Nak Jual Rumah? Tahu Dulu Berapa Anda Akan Terima dan Bila.
Harga jualan bukan wang yang masuk ke akaun anda. Baki loan, CKHT yang ditahan, komisen ejen dan kos lain ditolak dulu.
Sebelum janji apa-apa kepada buyer, pastikan rumah anda betul-betul bersedia untuk dijual.
Beritahu kami harga, baki loan dan sama ada buyer dah ada. Kami terangkan apa yang perlu disemak.
Messrs Akmal Saufi & Co — Peguambela & Peguamcara, dikawal selia oleh Majlis Peguam Malaysia.
Adakah Ini Keadaan Anda?
Kebanyakan penjual fokus pada satu soalan: “Berapa harga yang saya boleh dapat?”
Soalan yang lebih penting ialah: berapa yang anda akan terima, dan bila wang itu sampai kepada anda?
Masalah sebenar
Anda Dah Janji Nak Jual. Tapi Rumah Anda Betul-Betul Bersedia Untuk Dijual?
Bila anda terima booking dan sign SPA, anda berjanji untuk menyerahkan rumah dengan title yang boleh dipindah, dalam tempoh tertentu.
Janji itu hanya boleh ditunaikan kalau beberapa perkara dah beres. Nama siapa pada geran? Semua pemilik setuju? Loan boleh diselesaikan dengan harga ini? Consent boleh diperoleh? Ada kaveat yang menghalang?
Kalau salah satu tersangkut, transaksi boleh lambat. Dalam sesetengah keadaan, anda sebagai penjual mungkin bertanggungjawab kepada buyer di bawah SPA.
Jadi sebelum anda commit, semak kedudukan rumah anda dan kira wang bersih yang anda akan terima.
Sebelum Anda Sign SPA, Pastikan Enam Perkara Ini Jelas
Perkara ini yang biasanya menentukan sama ada jualan berjalan lancar, dan berapa yang sampai ke tangan anda.
Situasi anda
Jualan Anda Dah Sampai Tahap Mana?
Semakin jauh transaksi bergerak, semakin kurang ruang untuk mengubah terma. Pilih yang hampir sama dengan keadaan anda.
Belum Jumpa Buyer
Ini masa yang sesuai untuk semak geran, baki loan dan penalti lock-in, dan kira wang bersih pada harga yang anda sasarkan.
Anda akan tahu harga minimum yang masuk akal sebelum mula berunding.
Buyer Dah Ada
Sebelum terima booking, pastikan semua pemilik setuju dan tiada halangan pada title.
Tentukan juga bila anda boleh serahkan rumah kosong, dan sama ada anda perlukan wang jualan sebelum tarikh tertentu.
Booking Dah Terima
Semak borang booking yang dah ditandatangani. Apa yang anda dah janjikan tentang harga, tempoh dan keadaan rumah?
Mulakan semakan loan dan title sekarang supaya SPA tidak tersangkut kemudian.
SPA Sedang Dirunding
Fokus kepada terma yang memberi kesan kepada anda: tempoh penyempurnaan, bila deposit dan baki harga dilepaskan kepada anda, penyerahan kunci, dan apa berlaku kalau buyer lambat bayar atau loan buyer tak lulus.
Apa Jadi Kalau Isu Ini Hanya Dijumpai Selepas SPA?
Selepas SPA ditandatangani, anda ada tempoh untuk menunaikan janji anda. Isu yang lambat dikesan akan memakan tempoh itu.
Shortfall loan yang tak dijangka
Kalau harga jualan tak cukup untuk menutup loan dan penalti, bank lazimnya tidak akan melepaskan gadaian sehingga beza itu dibayar. Anda perlu tahu jumlahnya, dan dari mana wang itu akan datang.
Pemilik bersama atau waris tak bekerjasama
Satu tandatangan yang tak dapat boleh menghentikan keseluruhan transaksi. Lebih baik perkara ini diketahui sebelum anda berjanji kepada buyer.
Wang jualan sampai lebih lambat daripada jangkaan
Kalau anda bergantung pada wang ini untuk beli rumah lain, anda perlu tahu bila setiap bahagian harga dilepaskan kepada anda mengikut SPA, bukan sekadar bila buyer membayar.
Cara ASCOLAW melihat perkara ini
Bagaimana ASCOLAW Melihat Jualan Rumah Anda
Apa yang anda boleh sediakan sendiri
Salinan geran, penyata atau surat baki loan daripada bank, bil cukai tanah dan cukai pintu terkini, penyata caj penyelenggaraan kalau rumah strata, dan perjanjian sewa kalau ada penyewa.
Kalau rumah dibeli daripada developer dan geran belum keluar, cari SPA asal anda.
