Boleh Guna LPPSA Untuk Beli Rumah Daripada Developer?

Ya, LPPSA mempunyai laluan pembiayaan untuk membeli rumah daripada developer atau pemaju, sama ada unit itu telah siap atau masih dalam pembinaan, tertakluk kepada kelayakan pemohon, kategori pembiayaan yang betul dan dokumen transaksi yang memenuhi keperluan LPPSA.

Perkara paling penting ialah jangan menganggap semua "rumah developer" melalui laluan yang sama. LPPSA mengklasifikasikan Jenis 1 sebagai pembelian rumah/petak kediaman yang telah siap dan Jenis 3 sebagai pembelian rumah/petak kediaman dalam pembinaan. Kategori sebenar hendaklah dipadankan dengan keadaan unit dan dokumen semasa, bukan hanya label pemasaran pemaju.

"Ramai pembeli anggap semua unit pemaju automatik Jenis 3 sebab 'baru'. Sebenarnya kalau unit dah ada CCC dan dijual siap, ia Jenis 1 — kategori yang salah boleh sebabkan permohonan dikuiri," kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Kelulusan LPPSA juga bukan jaminan bahawa projek, SPA atau kedudukan hak milik bebas daripada isu. Sebelum menandatangani atau membayar apa-apa jumlah yang besar, pembeli perlu menyemak unit, pemaju, projek, dokumen jual beli dan kemampuan tunai sebagai satu pakej.

Rumah pemaju siap atau masih dalam pembinaan?

Rumah pemaju yang telah siap: LPPSA Jenis 1

LPPSA menyenaraikan Jenis 1 untuk membeli rumah atau petak kediaman yang telah siap. Ini boleh meliputi pembelian unit siap daripada pemaju, bukan hanya pasaran sekunder, bergantung pada struktur sebenar transaksi.

Bagi unit yang telah siap, semak senarai semak Jenis 1 LPPSA yang berkuat kuasa pada tarikh permohonan. Bergantung pada struktur pembelian, dokumen boleh melibatkan SPA/draf SPA, maklumat hak milik atau carian, dokumen berkaitan status siap seperti CCC apabila diminta, serta proses penilaian JPPH yang berkenaan.

Jangan keliru antara "siap dibina" dengan "hak milik individu atau strata telah dikeluarkan". Sesebuah unit boleh mempunyai CCC tetapi masih berada di bawah hak milik induk. Struktur sekuriti boleh berbeza—contohnya gadaian berdaftar apabila hak milik dan transaksi membenarkannya, atau penyerahan hak dalam struktur tanpa hak milik berasingan.

Rumah pemaju yang masih dibina: LPPSA Jenis 3

LPPSA menyenaraikan Jenis 3 untuk membeli rumah atau petak kediaman dalam pembinaan. Bagi pembelian dalam pembinaan, pembayaran kepada pemaju boleh bergerak mengikut tuntutan kemajuan dan mekanisme yang ditetapkan dalam SPA serta proses pembiayaan yang berkenaan.

Senarai semak Jenis 3 menghendaki SPA atau draf SPA yang menyatakan maklumat hartanah dengan lengkap, termasuk jenis hartanah, nombor unit atau petak, nombor hak milik, harga hartanah, alamat jika berkenaan dan harga lot parkir jika berkenaan.

Bergantung pada projek, lokasi dan senarai semak semasa, dokumen projek atau kawal selia tambahan juga boleh diperlukan. Gunakan Panduan Permohonan Pembiayaan LPPSA yang semasa untuk kategori anda.

SPA diperlukan—booking form atau OTP sahaja tidak mencukupi

Ini ialah titik yang kerap menyebabkan kelewatan. Sejak 5 Februari 2024, LPPSA tidak lagi menerima Sales Proforma atau Offer to Purchase (OTP) sebagai dokumen sokongan bagi permohonan Jenis 1, Jenis 3 dan Jenis 4. Pemohon perlu mengemukakan salinan asal atau draf SPA.

Alasannya praktikal: butiran dalam OTP mungkin tidak lengkap atau tidak sama dengan SPA, terutama nombor hak milik, unit, harga parkir dan kos kerja tambahan. Ketidakselarasan boleh menyebabkan kuiri atau pindaan tawaran pembiayaan selepas kelulusan.

Oleh itu, booking form masih mungkin mempunyai fungsi komersial antara pembeli dan pemaju, tetapi ia bukan pengganti SPA atau draf SPA untuk permohonan LPPSA.

Keperluan eSPA untuk projek dalam pembinaan pada 2026

Bagi permohonan Jenis 3 untuk hartanah yang dibina oleh pemaju, LPPSA mengeluarkan notis bertarikh 30 Januari 2026 berhubung pelaksanaan Perjanjian Jual Beli Elektronik atau eSPA melalui Housing Integrated Management System (HIMS) KPKT.

