Kos Tukar Nama Geran Tanah di Malaysia: Duti Setem, Yuran Guaman & Kos Lain (2026)

Anda sudah tahu geran tanah atau rumah perlu ditukar kepada nama orang lain. Soalan seterusnya biasanya lebih praktikal:

Berapa sebenarnya kos tukar nama geran tanah?

Jawapannya bukan satu angka yang sama untuk semua kes.

Kos boleh berubah dengan banyak bergantung pada mengapa nama hendak ditukar, nilai hartanah, siapa pemberi dan penerima, negeri hartanah itu berada, sama ada kebenaran pihak berkuasa negeri diperlukan, dan sama ada terdapat pinjaman atau gadaian yang masih belum diselesaikan.

Secara umum, anda perlu membezakan sekurang-kurangnya empat kumpulan kos:

1. duti setem pindah milik;

2. yuran guaman jika peguam dilantik;

3. fi pendaftaran dan urusan Pejabat Tanah / pihak berkuasa negeri; dan

4. disbursement atau kos pihak ketiga, seperti carian, pengesahan dokumen, penilaian atau urusan berkaitan bank jika berkenaan.

Yang paling penting, kos untuk jual beli biasa tidak semestinya sama dengan kos untuk pindah milik kasih sayang, turun milik pusaka, atau Penyempurnaan Pindahmilik (Perfection of Transfer).

Artikel ini menerangkan kos sahaja. Jika anda belum pasti laluan mana yang terpakai kepada kes anda, mulakan dengan Tukar Nama Atas Geran Tanah untuk kenal pasti laluan yang betul dahulu.

Ringkasan Pantas

1. Duti Setem Biasanya Komponen Kos Yang Paling Besar

Bagi pindah milik hartanah biasa, duti setem dikenakan secara progresif berdasarkan nilai yang terpakai bagi pindah milik tersebut.

Bagi pindah milik biasa kepada warganegara Malaysia, kadar lazim ialah:

Kadar ini bersifat bertingkat, bukan satu kadar dikenakan kepada keseluruhan nilai.

Contoh: Hartanah RM500,000

• RM100,000 pertama × 1% = RM1,000

• RM400,000 berikutnya × 2% = RM8,000

Anggaran duti setem pindah milik: RM9,000.

Contoh: Hartanah RM750,000

• RM100,000 pertama × 1% = RM1,000

• RM400,000 berikutnya × 2% = RM8,000

• RM250,000 berikutnya × 3% = RM7,500

Anggaran duti setem pindah milik: RM16,500.

Contoh: Hartanah RM1,000,000

• RM100,000 pertama = RM1,000

• RM400,000 berikutnya = RM8,000

• RM500,000 berikutnya = RM15,000

Anggaran duti setem pindah milik: RM24,000.

Angka ini ialah ilustrasi untuk pindah milik biasa. Jika transaksi anda melibatkan kasih sayang, pusaka atau pengecualian tertentu, jumlah sebenar mungkin jauh berbeza.

2. Kalau Tukar Nama Geran Kepada Anak, Adakah Duti Setem Sama?

Tidak semestinya.

Pindah milik antara ahli keluarga tertentu boleh menerima layanan duti setem khas jika syaratnya dipenuhi.

Bagi pindah milik hartanah atas dasar kasih sayang yang layak antara:

• ibu atau bapa dan anak; atau

• datuk atau nenek dan cucu,

layanan semasa memberikan pengecualian penuh bagi RM1 juta pertama nilai hartanah, manakala duti yang berkenaan dengan bahagian nilai melebihi RM1 juta mendapat remitan 50%, tertakluk kepada kelayakan dan adjudikasi pihak berkuasa hasil — termasuk syarat bahawa penerima hartanah mestilah warganegara Malaysia.