Kami mula dengan wang bersih dan kuasa untuk jual
Kami tak mula dengan draf SPA. Kami mula dengan dua soalan: boleh ke anda memindahkan rumah ini seperti yang dijanjikan, dan berapa yang akan sampai kepada anda selepas semua potongan.
Bila dua perkara ini jelas, terma SPA boleh dirunding ikut keadaan sebenar anda.
Perkara yang sering mengubah jualan
Loan dalam tempoh lock-in. Penyelesaian awal mungkin dikenakan penalti yang mengurangkan wang bersih anda.
Pemilik bersama. Semua pemilik berdaftar perlu bersetuju, termasuk bekas pasangan atau adik-beradik.
Pemilik dah meninggal. Rumah hanya boleh dijual oleh pentadbir atau wasi yang ada kuasa sah, atau selepas pusaka dibahagikan.
Geran masih nama developer. Jualan dibuat melalui penyerahan hak (assignment) dan memerlukan consent serta dokumen developer.
Sekatan kepentingan atau kaveat. Consent negeri atau penarikan kaveat mungkin perlu sebelum pindah milik boleh didaftarkan.
Rumah ada penyewa. Perlu jelas sama ada rumah dijual bersama penyewa, atau penyewa perlu keluar sebelum tarikh penyerahan.
Skop kerja kami
Apa Yang ASCOLAW Akan Uruskan Untuk Anda Sebagai Penjual
Skop sebenar bergantung pada title, loan dan pembeli. Lazimnya kerja kami termasuk:
- Semak title, pemilik berdaftar, kuasa untuk jual dan apa-apa sekatan atau kaveat.
- Dapatkan penyata redemption dan terangkan anggaran wang bersih yang anda akan terima.
- Semak borang booking dan rundingkan terma SPA dengan lawyer pembeli.
- Urus consent, dokumen developer dan borang CKHT berkaitan jualan anda.
- Koordinasi redemption loan anda dengan bank dan lawyer pembeli.
- Urus pelepasan baki harga kepada anda dan penyerahan kunci mengikut SPA.
Kenapa boleh percaya
Cara Kami Menguruskan Jualan Rumah
Bagi penjual, kerja yang penting ialah memastikan anda boleh menunaikan janji kepada buyer, dan wang jualan sampai kepada anda seperti yang dijangka.
Anda tak perlu tunggu SPA siap untuk bertanya. Beritahu kami harga, baki loan dan nama pada geran. Kami terangkan kedudukan anda dari situ.
Kos
Daripada Harga Jualan Ke Wang Di Tangan: Apa Yang Ditolak?
Baki loan dan penalti
Baki loan, faedah sehingga tarikh redemption dan apa-apa penalti penyelesaian awal dibayar terus kepada bank anda. Kalau jumlah ini lebih tinggi daripada harga yang tinggal, anda perlu tambah bezanya.
CKHT yang ditahan
Di bawah undang-undang CKHT, pembeli dikehendaki menahan sebahagian harga, pada masa ini 3% bagi kebanyakan penjual warganegara, dan meremitkannya kepada LHDN.
Jumlah ini bukan semestinya cukai sebenar anda. Kalau cukai sebenar lebih rendah atau tiada, lebihan boleh dituntut semula daripada LHDN mengikut prosesnya.
Komisen ejen, fi guaman dan pelarasan
Komisen ejen ikut perjanjian anda dengan ejen. Fi guaman penjual mengikut Solicitors' Remuneration Order (SRO) jika terpakai. Cukai tanah, cukai pintu dan caj penyelenggaraan dilaraskan antara anda dan pembeli mengikut tarikh dalam SPA.
Selepas kami semak harga, penyata loan dan title anda, kami bantu anda nampak anggaran wang bersih dan bila setiap bahagian dijangka dilepaskan, sebelum anda sign SPA. Sebut harga kerja kami diberi selepas semakan itu.
Proses
Apa Yang Berlaku Selepas Anda Hubungi Kami?
- 01
Anda beritahu kami harga, nama pada geran, baki loan dan sama ada buyer dah ada.
- 02
Kami semak title dan dokumen anda, termasuk sekatan, kaveat dan kuasa untuk jual.
- 03
Kami terangkan anggaran wang bersih dan apa yang perlu diselesaikan sebelum jualan.
- 04
Terma SPA dirunding dengan lawyer pembeli, termasuk tempoh, pelepasan wang dan penyerahan kunci.
- 05
Anda sign SPA selepas faham apa yang anda janjikan dan bila anda akan dibayar.
- 06
Kami urus consent, CKHT dan redemption loan anda bersama bank dan lawyer pembeli.
- 07
Baki harga dilepaskan kepada anda dan kunci diserahkan mengikut terma SPA.
