Berapa Legal Fee Untuk Pembelian Rumah Menggunakan LPPSA?

Apabila anda membeli rumah menggunakan LPPSA, jangan tanya "berapa legal fee?" seolah-olah hanya ada satu angka. Transaksi anda lazimnya mempunyai sekurang-kurangnya dua kerja guaman yang berlainan: SPA dan pindah milik, serta dokumentasi pembiayaan LPPSA.

Kedua-duanya boleh diuruskan oleh firma yang sama jika skop lantikan membenarkannya. Bagi dokumentasi pembiayaan pelanggan LPPSA, firma yang mengendalikan aliran kerja itu perlu memenuhi keperluan Peguam Berdaftar LPPSA/LMS dan Juris Credit. Walaupun satu firma mengurus kedua-duanya, fi SPA/pindah milik dan fi dokumentasi pembiayaan patut ditunjukkan sebagai komponen berasingan.

Bagi transaksi Susunan A yang tertakluk kepada SRO 2023, skala asas ialah 1.25% bagi RM500,000 pertama dan 1% bagi RM7,000,000 berikutnya, tertakluk kepada fi minimum dan aturan dokumen. Pengiraan SRO 2023 dalam artikel ini merujuk transaksi di Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak mempunyai peraturan saraan peguam yang berasingan.

Perkara paling penting: LPPSA boleh mengambil kira kos yuran guaman dokumentasi pembiayaan dalam jumlah pembiayaan yang ditawarkan, tetapi fi SPA dan pindah milik bukan sebahagian daripada skop kos guaman yang dibiayai itu.

"Soalan yang tepat bukan 'berapa legal fee LPPSA', tapi 'berapa fi SPA, berapa fi dokumentasi pembiayaan, dan apa lagi yang perlu saya sediakan'. Satu angka kasar sering sembunyikan dua workstream berbeza," kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Apakah yang dimaksudkan dengan "legal fee LPPSA"?

Istilah itu sering digunakan untuk tiga perkara yang sebenarnya berbeza: fi profesional bagi SPA dan pindah milik; fi profesional bagi dokumen pembiayaan dan sekuriti LPPSA; dan jumlah lain dalam quotation seperti cukai perkhidmatan, carian, fi pendaftaran serta disbursement.

Bagaimana fi SPA dan fi pembiayaan dikira?

Perintah Saraan Peguam Cara 2023 atau SRO 2023 mula berkuat kuasa pada 15 Julai 2023. Jadual Pertama mengawal fi bagi jualan, pembelian dan pindah milik harta tak alih. Jadual Ketiga pula mengawal fi bagi gadaian, perjanjian pembiayaan dan instrumen sekuriti.

Fi SPA dan pindah milik

Bagi transaksi biasa di bawah Susunan A Jadual Pertama, fi asas ialah: 1.25% bagi RM500,000 pertama, tertakluk kepada minimum RM500; 1% bagi RM7,000,000 berikutnya; dan bagi lebihan RM7,500,000, kadar tertakluk kepada rundingan tetapi tidak boleh melebihi 1% daripada lebihan itu.

Fi dokumentasi pembiayaan LPPSA

Bagi transaksi pembiayaan di bawah Susunan A Jadual Ketiga, skala asasnya juga 1.25% bagi RM500,000 pertama dan 1% bagi RM7,000,000 berikutnya. Bezanya ialah asas pengiraan ialah amaun yang dicagar atau dibiayai. Jika rumah berharga RM500,000 tetapi jumlah pembiayaan LPPSA ialah RM450,000, fi dokumen pembiayaan dikira daripada RM450,000, bukan RM500,000.

Contoh pengiraan untuk transaksi subsale biasa

Contoh ini menerangkan fi skala asas di bawah Susunan A. Ia bukan quotation dan belum memasukkan cukai perkhidmatan, disbursement, dokumen subsidiari, consent atau kerja tambahan.

Anggap: harga rumah RM500,000; jumlah pembiayaan LPPSA RM450,000.

Fi SPA: RM500,000 × 1.25% = RM6,250

Fi dokumentasi pembiayaan LPPSA: RM450,000 × 1.25% = RM5,625

Jumlah fi skala asas bagi kedua-dua workstream ialah RM11,875 sebelum cukai perkhidmatan dan bayaran lain.

Bagi firma guaman yang berdaftar untuk cukai perkhidmatan, perkhidmatan guaman ialah perkhidmatan bercukai. Kadar semasa bagi perkhidmatan guaman ialah 8%. Dalam contoh ini, jika tiada diskaun, 8% atas RM11,875 ialah RM950. Maka fi skala asas bersama cukai perkhidmatan ialah RM12,825 — masih tidak termasuk disbursement, pendaftaran dan kerja tambahan.

