Cara Masuk Kaveat Tanah: Langkah, Borang 19B & Kos (2026)

Untuk masuk kaveat tanah (kaveat persendirian), anda perlu memfailkan Borang 19B di Pejabat Tanah, beserta satu surat akuan berkanun yang menyatakan asas tuntutan anda dan bayaran fi yang ditetapkan. Hanya orang yang menuntut hakmilik atau kepentingan yang boleh didaftarkan ke atas tanah itu yang layak, seperti pembeli yang telah membayar deposit, waris pusaka, atau pasangan yang menuntut harta sepencarian. Kaveat berkuat kuasa sebaik sahaja Pendaftar mencatatkannya (Seksyen 323 dan 324 Kanun Tanah Negara). Panduan ini menerangkan langkah, dokumen, kos dan risiko.

Ringkasan pantas:

• Borang: Borang 19B beserta surat akuan berkanun yang menyatakan asas tuntutan.

• Siapa layak: penuntut hakmilik atau kepentingan yang boleh didaftarkan, benefisiari amanah, atau penjaga kanak-kanak (Seksyen 323).

• Di mana: Pejabat Tanah tempat tanah itu terletak.

• Kos: fi Pejabat Tanah yang nominal dan fi guaman berpatutan, bukan skala peratusan.

• Amaran: kaveat tanpa asas yang munasabah boleh menyebabkan anda dituntut pampasan (Seksyen 329).

Siapa yang layak masuk kaveat persendirian?

Di bawah Seksyen 323 Kanun Tanah Negara, hanya golongan berikut boleh memasukkan kaveat persendirian:

• Penuntut hakmilik atau kepentingan yang boleh didaftarkan, contohnya pembeli yang telah menandatangani perjanjian jual beli dan membayar deposit, tetapi pindah milik belum sempurna.

• Benefisiari di bawah amanah yang melibatkan tanah itu, misalnya waris ke atas tanah pusaka.

• Penjaga bagi kanak-kanak yang mempunyai kepentingan tersebut.

Jika anda belum pasti sama ada anda mempunyai kaveat yang sah, mulakan dengan panduan asas kami: Apa Itu Kaveat Tanah.

Cara masuk kaveat tanah: langkah demi langkah

1. Buat carian rasmi tanah untuk mengesahkan butiran geran, pemilik berdaftar dan sama ada sudah ada kaveat lain. Lihat panduan carian rasmi tanah.

2. Sediakan Borang 19B, iaitu borang permohonan memasukkan kaveat persendirian, dan nyatakan sama ada kaveat itu mengikat keseluruhan tanah, bahagian tak dibahagi, atau kepentingan tertentu sahaja.

3. Sokong dengan surat akuan berkanun yang mengesahkan asas tuntutan anda, seperti dikehendaki oleh Seksyen 323.

4. Bayar fi yang ditetapkan di Pejabat Tanah.

5. Failkan permohonan di Pejabat Tanah tempat tanah itu terletak.

6. Pendaftar mencatatkan kaveat pada geran dan menyampaikan notis (Borang 19A) kepada pemilik berdaftar bahawa kaveat telah dimasukkan (Seksyen 324).

Dokumen yang anda perlukan

• Butiran geran, iaitu nombor lot atau hakmilik, mukim atau bandar dan daerah.

• Bukti tuntutan anda, contohnya perjanjian jual beli dan resit deposit, geran pusaka, atau perintah mahkamah.

• Salinan kad pengenalan pengkaveat.

• Surat akuan berkanun yang menyatakan asas tuntutan.

Berapa kos untuk masuk kaveat?

Kos memasukkan kaveat jauh lebih rendah berbanding urus niaga jual beli rumah. Ia melibatkan dua komponen, iaitu fi Pejabat Tanah yang ditetapkan (jumlah nominal), dan fi guaman berpatutan untuk menyediakan surat akuan berkanun serta Borang 19B. Ia bukan dikira mengikut skala peratusan seperti yuran guaman pindah milik. Untuk anggaran mengikut keadaan anda, dapatkan konsultasi ringkas dengan peguam.

Berapa lama proses dan bila kaveat berkuat kuasa?

