Dah Jumpa Rumah Subsale Yang Nak Dibeli? Semak Dulu Sebelum Commit.
Sebelum bayar lebih atau sign SPA, pastikan anda tahu siapa sebenarnya penjual, apa status title dan berapa tunai yang anda perlu.
Soalan yang sebenarnya penting: adakah pembelian ini betul-betul boleh complete dengan loan dan timeline anda?
Beritahu kami rumah di mana, harga berapa dan anda dah sampai tahap mana. Kami semak dari situ.
Messrs Akmal Saufi & Co — Peguambela & Peguamcara, dikawal selia oleh Majlis Peguam Malaysia.
Adakah Ini Keadaan Anda Sekarang?
Semua ini soalan biasa. Tapi ia perlu dijawab sebelum anda terikat, bukan selepas.
Soalan sebenar bukan “SPA dah siap ke belum?” Soalan sebenar ialah: boleh ke rumah ini berpindah ke nama anda, dengan wang dan loan yang anda ada?
Masalah sebenar
Masalah Sebenar Bukan Sekadar SPA. Anda Perlu Tahu Sama Ada Pembelian Ini Boleh Complete.
Ramai pembeli fikir kerja lawyer bermula bila SPA disediakan. Sebenarnya, perkara yang banyak menentukan dah wujud sebelum SPA ditulis.
Nama siapa pada geran? Orang yang jual itu ada kuasa untuk jual? Rumah masih ada loan penjual? Ada sekatan yang perlukan consent negeri? Geran dah keluar, atau masih atas nama developer?
Setiap jawapan ini mengubah cara transaksi bergerak, berapa lama ia ambil masa dan berapa tunai yang anda perlu.
SPA yang kemas tak dapat membetulkan penjual yang tiada kuasa, atau loan yang tak sempat lulus sebelum tarikh akhir. Jadi kita semak kedudukan dulu. Lepas itu baru terma SPA disusun ikut keadaan sebenar.
Sebelum Anda Commit, Enam Perkara Ini Perlu Jelas
Anda tak perlu jawab semua sendiri. Tapi kalau salah satu belum jelas, ia patut disemak sebelum anda bayar lebih atau sign SPA.
Situasi anda
Pembelian Anda Dah Sampai Tahap Mana?
Apa yang patut disemak bergantung pada apa yang anda dah buat. Pilih yang hampir sama dengan keadaan anda.
Belum Bayar Booking
Ini masa yang mudah untuk bertanya. Semak nama pada geran, status title dan sama ada rumah masih ada loan sebelum anda bayar apa-apa.
Tanya juga apa syarat booking kalau loan anda tak lulus.
Dah Bayar Booking
Baca semula borang booking. Apa syaratnya, berapa lama tempoh untuk sign SPA dan bila deposit itu boleh dipulangkan?
Teruskan permohonan loan sekarang, dan pastikan carian title dibuat sebelum SPA dimuktamadkan.
SPA Sedang Disediakan
Ini peluang anda untuk pastikan terma penting ditulis dengan jelas: tempoh penyempurnaan, consent, redemption loan penjual, penyerahan kunci dan apa berlaku kalau loan tak lulus.
Semak draf sebelum tandatangan, bukan selepas.
Loan Belum Lulus
Pastikan SPA tidak bergerak lebih laju daripada bank atau LPPSA. Kita perlu tahu apa kata SPA kalau loan tak lulus atau lulus kurang daripada jangkaan, dan berapa tunai yang anda perlu tambah.
Kenapa Perlu Semak Sekarang, Bukan Selepas Sign SPA?
Setiap langkah dalam transaksi subsale menambah komitmen anda. Lebih awal isu dikesan, lebih banyak pilihan yang anda ada.
Deposit anda terikat dengan syarat SPA
Selepas SPA ditandatangani dan deposit dibayar, hak anda bergantung pada terma SPA. Kalau anda tarik diri kemudian, deposit mungkin tidak dipulangkan sepenuhnya.
Tempoh penyempurnaan mula berjalan
SPA menetapkan tempoh untuk baki harga dibayar. Kalau loan, consent atau redemption lambat, anda mungkin perlu minta lanjutan dan membayar faedah lewat mengikut SPA.
Isu title tak hilang selepas SPA
Kaveat, sekatan kepentingan, pemilik yang dah meninggal atau geran developer yang belum dipindah tetap perlu diselesaikan. Ia cuma lebih mudah dirancang kalau diketahui dari awal.
Cara ASCOLAW melihat perkara ini
Bagaimana ASCOLAW Melihat Pembelian Subsale Anda
Apa yang anda boleh buat sendiri dulu
Minta salinan geran daripada penjual atau ejen. Simpan borang booking dan resit bayaran. Dapatkan anggaran kelayakan loan daripada bank, atau semak kedudukan LPPSA anda. Tanya sama ada rumah masih ada loan dan sama ada ada penyewa.
Semua ini membantu kami bergerak lebih cepat.