Jangan gunakan contoh ini jika pembelian anda tertakluk kepada skala pemaju/HDA, melibatkan beberapa hartanah atau mempunyai struktur pembiayaan yang berbeza.

Pembelian pemaju boleh menggunakan skala berbeza

Jika transaksi tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan 1966 atau perundangan subsidiarinya, Susunan B Jadual Pertama dan Susunan B Jadual Ketiga menyediakan skala khas. Secara umum, bagi amaun melebihi RM50,000: sehingga RM250,000: 75% daripada fi Susunan A; melebihi RM250,000 hingga RM500,000: 70%; melebihi RM500,000 hingga RM1,000,000: 65%; dan melebihi RM1,000,000: 50%.

SRO tidak membenarkan diskaun ke atas fi Susunan B, manakala bagi Susunan A Jadual Pertama dan Jadual Ketiga, diskaun sehingga 25% boleh diberikan atas budi bicara firma.

Apakah kos guaman yang boleh dimasukkan dalam pembiayaan LPPSA?

Soalan Lazim rasmi LPPSA membezakan perkara ini dengan jelas. LPPSA boleh membiayai kos yuran guaman berkaitan penyediaan dokumentasi pembiayaan sahaja dan mengambilnya kira dalam jumlah pembiayaan yang ditawarkan.

LPPSA tidak memasukkan fi guaman SPA dan kos pindah milik dalam skop pembiayaan yuran guaman tersebut. Pembeli perlu merancang cara membayar komponen berkenaan secara berasingan.

Pembiayaan kos yuran guaman dokumentasi LPPSA ialah pilihan. Jika anda mahu memohonnya: (1) dapatkan quotation daripada peguam; (2) gunakan format quotation kos yuran guaman yang ditetapkan LPPSA; dan (3) kemukakannya bersama permohonan mengikut senarai semak jenis pembiayaan anda.

Kelulusan pembiayaan kos ini bukan bermaksud LPPSA memberikan yuran guaman secara percuma. Amaun yang diluluskan menjadi sebahagian daripada pembiayaan dan dibayar balik mengikut terma pembiayaan anda.

Apa berlaku jika anggaran yuran berbeza daripada kos sebenar?

LPPSA menerangkan dua keadaan: jika anggaran yang dimohon lebih rendah daripada kos sebenar, pemohon perlu menyelesaikan perbezaan tersebut; dan jika anggaran lebih tinggi daripada kos sebenar, lebihan akan dikembalikan selepas pembiayaan selesai dengan mengambil kira apa-apa amaun terhutang, jika ada.

Adakah dokumen pembiayaan LPPSA dikenakan duti setem?

Soalan Lazim rasmi LPPSA menyatakan bahawa dokumen berkaitan pembiayaan perumahan sektor awam di bawah LPPSA telah mendapat pengecualian duti setem. Walau bagaimanapun, peguam masih perlu mendapatkan pengesahan atau endorsan pengecualian daripada pejabat setem yang berkenaan.

Pengecualian itu tidak bermaksud semua dokumen dalam pembelian rumah bebas duti. SPA, pindah milik dan dokumen lain perlu dinilai secara berasingan berdasarkan Akta Setem 1949 dan pengecualian semasa yang terpakai.

Mengapa dua pembelian dengan harga sama boleh mempunyai legal fee berbeza?

1. Jumlah pembiayaan tidak sama. Fi pembiayaan menggunakan amaun yang dibiayai.

2. Satu subsale, satu pembelian pemaju. Susunan A dan Susunan B SRO boleh menghasilkan skala berbeza.

3. Status hak milik berbeza. Jika hak milik individu atau strata telah dikeluarkan, sekuriti lazimnya melibatkan gadaian berdaftar. Jika belum, penyerahan hak dan dokumen sokongan mungkin digunakan.

4. Consent atau sekatan kepentingan. Hartanah leasehold atau hak milik dengan sekatan mungkin memerlukan permohonan kebenaran dan fi pihak berkuasa.

5. Bilangan dokumen atau sekuriti. Transaksi dengan peminjam bersama, penjamin, gadaian pihak ketiga boleh memerlukan kerja dan fi tambahan.

6. Keadaan penjual dan pinjaman sedia ada. Jika rumah subsale masih dicagarkan kepada bank penjual, urusan redemption dan pelepasan gadaian perlu diselaraskan.

7. Perfection selepas hak milik dikeluarkan. Jika transaksi awal berlaku sebelum hak milik individu/strata dikeluarkan, perfection of transfer/charge pada masa hadapan mungkin menjadi urusan berasingan.