Tempoh bergantung pada terma SPA, loan pembeli, bank anda untuk redemption, consent, jenis title dan masa pemprosesan pihak berkuasa. Kalau anda perlukan wang jualan untuk tarikh tertentu, beritahu kami dari awal supaya ia diambil kira semasa rundingan SPA.
Ceritakan Kepada Kami Rumah Yang Anda Nak Jual
Anda tak perlu ada semua dokumen dulu. Kami boleh mula dengan maklumat asas.
Dalam mesej anda, beritahu kami:
- Lokasi rumah dan harga yang dipersetujui atau disasarkan
- Nama siapa pada geran, dan ada pemilik bersama atau tidak
- Anggaran baki loan dan nama bank
- Buyer dah ada? Booking dah terima?
- Rumah kosong, anda duduki atau ada penyewa
- Bila anda perlukan wang jualan
Soalan lazim
Soalan Yang Selalu Ditanya Oleh Penjual
Berapa sebenarnya wang yang saya akan terima selepas jual rumah?
Harga jualan tolak baki loan dan penalti, CKHT yang ditahan, komisen ejen, fi guaman dan pelarasan cukai atau caj penyelenggaraan.
Angka sebenar bergantung pada penyata bank dan terma SPA anda. Kami bantu kira anggarannya sebelum anda commit.
Bila saya akan dapat wang jualan?
Ikut terma SPA, bukan ikut bila loan buyer lulus.
Lazimnya wang dilepaskan kepada penjual secara berperingkat, selepas redemption selesai dan syarat tertentu dalam SPA dipenuhi. Terma pelepasan ini patut dirunding sebelum SPA ditandatangani.
Harga jualan lebih rendah daripada baki loan. Boleh jual?
Boleh, tetapi anda perlu tanggung bezanya.
Bank lazimnya tidak akan melepaskan gadaian sehingga jumlah redemption dibayar penuh. Jadi anda perlu rancang dari mana wang tambahan itu datang, dan bila ia perlu dibayar.
Kenapa lawyer buyer tahan 3%? Saya dah lama pegang rumah ni.
Penahanan itu keperluan undang-undang CKHT, bukan semestinya jumlah cukai yang anda perlu bayar.
Cukai sebenar dikira berdasarkan keuntungan dan tempoh pegangan anda. Kalau cukai sebenar lebih rendah atau tiada, lebihan boleh dituntut semula daripada LHDN mengikut prosesnya.
Rumah ni nama saya dan bekas pasangan. Boleh saya jual seorang?
Tidak, kalau kedua-dua nama ada pada geran.
Semua pemilik berdaftar perlu menandatangani. Kalau bekas pasangan tidak bekerjasama, kita perlu lihat perintah perceraian atau laluan lain sebelum anda berjanji kepada buyer.
Rumah atas nama arwah. Waris boleh terus jual?
Tidak terus.
Jualan perlu dibuat oleh orang yang ada kuasa sah, contohnya pentadbir melalui Surat Kuasa Mentadbir atau wasi melalui Probet, atau selepas perintah pembahagian pusaka. Selesaikan kedudukan ini dahulu sebelum terima booking.
Booking dah terima, tapi saya nak batalkan. Boleh?
Bergantung pada apa yang ditulis dalam borang booking.
Borang booking boleh jadi perjanjian yang mengikat. Semak terma dan akibatnya dengan lawyer sebelum anda buat keputusan.
Rumah ada penyewa. Boleh jual?
Boleh. Tetapi SPA perlu jelas sama ada rumah dijual bersama penyewa atau dalam keadaan kosong, dan bila.
Semak juga perjanjian sewa anda, termasuk tempoh notis dan deposit sewa.
Boleh saya dan buyer guna lawyer yang sama?
Lazimnya setiap pihak ada lawyer sendiri, kerana kepentingan penjual dan pembeli tidak sama.
Kalau anda bercadang guna satu firma sahaja, bincang dengan kami dahulu. Ia perlu dinilai dari sudut konflik kepentingan dan peraturan profesion.
Saya belum ada buyer. Terlalu awal ke nak jumpa lawyer?
Tidak.
Semakan geran, baki loan, penalti dan CKHT sebelum ada buyer membantu anda tetapkan harga yang masuk akal, dan elak berjanji sesuatu yang susah ditunaikan.
Sebelum Anda Janji Kepada Buyer, Tahu Dulu Berapa Yang Anda Akan Terima.
Semak nama pada geran, baki loan, CKHT, consent dan terma pelepasan wang sebelum SPA ditandatangani.
Beritahu kami harga dan baki loan anda. Kami mula dari situ.
Pertanyaan anda tidak bermaksud anda telah melantik ASCOLAW.
