Jual Rumah Masih Ada Loan Bank: Apa Penjual Perlu Tahu Tentang Redemption?

Boleh. Rumah yang masih mempunyai pinjaman bank tetap boleh dijual — ini situasi biasa dalam transaksi subsale, bukan halangan.

Apa maksud redemption?

Redemption ialah proses melangsaikan baki pinjaman anda kepada bank menggunakan sebahagian daripada wang hasil jualan, supaya cagaran (charge) ke atas rumah tersebut boleh dilepaskan sebelum hakmilik dipindah milik kepada pembeli baharu. Dari sudut penjual, perkara paling penting ialah ini: anda tidak semestinya menerima keseluruhan harga jualan terus ke tangan anda. Sebahagian harga belian mungkin perlu dibayar kepada bank anda terlebih dahulu untuk melangsaikan redemption sum. Selepas itu barulah baki bersih yang menjadi hak penjual boleh diselaraskan, tertakluk kepada terma SPA dan potongan atau adjustment lain yang berkaitan.

Apa yang penjual perlu sediakan kepada peguam?

• Nama bank dan nombor akaun/facility pinjaman.

• Salinan surat tawaran pinjaman (Letter of Offer) asal.

• Sebarang penyata baki terkini yang anda ada, walaupun bukan penyata rasmi redemption.

Peguam akan memohon redemption statement rasmi daripada bank berdasarkan maklumat ini.

Bagaimana redemption sum dibayar daripada harga jualan?

Sebagai contoh mudah: jika harga jualan RM500,000 dan redemption sum sebenar (mengikut penyata rasmi bank) ialah RM250,000, maka RM250,000 akan dibayar terus kepada bank penjual untuk melepaskan cagaran. Baki RM250,000 (tolak sebarang potongan lain seperti yuran guaman, CKHT atau tunggakan) barulah menjadi baki bersih penjual.

Bagaimana kalau redemption sum lebih tinggi daripada wang yang tersedia?

Ini dipanggil shortfall. Contohnya, jika redemption sum ialah RM310,000 tetapi hanya RM280,000 tersedia daripada peruntukan harga jualan untuk redemption, penjual perlu menampung baki RM30,000 daripada sumber sendiri sebelum discharge boleh diselesaikan. Shortfall perlu dikenal pasti awal. Jika penjual hanya menyedarinya apabila completion sudah hampir, transaksi boleh menjadi lebih sukar untuk diselaraskan.

"Shortfall bukan sesuatu yang patut mengejutkan pada minit akhir. Sebaik sahaja kami tahu nombor bank sebenar, kami boleh maklumkan penjual awal-awal sama ada perlu top-up — supaya ia diselesaikan sebagai perancangan, bukan kejutan sehari sebelum completion," — Akmal Saufi Mohamed Khaled, Peguam & Peguambela, Tetuan Akmal Saufi & Co.

Apa beza rumah bertajuk dan rumah tanpa title individu atau strata?

Bagi rumah bertajuk (individu/strata sudah keluar), proses discharge menggunakan instrumen Borang 16N di bawah National Land Code 1965 (seksyen 278) apabila pelepasan gadaian didaftarkan. Bagi rumah yang masih di bawah hakmilik induk (belum keluar strata), proses redemption serupa tetapi discharge sebenar hanya boleh didaftarkan selepas hakmilik strata dikeluarkan — ini boleh memanjangkan tempoh keseluruhan.

Apa berlaku selepas bank menerima redemption sum?

Bank akan mengeluarkan dokumen discharge (Borang 16N) yang membolehkan peguam mendaftarkan pelepasan cagaran di Pejabat Tanah, selari dengan pendaftaran pindah milik kepada pembeli baharu.

Berapa lama proses redemption mengambil masa?

Tempoh berbeza mengikut bank dan kelengkapan dokumen, tetapi ia perlu diselaraskan dalam tempoh SPA (biasanya 3 bulan dengan lanjutan 1 bulan). Maklumkan peguam nama bank seawal mungkin supaya permohonan redemption statement dapat dimulakan lebih awal.

Adakah penjual perlu selesaikan loan sendiri sebelum tandatangan SPA?

Tidak semestinya. Kebanyakan transaksi subsale menyelesaikan redemption menggunakan sebahagian hasil jualan itu sendiri, bukan wang tunai berasingan daripada penjual — kecuali berlaku shortfall seperti dijelaskan di atas.

Apa kesilapan yang penjual patut elakkan?

• Menganggap baki dalam aplikasi bank ialah redemption sum sebenar.

• Tidak memaklumkan peguam tentang loan kedua atau pinjaman peribadi yang turut menggunakan rumah sebagai cagaran.

• Menandatangani SPA tanpa memahami peruntukan tentang siapa menanggung shortfall (jika berlaku).

Apa kaitannya dengan baki harga yang penjual akan terima?

Untuk isu khusus tentang masa penjual menerima baki harga selepas transaksi bergerak ke completion, gunakan artikel berasingan Bila Penjual Akan Terima Baki Harga Jual Rumah Subsale? supaya dua intent ini tidak bercampur.

Nak mula urus jualan rumah yang masih ada loan?

Jika rumah yang anda mahu jual masih mempunyai pembiayaan bank, anda boleh hantar maklumat hartanah, bank dan dokumen yang sudah ada kepada Akmal Saufi & Co. untuk semakan awal. Kami boleh membantu menyemak struktur redemption, dokumen yang perlu diperoleh, kemungkinan shortfall dan bagaimana proses itu perlu diselaraskan dengan SPA serta completion transaksi. Rujuk juga perkhidmatan Jual Beli Subsale – Penjual. Hantar maklumat redemption anda untuk semakan awal.

Soalan Lazim

Bolehkah saya jual rumah sebelum tahu redemption sum sebenar?

Boleh mula proses jualan, tetapi anda tidak sepatutnya sahkan harga akhir atau baki yang dijangka tanpa redemption statement rasmi daripada bank — anggaran dalam apl bank tidak boleh dipercayai sepenuhnya.

Siapa yang memohon redemption statement — penjual atau peguam?

Biasanya peguam yang memohon bagi pihak penjual, tetapi penjual perlu memberi kebenaran dan maklumat akaun/facility supaya permohonan boleh dibuat.

Adakah redemption sum sama dengan baki loan yang saya nampak dalam apl bank?

Selalunya tidak tepat sama. Redemption sum mengambil kira pengiraan sehingga tarikh penyelesaian tertentu dan boleh berbeza daripada baki paparan aplikasi.

Kalau ada shortfall, bila saya patut tahu?

Seawal mungkin — idealnya semasa peringkat awal transaksi, bukan hampir tarikh completion, supaya top-up (jika perlu) dapat dirancang.

Baca juga

• Dokumen Untuk Jual Rumah Subsale: Apa Penjual Perlu Sediakan Kepada Peguam?

• Nak Quotation Peguam Untuk Jual Rumah Subsale? Ini Maklumat dan Dokumen Yang Perlu Dihantar

• Bila Penjual Akan Terima Baki Harga Jual Rumah Subsale?

Rujukan

• National Land Code 1965 (Akta 828), seksyen 278 (Borang 16N pelepasan gadaian).

• Malaysian Bar Circular No 067/2025, No 276/2025 dan No 306/2025 (Subsale of Property).

Maklumat ini bersifat umum dan bukan nasihat undang-undang bagi fakta khusus. Setiap transaksi hartanah adalah unik — dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.