Apa Jadi Jika Pembiayaan LPPSA Kurang Daripada Harga Rumah?

LPPSA lulus, tapi jumlahnya kurang daripada harga rumah dalam SPA anda. Jangan panik — tapi jangan abaikan jurang itu sehingga tarikh completion hampir tiba. Berikut cara kira dan uruskan wang beza dengan betul.

Jawapan ringkas

Jika pembiayaan LPPSA kurang daripada harga rumah, perbezaan itu tidak hilang dan tidak ditanggung secara automatik oleh LPPSA. Pembeli masih perlu memastikan keseluruhan harga belian dibayar mengikut Perjanjian Jual Beli atau Sale and Purchase Agreement (SPA).

LPPSA menyatakan bahawa amaun pembiayaan yang diluluskan tertakluk kepada amaun terendah antara: (1) harga hartanah; (2) penilaian Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta (JPPH); (3) amaun yang dimohon; atau (4) kelayakan maksimum pemohon.

Perbezaan antara harga belian dengan amaun yang benar-benar dibiayai biasanya disebut sebagai wang beza atau shortfall. LPPSA turut menyatakan bahawa wang beza mesti dijelaskan sebelum peguam menghantar Advice to Release (ATOR), iaitu surat nasihat pengeluaran wang pembiayaan.

"Ramai pembeli terkejut bila dapati LPPSA hanya lulus kurang daripada harga rumah. Baki itu tak hilang — anda tetap perlu sediakan, dan lebih awal ia dikenal pasti, lebih mudah diselaraskan dengan SPA," kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Oleh itu, jangan tunggu sehingga tarikh akhir SPA. Kira shortfall sebaik sahaja harga, penilaian dan jumlah kelulusan diketahui; sahkan sumber wang; dan minta peguam menyelaraskan tarikh pembayaran dengan SPA serta proses LPPSA.

Apakah maksud pembiayaan LPPSA kurang daripada harga rumah?

Bayangkan harga rumah dalam SPA ialah RM500,000, tetapi pembiayaan LPPSA yang diluluskan hanya RM440,000. Secara asas, terdapat perbezaan RM60,000.

Namun, RM60,000 itu belum semestinya jumlah tunai keseluruhan yang perlu disediakan. Pembeli mungkin sudah membayar booking fee atau sebahagian deposit. Pada masa yang sama, masih ada kos transaksi lain yang berasingan daripada harga rumah, seperti fi guaman SPA, duti setem pindah milik, fi pendaftaran, carian dan disbursement.

Sebab itu dua kiraan perlu dibuat secara berasingan: Wang beza harga (harga belian ditolak jumlah pembiayaan yang digunakan untuk membayar harga); dan Keperluan tunai transaksi (wang beza ditambah kos lain yang tidak dibiayai atau belum dibayar, kemudian ditolak bayaran yang sudah dibuat).

Mengapa jumlah LPPSA boleh lebih rendah?

1. Harga belian lebih tinggi daripada penilaian JPPH

Pembeli dan penjual mungkin bersetuju pada harga RM500,000, tetapi penilaian JPPH lebih rendah. Oleh sebab jumlah kelulusan tertakluk kepada amaun terendah yang ditetapkan LPPSA, penilaian yang lebih rendah boleh mengehadkan jumlah pembiayaan.

2. Kelayakan maksimum pembeli tidak mencukupi

Pembeli mungkin memilih rumah yang harganya melebihi kelayakan maksimum berdasarkan pendapatan dan komitmen yang diambil kira LPPSA.

3. Pembeli memohon amaun yang lebih rendah

Jika amaun yang dimohon sendiri lebih rendah daripada harga hartanah, jumlah itu boleh menjadi had pembiayaan walaupun kelayakan pemohon lebih tinggi.

4. Struktur permohonan atau kelayakan semasa berbeza daripada anggaran awal

Permohonan bersama, pembiayaan kali kedua atau perubahan pada butiran pemohon boleh mempengaruhi kelayakan semasa.

Cara mengira wang beza dengan lebih tepat

Langkah 1: Catat harga belian dalam SPA. Gunakan harga sebenar yang dinyatakan dalam SPA, bukan harga iklan atau angka lisan yang belum dimuktamadkan.

