Dah Dapat LA, Tapi Rumah Arwah Masih Belum Boleh Tukar Nama?
Surat kuasa dah ada. Tapi pindah milik tersekat sebab orang yang sepatutnya tandatangan dah meninggal, tak dapat dikesan atau enggan tandatangan.
Dalam keadaan tertentu, Perintah Peletakhakan (Vesting Order) daripada Mahkamah boleh meletakkan hakmilik pada orang yang betul.
Ceritakan di mana proses tersekat. Kami semak dulu sama ada Vesting Order, pentadbir baharu atau saluran lain yang sesuai.
Messrs Akmal Saufi & Co — Peguambela & Peguamcara, dikawal selia oleh Majlis Peguam Malaysia.
Adakah Ini Yang Sedang Berlaku?
Kalau ini keadaan anda, soalannya selalunya bukan lagi “Siapa yang berhak?” Itu mungkin dah jelas.
Soalan sebenar ialah: “Siapa yang boleh tandatangan untuk pindahkan hakmilik ini, dan kalau tak ada, apa jalannya?”
Masalah sebenar
Dah Dapat LA Pun Rumah Masih Belum Tukar Nama? Masalahnya Mungkin Pada Siapa Yang Boleh Tandatangan.
Ramai sangka bila LA atau Probet dah keluar, rumah akan terus bertukar nama. Sebenarnya tidak.
LA atau Probet memberi kuasa kepada pentadbir atau wasi. Tetapi di pejabat tanah, pindah milik masih perlu ditandatangani oleh orang yang memegang kuasa itu.
Kalau orang itu dah meninggal, tak dapat dikesan, tak berupaya atau enggan tandatangan, proses biasa berhenti di situ.
Di sinilah Perintah Peletakhakan boleh berperanan. Ia perintah Mahkamah yang meletakkan hakmilik pada orang yang sepatutnya menerimanya, apabila laluan tandatangan biasa tak boleh berjalan.
Tetapi ia bukan satu-satunya jalan. Kadang-kadang yang lebih sesuai ialah melantik pentadbir baharu atau menggunakan saluran lain. Sebab itu kita semak dulu di mana sebenarnya proses tersekat.
Sebelum Mohon Apa-Apa, Perkara Ini Perlu Jelas
Vesting Order bergantung pada fakta. Jadi kami perlu faham dulu keadaan geran dan orang yang terlibat.
Situasi anda
Di Mana Proses Anda Tersekat?
Setiap keadaan ada jalan yang berbeza. Ini antara yang biasa kami lihat:
Pentadbir Atau Wasi Dah Meninggal
Kuasa pentadbir biasanya tidak berpindah secara automatik kepada anak atau waris dia.
Kita perlu tengok sama ada lebih sesuai mohon Vesting Order, atau lantik pentadbir baharu untuk selesaikan baki pusaka. Ia bergantung pada apa lagi yang belum selesai dalam pusaka itu.
Waris Atau Pentadbir Enggan Tandatangan
Siapa yang berhak dah jelas, tetapi seorang tetap enggan tandatangan pindah milik.
Dalam keadaan tertentu, Mahkamah boleh buat perintah supaya hakmilik diletakkan tanpa tandatangan dia. Biasanya kita perlu tunjuk dia dah diminta secara bertulis dan masih tak bertindak. Jadi simpan semua surat dan mesej yang pernah dihantar.
Orang Yang Perlu Tandatangan Tak Dapat Dikesan
Waris atau pentadbir dah putus hubungan, berpindah ke luar negara, atau keluarga tak pasti dia masih hidup atau tidak.
Kita perlu tunjuk kepada Mahkamah usaha yang dah dibuat untuk mengesan dia. Daripada situ baru boleh nilai sama ada Vesting Order sesuai.
Geran Masih Atas Nama Arwah Yang Dah Lama Meninggal
Contohnya tanah masih atas nama datuk, dan beberapa waris pun dah meninggal selepas itu.
