Perintah Jualan Mahkamah Untuk Tanah atau Rumah Pusaka: Proses, Syarat dan Hasil Jualan

Istilah “perintah jualan mahkamah” biasanya dicari apabila sebuah tanah atau rumah tidak dapat dijual kerana pemilik bersama atau waris tidak sependapat. Tetapi istilah itu boleh merujuk kepada laluan undang-undang yang berbeza.

Jawapan ringkas: jika hartanah sudah didaftarkan atas nama beberapa pemilik bersama, isu penamatan pemilikan bersama dan jualan boleh melibatkan Kanun Tanah Negara dan Mahkamah. Jika pemilik berdaftar telah meninggal dunia dan harta masih dalam pentadbiran pusaka, kuasa untuk menjual perlu dinilai melalui proses pusaka yang terpakai. Bagi pusaka kecil, JKPTG sendiri membezakan Permohonan Berikutnya di bawah seksyen 17 yang boleh digunakan untuk mendapatkan Perintah Kebenaran Menjual.

Jadi, sebelum memfailkan apa-apa permohonan, perkara paling penting ialah mengenal pasti siapa pemilik berdaftar sekarang, status pusaka, dan laluan undang-undang yang sebenarnya terpakai.

Ringkasan pantas

• Dua laluan berbeza: pemilik bersama berdaftar yang masih hidup (Kanun Tanah Negara ss.141A/145) berbeza daripada tanah yang masih dalam pusaka (Akta 98 s.17, Borang P).

• Jualan bukan automatik — Mahkamah atau JKPTG menilai fakta kes; tiada jaminan hasil atau kaedah jualan tertentu.

• Dokumen asas: hak milik/carian rasmi, senarai pemilik berdaftar, sijil kematian dan perintah pusaka (jika berkenaan), status gadaian/kaveat.

• Tempoh tidak tetap — bergantung pada bantahan, kelengkapan dokumen dan status pusaka.

Kenapa perintah jualan bukan satu proses yang sama untuk semua kes?

Tiga keadaan berikut perlu dibezakan sejak awal:

Perbezaan ini penting kerana pertikaian pemilik bersama tidak sama dengan pentadbiran pusaka. Seorang waris juga tidak semestinya sudah menjadi pemilik berdaftar hanya kerana dia ialah waris kepada si mati.

Laluan 1: Bagaimana jika tanah sudah didaftarkan kepada beberapa pemilik bersama?

Bagi tanah di Semenanjung Malaysia yang tertakluk kepada Kanun Tanah Negara, seksyen 140 hingga 145 mengawal aspek pembahagian tanah milik bersama. JKPTG masih menggunakan Kanun Tanah Negara (Semakan 2020) [Akta 828] dalam bahan semasa 2026 dan telah mengeluarkan panduan semasa mengenai pengurusan permohonan di bawah seksyen 140 hingga 145.

Seksyen 141A membenarkan seorang pemilik bersama membuat permohonan pembahagian dalam keadaan yang diperuntukkan walaupun pemilik bersama lain tidak menyertai atau bersetuju. Seksyen 145 pula menjadi penting apabila pemilik bersama tidak bersetuju atau pembahagian tidak dapat diluluskan dalam keadaan yang dinyatakan oleh peruntukan tersebut.

Dalam konteks itu, Mahkamah boleh mempertimbangkan perintah yang adil untuk menamatkan pemilikan bersama. Jualan ialah salah satu kemungkinan — bukan keputusan automatik hanya kerana seorang pemilik enggan menjual.

Apa yang biasanya perlu diperiksa?

Sebelum menentukan sama ada laluan ini sesuai, peguam perlu melihat perkara seperti:

• hak milik atau carian rasmi terkini;

• nama dan bahagian setiap pemilik berdaftar;

• jenis dan keluasan tanah;

• sekatan kepentingan atau syarat pada hak milik;

• sama ada tanah mempunyai gadaian atau kaveat;

• sama ada pembahagian fizikal pernah dipertimbangkan atau dipohon;

• kedudukan pemilik yang membantah atau tidak dapat dikesan; dan

• apa yang sebenarnya diminta oleh pihak yang mahu menyelesaikan pemilikan bersama.

