LPPSA Dah Lulus: Apa Proses Guaman Seterusnya Untuk Pembelian Rumah?

Menerima surat kelulusan LPPSA memang satu langkah besar. Tetapi ia belum bermaksud nama anda sudah menjadi pemilik berdaftar, Perjanjian Jual Beli (SPA) sudah selesai, atau wang pembiayaan sudah dikeluarkan.

Selepas kelulusan, masih ada kerja guaman yang perlu disusun. Bergantung pada skop lantikan, firma yang mengendalikan urusan pembelian dan/atau dokumentasi LPPSA perlu menyemak surat kelulusan, memadankan butiran transaksi, menyediakan dokumen yang berada dalam skopnya, mengurus pelaksanaan dan menyelaras prasyarat sebelum pengeluaran pembiayaan.

Jawapan ringkas kepada soalan "LPPSA dah lulus, apa seterusnya?" ialah: semak surat kelulusan, sahkan firma yang mengendalikan dokumentasi, serahkan dokumen transaksi yang sudah ada, sempurnakan dokumen pembiayaan/sekuriti yang diperlukan, kemudian penuhi prasyarat LPPSA menuju ATOR dan pengeluaran.

"Ramai anggap surat kelulusan tu macam garisan penamat. Sebenarnya itu permulaan fasa pelaksanaan — masih ada dokumentasi, tandatangan, dan prasyarat pengeluaran yang perlu diselesaikan," kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Jangan tunggu sehingga tarikh penting dalam SPA, surat kelulusan atau arahan transaksi hampir tiba. Kelewatan pada satu aliran kerja boleh menjejaskan pihak lain yang menunggu dokumen atau pembayaran.

1. Semak dahulu surat kelulusan LPPSA

Langkah pertama bukan terus menandatangani semua dokumen. Langkah pertama ialah memahami apa yang sebenarnya telah diluluskan.

Semak perkara berikut dalam surat kelulusan dan dokumen berkaitan: nama peminjam dan maklumat hartanah; jenis pembiayaan yang diluluskan; jumlah pembiayaan; harga belian atau nilai yang digunakan dalam kelulusan; syarat-syarat yang perlu dipenuhi; apa-apa tarikh, syarat atau arahan penting yang dinyatakan; dan sama ada terdapat perbezaan antara hartanah atau harga dalam kelulusan dengan transaksi sebenar.

Jangan menganggap jumlah yang diluluskan sama dengan harga belian. Jika terdapat jurang, kenal pasti wang beza dan cara ia akan dijelaskan. FAQ rasmi LPPSA menyatakan wang beza mesti dijelaskan sebelum peguam menghantar Advice to Release (ATOR), jadi isu ini perlu dikenal pasti sebelum fail sampai ke peringkat pengeluaran.

2. Lantik atau sahkan peguam yang akan menguruskan fail

Selepas kelulusan diterima, pastikan anda tahu siapa yang bertanggungjawab menguruskan dokumentasi anda.

Bagi dokumentasi pembiayaan pelanggan LPPSA, Portal Peguam Berdaftar LPPSA menyatakan peguam bagi cawangan yang mengendalikan urusan tersebut perlu tersenarai dalam LMS dan melanggan Juris Credit.

Jika anda sudah mempunyai peguam untuk urusan SPA, jangan terus menganggap firma yang sama secara automatik menguruskan semua dokumentasi LPPSA. Tanyakan dengan jelas: adakah firma itu boleh mengendalikan dokumentasi pembiayaan LPPSA; adakah mereka menguruskan kedua-dua SPA dan dokumentasi pembiayaan, atau hanya salah satu; siapa peguam atau pegawai yang akan menjadi orang hubungan; apakah dokumen yang perlu dihantar sekarang; dan apakah perkara yang masih belum diselesaikan sebelum dokumen boleh ditandatangani.

3. Hantar set dokumen awal dan biarkan peguam mengenal pasti jurang

Jangan hanya memaklumkan "LPPSA saya sudah lulus". Berikan sekurang-kurangnya surat kelulusan, SPA/draf SPA atau dokumen transaksi yang sudah ada, butiran hartanah dan maklumat pihak yang terlibat.