Kaveat berkuat kuasa dari masa Pendaftar menerima permohonan anda, bukan selepas pemilik dimaklumkan. Selepas dicatatkan, ia menghalang sebarang urus niaga yang tidak konsisten dengan tuntutan anda. Kaveat persendirian kekal sehingga enam tahun sebelum luput secara automatik (Seksyen 328), melainkan ditarik balik atau dipotong lebih awal.

Senario biasa untuk masuk kaveat

Pembeli yang telah bayar deposit

Jika anda telah membayar deposit tetapi bimbang penjual menjual rumah yang sama kepada orang lain, kaveat melindungi kepentingan anda sehingga pindah milik selesai. Baca juga kesilapan besar pembeli rumah selepas bayar deposit.

Tanah pusaka

Waris boleh memasukkan kaveat untuk menghalang tanah pusaka daripada dijual atau dipindah milik sebelum pembahagian selesai. Fahami prosesnya melalui panduan Surat Kuasa Mentadbir.

Harta sepencarian

Seorang suami atau isteri yang menuntut bahagian dalam harta sepencarian boleh memasukkan kaveat untuk melindungi tuntutan itu. Lihat panduan harta sepencarian.

Amaran: jangan masuk kaveat tanpa asas

Ketika mendaftarkan kaveat, Pendaftar tidak menyiasat sama ada tuntutan anda betul (Seksyen 324). Tetapi jika anda memasukkan kaveat tanpa asas yang munasabah dan pemilik mengalami kerugian, anda boleh dipertanggungjawabkan membayar pampasan di bawah Seksyen 329. Jika pemilik mencabar kaveat itu, ia juga boleh dipotong. Lihat cara buang dan tarik balik kaveat.

Nasihat daripada peguam

"Kekuatan sesuatu kaveat bergantung pada asas tuntutan yang dinyatakan dalam Borang 19B dan surat akuan berkanun," kata Akmal Saufi, peguam dan pengasas ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co). "Kaveat yang disediakan dengan betul sukar dicabar, manakala yang disediakan sembarangan mudah dipotong, malah boleh mendedahkan pengkaveat kepada tuntutan pampasan."

Soalan Lazim

Boleh masuk kaveat sendiri tanpa peguam?

Boleh, borang boleh diperoleh sendiri. Namun asas tuntutan dalam Borang 19B dan surat akuan berkanun mesti dinyatakan dengan betul. Ramai orang meminta peguam menyediakannya supaya kaveat itu kukuh dan tidak mudah dipotong.

Berapa lama kaveat kekal selepas dimasukkan?

Kaveat persendirian luput selepas enam tahun (Seksyen 328), tetapi boleh tamat lebih awal jika ditarik balik atau dipotong oleh pemilik.

Boleh masuk kaveat atas tanah pusaka yang belum pindah milik?

Boleh, jika anda benefisiari yang berhak ke atas tanah itu. Ini kerap digunakan untuk melindungi bahagian waris sebelum pembahagian pusaka selesai.

Apa jadi jika pemilik mencabar kaveat saya?

Pemilik boleh memohon pemotongan kaveat melalui Pejabat Tanah (Borang 19H) atau Mahkamah Tinggi (Seksyen 327). Jika tuntutan anda berasas, anda boleh mempertahankannya; jika tidak, kaveat akan dipotong.

Perlukan bantuan memasukkan kaveat?

Kaveat yang berkesan bermula dengan asas tuntutan yang betul. Lihat perkhidmatan memasukkan kaveat kami, atau hubungi ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co) untuk berbincang bagaimana kami boleh membantu anda mencapai objektif anda. Kami berbincang dengan anda terlebih dahulu dan tidak memulakan kerja sehingga anda bersetuju.

Kandungan ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan bukan nasihat guaman. Setiap keadaan tanah adalah unik. Dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.

Baca juga

• Apa Itu Kaveat Tanah? Maksud, jenis dan fungsi

• Cara Buang dan Tarik Balik Kaveat: 3 kaedah

• Carian Rasmi Tanah: cara semak status geran

• Surat Kuasa Mentadbir untuk tanah pusaka