Nak Buat Jual Beli Rumah Subsale? Mula Dengan Tahu Kedudukan Anda.
Anda pembeli atau penjual? Dah ada lawyer, atau baru setuju harga?
Setiap pihak ada soalan dan kepentingan yang berbeza. Kami bantu anda nampak langkah yang betul untuk keadaan anda, sebelum apa-apa ditandatangani atau dibayar.
Beritahu kami anda pembeli atau penjual, harga dan tahap transaksi sekarang. Kami tunjukkan langkah seterusnya.
Messrs Akmal Saufi & Co — Peguambela & Peguamcara, dikawal selia oleh Majlis Peguam Malaysia.
Adakah Ini Keadaan Anda?
Jual beli subsale bukan satu perkhidmatan yang sama untuk semua orang. Pembeli dan penjual masuk transaksi yang sama, tetapi dengan soalan yang berbeza.
Jadi langkah pertama ialah tahu anda di pihak mana, dan transaksi anda dah sampai tahap mana.
Masalah sebenar
Satu Transaksi, Dua Pihak, Dua Kepentingan Yang Berbeza
Pembeli mahu pastikan penjual ada kuasa untuk jual, title boleh dipindah dan wangnya selamat sehingga rumah jadi miliknya.
Penjual mahu pastikan dia boleh menunaikan janji dalam SPA dan menerima baki harga seperti yang dipersetujui.
Dua-dua betul. Sebab itu setiap pihak lazimnya ada lawyer sendiri. Lawyer pembeli menjaga kepentingan pembeli. Lawyer penjual menjaga kepentingan penjual.
Walaupun jual beli berlaku antara keluarga atau kawan yang saling percaya, soalan tentang title, loan, consent dan bayaran tetap perlu dijawab. Hubungan baik tidak mengubah apa yang pejabat tanah dan bank perlukan.
Enam Perkara Yang Perlu Jelas Dari Awal
Sama ada anda pembeli atau penjual, perkara ini menentukan bagaimana transaksi akan bergerak.
Situasi anda
Mana Satu Keadaan Anda?
Pilih yang hampir sama dengan keadaan anda. Setiap satu ada langkah pertama yang berbeza.
Saya Pembeli
Fokus anda: penjual ada kuasa untuk jual, status title, berapa tunai yang perlu, dan sama ada loan anda sempat lulus dalam tempoh SPA.
Semak semua ini sebelum bayar lebih atau sign SPA.
Saya Penjual
Fokus anda: semua pemilik bersetuju, berapa baki loan, berapa CKHT akan ditahan, dan berapa yang akan sampai kepada anda selepas semua potongan.
Semak semua ini sebelum terima booking atau sign SPA.
Kami Dah Setuju Harga, Belum Ada Lawyer
Ini biasa dalam jualan antara keluarga atau kawan. Langkah pertama: buat carian title, sahkan siapa pemilik dan sama ada ada loan. Kemudian tentukan siapa mewakili pembeli dan siapa mewakili penjual.
Elakkan bayar deposit besar terus kepada penjual sebelum perkara ini jelas.
Transaksi Dah Bermula Tapi Tersangkut
Mungkin consent belum keluar, loan belum lulus, redemption lambat atau pihak lain tak memberi respons.
Hantar kepada kami SPA dan dokumen yang ada. Kami semak di mana ia tersangkut dan apa pilihan anda di bawah SPA.
Kenapa Perlu Jelas Dari Awal, Walaupun Semua Pihak Dah Setuju?
Setuju harga ialah permulaan. Banyak perkara lain perlu berlaku sebelum rumah betul-betul bertukar tangan.
Wang bertukar tangan sebelum title disemak
Kalau deposit dibayar sebelum carian dibuat, anda mungkin hanya tahu tentang gadaian, kaveat atau sekatan selepas wang itu keluar.
Harga keluarga tak semestinya mengubah duti setem
Duti setem pindah milik dikira atas harga atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi. Jualan kepada keluarga pada harga lebih rendah tetap perlu dirancang dengan angka yang betul.
Tempoh SPA berjalan walaupun ada yang tersangkut
Bila SPA dah ditandatangani, tarikh akhir mula berjalan. Loan, consent atau redemption yang lambat boleh jadi pertikaian antara pihak yang asalnya berbaik.
Cara ASCOLAW melihat perkara ini
Bagaimana ASCOLAW Melihat Transaksi Subsale Anda
Apa yang anda boleh buat sendiri dulu
Setuju harga dan apa yang termasuk dalam jualan. Dapatkan salinan geran. Tanya sama ada rumah masih ada loan, dan dengan bank mana. Kalau anda pembeli, mulakan semakan kelayakan loan.
Tulis apa yang dah dipersetujui supaya tiada salah faham kemudian.
Kami tentukan pihak dan peranan dulu
Sebelum apa-apa dokumen disediakan, kami perlu tahu siapa yang kami wakili, siapa pemilik berdaftar, apa status title dan bagaimana harga akan dibayar.
Dari situ baru jelas dokumen apa yang diperlukan, siapa perlu buat apa, dan apa yang boleh melambatkan transaksi.
Perkara yang sering mengubah laluan transaksi
Jualan dalam keluarga. Kalau niat sebenar ialah memberi, bukan menjual, pindah milik kasih sayang mungkin lebih sesuai daripada jual beli.
Tiada ejen. Tiada siapa yang menyusun booking, jadual dan dokumen, jadi semua itu perlu dipersetujui dengan jelas dalam SPA.