Kenapa kami mula dengan title, bukan dengan SPA
Kami tak anggap semua rumah subsale sama. Kami mula dengan empat soalan: siapa pemilik, apa status title, apa yang dah dijanjikan dan bagaimana anda akan bayar.
Jawapan kepada soalan ini menentukan terma SPA, dokumen tambahan yang diperlukan dan susunan langkah sampai kunci diserahkan.
Perkara yang sering mengubah laluan pembelian
Penjual masih ada loan. Sebahagian bayaran anda akan digunakan untuk redemption, dan title hanya dipindah bila gadaian lama dilepaskan.
Geran masih nama developer. Jualan mungkin perlu dibuat melalui penyerahan hak (assignment), dengan consent dan dokumen developer.
Ada sekatan kepentingan. Consent pihak berkuasa negeri mungkin diperlukan, dan ia mempengaruhi bila transaksi boleh complete.
Pemilik dah meninggal. Jualan hanya boleh dibuat oleh orang yang ada kuasa sah untuk pusaka, bukan sekadar waris yang setuju.
Beli guna LPPSA. Proses dan dokumen LPPSA ada susunan sendiri, jadi timeline SPA perlu mengambil kira perkara itu.
Rumah ada penyewa. Perlu jelas sama ada anda dapat rumah kosong atau rumah bersama penyewa, dan bila.
Skop kerja kami
Apa Yang ASCOLAW Akan Uruskan Untuk Anda Sebagai Pembeli
Skop sebenar bergantung pada title, penjual dan cara anda membayar. Lazimnya kerja kami termasuk:
- Semak borang booking dan dokumen yang anda ada, dan buat carian rasmi ke atas title.
- Semak identiti dan kuasa penjual, termasuk pemilik bersama, pusaka atau wakil.
- Semak dan rundingkan terma SPA dengan lawyer penjual supaya selari dengan loan dan timeline anda.
- Urus consent, dokumen developer dan keperluan redemption loan penjual jika terpakai.
- Urus stamping, penahanan CKHT, bayaran kepada pihak berkaitan dan pendaftaran pindah milik ke nama anda.
- Berhubung dengan bank atau LPPSA, lawyer penjual dan ejen sehingga kunci diserahkan.
Kenapa boleh percaya
Cara Kami Menguruskan Pembelian Subsale
Kami tak mula dengan template SPA. Kami mula dengan rumah, penjual dan kedudukan kewangan anda yang sebenar.
Anda tak perlu faham semua istilah dulu. Beritahu kami rumah di mana, harga berapa dan apa yang anda dah bayar. Kami terangkan apa yang perlu disemak seterusnya.
Kos
Berapa Tunai Yang Anda Perlu Sediakan?
Deposit dan beza loan
Booking atau earnest deposit lazimnya menjadi sebahagian daripada deposit dalam SPA. Selain itu, kalau loan atau nilaian bank lebih rendah daripada harga, beza itu perlu datang daripada wang anda sendiri.
Duti setem dan pendaftaran
Duti setem pindah milik dikira atas harga atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi. Dokumen loan ada duti setem sendiri. Kelayakan apa-apa pengecualian, contohnya untuk rumah pertama, perlu disemak mengikut syarat semasa.
Fi guaman dan disbursement
Fi guaman bagi jual beli hartanah dan dokumen loan mengikut Solicitors' Remuneration Order (SRO) jika terpakai. Disbursement seperti carian, consent dan pendaftaran berbeza mengikut hartanah dan negeri.
Selepas kami semak harga, title dan cara anda membayar, kami boleh beri gambaran tunai yang diperlukan dan sebut harga yang jelas sebelum anda buat keputusan.
Proses
Apa Yang Berlaku Selepas Anda Hubungi Kami?
- 01
Anda beritahu kami rumah yang hendak dibeli, harga, dan apa yang dah dibayar atau ditandatangani.
- 02
Kami semak dokumen yang ada dan buat carian rasmi ke atas title.
- 03
Kami terangkan apa yang kami jumpa: pemilik, status title, loan penjual dan consent yang mungkin diperlukan.
- 04
Terma SPA disemak dan dirundingkan supaya selari dengan loan, consent dan timeline anda.
- 05
Anda sign SPA selepas faham komitmen, bayaran dan tarikh pentingnya.
- 06
Kami urus stamping, consent, redemption dan dokumen lain yang berkaitan.
- 07
Baki harga dibayar mengikut SPA dan pindah milik dikemukakan untuk pendaftaran.
- 08
Kunci diserahkan mengikut terma SPA dan title didaftarkan atas nama anda.
Tempoh bergantung pada terma SPA, bank atau LPPSA, redemption loan penjual, consent, jenis title dan masa pemprosesan pejabat tanah atau pihak lain. Kalau ada tarikh penting, contohnya anda perlu pindah masuk sebelum tarikh tertentu, beritahu kami dari awal.
Ceritakan Kepada Kami Rumah Yang Anda Nak Beli
Anda tak perlu ada semua dokumen dulu. Maklumat asas pun dah cukup untuk kami mula.