Contoh ringkas: Nilai hartanah RM800,000

Jika semua syarat kelayakan dipenuhi, bahagian nilai sehingga RM1 juta berada dalam lingkungan pengecualian tersebut. Ini bermaksud duti setem pindah milik yang biasanya menjadi komponen besar mungkin tidak perlu dibayar bagi bahagian itu.

Contoh ringkas: Nilai hartanah RM1.5 juta

Bagi pindah milik biasa, duti progresif atas RM1.5 juta ialah kira-kira RM44,000.

Bagi pindah milik kasih sayang yang layak:

• RM1 juta pertama mendapat pengecualian penuh; dan

• baki RM500,000 berada dalam julat 4%, menghasilkan duti RM20,000 sebelum remitan;

• remitan 50% ke atas bahagian tersebut menjadikan anggaran duti RM10,000.

Ini hanya ilustrasi berdasarkan struktur semasa. Kelayakan sebenar, nilai yang diterima untuk adjudikasi dan dokumen hubungan kekeluargaan masih perlu disahkan.

3. Bagaimana Pula Jika Tukar Nama Antara Suami Isteri?

Pindah milik antara suami dan isteri mempunyai rejim pengecualian duti setem yang berasingan.

Dalam amalan semasa, pindah milik yang benar-benar memenuhi syarat pengecualian antara pasangan boleh menikmati pengecualian penuh duti setem pindah milik.

Tetapi jangan menganggap semua pindah milik antara saudara-mara mendapat layanan yang sama.

Sebagai contoh, pindah milik antara adik-beradik, pak cik dengan anak saudara atau pihak lain tidak semestinya menikmati pengecualian keluarga yang diberikan kepada kategori hubungan tertentu.

Sebab itu hubungan sebenar antara pihak perlu diketahui sebelum kos boleh dikira dengan tepat.

4. Berapa Yuran Guaman Tukar Nama Geran?

Ini bergantung pada jenis pindah milik.

Jika pindah milik berlaku melalui jual beli biasa

Di bawah Solicitors' Remuneration Order 2023, skala profesional bagi jualan dan pindah milik hartanah biasa menetapkan secara umum:

• 1.25% bagi RM500,000 pertama, tertakluk kepada fi minimum yang ditetapkan; dan

• 1% bagi RM7 juta berikutnya.

Bagi nilai melebihi RM7.5 juta, fi bagi lebihan tertakluk kepada rundingan dalam had yang dinyatakan oleh Order tersebut.

Sebagai ilustrasi sahaja:

Angka di atas tidak semestinya merupakan jumlah invois akhir. Ia belum mengambil kira perkara seperti cukai yang terpakai, disbursement, permohonan tambahan atau kerja lain yang tidak termasuk dalam skop asas.

Jika pindah milik dibuat atas dasar kasih sayang atau tanpa balasan

Di sinilah ramai tersilap menggunakan "calculator yuran SPA" biasa.

Solicitors' Remuneration Order 2023 membezakan transaksi kasih sayang atau tanpa balasan daripada jual beli biasa. Dalam keadaan tersebut, fi peguam bagi menyediakan dan menyempurnakan instrumen pindah milik ditentukan atas asas fair and reasonable dengan mengambil kira keadaan kes, termasuk nilai hartanah, kerumitan, tanggungjawab, masa dan dokumen yang terlibat.

Maksudnya:

Jangan ambil skala jual beli biasa dan anggap itulah automatik yuran guaman untuk tukar nama kepada anak atau ahli keluarga.

Quotation perlu disediakan berdasarkan struktur sebenar transaksi.

5. Fi Pejabat Tanah Tidak Sama Di Seluruh Malaysia

Selain duti setem dan yuran peguam, terdapat fi yang dibayar untuk pendaftaran atau urusan di pejabat tanah.

Jumlah ini boleh berubah kerana pentadbiran tanah mempunyai komponen negeri.

