Pindah Milik Rumah Antara Ahli Keluarga: Bila Ia Boleh Dibuat Atas Dasar Kasih Sayang?

Pindah Milik Rumah Antara Ahli Keluarga: Bila Ia Boleh Dibuat Atas Dasar Kasih Sayang?

Kalau ibu mahu beri rumah kepada anak, suami mahu pindahkan rumah kepada isteri, atau datuk mahu serahkan hartanah kepada cucu, ramai orang akan panggil semuanya "tukar nama geran".

Tetapi dari sudut urusan undang-undang, perkara pertama yang perlu dikenal pasti bukan borang apa yang hendak digunakan. Soalan yang lebih penting ialah:

Adakah ini benar-benar pemberian semasa hidup tanpa harga jualan, atau sebenarnya satu jual beli antara ahli keluarga?

Jika tiada harga jualan dan pemilik mahu menyerahkan hartanah secara sukarela kepada ahli keluarga semasa hidup, urusan itu mungkin berada dalam kategori yang lazim disebut sebagai pindah milik atas dasar kasih sayang. Jika penerima membayar harga untuk rumah tersebut, ia lebih dekat kepada jual beli, walaupun penjual dan pembeli mempunyai hubungan keluarga.

Perbezaan itu penting kerana struktur dokumen, semakan hak milik, cukai, duti setem, pembiayaan dan proses pendaftaran boleh berbeza.

"Ahli keluarga" tidak semestinya bermaksud urusan yang sama

Hubungan kekeluargaan sahaja tidak menentukan laluan undang-undang.

Contohnya:

Sebab itu, jangan mulakan dengan andaian bahawa semua "tukar nama kepada keluarga" menggunakan laluan yang sama.

Bila pindah milik kasih sayang biasanya relevan?

Secara praktikal, anda patut mempertimbangkan laluan ini apabila pemilik berdaftar masih hidup dan benar-benar mahu memberikan hartanah kepada penerima tanpa transaksi jual beli biasa.

JKPTG sendiri memberi contoh pindah milik tanpa balasan atau pemberian kasih sayang seperti suami kepada isteri, ayah kepada anak atau ibu kepada anak. Bagi tanah yang mempunyai hak milik berdaftar dan menggunakan laluan pindah milik biasa, Borang 14A ialah instrumen yang lazim digunakan untuk pindah milik.

Namun, perkataan "kasih sayang" tidak menghapuskan keperluan untuk memeriksa status hartanah. Antara perkara yang boleh mengubah cara urusan dibuat ialah:

• nama pemilik sebenar yang berdaftar pada hak milik;

• sama ada hak milik individu atau strata telah dikeluarkan;

• sama ada hartanah masih dicagarkan kepada bank;

• sama ada terdapat sekatan kepentingan, kaveat atau isu pendaftaran lain;

• hubungan sebenar antara pemberi dan penerima; dan

• sama ada pindah milik itu benar-benar tanpa balasan atau ada harga / pertukaran nilai.

Jadi, dua keluarga yang sama-sama berkata "nak tukar nama rumah kepada anak" boleh akhirnya memerlukan langkah yang berbeza.

Kalau anak bayar duit kepada ibu bapa, adakah masih kasih sayang?

Jangan tentukan berdasarkan nama yang keluarga gunakan sendiri.

Jika terdapat harga pembelian yang dipersetujui dan penerima membeli hartanah daripada pemilik, urusan itu mempunyai ciri jual beli. Ia tidak patut distruktur atau diterangkan sebagai pemberian tanpa balasan semata-mata kerana pihak-pihak mempunyai hubungan keluarga.

Jika situasi anda sebenarnya jual beli antara keluarga, baca artikel ASCOLAW mengenai beli rumah antara keluarga supaya laluan itu tidak bercampur dengan pindah milik kasih sayang.

Adakah semua ahli keluarga dapat layanan duti setem yang sama?

Tidak semestinya.

Ini antara sebab paling penting untuk membezakan hubungan keluarga daripada kelayakan bagi layanan cukai atau duti tertentu.

Bagi pindah milik harta tanah secara kasih sayang antara ibu bapa dan anak serta datuk nenek dan cucu, Kerajaan telah mengumumkan layanan duti setem tertentu bagi surat cara pindah milik yang disempurnakan mulai 1 April 2023: pengecualian penuh terhad kepada RM1 juta pertama nilai harta tanah, manakala baki nilai tertakluk kepada duti ad valorem dengan remisi 50%, tertakluk kepada syarat yang berkenaan termasuk syarat kewarganegaraan penerima.

Itu tidak bermaksud anda boleh mengambil layanan tersebut dan menganggap ia terpakai secara automatik kepada adik-beradik, bapa saudara dan anak saudara, mertua atau semua hubungan lain.

Begitu juga bagi Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT/RPGT), LHDN menerangkan layanan "tiada keuntungan dan tiada kerugian" bagi pemberian tertentu antara suami isteri, ibu bapa dan anak, serta datuk nenek dan cucu, tertakluk kepada syarat undang-undang termasuk syarat kewarganegaraan pemberi bagi layanan tersebut.

Hubungan yang tepat perlu dikenal pasti dahulu sebelum apa-apa penjimatan cukai atau duti dianggap tersedia.

Kalau rumah masih ada loan, adakah boleh terus tukar nama?