Langkah 2: Catat jumlah pembiayaan yang diluluskan. Rujuk surat kelulusan atau dokumen LPPSA terkini.

Langkah 3: Tolak jumlah pembiayaan daripada harga belian.

Langkah 4: Ambil kira bayaran harga yang sudah dibuat. Jika pembeli sudah membayar RM15,000 sebagai booking fee/deposit dan jumlah itu memang dikreditkan kepada harga belian, baki harga yang perlu dibiayai daripada sumber lain mungkin berkurang.

Langkah 5: Tambah kos transaksi secara berasingan. Fi guaman, duti setem, fi pendaftaran, carian, penilaian dan kos berkaitan tidak patut dicampur secara senyap ke dalam baki harga.

Bilakah wang beza perlu dibayar?

FAQ rasmi LPPSA menyatakan wang beza mesti dijelaskan sebelum peguam menghantar ATOR. Dalam transaksi subsale, peguam juga perlu mengesahkan: kepada siapa wang beza perlu dibayar; sama ada ia dipegang sebagai stakeholder; bila bayaran dianggap diterima di bawah SPA; kaitannya dengan deposit yang telah dibayar; sama ada penjual masih mempunyai pembiayaan yang perlu ditebus; dan tarikh completion atau extended completion yang sedang berjalan.

Jangan memindahkan jumlah besar terus kepada penjual atau ejen hanya berdasarkan arahan lisan.

Apa kesannya kepada SPA?

Pembiayaan yang tidak mencukupi tidak dengan sendirinya membatalkan SPA. Jika SPA telah ditandatangani, hak dan kewajipan pembeli bergantung pada terma kontrak, apa-apa syarat pembiayaan yang dipersetujui dan fakta transaksi.

Perkara utama yang perlu disemak ialah: jumlah deposit dan baki harga belian; completion date dan sebarang extended completion period; faedah lewat atau akibat kegagalan membayar dalam masa; sama ada SPA mempunyai syarat berkaitan pembiayaan; notis yang perlu diberikan jika berlaku masalah; dan hak penjual jika pembeli gagal menyempurnakan pembelian.

Risiko jika pembeli meneruskan tanpa pelan wang beza

Transaksi tidak boleh bergerak ke pengeluaran. Oleh sebab LPPSA mensyaratkan wang beza dijelaskan sebelum ATOR, kegagalan menyelesaikannya boleh menghalang peguam daripada menghantar ATOR.

Pembeli terlepas tempoh SPA. Kelewatan mengumpulkan wang boleh menyebabkan completion date berlalu.

Deposit terdedah kepada risiko. Jika pembeli tidak dapat menyempurnakan transaksi, deposit mungkin dipertikaikan atau dilucutkan mengikut terma SPA.

Kos tambahan meningkat. Permintaan lanjutan masa, pembiayaan tambahan atau pertikaian dengan penjual boleh menambah kos dan masa.

Bolehkah institusi kewangan membantu membiayai wang beza?

LPPSA memang mempunyai mekanisme gadaian kedua (wang beza), tetapi jangan anggap ia tersedia untuk setiap hartanah. FAQ LPPSA menyatakan hartanah yang telah digadaikan kepada LPPSA boleh dipertimbangkan untuk gadaian kedua kepada institusi kewangan jika institusi itu bersetuju menjadi pemegang gadaian kedua dan hartanah mempunyai hak milik individu/strata; kes penyerahan hak tidak dibenarkan.

Namun, halaman borang gadaian kedua LPPSA yang sedang diterbitkan menggunakan arahan yang lebih sempit: permohonan gadaian kedua untuk wang beza dinyatakan hanya dibenarkan untuk Hakmilik Individu, dan kes assignment tidak dibenarkan. Oleh sebab dua sumber rasmi LPPSA ini tidak menggunakan wording yang sama bagi hak milik strata, jangan bergantung pada artikel ini untuk menganggap hartanah strata pasti layak. Minta peguam atau LPPSA mengesahkan syarat operasi semasa bagi hartanah anda sebelum merancang sumber wang berdasarkan gadaian kedua.

Walaupun struktur itu dibenarkan oleh LPPSA, institusi kewangan kedua masih perlu bersetuju dan meluluskan pembiayaan mengikut kriterianya sendiri. Ia bukan hak automatik pembeli.