Di sini kita perlu susun lapisan pusaka dulu. Mungkin perlu saluran pusaka untuk setiap lapisan, dan mungkin Vesting Order diperlukan pada satu peringkat. Ia bergantung pada rekod yang masih ada.
Kenapa Jangan Biarkan Geran Terus Atas Nama Orang Yang Dah Meninggal?
Rumah itu mungkin dah lama didiami keluarga. Tetapi atas kertas, ia masih belum milik sesiapa yang masih hidup.
Rumah tak boleh dijual, digadai atau dipindah
Selagi hakmilik belum diletakkan pada orang yang betul, bank dan pembeli biasanya tak akan teruskan. Nak jual, buat loan atau pindah kepada anak pun tersekat.
Setiap kematian menambah satu lapisan
Kalau seorang lagi waris meninggal sebelum hakmilik selesai, pusaka dia pula perlu diurus. Dokumen dan orang yang terlibat terus bertambah.
Bukti semakin sukar dicari
Surat lama, resit bayaran, perjanjian jual beli dan orang yang tahu sejarah rumah itu makin lama makin susah dijejak. Permohonan Mahkamah banyak bergantung pada bukti seperti ini.
Cara ASCOLAW melihat perkara ini
Bagaimana ASCOLAW Akan Lihat Kes Anda?
Apa Yang Anda Boleh Sediakan Sekarang?
Kumpulkan salinan geran atau carian tanah, LA, Probet atau perintah Pusaka Kecil, sijil kematian dan maklumat semua waris.
Kalau ada perjanjian jual beli lama, resit, atau surat dan mesej yang pernah dihantar kepada orang yang enggan tandatangan, simpan semuanya.
Tak lengkap pun tak apa. Bagi kami apa yang ada dulu.
Kami tak terus anggap semua kes perlukan Vesting Order
Vesting Order ialah perintah Mahkamah. Ia bukan langkah pertama untuk semua kes.
Kalau masalahnya boleh selesai dengan tandatangan yang betul, pentadbir baharu atau pindah milik biasa, itu selalunya lebih mudah. Kami tengok dulu apa sebenarnya yang menyekat.
Apa Yang Kami Akan Tengok?
Rekod geran. Nama siapa, bahagian berapa, dan ada sekatan, gadaian atau kaveat?
Kuasa yang sedia ada. LA, Probet atau perintah pusaka mana yang dah dikeluarkan, dan kepada siapa?
Siapa yang tersekat. Kenapa dia tak boleh atau tak mahu tandatangan, dan apa buktinya?
Siapa yang berhak menerima. Pembahagian dah jelas dan dipersetujui, atau masih dipertikaikan?
Saluran yang sesuai. Vesting Order, pentadbir baharu, atau saluran pusaka yang lain.
Langkah di pejabat tanah. Apa yang perlu dibuat selepas perintah supaya nama pada geran benar-benar bertukar.
Skop kerja kami
Kalau Vesting Order Sesuai, Apa Yang ASCOLAW Akan Buat?
Kami boleh membantu untuk:
- Buat carian tanah dan semak rekod geran serta dokumen pusaka yang ada.
- Kenal pasti di mana proses tersekat dan saluran yang sesuai untuk menyelesaikannya.
- Sediakan permohonan di Mahkamah Tinggi berserta afidavit dan dokumen sokongan.
- Uruskan penyampaian dokumen kepada pihak yang perlu diberitahu, termasuk waris yang terlibat.
- Hadir di Mahkamah bagi pihak anda sepanjang permohonan.
- Selepas perintah diperoleh, uruskan pendaftaran di pejabat tanah supaya nama pemilik baharu dicatat pada geran.
Kenapa boleh percaya
Apa Yang Anda Boleh Harapkan Daripada Kami?
Kes seperti ini selalunya melibatkan dokumen lama dan keluarga yang dah lama tak berhubung. Cara kami bekerja:
Matlamatnya bukan sekadar dapat satu perintah Mahkamah.
