Rumah Masih Ada Loan Bank: Boleh Dimasukkan Dalam Perjanjian Harta Sepencarian?

Jawapan ringkas: Rumah yang masih dibiayai boleh dikenal pasti dalam perbincangan dan dokumen antara pasangan. Namun, jangan anggap perjanjian itu dengan sendirinya menukar nama pada hak milik, status pembiayaan, cagaran atau hak pihak pembiaya. Perjanjian keluarga, rekod tanah dan dokumen pembiayaan perlu dinilai sebagai perkara yang berasingan tetapi berkaitan.

Mengapa "masih ada loan" perlu diberi perhatian khusus?

Dalam konteks tanah yang tertakluk kepada Kanun Tanah Negara, sesuatu urusan tanah tidak berkuat kuasa untuk memindahkan hak milik atau mewujudkan, memindahkan atau menjejaskan kepentingan dalam tanah sehingga didaftarkan. Kanun itu juga menyatakan bahawa suatu charge yang diwujudkan di bawahnya berkuat kuasa apabila didaftarkan dan menjadikan tanah atau pajakan sebagai sekuriti. Maksud praktikalnya: dokumen antara pasangan boleh digunakan untuk menjelaskan apa yang ingin direkodkan antara mereka, tetapi ia bukan jalan pintas untuk menukar rekod tanah atau kedudukan sekuriti pembiayaan. Kedudukan sebenar bergantung pada dokumen dan fakta tertentu.

"Rumah yang masih bercagar bukan sebab untuk elak buat perjanjian — tapi ia sebab untuk buat dengan lebih teliti. Kami mesti tengok dokumen pembiayaan sebenar dahulu, bukan andaikan apa klausa akan buat kepada bank atau kepada geran," — Akmal Saufi Mohamed Khaled, Peguam & Peguambela, Tetuan Akmal Saufi & Co.

Perkara yang patut dikenal pasti dahulu

Sebelum memutuskan apa yang hendak direkodkan, kumpulkan:

• perjanjian harta sepencarian yang sedia ada, jika ada;

• dokumen hak milik atau dokumen hartanah yang tersedia;

• surat tawaran pembiayaan, perjanjian pembiayaan dan dokumen sekuriti yang berkaitan;

• siapa yang dinamakan sebagai pemilik berdaftar dan pihak kepada pembiayaan;

• rekod ringkas tentang sumbangan, bayaran atau perubahan yang mahu diterangkan; dan

• sama ada terdapat jualan, pembiayaan semula atau transaksi lain yang sedang dirancang.

Ini bukan senarai syarat undang-undang untuk semua kes. Ia ialah maklumat asas agar nasihat tidak dibuat atas andaian.

Apa yang boleh dibincangkan dalam perjanjian?

Pasangan mungkin mahu menerangkan niat atau susunan mereka berhubung rumah tersebut, termasuk fakta pemilikan, sumbangan atau perubahan keadaan. Wording yang sesuai tidak boleh dipilih secara umum kerana ia perlu dibaca bersama dokumen asal, status hartanah, pembiayaan dan undang-undang yang terpakai. Jangan gunakan artikel ini untuk menentukan sama ada sesuatu klausa akan mengubah pemilikan, mengikat pihak pembiaya atau menentukan hasil tuntutan pada masa hadapan.

Tiga perkara yang perlu diasingkan

1. Perjanjian antara pasangan

Ini ialah dokumen yang sedang dipertimbangkan atau disemak. Kesan tepatnya memerlukan semakan wording dan fakta.

2. Rekod dan urusan tanah

Bagi tanah yang tertakluk kepada Kanun Tanah Negara, pemindahan atau perubahan kepentingan tanah melibatkan urusan dan pendaftaran di bawah undang-undang tanah. Perjanjian antara pasangan tidak patut dipersembahkan sebagai perubahan automatik kepada hak milik.

3. Pembiayaan dan sekuriti

Jika rumah masih dibiayai, dokumen pembiayaan dan sekuriti perlu diperiksa secara khusus. Jangan andaikan perjanjian antara pasangan mengubah kewajipan pembiayaan atau kedudukan pihak pembiaya.

Jika terdapat perubahan pada rumah atau pembiayaan

Jualan, pembiayaan semula, pertukaran pemilik, penyelesaian pembiayaan atau perubahan besar kepada sumbangan boleh mengubah dokumen yang perlu dilihat. Sebelum menandatangani dokumen baharu atau mengemas kini perjanjian sedia ada, dapatkan semakan yang menyeluruh terhadap:

• dokumen asal;

• perubahan yang ingin dibuat;

• rekod hartanah dan pembiayaan; serta

• apa-apa transaksi yang telah berjalan.

Jika isu sudah menjadi pertikaian

Bagi Selangor, seksyen 122 Enakmen Undang-Undang Keluarga Islam (Negeri Selangor) 2003 memberi Mahkamah kuasa berhubung pembahagian harta sepencarian apabila talaq dibenarkan atau perintah perceraian dibuat. Jika pasangan tidak lagi mempunyai persetujuan bersama atau isu sudah berada dalam pertikaian/prosiding, jangan anggap ia sebagai kerja mendraf perjanjian biasa. Dapatkan nasihat tentang laluan yang sesuai.

Soalan lazim

Adakah rumah yang masih ada loan perlu dikeluarkan daripada perjanjian?

Tidak semestinya. Soalan yang lebih penting ialah apa yang hendak direkodkan dan apakah kesannya terhadap dokumen hartanah serta pembiayaan. Semakan dokumen diperlukan sebelum membuat keputusan.

Adakah perjanjian akan terus menukar nama pada geran?

Jangan anggap begitu. Bagi tanah tertakluk kepada Kanun Tanah Negara, urusan tanah memerlukan instrumen dan pendaftaran untuk berkuat kuasa pada hak milik atau kepentingan tanah.

Adakah perjanjian mengubah kewajipan kepada bank?

Jangan andaikan ia berbuat demikian. Dokumen pembiayaan dan sekuriti perlu diperiksa secara khusus.

Dapatkan semakan yang berpandukan dokumen sebenar

ASCOLAW boleh menyemak perjanjian sedia ada, dokumen hartanah dan maklumat pembiayaan yang berkaitan sebelum skop kerja serta quotation dibincangkan. Semak perkhidmatan Perjanjian Harta Sepencarian

Baca juga

• Apa Itu Perjanjian Harta Sepencarian? Fungsi, Kesan dan Siapa Patut Pertimbangkan

• Apa Perlu Ada Dalam Perjanjian Harta Sepencarian? Aset, Sumbangan dan Klausa Penting

• Boleh Pinda Perjanjian Harta Sepencarian? Bila dan Bagaimana Mengemas Kininya

• Peguam Perjanjian Harta Sepencarian: Skop Kerja, Dokumen dan Cara Dapatkan Quotation

Rujukan

• National Land Code 1965 (Akta 828), seksyen 206 dan 243.

• Contracts Act 1950 (Act 136), seksyen 10.

• Enakmen Undang-Undang Keluarga Islam (Negeri Selangor) 2003, seksyen 122.

• ASCOLAW General Terms of Engagement (2026), controlled internal source.

Maklumat ini bersifat umum dan bukan nasihat undang-undang bagi fakta khusus.