Untuk checklist penuh dokumen yang peguam perlukan bagi mengurus pembelian LPPSA, baca Dokumen Yang Peguam Perlukan Untuk Urus Pembelian Rumah Guna LPPSA

4. Fahami beza antara SPA dan dokumentasi pembiayaan LPPSA

Ramai pembeli menyangka kelulusan LPPSA bermaksud satu set dokumen sahaja perlu ditandatangani. Sebenarnya, terdapat sekurang-kurangnya dua kerja utama yang perlu bergerak seiring.

Dokumen jual beli dan pindah milik: SPA merekodkan persetujuan antara pembeli dan penjual atau pemaju. Ia menetapkan harga, bayaran, tarikh penyempurnaan, penyerahan milikan kosong, tanggungjawab pihak-pihak dan apa yang berlaku jika sesuatu tidak berjalan mengikut jadual.

Dokumen pembiayaan LPPSA: Dokumentasi pembiayaan merekodkan terma pembiayaan dan sekuriti yang diperlukan LPPSA. Portal borang rasmi LPPSA membezakan set dokumen mengikut struktur, termasuk dokumen bagi pembiayaan Islamik/konvensional serta gadaian atau penyerahan hak yang berkenaan.

Maksudnya, SPA dan dokumen LPPSA bukan perkara yang sama. Kedua-duanya perlu diselaraskan supaya pembelian tidak sampai ke satu tahap sedangkan dokumentasi yang lain masih belum boleh disempurnakan.

5. Peguam menyediakan dan menyemak dokumen yang diperlukan

Antara perkara yang mungkin perlu ditentukan, bergantung pada transaksi, ialah: sama ada hartanah mempunyai hak milik individu atau strata; sama ada pindah milik boleh dibuat sekarang atau memerlukan kebenaran tertentu; sama ada terdapat gadaian atau pinjaman penjual yang perlu ditebus; sama ada pembelian dibuat daripada penjual individu atau pemaju; sama ada dokumen penyerahan hak diperlukan; sama ada harga belian dan jumlah pembiayaan sepadan; dan siapa yang perlu menandatangani, menyempurnakan atau menghantar setiap dokumen.

Untuk borang yang disediakan oleh LPPSA, ikut versi rasmi yang ditetapkan. Halaman rasmi LPPSA mengenai borang gadaian menyatakan bahawa peguam tidak boleh meminda borang yang telah disediakan oleh LPPSA.

6. Tandatangan dokumen dan lengkapkan keperluan berkaitan

Apabila dokumen telah disediakan, pihak yang berkenaan perlu melaksanakan SPA dan/atau dokumen pembiayaan serta sekuriti yang terpakai mengikut struktur transaksi.

Pada peringkat ini, semak tiga perkara praktikal: (1) Adakah nama dan butiran pengenalan tepat? (2) Adakah semua pihak yang perlu menandatangani telah dikenal pasti? (3) Adakah tarikh dan kaedah tandatangan telah dipersetujui?

7. Urus kebenaran, penyeteman dan pendaftaran jika diperlukan

Tandatangan sahaja biasanya belum menamatkan urusan. Bergantung pada hartanah dan transaksi, peguam mungkin perlu menguruskan perkara seperti: penyeteman atau pengendorsan pengecualian yang berkenaan; kebenaran pindah milik atau kebenaran gadaian; pendaftaran pindah milik; pendaftaran gadaian kepada LPPSA; dokumen penyerahan hak jika hak milik berasingan belum dikeluarkan; atau urusan dengan pemaju, pejabat tanah, pihak berkuasa negeri dan LPPSA.

LPPSA menyatakan dokumen pembiayaan perumahan sektor awam mendapat pengecualian duti setem, tetapi peguam masih perlu mendapatkan pengendorsan pengecualian daripada pejabat setem yang berkenaan.

8. Penuhi prasyarat sebelum ATOR dan pengeluaran

Sebelum wang pembiayaan dikeluarkan, dokumen dan syarat yang berkaitan perlu berada pada tahap yang membolehkan peguam mengemukakan nasihat pengeluaran mengikut prosedur LPPSA. FAQ LPPSA menamakan langkah ini sebagai Advice to Release (ATOR) dan, antara lain, menyatakan wang beza mesti dijelaskan sebelum ATOR.

Peguam mungkin perlu berhubung dengan: LPPSA; peguam penjual; penjual atau pemaju; bank pemegang gadaian penjual; pejabat tanah; pihak berkuasa negeri; dan pihak lain yang mempunyai dokumen atau persetujuan yang diperlukan.

