Berapa Banyak Tunai Perlu Disediakan Untuk Beli Rumah Guna LPPSA?

LPPSA boleh biaya sehingga harga penuh rumah — tapi itu tidak bermakna anda tak perlu tunai langsung. Berikut cara kira sebenar tunai yang perlu anda sediakan sebelum tandatangan booking form.

Jawapan ringkas

LPPSA tidak semestinya menjadikan pembelian rumah "tanpa tunai". Jumlah yang perlu anda sediakan bergantung pada harga rumah, jumlah pembiayaan yang diluluskan, deposit yang diminta, jenis hartanah, skop guaman dan kos pindah milik.

Gunakan formula perancangan ini:

Tunai sasaran = bahagian harga rumah yang perlu dibiayai sendiri + fi guaman yang tidak dibiayai + duti setem yang terpakai + fi pendaftaran/disbursement + kos khusus hartanah. Booking fee dan deposit biasanya ialah bayaran awal daripada bahagian harga yang perlu anda sediakan sendiri jika SPA memperuntukkan bayaran itu sebagai sebahagian harga. Jangan menambah deposit sekali lagi kepada wang beza jika jumlah itu sudah diambil kira dalam baki harga pembeli.

LPPSA membenarkan pemohon memohon supaya kos yuran guaman berkaitan dokumentasi pembiayaan diambil kira dalam pembiayaan, tertakluk kepada permohonan dan jumlah yang diluluskan. Yuran SPA, kos pindah milik, kaveat, duti setem dan Surat Akuan Sumpah tidak termasuk dalam skop pembiayaan yuran guaman itu.

"Ramai penjawat awam anggap LPPSA cover semua kos sebab dengar 'boleh biaya penuh'. Sebenarnya yuran SPA, pindah milik dan duti setem rumah tetap perlu disediakan sendiri — hanya yuran dokumentasi pembiayaan LPPSA yang boleh dimasukkan dalam pembiayaan," kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Mengapa tiada satu angka yang sesuai untuk semua pembeli?

Dua pembeli yang membeli rumah pada harga sama boleh memerlukan tunai berbeza kerana: seorang mendapat pembiayaan menyamai harga, seorang lagi mempunyai shortfall; deposit dan terma booking berbeza; hartanah subsale dan hartanah pemaju menggunakan dokumen serta skala kerja berbeza; nilai pasaran bagi tujuan duti mungkin berbeza daripada harga; hak milik individu/strata mungkin ada atau belum dikeluarkan; kebenaran, penebusan pembiayaan penjual atau dokumen tambahan mungkin diperlukan; sebahagian yuran dokumentasi pembiayaan dimasukkan dalam pembiayaan, atau tidak; dan pembeli mungkin layak mendapat pengecualian tertentu yang berkuat kuasa pada tarikh transaksi.

Komponen 1: booking fee dan deposit

Booking fee ialah jumlah awal yang mungkin dibayar apabila tawaran membeli dibuat. Deposit keseluruhan pula ditentukan oleh booking form, SPA dan rundingan pihak-pihak.

Dalam transaksi subsale, orang sering merujuk kepada deposit 10% sebagai amalan pasaran, tetapi ia bukan angka yang patut dianggap automatik bagi setiap urus niaga. Periksa: berapa booking fee yang diminta; kepada siapa ia dibayar; sama ada penerima memegangnya sebagai stakeholder; bila baki deposit perlu ditambah; adakah semua bayaran dikreditkan kepada harga belian; syarat pemulangan jika pembiayaan atau kebenaran tertentu tidak diperoleh; dan apa berlaku jika pembeli tidak menandatangani SPA dalam masa.

Jangan pindahkan wang kepada akaun peribadi yang tidak disahkan. Minta booking form, butiran stakeholder dan resit sebelum pembayaran.

Komponen 2: wang beza atau shortfall LPPSA

Wang beza ialah perbezaan antara harga belian dengan jumlah pembiayaan yang digunakan untuk membayar harga.

Contoh mudah:

Jika RM20,000 telah dibayar sebagai booking/deposit dan jumlah itu memang dikreditkan kepada harga, baki bahagian harga yang belum dibiayai mungkin RM30,000. Pengiraan sebenar perlu dipadankan dengan SPA, resit dan penyata transaksi.

LPPSA menyatakan bahawa amaun pembiayaan diluluskan tertakluk kepada amaun terendah antara harga hartanah, penilaian JPPH, amaun dimohon dan kelayakan maksimum pemohon. Sebab itu harga dan "kelayakan" tidak semestinya sama dengan jumlah akhir yang dibiayai.

