bersih.

Berapa yuran conveyancing?

Di Semenanjung Malaysia, yuran mengikut skala SRO 2023: 1.25% bagi RM500,000 pertama harga (minimum RM500), kemudian 1% bagi baki sehingga RM7.5 juta, ditambah SST 8%. Yuran ini dikira berasingan untuk SPA/pindah milik dan untuk perjanjian pinjaman.

Artikel ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan bukan nasihat guaman. Kanun Tanah Negara 1965 dan SRO 2023 terpakai di Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang tanah dan peraturan yuran tersendiri. Setiap transaksi hartanah adalah unik, jadi dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum bertindak.

Baca Juga

• Perjanjian Jual Beli (SPA) Rumah Subsale: Terma, Kos & Proses Lengkap

• Carian Rasmi Tanah

• Penyempurnaan Pindahmilik (Perfection of Transfer)

• Berapa Lamakah Proses Transaksi Urusan Beli Rumah?

• Apakah Itu Duti Setem Dan Cara Pengiraan Duti Setem Bagi Membeli Rumah