Matlamatnya ialah nama pada geran akhirnya betul, supaya keluarga boleh duduk, jual atau urus rumah itu dengan tenang.
Kos
Bagaimana Dengan Kos?
Permohonan Mahkamah
Kes di mana semua waris setuju tidak sama dengan kes yang ada bantahan. Bilangan pihak yang perlu diberitahu, usaha mengesan waris dan jumlah afidavit juga mempengaruhi kerja.
Pendaftaran, Fi dan Duti Setem
Selepas perintah, ada fi pendaftaran di pejabat tanah dan mungkin duti setem. Ia bergantung pada jenis pemindahan, sama ada kepada waris atau pembeli, dan nilai hartanah.
Lapisan Pusaka dan Kerja Tambahan
Kalau ada beberapa lapisan pusaka, perlu pentadbir baharu, atau ada gadaian dan kaveat yang perlu diselesaikan, skop kerja bertambah.
Jadi kami semak dokumen dan keadaan sebenar dulu. Selepas itu barulah skop kerja dan sebut harga boleh diberikan dengan betul.
Bandingkan pilihan
Vesting Order, Pentadbir Baharu atau Pindah Milik Biasa?
Semua laluan ini akhirnya bertujuan menukar nama pada geran. Bezanya pada siapa yang masih boleh bertindak.
Pindah milik biasa oleh pentadbir
Kalau pentadbir atau wasi masih ada, boleh dihubungi dan mahu bertindak, ini biasanya laluan yang lebih terus. Tak perlu perintah tambahan.
Lantik pentadbir baharu
Sesuai bila pentadbir dah meninggal atau tak boleh bertindak, dan masih ada urusan pusaka lain yang belum selesai selain rumah itu.
Perintah Peletakhakan (Vesting Order)
Sesuai bila yang tinggal hanyalah memindahkan hakmilik kepada orang yang dah jelas berhak, tetapi orang yang sepatutnya tandatangan tak boleh atau tak mahu.
Saluran Pusaka Kecil
Kalau pusaka itu sebenarnya belum pernah diurus langsung dan berada dalam had Pusaka Kecil, saluran ini mungkin perlu dilihat dulu. Kami semak saluran mana yang terpakai.
Proses
Kalau Anda Hubungi Kami, Apa Yang Akan Berlaku?
- 01
Anda ceritakan keadaan rumah atau tanah itu, dan di mana proses pindah milik tersekat.
- 02
Kami buat carian tanah dan semak dokumen pusaka yang anda ada.
- 03
Kami terangkan saluran yang sesuai, sama ada Vesting Order, pentadbir baharu atau langkah lain, serta skop kerja.
- 04
Kalau anda setuju untuk teruskan, kami kumpulkan bukti dan sediakan permohonan serta afidavit.
- 05
Permohonan difailkan di Mahkamah Tinggi dan pihak yang berkaitan diberitahu.
- 06
Kami hadir di Mahkamah. Apa yang berlaku seterusnya bergantung pada dokumen, bantahan jika ada, dan arahan Mahkamah.
- 07
Selepas perintah diperoleh, kami uruskan pendaftaran di pejabat tanah.
- 08
Anda terima salinan carian atau geran yang menunjukkan nama pemilik baharu.
Berapa lama semuanya akan ambil masa?
Ia bergantung pada Mahkamah, pejabat tanah, bilangan pihak yang terlibat dan sama ada ada bantahan.
Kalau ada sebab perkara ini perlu diselesaikan cepat, contohnya pembeli sedang menunggu, beritahu kami dari awal.
Ceritakan Kepada Kami Di Mana Pindah Milik Tersekat
Anda tak perlu tahu sendiri sama ada perlu Vesting Order. Itu kerja kami untuk semak.
Dalam mesej anda, beritahu kami:
- Geran atas nama siapa sekarang, dan hartanah itu di negeri mana.
- Surat kuasa apa yang dah ada: LA, Probet, perintah Pusaka Kecil atau belum ada.
- Siapa yang sepatutnya tandatangan, dan kenapa dia tak boleh atau tak mahu.
