Peranan Peguam Penjual Dalam Transaksi Jual Rumah Subsale

Apabila anda menjual rumah subsale, anda mungkin diberitahu bahawa anda tidak perlu melantik peguam sendiri kerana pembeli sudah mempunyai peguam. Dari sudut praktikal, penjual memang boleh memilih untuk tidak mempunyai wakil guaman berasingan. Namun, jika peguam itu dilantik oleh pembeli, peguam tersebut mewakili kepentingan pembeli dalam Perjanjian Jual Beli (SPA), bukan kepentingan anda sebagai penjual.

Sebab itu, persoalan yang lebih tepat bukan sekadar "wajib atau tidak wajib lantik peguam?", tetapi siapa yang akan menjaga kepentingan penjual dan mengurus kewajipan penjual sepanjang transaksi?

Artikel ini menerangkan kerja utama yang biasanya perlu diselaraskan dari sudut penjual dalam transaksi jual rumah subsale.

Ringkasnya

Peguam penjual menjaga transaksi dari sudut kepentingan penjual. Antara perkara yang mungkin perlu diselaraskan ialah terma SPA, status hak milik, redemption pembiayaan sedia ada, consent jika diperlukan, CKHT, urusan dengan peguam pembeli serta pelepasan wang mengikut SPA. Peguam pembeli tidak secara automatik menjadi peguam penjual dalam SPA hanya kerana penjual memilih untuk tidak mempunyai wakil berasingan.

"Dalam jual rumah subsale, nilai peguam penjual bukan sekadar pada dokumen yang ditandatangani. Yang penting ialah memastikan obligasi penjual, redemption, consent dan pelepasan wang bergerak dalam urutan yang betul." — kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, ASCOLAW.

1. Menasihati penjual tentang terma SPA

SPA bukan sekadar dokumen untuk merekodkan harga jualan. Ia menetapkan hak dan tanggungjawab pihak-pihak, tempoh penyempurnaan, keadaan yang perlu dipenuhi, urusan penyerahan milikan, mekanisme bayaran dan akibat jika sesuatu pihak gagal mematuhi terma yang dipersetujui.

Peguam penjual boleh meneliti terma yang dicadangkan, menjelaskan implikasinya kepada anda dan memastikan kedudukan penjual tidak diabaikan semata-mata kerana draf SPA disediakan oleh pihak lain.

2. Menyemak hak milik dan isu yang boleh mengganggu jualan

Sebelum transaksi dapat disempurnakan, status hartanah perlu difahami dengan betul. Antara perkara yang mungkin perlu dikenal pasti ialah:

• sama ada hak milik individu atau strata telah dikeluarkan;

• sama ada hartanah masih di bawah master title;

• sama ada terdapat gadaian atau pembiayaan sedia ada;

• sama ada hak milik mempunyai sekatan kepentingan yang memerlukan kebenaran pindah milik;

• sama ada terdapat isu pemaju, pengurusan strata atau dokumen terdahulu yang perlu diselesaikan; dan

• sama ada terdapat perkara lain pada hak milik atau rekod transaksi yang perlu ditangani sebelum pindah milik dapat disempurnakan.

Tidak semua rumah mempunyai proses yang sama. Rumah freehold tanpa pembiayaan, rumah leasehold dengan sekatan kepentingan dan hartanah yang masih di bawah master title boleh memerlukan aliran kerja yang berbeza.

3. Mengurus redemption jika rumah masih ada loan bank

Jika rumah masih dicagarkan kepada bank, baki pembiayaan penjual biasanya perlu diselesaikan sebagai sebahagian daripada transaksi. Peguam penjual boleh berurusan dengan bank berkaitan dokumen dan jumlah redemption yang diperlukan serta menyelaras pelepasan sekuriti apabila syarat berkaitan dipenuhi.