Sebelum memilih laluan ini, sahkan secara bertulis: status dan jenis hak milik hartanah; sama ada LPPSA membenarkan gadaian kedua bagi struktur tersebut pada masa permohonan; sama ada institusi kewangan bersetuju menjadi pemegang gadaian kedua; jumlah bersih yang boleh digunakan untuk menutup jurang; dokumen, fi dan masa tambahan; dan sama ada urutan pembiayaan dapat diselaraskan dengan tempoh SPA.

Apa perlu dibuat sebelum menandatangani SPA?

1. Bandingkan harga rumah dengan anggaran kelayakan yang munasabah.

2. Kenal pasti risiko penilaian JPPH lebih rendah.

3. Hitung deposit, wang beza dan kos transaksi secara berasingan.

4. Jika firma sudah dilantik, tunjuk booking form atau tawaran sebelum membuat komitmen yang sukar diubah.

5. Bincangkan klausa pembiayaan dan akibat shortfall.

6. Pastikan sumber wang beza boleh dibuktikan.

7. Jangan menjanjikan tarikh pembayaran yang tidak realistik.

Jika SPA sudah ditandatangani, fokus berubah daripada pencegahan kepada pengurusan masa: beritahu peguam sebaik sahaja jumlah shortfall diketahui.

Pelan tindakan jika shortfall baru diketahui

1. Sahkan angka, jangan gunakan anggaran. Dapatkan harga SPA, surat kelulusan terkini dan pecahan jumlah yang akan dikeluarkan.

2. Bina penyata sumber dan kegunaan wang. Senaraikan semua sumber—deposit dibayar, simpanan, hasil jualan aset atau pembiayaan tambahan yang benar-benar diluluskan.

3. Maklumkan peguam dengan segera. Peguam boleh menyemak SPA dan dokumen LPPSA, membantu mengenal pasti baki harga yang masih perlu disediakan.

4. Jika perlu, bincang dengan penjual secara formal. Rundingan mesti direkodkan dengan jelas.

5. Jangan menutup jurang dengan janji yang belum pasti.

Dokumen yang patut disediakan untuk semakan

Sediakan sekurang-kurangnya: booking form, offer to purchase atau resit booking; SPA penuh dan sebarang perjanjian tambahan; surat kelulusan atau dokumen pembiayaan LPPSA terkini; penilaian hartanah jika tersedia; bukti deposit dan bayaran harga yang sudah dibuat; quotation fi guaman serta kos transaksi; penyata completion atau pengiraan baki daripada peguam; maklumat tarikh completion dan extended completion; butiran pembiayaan penjual jika relevan; dan bukti sumber wang beza atau surat tawaran pembiayaan tambahan, jika ada.

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

ASCOLAW boleh menyemak struktur transaksi, SPA, surat kelulusan LPPSA dan bayaran yang sudah dibuat melalui perkhidmatan Pembiayaan LPPSA untuk: membantu mengesahkan bagaimana wang beza/baki pembeli dikira; membezakan wang beza daripada fi, duti dan disbursement; menyelaraskan tarikh pembayaran dengan completion dan proses ATOR; mengenal pasti dokumen atau pihak yang masih memegang tindakan; berhubung dengan pihak berkaitan dalam skop pelantikan; dan memberi quotation berdasarkan hartanah, harga, pembiayaan dan kerja guaman sebenar.

Pembiayaan LPPSA anda kurang daripada harga rumah? Isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah sebelum tarikh SPA menjadi kritikal. Masukkan harga rumah, jumlah pembiayaan LPPSA, deposit yang telah dibayar, tarikh SPA/penyempurnaan dan anggaran jurang yang anda jangka.

Maklumat ini bersifat umum dan bukan nasihat guaman atau kewangan bagi transaksi tertentu. Jumlah, tarikh dan hak pihak-pihak mesti disahkan daripada SPA, surat kelulusan, dokumen LPPSA dan keseluruhan fakta transaksi.

Baca Juga

• Berapa Banyak Tunai Perlu Disediakan Untuk Beli Rumah Guna LPPSA?

• LPPSA Dah Lulus: Apa Proses Guaman Seterusnya?

• Nak Quotation Peguam Untuk Rumah LPPSA?