- Hakmilik perlu dipindahkan kepada siapa: waris atau pembeli.
- Ada loan atau gadaian yang masih berjalan.
Soalan lazim
Soalan Yang Selalu Ditanya Tentang Vesting Order
Berapa kos untuk mohon Vesting Order?
Ia bergantung pada keadaan kes.
Kami lihat berapa pihak yang terlibat, sama ada ada bantahan, usaha untuk mengesan waris, lapisan pusaka dan kerja pendaftaran selepas perintah. Selepas semak dokumen, kami beri sebut harga berdasarkan skop sebenar.
Kami dah ada LA. Kenapa masih perlu perintah lain?
Tak semestinya perlu.
Kalau pentadbir masih boleh dan mahu tandatangan, pindah milik biasa selalunya cukup. Vesting Order biasanya hanya dilihat bila orang yang sepatutnya tandatangan tak boleh atau tak mahu.
Berapa lama prosesnya?
Tiada tempoh tetap.
Ia bergantung pada Mahkamah, pejabat tanah, bilangan pihak yang perlu diberitahu dan sama ada ada bantahan. Kalau masa penting, beritahu kami dari awal.
Pentadbir kami dah meninggal. Anak dia boleh ganti tandatangan?
Biasanya tidak.
Kuasa pentadbir tidak berpindah secara automatik kepada waris dia. Kedudukan wasi dan pentadbir juga boleh berbeza. Kami semak dokumen dulu, kemudian lihat sama ada perlu pentadbir baharu atau Vesting Order.
Waris yang enggan tandatangan tu masih dapat bahagian dia?
Ya, biasanya.
Vesting Order bukan untuk menghukum atau mengambil bahagian sesiapa. Ia menyelesaikan masalah tandatangan supaya hakmilik boleh diletakkan mengikut hak yang sepatutnya.
Waris tak dapat dikesan langsung. Masih boleh mohon?
Mungkin boleh.
Kita perlu tunjuk kepada Mahkamah usaha yang dah dibuat untuk mengesan dia. Mahkamah juga boleh beri arahan tentang cara notis disampaikan kepadanya.
Kami dah bayar penuh rumah ini, tapi penjual dah meninggal. Boleh?
Mungkin.
Kita perlu semak perjanjian, bukti bayaran dan kedudukan pusaka penjual. Kadang-kadang wakil pusaka penjual boleh tandatangan. Kalau tak ada atau tak boleh, Vesting Order mungkin dipertimbangkan.
Geran masih atas nama datuk yang dah lama meninggal. Nak mula dari mana?
Mula dengan carian tanah dan senarai siapa yang dah meninggal selepas datuk.
Daripada situ kita boleh susun lapisan pusaka dan tentukan saluran untuk setiap satu.
Bila dah dapat perintah, nama pada geran terus bertukar?
Tidak terus.
Perintah itu perlu didaftarkan di pejabat tanah dulu. Selepas pendaftaran barulah nama pemilik baharu tercatat pada geran.
Pusaka arwah belum diurus langsung. Halaman ini untuk saya?
Mungkin belum.
Kalau belum ada LA, Probet atau perintah Pusaka Kecil, langkah pertama biasanya ialah mendapatkan kuasa untuk mengurus pusaka. Ceritakan keadaan anda dan kami tunjukkan saluran yang sesuai.
Surat Kuasa Dah Ada Tapi Geran Belum Bertukar? Mulakan Dengan Siapa Yang Tak Boleh Tandatangan.
Anda tak perlu faham semua istilah Mahkamah dahulu.
Beritahu kami nama pada geran, dokumen pusaka yang ada, dan siapa yang tak boleh atau tak mahu tandatangan.
Daripada situ kita boleh tentukan: di mana tersekat → saluran yang sesuai → perintah atau dokumen yang diperlukan → pendaftaran di pejabat tanah.
Pertanyaan anda tidak bermaksud anda telah melantik ASCOLAW.