Jangan bermula dengan andaian bahawa “seorang tak setuju, jadi mesti mohon order for sale”. Kadangkala isu sebenar ialah pembahagian, status pusaka, sekatan hak milik atau masalah lain yang perlu diselesaikan dahulu.

Laluan 2: Bagaimana jika tanah atau rumah masih menjadi harta pusaka?

Jika pemilik berdaftar telah meninggal dunia, soalan awal ialah:

Siapa yang mempunyai kuasa undang-undang untuk bertindak bagi harta pusaka itu sekarang?

Bagi pusaka kecil, JKPTG membezakan Permohonan Baru di bawah seksyen 8 dengan Permohonan Berikutnya (Borang P) di bawah seksyen 17. Bahan rasmi JKPTG yang dikemas kini pada Julai 2026 menyatakan bahawa Permohonan Berikutnya boleh digunakan, antara lain, untuk permohonan mendapatkan Perintah Kebenaran Menjual.

Ini bermaksud pertanyaan seperti “waris semua mahu jual” atau “seorang waris tidak setuju” masih perlu dibaca bersama status perintah pusaka yang sudah ada. Persetujuan keluarga sahaja tidak semestinya menjawab persoalan siapa yang mempunyai kuasa untuk menandatangani atau menjual.

Apa dokumen yang membantu bagi laluan pusaka?

Bergantung pada keadaan, bahan awal yang berguna termasuk:

• sijil kematian;

• hak milik, geran atau carian rasmi;

• perintah pembahagian terdahulu;

• surat kuasa mentadbir atau grant yang sudah diperoleh;

• maklumat waris dan pentadbir;

• dokumen gadaian, kaveat atau sekatan kepentingan; dan

• maklumat pembeli atau cadangan jualan jika sudah ada.

JKPTG turut menyenaraikan Borang P yang lengkap, salinan perintah terdahulu dan dokumen hak milik/carian rasmi sebagai antara dokumen yang relevan bagi Permohonan Berikutnya tertentu. Keperluan sebenar tetap bergantung pada tujuan permohonan dan status kes.

“Ramai anggap seorang pemilik enggan menjual sudah cukup untuk terus memohon perintah jualan. Realitinya, langkah pertama ialah mengesahkan sama ada ini kes pemilikan bersama biasa atau kes pusaka yang masih belum diselesaikan — kerana keperluan dokumen dan pihak berkuasa yang berkenaan berbeza mengikut laluan itu,” — Akmal Saufi Mohamed Khaled, Peguam & Peguambela, Tetuan Akmal Saufi & Co.

Bagaimana proses biasanya bergerak selepas laluan dikenal pasti?

Walaupun butiran berbeza mengikut kes, proses yang bertanggungjawab biasanya bergerak dalam urutan berikut.

1. Sahkan siapa yang mempunyai kedudukan undang-undang

Semak hak milik, carian rasmi, kematian pemilik, grant atau perintah pusaka serta pihak yang mempunyai kepentingan.

2. Tentukan proses yang betul

Bezakan sama ada isu itu ialah:

• pembahagian atau penamatan pemilikan bersama;

• pentadbiran pusaka kecil;

• pentadbiran pusaka melalui grant/perintah lain; atau

• isu lain yang perlu diselesaikan dahulu.

3. Kenal pasti pihak yang perlu terlibat

Pemilik bersama, pentadbir, waris atau pihak berkepentingan mungkin perlu dinamakan, dimaklumkan atau diberi peluang untuk mengambil bahagian mengikut proses yang terpakai.

4. Sediakan bukti dan dokumen

Dokumen yang diperlukan bergantung pada laluan. Jangan gunakan satu senarai dokumen untuk semua kes.

5. Mahkamah atau pihak berkuasa mempertimbangkan permohonan

Keputusan bergantung pada undang-undang, bukti dan keadaan kes. Tiada jaminan bahawa jualan akan diperintahkan hanya kerana berlaku kebuntuan.