Antara perkara yang boleh menambah kos ialah:

• fi pendaftaran Borang 14A atau instrumen berkaitan;

• carian rasmi / persendirian;

• permohonan kebenaran pindah milik jika diperlukan;

• pendaftaran dokumen tambahan;

• pengesahan atau salinan dokumen;

• penilaian atau adjudikasi tertentu; dan

• fi negeri yang dikira dengan merujuk nilai hartanah atau jenis hakmilik.

Sebab itu angka daripada satu kes di Johor tidak semestinya boleh digunakan terus untuk kes di Selangor, Kuala Lumpur atau negeri lain.

6. Kalau Geran Masih Ada Pinjaman Bank, Kos Boleh Bertambah

"Tukar nama" tidak semestinya hanya melibatkan pemilik lama, pemilik baharu dan Pejabat Tanah.

Jika hartanah masih dicagar kepada bank, anda perlu mengetahui terlebih dahulu bagaimana pembiayaan sedia ada hendak ditangani.

Bergantung pada struktur transaksi, mungkin timbul kerja tambahan seperti:

• mendapatkan penyata penebusan;

• pelepasan gadaian;

• Deed of Receipt and Reassignment bagi kes tertentu;

• pembiayaan baharu oleh penerima / pembeli; atau

• penyediaan dokumen sekuriti baharu.

Setiap workstream ini boleh mempunyai fi profesional, bayaran bank dan disbursement tersendiri.

Jadi, nilai hartanah yang sama tidak semestinya menghasilkan quotation yang sama jika satu hartanah bebas bebanan tetapi satu lagi masih mempunyai pembiayaan.

7. Sekatan Kepentingan atau Consent Juga Boleh Menambah Kos

Sesetengah hakmilik mempunyai sekatan kepentingan atau tertakluk kepada keperluan undang-undang / dasar negeri tertentu sebelum pindah milik boleh didaftarkan.

Jika permohonan kebenaran diperlukan, ini menambah satu lagi lapisan kerja:

1. semakan hakmilik dan kategori sekatan;

2. penyediaan permohonan;

3. dokumen sokongan;

4. fi pihak berkuasa; dan

5. masa untuk keputusan pihak berkuasa.

Jangan anggap setiap hartanah "leasehold" mempunyai proses atau fi consent yang sama. Semakan perlu dibuat terhadap hakmilik dan keperluan negeri yang benar-benar terpakai.

8. Kalau Pemilik Sudah Meninggal Dunia, Itu Bukan Sekadar Tukar Nama Biasa

Jika nama pada geran masih nama orang yang telah meninggal dunia, jangan gunakan anggaran kos pindah milik kasih sayang atau jual beli biasa tanpa melihat proses pusaka terlebih dahulu.

Dalam keadaan ini, waris mungkin perlu mendapatkan dokumen pentadbiran pusaka yang sesuai sebelum hartanah boleh diturunkan atau didaftarkan kepada pihak yang berhak.

Jadi kos keseluruhan boleh mempunyai dua peringkat berbeza:

• kos pentadbiran pusaka; dan kemudian

• kos pendaftaran / turun milik hartanah.

Artikel khusus pusaka ASCOLAW perlu menjadi rujukan utama untuk situasi ini. Artikel ini hanya menerangkan mengapa satu angka "kos tukar nama geran" tidak boleh digunakan untuk semua keadaan.

9. Cara Dapatkan Anggaran Kos Yang Lebih Tepat

Sebelum meminta quotation, sediakan maklumat berikut:

1. Salinan geran / hakmilik jika ada.

2. Negeri dan daerah hartanah.

3. Anggaran nilai pasaran semasa.

4. Sebab nama hendak ditukar — jual beli, kasih sayang, pusaka, perintah mahkamah atau lain-lain.

5. Hubungan antara pemilik sekarang dan penerima.

6. Status pinjaman / gadaian.

7. Sama ada hartanah mempunyai sekatan kepentingan.

8. Sama ada hakmilik individu / strata telah dikeluarkan.

Dengan maklumat ini, peguam boleh membezakan kos yang:

• hampir tetap;

• dikira berdasarkan nilai;

• bergantung pada kelulusan; dan

• hanya akan diketahui selepas semakan dokumen atau adjudikasi.