Pada peringkat permohonan pembiayaan, pelanggan perlu mengemukakan draf atau salinan eSPA yang dijana daripada HIMS bersama dokumen sokongan. Pada peringkat dokumentasi, peguam perlu mengemukakan set lengkap eSPA, memuat naiknya ke Juris Credit dan menyertakan keputusan semakan melalui portal eSPA KPKT bagi mengesahkan ketulenannya.

Semakan yang patut dibuat sebelum memilih unit

1. Semak pemaju dan projek, bukan brosur sahaja

Gunakan portal rasmi TEDUH KPKT untuk menyemak rekod pemaju dan projek perumahan swasta. TEDUH menyatakan sumber asal maklumat projek/pemaju ialah data HIMS. Padankan rekod itu dengan dokumen yang diberi kepada anda dan semak tarikh data yang dipaparkan.

2. Tentukan sama ada unit benar-benar siap

Jangan bergantung pada kenyataan jurujual semata-mata. Tanyakan sama ada CCC telah dikeluarkan, bila milikan kosong boleh diserahkan dan sama ada unit mempunyai hak milik individu atau strata.

3. Semak hak milik dan sekatan

Kenal pasti status hak milik, tempoh pegangan jika relevan, hak milik induk/individu/strata dan apa-apa sekatan atau syarat yang dinyatakan dalam dokumen.

4. Selaraskan harga dan komponen tambahan

Pastikan harga jualan, unit, petak parkir, rebat, diskaun dan kerja tambahan dinyatakan dengan jelas. Jumlah pemasaran "selepas rebat" tidak semestinya sama dengan harga SPA atau amaun yang boleh dibiayai.

5. Uji kemampuan tunai

LPPSA membenarkan pemohon memohon supaya kos yuran guaman dokumentasi pembiayaan diambil kira dalam jumlah pembiayaan, tertakluk kepada permohonan dan kelulusan. Namun, jangan menganggap semua kos transaksi akan dibiayai.

Siapa terlibat dalam transaksi ini?

• Pembeli memilih unit, memastikan maklumat permohonan tepat, menyediakan dokumen perkhidmatan dan membuat keputusan selepas memahami komitmen SPA.

• Pemaju menjual unit, menyediakan dokumen projek, SPA atau eSPA, tuntutan kemajuan dan maklumat berkaitan pembangunan.

• Peguam bagi urusan SPA/pembeli, jika dilantik bagi skop tersebut, boleh menasihati tentang SPA dan mengurus aspek pindah milik atau penyerahan hak. Jika firma diperkenalkan oleh pemaju, pembeli patut mengesahkan secara jelas siapa yang diwakili dan skop nasihat yang diberikan.

• Peguam dokumentasi LPPSA mengendalikan dokumentasi pembiayaan pelanggan dalam skop yang dilantik.

• LPPSA menilai permohonan, menentukan tawaran pembiayaan dan melepaskan bayaran apabila syarat dipenuhi.

• JPPH menyediakan penilaian apabila diperlukan oleh senarai semak dan struktur permohonan.

• KPKT, PBT atau pejabat tanah mengurus bidang kawal selia, kelulusan projek, pelan, hak milik dan pendaftaran mengikut bidang kuasa masing-masing.

Aliran pembelian rumah developer menggunakan LPPSA

1. Pilih unit dan semak struktur pembelian. Kenal pasti sama ada rumah siap atau dalam pembinaan, harga sebenar, status hak milik, tarikh penyerahan, parkir dan kerja tambahan.

2. Semak kelayakan dan jurang tunai. Buat anggaran kelayakan sebelum komitmen muktamad, tetapi bezakan anggaran daripada kelulusan.

3. Semak dan tandatangani SPA atau eSPA. Pastikan butiran hartanah, pembeli dan harga selaras.

4. Kemukakan permohonan LPPSA mengikut jenis tepat. Gunakan Jenis 1 untuk unit yang telah siap atau Jenis 3 untuk unit dalam pembinaan.

5. Lengkapkan dokumentasi pembiayaan dan sekuriti. Selepas kelulusan, Peguam Berdaftar LPPSA yang mengendalikan dokumentasi pembiayaan akan memproses dokumen dan sekuriti.

6. Pengeluaran wang dan tuntutan pemaju. Bagi rumah dalam pembinaan, pengeluaran perlu dipadankan dengan tuntutan pemaju, SPA dan prosedur LPPSA yang terpakai.

7. Milikan kosong, hak milik dan tindakan susulan. Selepas milikan kosong, periksa unit dan laporkan kecacatan mengikut tempoh serta prosedur dalam SPA.

Risiko dan bottleneck yang perlu diperhatikan

• Jenis pembiayaan tidak sepadan: unit dikatakan siap tetapi dokumen menunjukkan status berlainan.

• OTP digunakan menggantikan SPA: LPPSA tidak menerima OTP sebagai dokumen sokongan bagi Jenis 1 dan Jenis 3.