Ini penting kerana harga jualan yang dipersetujui bukan semestinya jumlah bersih yang terus diterima oleh penjual. Sebahagian wang transaksi mungkin perlu digunakan terlebih dahulu untuk menyelesaikan pembiayaan sedia ada dan komitmen berkaitan.

Untuk isu ini secara khusus, rujuk artikel khusus Jual Rumah Masih Ada Loan Bank: Apa Penjual Perlu Tahu Tentang Redemption?

4. Mengurus permohonan consent apabila diperlukan

Sesetengah hak milik mempunyai sekatan kepentingan yang menyebabkan kebenaran pihak berkuasa berkaitan diperlukan sebelum pindah milik boleh didaftarkan. Keperluan sebenar bergantung pada hak milik, negeri dan jenis sekatan yang terpakai.

Jika consent diperlukan, peguam akan membantu mengenal pasti keperluan tersebut, menyediakan atau menyelaras dokumen permohonan dan memantau proses supaya transaksi tidak tersangkut hanya kerana isu sekatan diketahui terlalu lewat.

5. Menyelaraskan urusan dengan peguam pembeli

Jika kedua-dua pihak mempunyai peguam masing-masing, peguam penjual dan peguam pembeli akan berkomunikasi mengenai dokumen, syarat SPA, status redemption, consent, penyempurnaan dan perkara lain yang perlu diselesaikan.

Peranan ini penting kerana banyak transaksi subsale melibatkan beberapa pihak pada masa yang sama — penjual, pembeli, bank penjual, bank pembeli, pejabat tanah, pemaju atau badan pengurusan, bergantung pada struktur hartanah.

6. Mengurus perkara berkaitan CKHT bagi pihak penjual

Penjualan atau pelupusan harta tanah boleh melibatkan kewajipan di bawah rejim Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT). Sistem e-CKHT LHDN kini digunakan untuk pengemukaan borang berkaitan, dan pengemukaan elektronik diwajibkan bagi pelupusan aset yang tertakluk kepada ACKHT sejak 1 Januari 2025.

Peguam yang mengurus transaksi boleh membantu menyelaras dokumen dan pengemukaan yang berkaitan dengan kedudukan penjual. Sama ada cukai benar-benar perlu dibayar, jumlahnya dan sama ada sesuatu pengecualian terpakai bergantung pada fakta transaksi dan kedudukan penjual.

7. Menyelaraskan dokumen dengan pemaju atau pengurusan hartanah jika perlu

Jika hartanah masih di bawah master title, mempunyai sejarah transaksi tertentu atau memerlukan pengesahan daripada pemaju, peguam mungkin perlu berurusan dengan pemaju berkaitan rekod pemilikan dan dokumen transaksi.

Bagi hartanah strata, isu caj penyelenggaraan atau maklumat daripada badan pengurusan juga mungkin perlu diselesaikan mengikut keadaan transaksi. Penjual sebaiknya jangan menunggu sehingga saat akhir untuk mengetahui bahawa terdapat dokumen atau bayaran tertunggak yang menjejaskan penyempurnaan.

8. Mengurus penerimaan dan pelepasan wang transaksi mengikut SPA

Wang dalam transaksi hartanah tidak semestinya dibayar terus kepada penjual sebaik sahaja SPA ditandatangani. Pelepasan wang bergantung pada struktur transaksi, terma SPA dan perkara yang perlu diselesaikan terlebih dahulu, termasuk redemption atau syarat lain yang berkenaan.

Peguam membantu memastikan wang yang diterima atau dipegang dalam kapasiti profesional diurus mengikut terma transaksi dan hanya dilepaskan apabila syarat yang berkaitan dipenuhi.

Untuk soalan khusus tentang masa penjual menerima wang, rujuk artikel Bila Penjual Akan Terima Baki Harga Jual Rumah Subsale?

Adakah penjual mesti mempunyai peguam sendiri?