Halaman khusus Apa Jadi Jika Pembiayaan LPPSA Kurang Daripada Harga Rumah? ialah pemilik intent shortfall. Dalam halaman ini, wang beza hanya dimasukkan sebagai satu komponen bajet.

Komponen 3: yuran guaman SPA dan pindah milik

Kerja membeli rumah dan kerja menyediakan dokumentasi pembiayaan ialah dua skop berbeza.

Yuran pembelian lazimnya berkaitan: menyediakan atau menyemak SPA; carian dan due diligence; mengurus deposit serta baki harga; menyediakan pindah milik atau assignment mengikut struktur hartanah; penyeteman dan pendaftaran; dan menyelaras penjual, pembiaya serta pejabat tanah/pemaju.

LPPSA menyatakan bahawa yuran SPA dan kos pindah milik tidak termasuk dalam pembiayaan kos yuran guaman dokumentasi LPPSA. Oleh itu, masukkan komponen ini dalam bajet tunai sehingga quotation sebenar dan apa-apa pengecualian yang sah mengesahkan jumlahnya.

Bagi transaksi biasa di Semenanjung Malaysia, Solicitors' Remuneration Order 2023 menetapkan skala fi bagi jualan/pindah milik. Pada peringkat perancangan, jangan hanya mengira satu peratus dan menganggap ia jumlah akhir.

Komponen 4: yuran dokumentasi pembiayaan LPPSA

Dokumentasi pembiayaan boleh melibatkan dokumen pembiayaan dan sekuriti seperti Charge atau Deed of Assignment mengikut status hak milik dan struktur transaksi.

LPPSA menyatakan: pemohon boleh memohon pembiayaan kos yuran guaman bagi penyediaan dokumentasi pembiayaan; dan bukan semua kos transaksi boleh dimasukkan dalam skop tersebut.

Semak surat kelulusan dan quotation LPPSA anda untuk menjawab tiga soalan: (1) Adakah yuran dokumentasi pembiayaan telah dimasukkan? (2) Berapakah jumlah yang diluluskan untuk komponen itu? (3) Adakah terdapat baki fi, cukai perkhidmatan atau disbursement yang perlu dibayar sendiri mengikut arahan firma?

Komponen 5: duti setem pindah milik

LHDN menerangkan bahawa duti setem dikenakan atas surat cara, bukan sekadar transaksi. Pindah milik hartanah ialah surat cara yang dikenakan duti ad valorem berdasarkan nilai berkaitan.

Untuk perancangan, bezakan: duti pada instrumen pindah milik atau penyerahan hak yang terpakai; duti atau pengecualian bagi dokumen pembiayaan LPPSA; dan duti tetap bagi dokumen sampingan tertentu.

LPPSA menyatakan dokumen pembiayaan perumahan sektor awam mendapat pengecualian duti setem, tetapi peguam masih perlu mendapatkan pengendorsan pengecualian daripada pejabat setem yang berkenaan. Ini tidak bermaksud duti pindah milik rumah kepada pembeli turut hilang secara automatik.

Mulai 1 Januari 2026, LHDN melaksanakan Sistem Taksir Sendiri Duti Setem (STSDS) secara berfasa. Fasa 1 meliputi sewa/pajakan, sekuriti dan penyeteman am; LHDN menyenaraikan Fasa 2 mulai 1 Januari 2027 bagi pindah milik harta tanah yang tidak melibatkan nilaian JPPH.

Komponen 6: fi pendaftaran dan disbursement

Disbursement ialah wang yang dibelanjakan oleh firma bagi pihak klien atau bayaran pihak ketiga. Antara item yang mungkin muncul: carian rasmi hak milik; carian kebankrapan atau syarikat; fi pendaftaran pindah milik dan gadaian jika berkenaan; fi permohonan kebenaran jika berkenaan; fi pemaju atau pengurusan bagi dokumen tertentu; pengangkutan, pos, salinan dan pengesahan; penilaian, jika terdapat caj yang perlu ditanggung berasingan; pendaftaran surat kuasa jika berkenaan; dan fi lain mengikut negeri, status hak milik dan struktur transaksi.

Komponen 7: kos khusus yang boleh muncul

Kebenaran atau sekatan kepentingan

Hartanah yang mempunyai sekatan pada hak milik mungkin memerlukan kebenaran bagi pindah milik atau gadaian. Fi permohonan, carian, dokumen dan apa-apa proses lanjut boleh menambah bajet.

Penjual masih mempunyai pembiayaan

Jika hartanah masih dicagar atau diserah hak kepada pembiaya penjual, proses penebusan boleh mempengaruhi dokumen, urutan bayaran dan masa transaksi.