Dalam mesej anda, beritahu kami:
- Lokasi rumah dan harga yang dipersetujui
- Booking dah bayar atau belum, dan berapa
- SPA belum ada, sedang disediakan atau dah ditandatangani
- Cara bayaran: loan bank, LPPSA atau tunai, dan status kelulusan
- Rumah masih ada loan penjual, atau geran masih nama developer (kalau tahu)
- Tarikh penting yang anda perlu kejar, kalau ada
Soalan lazim
Soalan Yang Selalu Ditanya Oleh Pembeli
Berapa sebenarnya tunai yang saya perlu untuk beli rumah subsale?
Lebih daripada booking sahaja.
Biasanya anda perlu sediakan deposit dalam SPA, beza antara harga dan jumlah loan, duti setem, fi guaman dan disbursement. Kalau nilaian bank lebih rendah daripada harga, jumlah tunai boleh bertambah.
Kami bantu anda nampak angka ini sebelum sign SPA.
Macam mana saya tahu penjual tu betul-betul pemilik rumah?
Melalui carian rasmi ke atas title, bukan hanya salinan geran.
Kami bandingkan nama pemilik berdaftar dengan identiti penjual, dan semak sama ada ada pemilik bersama, gadaian, kaveat atau sekatan yang perlu diambil kira.
Kalau loan saya tak lulus, booking saya boleh dapat balik?
Bergantung pada apa yang ditulis dalam borang booking atau SPA.
Ada borang booking yang menyatakan deposit dipulangkan kalau loan ditolak, ada yang tidak. Semak syarat ini sebelum bayar, atau sebelum sign SPA kalau booking dah dibayar.
Berapa lama sampai saya dapat kunci?
Tiada satu jawapan untuk semua kes.
Kunci lazimnya diserahkan selepas baki harga dibayar penuh mengikut SPA. Bila itu berlaku bergantung pada tempoh penyempurnaan dalam SPA, bank atau LPPSA, redemption loan penjual dan consent jika diperlukan.
Rumah masih ada loan penjual. Boleh beli?
Boleh, dan ini sangat biasa.
Sebahagian bayaran anda, atau loan anda, akan digunakan untuk menyelesaikan loan penjual. Susunan bayaran ini perlu jelas dalam SPA supaya title dipindah kepada anda tanpa gadaian lama.
Geran belum keluar, masih nama developer. Selamat ke beli?
Tak semestinya bermasalah, tetapi dokumennya berbeza.
Jualan biasanya dibuat melalui penyerahan hak (assignment) dengan consent developer atau pemilik tanah, dan rantaian perjanjian daripada pembeli asal perlu lengkap. Kami semak dokumen ini sebelum anda commit.
Pemilik rumah dah meninggal dan waris nak jual. Boleh saya beli?
Boleh, tetapi hanya daripada orang yang ada kuasa sah untuk pusaka itu.
Persetujuan waris sahaja tidak mencukupi. Kami perlu lihat sama ada sudah ada Surat Kuasa Mentadbir, Probet atau perintah pembahagian yang sesuai sebelum anda bayar lebih.
Boleh saya guna lawyer sendiri, bukan lawyer penjual?
Boleh. Pembeli lazimnya melantik lawyer sendiri kerana kepentingan pembeli dan penjual tidak sama.
Kalau anda guna loan bank, pelantikan lawyer untuk dokumen loan bergantung pada panel bank berkenaan. ASCOLAW ialah panel bagi beberapa bank dan berdaftar dengan LPPSA. Beritahu kami bank anda dan kami sahkan sama ada kami boleh uruskan dokumen loan sekali.
Rumah ini lot Bumiputera atau ada sekatan kepentingan. Apa maksudnya untuk saya?
Mungkin ada had siapa boleh beli, atau consent negeri diperlukan sebelum pindah milik didaftarkan.
Syaratnya berbeza mengikut negeri dan wording pada title. Ini perlu disemak sebelum SPA ditandatangani, sebab ia boleh menentukan sama ada anda layak membeli dan bila transaksi boleh complete.
Saya belum jumpa rumah lagi. Halaman ini sesuai untuk saya?
Halaman ini untuk pembeli yang dah ada rumah tertentu dalam fikiran.
Kalau anda masih menilai kemampuan loan, mulakan dengan bank atau LPPSA dahulu. Bila rumah dah dikenal pasti, hubungi kami untuk semak transaksi sebenar.
Dah Jumpa Rumah Yang Anda Nak Beli? Pastikan Anda Tahu Apa Yang Anda Sedang Commit.
Sebelum deposit bertukar tangan dan SPA ditandatangani, pastikan penjual ada kuasa untuk jual, isu title diketahui, dan loan serta tunai anda cukup untuk complete.
Beritahu kami rumah di mana dan anda dah sampai tahap mana. Kami mula dari situ.
Pertanyaan anda tidak bermaksud anda telah melantik ASCOLAW.