10. Jadi, Berapa Bajet Yang Perlu Disediakan?

Cara paling selamat bukan bertanya "berapa harga tukar nama geran?" tanpa konteks.

Tanya sebaliknya:

Untuk sebab pindah milik saya, apakah semua komponen kos yang terlibat dan yang mana satu masih anggaran?

Jika ia jual beli biasa, duti setem dan skala yuran guaman boleh membentuk sebahagian besar kos.

Jika ia pindah milik kasih sayang yang layak, duti setem mungkin turun dengan sangat ketara kerana pengecualian / remitan, tetapi yuran guaman, fi pendaftaran dan kos urusan lain masih perlu dinilai.

Jika ia pusaka, hartanah bercagar atau memerlukan kebenaran, terdapat workstream tambahan yang perlu dimasukkan.

Itulah sebab dua hartanah bernilai RM500,000 boleh mempunyai kos tukar nama yang sangat berbeza.

Soalan Lazim

Adakah tukar nama geran tanah boleh dibuat tanpa peguam?

Bagi sesetengah pindah milik, undang-undang tidak semestinya mewajibkan peguam untuk setiap langkah. Tetapi jika transaksi melibatkan duti setem, sekatan kepentingan, pembiayaan, dokumen tambahan atau isu pusaka, kesilapan pada struktur atau pendaftaran boleh menyebabkan urusan tertangguh. Pertimbangkan kerumitan kes anda sebelum memutuskan sama ada hendak mengurus sendiri.

Adakah duti setem dikira atas harga yang saya letakkan sendiri?

Tidak semestinya. Bagi transaksi yang memerlukan adjudikasi, nilai yang digunakan untuk tujuan duti boleh bergantung pada balasan atau nilai pasaran yang terpakai menurut undang-undang dan penilaian pihak berkuasa. Sebab itu quotation awal sering menggunakan nilai anggaran dan tertakluk kepada pelarasan.

Jika rumah bernilai bawah RM1 juta dan saya beri kepada anak, adakah kosnya jadi sifar?

Tidak. Kelayakan pengecualian duti setem tidak bermaksud semua kos transaksi hilang. Masih boleh ada yuran guaman, fi pendaftaran, carian, dokumen dan kos lain bergantung pada kes.

Adakah adik-beradik dapat pengecualian kasih sayang yang sama seperti ibu bapa dan anak?

Jangan anggap begitu. Layanan khas hanya terpakai kepada hubungan dan syarat yang ditentukan oleh perintah / undang-undang berkaitan. Hubungan sebenar perlu diperiksa sebelum pengiraan dibuat.

Berapa lama quotation kos tukar nama boleh dianggap tepat?

Quotation biasanya bergantung pada maklumat, nilai hartanah dan kadar pihak berkuasa pada masa ia disediakan. Jika nilai yang diadjudikasi, dasar cukai, fi negeri atau keadaan hartanah berubah, jumlah akhir juga boleh berubah.

Mahu ASCOLAW Kira Kos Berdasarkan Hartanah Anda?

Jika anda sedang merancang untuk menukar nama geran tanah atau rumah, sediakan:

• salinan geran / hakmilik;

• lokasi hartanah;

• nilai anggaran;

• sebab pindah milik;

• hubungan antara pihak; dan

• status pinjaman.

Masukkan maklumat tersebut dalam borang di bawah. ASCOLAW boleh menilai laluan pindah milik yang betul, mengenal pasti komponen kos yang terpakai, dan menyediakan langkah seterusnya atau quotation berdasarkan keadaan sebenar hartanah anda.

Maklumat di atas adalah penerangan umum. Jumlah sebenar perlu disahkan berdasarkan dokumen, nilai yang terpakai, keperluan negeri dan keadaan khusus transaksi.