Hartanah belum mempunyai hak milik individu/strata

Deed of Assignment, kebenaran pemaju jika diperlukan, rantaian SPA dan dokumen asal boleh menyebabkan item kerja tambahan.

Pembeli bersama atau pemilik pihak ketiga

Struktur pemilikan dan pembiayaan boleh memerlukan dokumen atau nasihat tambahan.

Tunggakan dan pelarasan

Cukai tanah, cukai taksiran, caj penyelenggaraan dan utiliti mungkin dilaraskan antara penjual dan pembeli pada penyempurnaan.

Kos yang bukan kos guaman tetapi masih perlu dirancang

Selepas menerima kunci, pembeli mungkin memerlukan dana untuk: deposit utiliti; caj pengurusan atau kad akses; insurans/takaful yang tidak termasuk; pemeriksaan rumah; pembaikan dan renovasi; pindah rumah; dan dana kecemasan beberapa bulan pertama.

Contoh bajet ilustrasi rumah RM500,000

Contoh ini bertujuan menunjukkan cara berfikir, bukan quotation.

Andaian: rumah subsale RM500,000; pembiayaan LPPSA RM450,000; deposit 10% dipersetujui dalam SPA; RM10,000 booking sudah dibayar dan dikreditkan; tiada pengecualian khas diandaikan.

Angka paling besar dalam contoh ini ialah wang beza RM50,000. Jika LPPSA membiayai RM500,000 penuh, komponen itu mungkin tiada, tetapi fi SPA/pindah milik, duti dan disbursement masih perlu dianggarkan.

Jadual tunai mengikut peringkat

Sebelum booking

Carian atau semakan awal; booking fee jika dipersetujui; buffer untuk valuation atau dokumen awal.

Semasa SPA

Baki deposit; bayaran awal yuran SPA; disbursement dan carian; duti tetap dokumen tertentu.

Sebelum pengeluaran LPPSA/penyempurnaan

Baki bahagian harga atau wang beza yang perlu disediakan; baki fi guaman/disbursement; duti pindah milik apabila ditaksir; fi kebenaran atau pendaftaran jika berkenaan; pelarasan yang disahkan.

Selepas penyempurnaan

Kos menerima kunci; utiliti/pengurusan; pembaikan dan pindah masuk; buffer kecemasan.

Kesilapan perancangan yang biasa

1. Menganggap kelayakan maksimum sama dengan jumlah kelulusan akhir.

2. Menganggap LPPSA membiayai semua legal fee.

3. Mencampurkan deposit dengan fi guaman dan duti setem.

4. Tidak mengambil kira nilai JPPH yang lebih rendah.

5. Membayar booking sebelum menyemak syarat pemulangan.

6. Menggunakan semua simpanan tanpa buffer.

7. Membandingkan quotation berdasarkan jumlah akhir sahaja tanpa pecahan.

8. Mengabaikan kebenaran, status hak milik atau pembiayaan penjual.

9. Menganggap pengecualian rumah pertama masih terpakai tanpa menyemak tarikh serta syarat.

10. Menunggu hampir completion untuk mencari wang beza.

Bagaimana ASCOLAW boleh membantu

ASCOLAW boleh menyediakan pecahan kos berdasarkan transaksi sebenar, termasuk: kerja SPA dan pindah milik; dokumentasi pembiayaan LPPSA; duti, fi pendaftaran dan disbursement yang boleh dianggarkan; kebenaran, status hak milik, penebusan atau dokumen tambahan; bahagian harga/wang beza dan jadual pembayaran; dan skop yang dibiayai LPPSA berbanding jumlah tunai pembeli, melalui perkhidmatan Pembiayaan LPPSA.

Sudah jumpa rumah dan mahu tahu berapa tunai perlu disediakan? Isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah untuk semakan awal dan quotation berasaskan transaksi. Masukkan harga, negeri, amaun pembiayaan LPPSA, deposit dibayar, status hak milik dan pembiayaan penjual jika berkaitan.

Maklumat dan contoh ini ialah panduan perancangan, bukan quotation atau nasihat kewangan/guaman khusus. Jumlah sebenar mesti disahkan daripada harga, nilai taksiran, surat kelulusan LPPSA, SPA, status hak milik, lokasi, kelayakan pengecualian dan skop kerja firma. Rujukan kepada SRO 2023 dan Kanun Tanah Negara dalam transaksi hartanah adalah bagi Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak mempunyai rangka profesion guaman dan undang-undang tanah yang berasingan.

Baca Juga

• Apa Jadi Jika Pembiayaan LPPSA Kurang Daripada Harga Rumah?

• Berapa Legal Fee Untuk Pembelian Rumah Menggunakan LPPSA?

• Nak Quotation Peguam Untuk Rumah LPPSA?