6. Jika jualan dibenarkan atau diperintahkan, barulah pelaksanaan jualan diuruskan

Pada tahap ini, arahan atau perintah sebenar perlu dibaca bersama keadaan hak milik, bank, kaveat, sekatan kepentingan dan mekanisme jualan yang ditetapkan atau dipersetujui secara sah.

Adakah mahkamah mesti arah jual secara lelong?

Tidak semestinya.

Jangan menganggap semua perintah jualan mesti menggunakan lelong awam atau mesti menggunakan jualan persendirian. Kaedah jualan dan syarat pelaksanaan bergantung pada asas permohonan, perintah yang dibuat dan keadaan hartanah.

Rules of Court 2012, termasuk Order 31 dalam konteks yang berkenaan, menyediakan prosedur berhubung jualan harta tak alih apabila jualan diperintahkan dalam sesuatu kausa atau perkara. Ia bukan hak bebas yang secara automatik memberi seseorang entitlement kepada perintah jualan.

Apa berlaku jika rumah masih ada loan bank?

Perintah atau kebenaran menjual tidak menghapuskan gadaian bank secara automatik.

Jika hartanah masih dicagar, baki pembiayaan, penyata penebusan, pelepasan gadaian dan dokumen bank mungkin perlu diselaraskan sebagai sebahagian daripada pelaksanaan jualan. Sebab itu carian rasmi dan dokumen bank perlu dilihat sebelum struktur jualan ditentukan.

Bagaimana pula jika ada kaveat atau sekatan kepentingan?

Kaveat atau sekatan kepentingan boleh menjejaskan langkah seterusnya. Ia tidak semestinya bermaksud jualan mustahil, tetapi isu tersebut perlu dinilai secara khusus sebelum seseorang menjanjikan bahawa transaksi boleh disempurnakan.

Begitu juga dengan hartanah leasehold atau tanah yang mempunyai sekatan pada hak milik. Keperluan persetujuan atau tindakan di pejabat tanah bergantung pada sekatan dan undang-undang tanah yang berkenaan.

Apa yang berlaku kepada hasil jualan?

Harga jualan kasar tidak semestinya sama dengan jumlah yang akhirnya boleh diagihkan.

Sebelum baki bersih dapat ditentukan, mungkin terdapat perkara seperti:

• penebusan gadaian bank;

• kos transaksi atau kos yang dibenarkan;

• tunggakan atau bayaran berkaitan hartanah;

• arahan khusus dalam perintah atau proses pusaka; dan

• hak atau kepentingan pihak-pihak yang perlu ditentukan.

Jangan menganggap hasil jualan sentiasa boleh dibahagi terus berdasarkan satu formula umum. Bagi harta pusaka, pengagihan perlu dibaca bersama perintah atau proses pusaka yang berkenaan. Bagi pemilik bersama, kedudukan berdaftar setiap pihak dan apa-apa arahan Mahkamah perlu diperiksa.

Berapa lama proses perintah jualan mengambil masa?

Tiada tempoh tetap yang boleh diberi secara bertanggungjawab untuk semua kes.

Masa boleh dipengaruhi oleh:

• sama ada pihak lain membantah;

• bilangan pemilik atau waris;

• dokumen yang masih belum lengkap;

• status pusaka;

• isu penyampaian kepada pihak;

• keadaan bank, kaveat atau sekatan kepentingan;

• arahan Mahkamah atau pihak berkuasa; dan

• langkah pelaksanaan selepas keputusan dibuat.

Sebab itu tempoh hanya patut dinilai selepas fakta dan dokumen utama disemak.

Apa maklumat yang patut anda sediakan kepada peguam?