• Maklumat bercanggah: nombor unit, harga, parkir atau hak milik dalam borang, SPA, eSPA dan permohonan tidak sama.

• Projek lewat, sakit atau terbengkalai: pembeli masih terikat dengan SPA sementara kemajuan atau penyerahan terganggu.

• Jumlah diluluskan tidak mencukupi: pembeli tidak menyediakan wang untuk menampung perbezaan dan kos yang tidak dibiayai.

• Tempoh SPA dan dokumentasi tidak diselaras: kelewatan permohonan, nilaian, tandatangan atau syarat sekuriti boleh menjejaskan jadual bayaran.

• Skop peguam tidak difahami: pembeli menyangka semua urusan dikendalikan oleh satu pihak sedangkan SPA, pembiayaan dan tindakan hak milik mungkin mempunyai skop berasingan.

Checklist ringkas sebelum anda bayar booking

• Nama pemaju dan projek sepadan dengan rekod serta dokumen rasmi.

• Status rumah disahkan: siap dengan CCC atau masih dalam pembinaan.

• Jenis LPPSA yang dijangka dikenal pasti: Jenis 1 atau Jenis 3.

• Harga unit, parkir, rebat dan kerja tambahan diterangkan secara bertulis.

• Syarat refund booking jika pembiayaan gagal atau tidak mencukupi difahami.

• Draf SPA atau eSPA tersedia; anda tidak bergantung pada OTP sahaja.

• Hak milik, tempoh pegangan, sekatan dan status Bumiputera telah disemak.

• Anggaran kelayakan dan jurang tunai telah dikira.

• Anda tahu firma yang dicadangkan atau telah dilantik untuk urusan SPA/pembeli dan dokumentasi LPPSA.

• Tarikh permohonan, tandatangan dan bayaran tidak bercanggah dengan SPA.

Soalan lazim

Adakah LPPSA boleh membiayai rumah under construction daripada pemaju?

Ya. Rumah atau petak kediaman dalam pembinaan lazimnya berada di bawah Pembiayaan Jenis 3, tertakluk kepada syarat dan dokumen LPPSA.

Jika rumah pemaju sudah siap, masih guna Jenis 3?

Tidak semestinya. LPPSA menyenaraikan rumah yang telah siap di bawah Jenis 1. Status fizikal, CCC, SPA dan dokumen projek perlu disemak untuk memilih kategori yang tepat.

Boleh mohon LPPSA dengan booking form sahaja?

Tidak bagi tujuan menggantikan SPA. Untuk Jenis 1 dan Jenis 3, LPPSA memerlukan salinan asal atau draf SPA; Sales Proforma atau OTP tidak lagi diterima sebagai dokumen sokongan.

Adakah projek yang ada dalam TEDUH pasti selamat?

Tidak. TEDUH membantu menyemak identiti dan status projek berdasarkan data HIMS, tetapi ia bukan jaminan prestasi masa depan.

Perlukah saya guna peguam yang diperkenalkan pemaju?

Anda boleh mempertimbangkan cadangan itu, tetapi sahkan siapa yang diwakili dan skop kerja.

Sudah pilih unit pemaju? Hantar butiran untuk semakan awal

ASCOLAW boleh menyemak dokumen transaksi yang anda sudah terima, mengenal pasti sama ada laluan anda lebih sepadan dengan Jenis 1 atau Jenis 3, menyediakan quotation dokumentasi pembiayaan LPPSA dan menerangkan dokumen atau tindakan seterusnya melalui perkhidmatan Pembiayaan LPPSA.

Isi borang yang terbenam di bawah dan sediakan: nama pemaju, nama projek dan lokasi; nombor unit, jenis hartanah dan harga SPA; status rumah — siap dengan CCC atau masih dalam pembinaan; salinan booking form, draf SPA atau eSPA HIMS; amaun LPPSA yang dipohon atau diluluskan dan status permohonan; maklumat hak milik, tempoh pegangan, parkir dan sekatan jika diketahui; tarikh akhir tandatangan atau bayaran yang diberi oleh pemaju; dan dokumen projek atau rekod semakan TEDUH yang tersedia.

Kandungan ini untuk tujuan maklumat am dan bukan nasihat guaman atau jaminan kelulusan pembiayaan. Syarat LPPSA dan dokumen projek boleh berubah. Bagi isu pindah milik/gadaian berdaftar, Kanun Tanah Negara terpakai di Semenanjung Malaysia manakala Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang tanah masing-masing. Dapatkan nasihat berdasarkan SPA, surat kelulusan, lokasi dan keadaan transaksi anda sebelum bertindak.

Baca Juga

• Boleh Satu Firma Guaman Urus SPA dan Dokumentasi LPPSA Sekali?

• Berapa Banyak Tunai Perlu Disediakan Untuk Beli Rumah Guna LPPSA?

• Nak Quotation Peguam Untuk Rumah LPPSA?