Peguam Perintah Jualan Mahkamah: Skop, Dokumen, Kos dan Cara Dapatkan Quotation

Sebelum skop kerja atau quotation boleh diberi dengan bertanggungjawab, peguam perlu tahu sama ada kes anda ialah pertikaian pemilik bersama, pentadbiran pusaka, atau kedua-duanya — laluan undang-undang dan dokumen yang diperlukan berbeza mengikut jawapan itu. Apabila pemilik bersama tanah atau rumah tidak dapat bersetuju tentang pembahagian atau penjualan, soalan pertama bukan semata-mata "bolehkah hartanah itu dijual?" Artikel ini menerangkan bahan yang lazim membantu penilaian awal. Ia bukan jaminan bahawa perintah jualan akan diperoleh, dan bukan senarai dokumen muktamad bagi setiap kes.

Ringkasnya: bawa fakta dan dokumen asas dahulu. Sama ada perkara itu melibatkan pemilik bersama, harta pusaka, gadaian, kaveat atau sekatan kepentingan boleh mengubah langkah yang sesuai.

Apa yang boleh termasuk dalam skop peguam?

• Penilaian awal fakta: pemilikan, hak milik, pihak yang terlibat.

• Semakan sama ada laluan yang sesuai ialah seksyen 145 Kanun Tanah Negara (pemilik bersama) atau proses pentadbiran pusaka terlebih dahulu.

• Semakan konflik kepentingan sebelum menerima arahan.

• Penyediaan dan pemfailan permohonan ke Mahkamah, jika sesuai.

• Perwakilan semasa prosiding.

Skop peguam tidak menggantikan keputusan mahkamah, keputusan pejabat atau badan pusaka, kelulusan bank atau pendaftaran di pejabat tanah. Begitu juga, pelantikan peguam tidak menjamin perintah jualan, kelulusan atau tempoh penyelesaian tertentu.

"Ramai pemilik bersama datang bertanya berapa lama dan berapa kos sebelum kami sempat tahu sama ada ini kes pemilikan bersama biasa atau sebenarnya kes pusaka yang belum diselesaikan — dua laluan itu sangat berbeza dari segi masa dan dokumen," — Akmal Saufi Mohamed Khaled, Peguam & Peguambela, Tetuan Akmal Saufi & Co.

Mengapa quotation tidak boleh diberi dengan satu angka terus?

Kerja ini dikira sebagai fi berpatutan (fair and reasonable), bukan skala tetap peratusan seperti transaksi jual beli biasa. Faktor yang mempengaruhi skop dan anggaran fi termasuk:

• bilangan pemilik bersama dan sama ada semua boleh dihubungi;

• sama ada isu itu sebenarnya kes pusaka yang belum diselesaikan;

• sama ada hartanah bercagar, ada kaveat atau sekatan kepentingan; dan

• sama ada terdapat bantahan daripada mana-mana pihak.

Apa yang penjual perlu sediakan?

• Salinan geran/hakmilik hartanah.

• Kad pengenalan semua pemilik bersama (setakat yang diketahui).

• Sebarang surat kematian atau dokumen pusaka, jika pemilik berdaftar sudah meninggal dunia.

• Maklumat pembiayaan/bank, jika hartanah masih bercagar.

• Sebarang surat-menyurat atau rekod pertikaian sebelum ini antara pemilik bersama.

Soalan yang patut anda tanya sebelum melantik peguam

• Adakah kes saya kes pemilik bersama biasa atau melibatkan isu pusaka yang belum diselesaikan?

• Apakah dokumen yang masih perlu saya dapatkan sebelum permohonan boleh difailkan?

• Bagaimana caj fi berpatutan ini dikira berbanding skala tetap?

Apa yang berlaku selepas perintah jualan diperoleh?

Hartanah akan dijual mengikut cara yang diperintahkan (contohnya jualan awam atau kaedah lain yang diarahkan), dan hasil jualan dibahagikan mengikut bahagian pemilikan atau arahan Mahkamah — proses ini juga memerlukan penyelarasan lanjut.

Baca juga

• 5 Situasi Pemilik Bersama Tanah Perlukan Perintah Mahkamah di Malaysia

Untuk mendapatkan quotation yang lebih bermakna, hantar ringkasan ringkas keadaan anda bersama dokumen asas yang ada melalui borang pertanyaan ASCOLAW. Elakkan menghantar maklumat sensitif yang tidak diperlukan pada peringkat pertama. Pasukan akan menilai maklumat awal dan memaklumkan dokumen atau langkah seterusnya yang sesuai. Hantar ringkasan kes anda untuk penilaian awal.

Soalan Lazim

Berapa lama proses perintah jualan mahkamah biasanya mengambil masa?

Tiada tempoh tetap — ia bergantung pada bilangan pihak, sama ada ada bantahan, status hak milik dan sama ada isu pusaka turut terlibat. Peguam boleh beri gambaran umum selepas menyemak fakta kes anda.

Kes saya melibatkan tanah pusaka — adakah ini sama dengan pertikaian pemilik bersama biasa?

Tidak semestinya. Jika pemilik berdaftar telah meninggal dunia, isu itu selalunya perlu dinilai sebagai pentadbiran pusaka dahulu, bukan permohonan pemilik bersama biasa — laluan dan dokumen yang diperlukan berbeza.

Perlukah semua pemilik bersama bersetuju sebelum permohonan boleh dibuat?

Tidak. Seksyen 145 Kanun Tanah Negara membenarkan mana-mana pemilik bersama memohon ke Mahkamah walaupun pihak lain tidak bersetuju atau tidak dapat dihubungi, tertakluk kepada fakta kes.

Apa yang berlaku selepas perintah jualan diperoleh?

Hartanah akan dijual mengikut cara yang diperintahkan (contohnya jualan awam atau kaedah lain yang diarahkan), dan hasil jualan dibahagikan mengikut bahagian pemilikan atau arahan Mahkamah — proses ini juga memerlukan penyelarasan lanjut.

Rujukan

• National Land Code 1965 (Akta 828), seksyen 145.

• Rules of Court 2012, Order 31 (jualan harta tak alih).

Maklumat ini bersifat umum dan bukan nasihat undang-undang bagi fakta khusus.