Jangan anggap kelulusan pembiayaan bermaksud pengeluaran wang berlaku secara automatik. ATOR dan pengeluaran bergantung pada dokumen, prasyarat dan proses yang terpakai kepada fail sebenar.

Jika proses tersekat, gunakan troubleshooting owner

Jika satu langkah selepas kelulusan tidak bergerak, baca Apa Yang Boleh Melambatkan Pembelian Rumah Menggunakan LPPSA? untuk diagnosis bottleneck. Antara perkara yang patut dikenal pasti pada fail anda ialah: surat kelulusan atau dokumen transaksi lambat dihantar kepada peguam; booking form dan SPA menunjukkan maklumat yang tidak sama; harga belian berbeza daripada jumlah atau butiran dalam kelulusan; hak milik mempunyai sekatan, kaveat atau gadaian; penjual masih belum menyelesaikan pinjaman sedia ada; pemaju atau pihak ketiga belum menyerahkan dokumen yang diperlukan; kebenaran pihak berkuasa belum diperoleh; peminjam bersama atau penjual belum menandatangani dokumen; borang LPPSA yang digunakan tidak tepat atau telah diubah; atau tiada seorang pun menyelaras SPA, dokumentasi pembiayaan dan pendaftaran sebagai satu urutan kerja.

Jangan hanya bertanya "bila boleh keluar duit?". Tanyakan: Dokumen apa yang masih belum lengkap? Siapa yang sedang memegang atau menunggu dokumen itu? Adakah isu tersebut berkaitan SPA, hak milik, LPPSA atau pihak ketiga? Apakah tarikh penting yang terjejas? Apakah tindakan seterusnya dan siapa yang bertanggungjawab?

Apa yang ASCOLAW boleh bantu selepas LPPSA lulus?

ASCOLAW membantu mengurus dokumentasi pembiayaan LPPSA daripada semakan surat kelulusan sehingga penyelarasan dokumen yang diperlukan untuk proses seterusnya melalui perkhidmatan Pembiayaan LPPSA. Bergantung pada struktur transaksi, kerja yang berkaitan boleh meliputi: menyemak surat kelulusan dan dokumen transaksi; mengenal pasti dokumen yang masih belum lengkap; menyediakan atau menyemak dokumentasi pembiayaan LPPSA; menyelaras dokumentasi SPA, pindah milik dan pembiayaan apabila diarahkan; berurusan dengan LPPSA, penjual, pemaju, bank atau pejabat tanah yang berkaitan; dan menerangkan langkah seterusnya berdasarkan status sebenar fail.

Jika anda juga memerlukan representasi sebagai pembeli subsale, anda boleh merujuk kepada Jual Beli Subsale – Pembeli.

Apa yang perlu dihantar melalui borang pertanyaan?

Jika LPPSA anda sudah lulus, isi borang pertanyaan di bawah dan sertakan maklumat yang membantu kami memahami fail anda. Jika tersedia, sediakan: surat kelulusan LPPSA; booking form atau offer to purchase; SPA atau draf SPA; maklumat hartanah dan negeri tempat hartanah berada; nama penjual, pemaju atau peguam pihak satu lagi; maklumat sama ada hartanah mempunyai hak milik berasingan; maklumat tentang pinjaman atau gadaian sedia ada; dan tarikh akhir SPA atau tarikh penting yang telah diberikan kepada anda.

LPPSA lulus ialah permulaan fasa pelaksanaan, bukan garisan penamat. Lebih cepat dokumen dan urutan kerja disemak, lebih jelas tindakan yang perlu dibuat untuk membawa pembelian rumah anda ke peringkat SPA, pendaftaran dan pengeluaran pembiayaan.

Artikel ini ialah maklumat umum dan bukan nasihat guaman bagi transaksi tertentu. Proses sebenar bergantung pada jenis pembiayaan, surat kelulusan, status hak milik, terma SPA dan keperluan LPPSA atau pihak berkuasa yang terpakai pada fail anda. Rujukan kepada Kanun Tanah Negara bagi pindah milik/gadaian terpakai kepada hartanah di Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang tanah yang berasingan.

Baca Juga

• Dokumen Yang Peguam Perlukan Untuk Urus Pembelian Rumah Guna LPPSA

• Apa Yang Boleh Melambatkan Pembelian Rumah Menggunakan LPPSA?

• Apa Jadi Jika Pembiayaan LPPSA Kurang Daripada Harga Rumah?