Dokumen Untuk Jual Rumah Subsale: Apa Penjual Perlu Sediakan Kepada Peguam?

Kalau anda sudah jumpa pembeli, menerima booking atau sedang berbincang tentang SPA, jangan tunggu semua dokumen "sempurna" sebelum hubungi peguam. Hantar dahulu apa yang anda ada. Untuk kebanyakan jualan rumah subsale, dokumen yang berguna boleh dibahagikan kepada enam kumpulan: identiti penjual, bukti pemilikan, dokumen pembelian asal, maklumat loan atau bank, maklumat cukai, dan dokumen berkaitan keadaan rumah seperti strata, tenancy atau consent. Senarai sebenar boleh berbeza kerana rumah bertajuk, rumah tanpa title individu atau strata, rumah yang masih dicagar kepada bank dan rumah yang mempunyai sekatan kepentingan tidak bergerak dengan cara yang sama.

Ringkasnya: enam kumpulan dokumen lazim diperlukan — identiti penjual, bukti pemilikan, dokumen pembelian asal, maklumat loan/bank, maklumat CKHT, dan dokumen keadaan rumah (strata/tenancy/consent). Jangan tunggu semua lengkap — hantar apa yang ada dan beritahu peguam apa yang belum dijumpai.

1. Dokumen identiti penjual

• Kad pengenalan (MyKad) semua penjual berdaftar.

• Jika penjual sebuah syarikat, salinan carian SSM terkini, Borang 24/49 (atau seksyen berkaitan di bawah Akta Syarikat 2016) dan resolusi lembaga pengarah yang membenarkan jualan.

• Jika bertindak melalui Surat Kuasa Wakil, salinan surat kuasa yang berdaftar.

2. Dokumen hak milik atau bukti hak terhadap rumah

• Salinan geran/hakmilik individu atau strata (jika sudah keluar).

• Jika hakmilik strata belum keluar, salinan Perjanjian Jual Beli (SPA) asal dan Deed of Assignment (jika ada) daripada pemaju.

• Sijil carian rasmi terkini, jika sudah ada.

3. SPA dan dokumen pembelian anda dahulu

Salinan SPA yang anda tandatangani semasa membeli rumah ini, termasuk sebarang surat perjanjian tambahan (supplementary agreement) yang mengubah terma asal.

4. Kalau rumah masih ada loan bank

• Nama bank dan nombor akaun/facility pinjaman.

• Salinan surat tawaran pinjaman (Letter of Offer) asal.

• Penyata baki pinjaman terkini, jika ada.

Jangan cuba meneka sendiri jumlah redemption berdasarkan baki yang kelihatan dalam aplikasi bank. Jumlah untuk penyelesaian transaksi perlu disahkan melalui proses yang sesuai dengan bank.

"Redemption ialah bahagian yang paling kerap menyebabkan transaksi tertangguh, bukan kerana ia sukar, tetapi kerana ia lambat dimaklumkan. Semakin awal kami tahu bank dan status loan, semakin awal kami boleh selaraskan discharge dengan tarikh completion," — Akmal Saufi Mohamed Khaled, Peguam & Peguambela, Tetuan Akmal Saufi & Co.

Apa maklumat diperlukan untuk CKHT?

• Tarikh dan harga asal semasa anda membeli rumah ini.

• Kos pembaikan/penambahbaikan yang boleh dituntut sebagai potongan (jika ada resit).

• Sama ada ini rumah kediaman pertama, kedua atau seterusnya bagi tujuan pengiraan RPGT.

Borang Nyata CKHT (CKHT 1A) perlu dikemukakan dalam tempoh 60 hari selepas tarikh pelupusan. Mulai 1 Januari 2025, pengemukaan borang ini dibuat secara mandatori melalui e-CKHT di Portal MyTax LHDN.

5. Quit rent, assessment, strata dan utiliti

• Resit cukai tanah (quit rent) dan cukai pintu (assessment) terkini.

• Bagi rumah strata, penyata caj penyelenggaraan/sinking fund terkini daripada JMB/MC.

• Bil utiliti terakhir (air, elektrik) untuk tujuan pemutusan akaun selepas completion.