Jangan anggap rumah yang masih bercagar boleh dipindahkan seperti hartanah bebas bebanan.

Apabila bank mempunyai gadaian atau kepentingan atas hartanah, kedudukan pembiayaan perlu diperiksa terlebih dahulu. Bergantung pada struktur urusan, ia mungkin melibatkan persetujuan / keperluan bank, penebusan, pembiayaan baharu atau langkah lain sebelum pendaftaran pindah milik boleh disempurnakan.

JKPTG juga menyatakan bahawa walaupun urusan pindah milik secara umum boleh dibuat tanpa peguam, pindah milik yang melibatkan pembiayaan lazimnya akan mempunyai keperluan bank yang menyebabkan peguam terlibat.

Bagaimana kalau geran ada sekatan kepentingan?

Pemberian kepada ahli keluarga tidak secara automatik mengetepikan sekatan pada hak milik.

Jika hak milik mempunyai sekatan kepentingan yang memerlukan kebenaran untuk pindah milik, permohonan kebenaran yang berkenaan mungkin perlu dibuat. Keperluannya bergantung pada kandungan hak milik, undang-undang yang terpakai dan amalan negeri berkenaan.

Sebab itu ayat umum seperti "leasehold mesti dapat consent" atau "kasih sayang tak perlu consent" tidak patut digunakan tanpa melihat hak milik sebenar.

Bagaimana kalau pemilik sudah meninggal dunia?

Itu bukan lagi pindah milik kasih sayang oleh pemilik semasa hidup.

Apabila pemilik berdaftar telah meninggal dunia, keluarga biasanya perlu melihat kepada laluan pentadbiran pusaka dan transmisi / pendaftaran selepas kematian, bergantung pada keadaan pusaka tersebut.

Untuk situasi itu, baca Panduan Lengkap Tukar Nama Geran Tanah dan Rumah Orang Meninggal.

Jadi, apakah soalan pertama yang patut anda jawab?

Sebelum mencari "cara tukar nama geran", jawab lima perkara ini:

1. Siapa pemilik berdaftar sekarang?

2. Pemilik masih hidup atau telah meninggal dunia?

3. Adakah penerima membayar harga untuk hartanah itu?

4. Apakah hubungan sebenar antara pemberi dan penerima?

5. Adakah hartanah mempunyai loan, gadaian, sekatan kepentingan atau isu hak milik?

Jika jawapannya ialah pemilik masih hidup, tiada harga jualan, dan hartanah hendak diberikan kepada ahli keluarga, anda sudah mempunyai sebab yang baik untuk menyemak sama ada pindah milik kasih sayang ialah laluan yang sesuai.

Selepas itu barulah anda patut melihat prosesnya. Untuk langkah yang lebih terperinci bagi pemindahan kepada anak, baca Proses Cara Tukar Nama Geran Tanah atau Rumah Kepada Anak Atas Dasar Kasih Sayang.

Soalan Lazim

Adakah pindah milik kepada adik-beradik boleh dianggap pemberian?

Ia boleh melibatkan pemberian tanpa balasan, tetapi jangan anggap semua layanan duti setem atau CKHT yang diberikan kepada hubungan tertentu seperti ibu bapa-anak turut terpakai kepada adik-beradik. Struktur dan implikasi cukai perlu diperiksa berdasarkan hubungan dan fakta sebenar.

Adakah mesti guna peguam untuk pindah milik kasih sayang?

JKPTG menyatakan urusan pindah milik boleh dibuat tanpa peguam dan memberi contoh penyaksian Borang 14A bagi pemberian kasih sayang di hadapan Pendaftar Hakmilik / Pentadbir Tanah. Tetapi isu seperti pembiayaan bank, sekatan kepentingan, status hak milik, cukai, dokumentasi dan risiko keluarga boleh menjadikan khidmat peguam praktikal atau diperlukan oleh pihak pembiaya.

Adakah menandatangani Borang 14A bermaksud rumah sudah bertukar nama?

Tidak. Bagi pindah milik berdaftar, proses pendaftaran masih perlu disempurnakan. Menandatangani instrumen sahaja tidak sama dengan nama pemilik baharu telah didaftarkan pada hak milik.

Bolehkah saya pindahkan hanya sebahagian bahagian saya kepada anak?

Keupayaan untuk memindahkan syer / bahagian dan cara ia dibuat bergantung pada bentuk pemilikan serta butiran hak milik. Semak hak milik dan struktur pemilikan sebenar sebelum menyediakan dokumen.

Penafian: Artikel ini disediakan untuk maklumat umum sahaja dan bukan nasihat undang-undang, cukai atau kewangan bagi mana-mana transaksi tertentu. Kelayakan, duti setem, CKHT, kebenaran pindah milik dan dokumen yang diperlukan bergantung pada fakta, hak milik, hubungan pihak-pihak, kewarganegaraan, negeri dan undang-undang / garis panduan yang berkuat kuasa pada masa urusan dibuat.

Anda sudah tahu ini pemberian kepada ahli keluarga?

Jika anda memang bercadang memberikan rumah atau tanah kepada ahli keluarga semasa hidup dan mahu seseorang menyemak sama ada laluan kasih sayang sesuai dengan keadaan hartanah anda, hubungi ASCOLAW untuk semakan awal.