Legal fee, disbursement dan bayaran pihak ketiga

SRO 2023 menyatakan bahawa fi dalam jadual tidak termasuk beberapa kategori seperti fi pendaftaran, duti setem, fi carian, cabutan rekod, perbelanjaan munasabah dan kos kerja tambahan. Quotation yang telus sepatutnya membezakan: fi profesional SPA/pindah milik; fi profesional dokumentasi pembiayaan LPPSA; cukai perkhidmatan (jika terpakai); carian hak milik dan carian lain; fi pendaftaran pindah milik dan gadaian; fi consent atau pihak berkuasa; disbursement; dan kerja tambahan yang belum termasuk dalam skop biasa.

Apakah skop yang perlu dipastikan dalam quotation?

1. Adakah quotation merangkumi SPA, dokumentasi LPPSA atau kedua-duanya?

2. Apakah harga dan jumlah pembiayaan yang digunakan?

3. Adakah fi dikira di bawah Susunan A atau Susunan B SRO?

4. Adakah cukai perkhidmatan ditunjukkan berasingan?

5. Apakah disbursement dan fi pendaftaran yang telah dimasukkan?

6. Adakah consent, redemption atau dokumen tambahan diperlukan?

7. Adakah perfection of transfer/charge pada masa hadapan termasuk?

8. Apakah jumlah yang layak dimohon sebagai kos dokumentasi pembiayaan LPPSA?

9. Apakah jumlah yang perlu dibayar sendiri oleh pembeli?

10. Apakah keadaan yang boleh menyebabkan quotation berubah?

Untuk mendapatkan quotation sebenar

Angka tepat memerlukan maklumat transaksi sebenar, terutama harga belian, amaun pembiayaan, jenis transaksi dan status hak milik. Baca Nak Quotation Peguam Untuk Rumah LPPSA? untuk checklist maklumat dan dokumen yang perlu dihantar.

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

Melalui perkhidmatan Pembiayaan LPPSA, ASCOLAW boleh menyemak surat kelulusan, menyediakan dokumentasi pembiayaan dan gadaian atau penyerahan hak, berhubung dengan LPPSA serta pihak transaksi dan mengurus proses menuju pengeluaran pembiayaan.

Anda juga boleh menggunakan kalkulator legal fee dan duti setem ASCOLAW untuk anggaran awal.

Soalan lazim

Adakah LPPSA membayar semua legal fee pembelian rumah?

Tidak. LPPSA hanya boleh mengambil kira kos guaman berkaitan dokumentasi pembiayaan dalam jumlah pembiayaan, tertakluk kepada permohonan dan kelulusan. Fi SPA dan pindah milik tidak termasuk dalam skop itu.

Bolehkah saya membayar sendiri fi dokumentasi LPPSA?

Boleh. Soalan Lazim LPPSA menyatakan pembiayaan kos yuran guaman ialah pilihan kepada pemohon.

Adakah fi dokumentasi LPPSA dikira daripada harga rumah?

Fi pembiayaan dikira berdasarkan amaun yang dicagar atau dibiayai. Fi SPA pula menggunakan asas berkaitan harga atau nilai transaksi mengikut SRO.

Adakah dokumen pembiayaan LPPSA bebas duti setem?

LPPSA menyatakan dokumen pembiayaan perumahan sektor awam di bawahnya mendapat pengecualian, tetapi peguam perlu mendapatkan endorsan pengecualian daripada pejabat setem.

Bolehkah peguam memberikan diskaun?

SRO 2023 membenarkan diskaun sehingga 25% bagi Susunan A Jadual Pertama dan Jadual Ketiga. Diskaun itu atas budi bicara dan tidak dibenarkan bagi Susunan B.

Jika ASCOLAW urus SPA dan LPPSA sekali, adakah hanya satu fi?

Tidak. Penyelarasan boleh dilakukan oleh satu firma, tetapi kerja SPA/pindah milik dan dokumentasi pembiayaan ialah dua skop berasingan dengan pengiraan sendiri.

Mahu quotation legal fee LPPSA untuk rumah anda?

Jika anda sudah mempunyai harga rumah dan anggaran atau surat kelulusan LPPSA, isi borang ASCOLAW di bawah dan lampirkan dokumen yang sudah tersedia.

Artikel ini ialah maklumat umum, bukan quotation atau nasihat guaman khusus. Perbincangan SRO 2023 di sini merujuk transaksi di Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak mempunyai peraturan saraan peguam yang berasingan. SRO, kadar cukai, prosedur LPPSA, pengecualian dan fakta transaksi boleh berubah. Semak dokumen serta peraturan semasa sebelum membuat keputusan.

Baca Juga

• Nak Quotation Peguam Untuk Rumah LPPSA?

• Berapa Banyak Tunai Perlu Disediakan Untuk Beli Rumah Guna LPPSA?

• Boleh Satu Firma Guaman Urus SPA dan Dokumentasi LPPSA Sekali?