6. Jika rumah sedang disewa

• Salinan perjanjian sewa (tenancy agreement) semasa, jika ada penyewa.

• Maklumat sama ada penyewa akan dimaklumkan atau perjanjian akan ditamatkan sebelum completion.

7. Jika title ada sekatan atau rumah perlukan consent

Jika geran menyatakan sekatan kepentingan (contohnya keperluan kebenaran Pihak Berkuasa Negeri), maklumkan peguam seawal mungkin supaya proses consent dapat diselaraskan dengan tempoh SPA. Baca panduan berasingan kami tentang jual rumah leasehold dan keperluan consent.

8. Dokumen yang baik untuk dihantar dari awal

Walaupun senarai di atas panjang, tiga dokumen berikut biasanya paling kritikal untuk peguam mula bekerja: salinan geran/SPA asal, kad pengenalan penjual, dan penyata baki pinjaman (jika ada). Hantar ini dahulu; dokumen lain boleh menyusul.

Apa akan berlaku selepas dokumen dihantar?

Peguam akan menjalankan carian rasmi tanah, menyemak sekatan kepentingan atau kaveat, mengesahkan status pinjaman dengan bank (jika berkaitan), dan menyediakan atau menyemak SPA mengikut fakta sebenar rumah anda.

Nak mula urus jualan rumah subsale?

Hantar dokumen yang sudah ada kepada ASCOLAW untuk semakan awal — tidak perlu tunggu sehingga lengkap. Hubungi ASCOLAW untuk semakan dokumen jualan anda.

Soalan Lazim

Perlukah semua dokumen dalam senarai ini sebelum saya hubungi peguam?

Tidak. Hantar apa yang ada dahulu. Peguam akan kenal pasti dokumen yang masih kurang berdasarkan keadaan rumah anda sebenar.

Bagaimana jika title rumah saya belum dikeluarkan atas nama saya?

Maklumkan perkara ini seawal mungkin. Rantaian dokumen — SPA terdahulu, assignment dan dokumen developer — menjadi lebih penting berbanding satu salinan title tunggal.

Sudah tahu dokumen yang diperlukan — macam mana nak dapatkan quotation sebenar?

Rujuk Nak Quotation Peguam Untuk Jual Rumah Subsale? Ini Maklumat dan Dokumen Yang Perlu Dihantar untuk maklumat minimum bagi mendapatkan anggaran yang lebih tepat.

Rumah saya masih ada loan — apa beza dengan rumah yang sudah bebas cagaran?

Rumah bercagar memerlukan proses redemption dan discharge (Borang 16N) yang diselaraskan dengan completion. Baca Jual Rumah Masih Ada Loan Bank: Apa Penjual Perlu Tahu Tentang Redemption? untuk penjelasan penuh.

Berapa lama sebelum saya perlu fikirkan CKHT?

Borang Nyata CKHT perlu dikemukakan dalam tempoh 60 hari selepas tarikh pelupusan, jadi lebih baik kumpul rekod harga belian dan kos berkaitan lebih awal, bukan selepas SPA ditandatangani.

Baca juga

• Nak Quotation Peguam Untuk Jual Rumah Subsale? Ini Maklumat dan Dokumen Yang Perlu Dihantar

• Jual Rumah Masih Ada Loan Bank: Apa Penjual Perlu Tahu Tentang Redemption?

• Bila Penjual Akan Terima Baki Harga Jual Rumah Subsale?

• Kos Guaman Jual Rumah: Siapa Yang Bayar & Cara Pengiraan (Termasuk RPGT)

Rujukan

• National Land Code 1965 (Akta 828), seksyen 214, 215 dan 278 (Borang 16N pelepasan gadaian).

• Real Property Gains Tax Act 1976, borang CKHT 1A/CKHT 3, tempoh 60 hari, e-CKHT mandatori mulai 1 Januari 2025.

• Malaysian Bar Circular No 276/2025 dan No 306/2025 (Subsale of Property).

Maklumat ini bersifat umum dan bukan nasihat undang-undang bagi fakta khusus. Setiap transaksi hartanah adalah unik — dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.