Penjual boleh memilih untuk tidak mempunyai peguam berasingan. Namun, anda perlu memahami kesannya dengan jelas: jika peguam pembeli dilantik untuk mewakili pembeli, peguam itu bukan peguam anda dalam SPA.

Dalam keadaan tertentu, peguam pembeli boleh membantu penjual untuk urusan tertentu yang berasingan — contohnya permohonan consent, urusan discharge atau pengemukaan CKHT — tertakluk kepada keadaan dan fi yang berkenaan. Itu tidak bermaksud peguam pembeli turut mewakili penjual dalam keseluruhan transaksi jual beli.

Jika anda mahu seseorang meneliti SPA dan urusan transaksi dari sudut kepentingan anda sebagai penjual, lantikan peguam sendiri memberikan representasi yang lebih jelas.

Soalan lazim

Adakah penjual wajib melantik peguam sendiri?

Tidak semestinya. Penjual boleh memilih untuk tidak mempunyai peguam berasingan. Namun, jika peguam dilantik oleh pembeli untuk SPA, peguam itu mewakili pembeli, bukan penjual. Bantuan bagi urusan tertentu seperti consent, discharge atau CKHT juga tidak dengan sendirinya menjadikan peguam pembeli sebagai peguam penjual bagi keseluruhan transaksi.

Apa berlaku jika rumah penjual masih ada loan bank?

Baki pembiayaan biasanya perlu ditebus sebagai sebahagian daripada transaksi. Dokumen dan jumlah redemption perlu diperoleh dan diselaraskan supaya sekuriti bank sedia ada boleh dilepaskan apabila syarat berkaitan dipenuhi. Ini juga mempengaruhi bila dan berapa banyak baki harga jualan boleh dilepaskan kepada penjual.

Adakah setiap rumah leasehold memerlukan consent?

Tidak boleh diasumsikan begitu. Keperluan consent bergantung pada sekatan kepentingan pada hak milik, negeri dan peraturan yang terpakai. Hak milik dan keadaan transaksi perlu diperiksa terlebih dahulu.

Adakah penjual perlu buat CKHT walaupun mungkin tiada cukai perlu dibayar?

Pelupusan harta tanah boleh melibatkan kewajipan pengemukaan di bawah rejim CKHT, dan e-CKHT digunakan bagi pengemukaan yang berkenaan. Sama ada cukai akhirnya perlu dibayar, jumlahnya dan sama ada pengecualian terpakai bergantung pada fakta transaksi serta kedudukan penjual.

Bila patut penjual hubungi peguam?

Secara praktikal, lebih baik penjual mendapatkan nasihat sebelum menandatangani komitmen yang sukar diubah. Lebih awal isu seperti baki loan, sekatan kepentingan, status hak milik, tunggakan atau dokumen pemilikan dikenal pasti, lebih mudah transaksi distrukturkan dengan jangkaan yang betul.

Jika anda sudah mempunyai pembeli atau sedang menilai tawaran, sediakan sekurang-kurangnya maklumat asas hartanah dan dokumen yang ada supaya peguam boleh mengenal pasti isu awal.

Untuk senarai persediaan penuh, rujuk Dokumen Untuk Jual Rumah Subsale: Apa Penjual Perlu Sediakan Kepada Peguam?

Mahu peguam mewakili anda sebagai penjual?

ASCO Law mengurus transaksi Jual Beli Subsale – Penjual, termasuk semakan struktur transaksi, SPA dan penyelarasan proses sehingga penyempurnaan berdasarkan keadaan hartanah anda.

Jika anda mahu mendapatkan quotation, sediakan maklumat hartanah, harga jualan, status pembiayaan dan dokumen asas yang ada supaya skop kerja boleh dinilai dengan lebih tepat.

Maklumat ini bersifat umum dan bukan nasihat undang-undang bagi fakta khusus. Setiap transaksi hartanah adalah unik — dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.

Hantar butiran jualan rumah anda melalui borang di bawah