Untuk penilaian awal, sediakan setakat yang ada:

• salinan hak milik atau geran;

• carian rasmi terkini;

• senarai pemilik berdaftar;

• sijil kematian jika ada pemilik yang telah meninggal dunia;

• perintah pusaka atau surat kuasa mentadbir yang sudah diperoleh;

• surat-menyurat atau rekod rundingan antara pemilik/waris;

• dokumen bank jika masih ada pembiayaan;

• maklumat kaveat atau sekatan kepentingan; dan

• ringkasan hasil yang anda mahu capai — jual, bahagi, beli keluar bahagian pemilik lain, atau penyelesaian lain.

Senarai ini ialah bahan untuk mengenal pasti laluan, bukan senarai wajib yang sama untuk setiap permohonan.

Bila patut dapatkan nasihat khusus?

Dapatkan penilaian awal jika:

• seorang atau lebih pemilik bersama menolak penjualan atau pembahagian;

• tanah tidak praktikal untuk dibahagikan;

• pemilik berdaftar telah meninggal dunia tetapi hartanah perlu dijual;

• waris tidak pasti siapa mempunyai kuasa untuk menjual;

• hartanah masih bercagar kepada bank;

• terdapat kaveat atau sekatan kepentingan; atau

• anda tidak pasti sama ada isu itu perlu dibawa ke Mahkamah atau melalui proses pusaka.

Untuk skop peguam, dokumen intake dan quotation, rujuk artikel Peguam Perintah Jualan Mahkamah: Skop, Dokumen, Kos dan Cara Dapatkan Quotation.

Soalan Lazim

Adakah semua pemilik bersama perlu bersetuju sebelum saya boleh memohon perintah mahkamah?

Tidak semestinya. Seksyen 145 Kanun Tanah Negara membenarkan mana-mana pemilik bersama memohon walaupun pihak lain tidak bersetuju atau tidak dapat dihubungi, tertakluk kepada fakta dan keadaan kes.

Apa beza isu pemilik bersama dengan isu pusaka yang belum diselesaikan?

Isu pemilik bersama melibatkan pemilik berdaftar yang masih hidup di bawah Kanun Tanah Negara. Isu pusaka melibatkan pemilik yang telah meninggal dunia, di mana kuasa untuk menjual perlu dinilai melalui proses pusaka (contohnya Permohonan Berikutnya di bawah seksyen 17, Akta 98) sebelum sebarang jualan boleh dipertimbangkan.

Perlukah jualan sentiasa melalui lelong awam?

Tidak. Rules of Court 2012, Order 31 membenarkan pelbagai kaedah jualan bergantung pada perintah yang dibuat dan keadaan hartanah — bukan hanya lelong.

Bagaimana jika hartanah masih bercagar kepada bank?

Perintah atau kebenaran menjual tidak menghapuskan gadaian bank secara automatik. Baki pembiayaan dan pelepasan gadaian perlu diselaraskan sebagai sebahagian daripada pelaksanaan jualan.

Rujukan utama

• Kanun Tanah Negara 1965 (Semakan 2020) [Akta 828], khususnya seksyen 141A dan seksyen 145.

• Rules of Court 2012, Order 31.

• Akta Harta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955 [Akta 98], termasuk seksyen 17.

• JKPTG — Kanun Tanah Negara: jkptg.gov.my

• JKPTG — Soalan Lazim Pusaka Kecil / Permohonan Berikutnya (Borang P, seksyen 17): jkptg.gov.my

Maklumat ini bersifat umum dan bukan nasihat undang-undang bagi fakta khusus. Setiap transaksi hartanah adalah unik — dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.

Mana satu laluan sesuai untuk anda?

Setiap kes pemilikan bersama atau pusaka berbeza — pasukan ASCOLAW boleh bantu kenal pasti laluan yang betul dan anggaran skop kerja sebelum apa-apa permohonan difailkan. Sediakan hak milik/carian rasmi, perintah pusaka yang ada dan ringkasan kebuntuan antara pihak, kemudian hantar ringkasan kes anda untuk penilaian awal di sini.

Baca juga

• 5 Situasi Pemilik Bersama Tanah Perlukan Perintah Mahkamah di Malaysia

• Peguam Perintah Jualan Mahkamah: Skop, Dokumen, Kos dan Cara Dapatkan Quotation