Rumah masih ada loan. Redemption perlu diatur antara bank penjual, bank pembeli dan kedua-dua lawyer.
Geran masih nama developer. Jualan dibuat melalui penyerahan hak (assignment), dengan consent dan dokumen developer.
Pemilik dah meninggal. Kuasa untuk menjual perlu diselesaikan melalui laluan pusaka dahulu.
Pembeli guna LPPSA. Dokumen dan susunan bayaran LPPSA perlu diambil kira dalam SPA.
Skop kerja kami
Apa Yang ASCOLAW Boleh Uruskan
Kami bertindak untuk pihak yang melantik kami. Bergantung pada sama ada anda pembeli atau penjual, kerja kami lazimnya termasuk:
- Semak title, pemilik berdaftar, loan, sekatan dan kaveat melalui carian rasmi.
- Terangkan peranan lawyer pembeli, lawyer penjual dan lawyer bank dalam transaksi anda.
- Sediakan atau semak SPA, dan rundingkan terma dengan lawyer pihak satu lagi.
- Urus consent, redemption, CKHT dan dokumen developer jika terpakai.
- Urus stamping, bayaran dan pendaftaran pindah milik mengikut SPA.
- Semak transaksi yang tersangkut dan terangkan pilihan anda di bawah SPA.
Kenapa boleh percaya
Cara Kami Menguruskan Jual Beli Subsale
Kami jelaskan dari awal siapa yang kami wakili dan apa yang kami akan buat, supaya anda tahu apa yang dijangka.
Anda tak perlu tahu semua istilah dulu. Beritahu kami anda pembeli atau penjual, harga dan apa yang dah dibuat setakat ini.
Kos
Apa Yang Menentukan Kos Anda?
Kos pembeli
Pembeli lazimnya menanggung duti setem pindah milik, duti setem dokumen loan jika ada, fi guaman dan disbursement untuk carian dan pendaftaran.
Kos penjual
Penjual lazimnya menanggung fi guaman sendiri, komisen ejen jika ada dan kos redemption loan. CKHT juga ditahan daripada harga jualan untuk diremit kepada LHDN.
Fi guaman
Fi guaman bagi jual beli hartanah mengikut Solicitors' Remuneration Order (SRO) jika terpakai. Kerja tambahan seperti consent, dokumen developer atau isu pusaka boleh mengubah skop.
Selepas kami tahu pihak anda, harga dan status title, kami beri sebut harga yang jelas sebelum anda membuat keputusan.
Bandingkan pilihan
Siapa Buat Apa Dalam Transaksi Subsale?
Ramai keliru dengan peranan lawyer dalam jual beli rumah. Ini gambaran umum. Susunan sebenar bergantung pada transaksi anda.
Lawyer Pembeli
Menyemak title dan penjual, menjaga wang pembeli, menahan dan meremit CKHT, serta mengurus stamping dan pendaftaran pindah milik ke nama pembeli.
Lawyer Penjual
Menjaga kepentingan penjual, mengurus redemption loan penjual dan dokumen dari pihak penjual, serta pelepasan baki harga kepada penjual.
Lawyer Bank Pembeli
Menyediakan dokumen loan untuk bank atau LPPSA. Pelantikannya bergantung pada panel bank, dan kadangkala firma yang sama juga bertindak sebagai lawyer pembeli.
Satu Firma Untuk Kedua-Dua Pihak?
Lazimnya setiap pihak ada lawyer sendiri. Kalau anda bercadang guna satu firma sahaja, perkara itu perlu dinilai dari sudut konflik kepentingan dan peraturan profesion, dan diterangkan dengan jelas sebelum pelantikan.
Proses
Apa Yang Berlaku Selepas Anda Hubungi Kami?
- 01
Anda beritahu kami sama ada anda pembeli atau penjual, harga dan tahap transaksi.
- 02
Kami sahkan pihak mana yang kami wakili dan apa skop kerja kami.
- 03
Kami semak title, loan dan dokumen yang ada melalui carian rasmi.
- 04
Kami terangkan apa yang perlu diselesaikan sebelum SPA, dan apa yang boleh melambatkan transaksi.
- 05
SPA disediakan atau disemak, dirunding dengan lawyer pihak satu lagi, dan ditandatangani.
- 06
Consent, redemption, stamping dan CKHT diuruskan mengikut keadaan.
- 07
Baki harga dibayar, pindah milik didaftarkan dan kunci diserahkan mengikut SPA.
Tempoh bergantung pada jenis title, loan pembeli, redemption loan penjual, consent dan masa pemprosesan bank atau pejabat tanah. Kalau ada tarikh penting, beritahu kami dari awal.
Ceritakan Kepada Kami Transaksi Subsale Anda
Kami gunakan maklumat ini untuk faham pihak anda dan tahap transaksi sebelum mencadangkan langkah seterusnya.
Dalam mesej anda, beritahu kami:
- Anda pembeli, penjual, atau kedua-dua pihak menghubungi bersama
- Lokasi rumah dan harga yang dipersetujui
- Hubungan pembeli dan penjual: melalui ejen, keluarga atau kawan
- Rumah masih ada loan atau tidak
- Pembeli bayar dengan loan bank, LPPSA atau tunai
- Apa yang dah dibuat: booking, deposit, SPA, atau tersangkut di mana
Soalan lazim
Soalan Lazim Tentang Jual Beli Subsale
Berapa kos keseluruhan untuk jual beli rumah subsale?
Bergantung pada pihak anda dan harga rumah.
Pembeli lazimnya menanggung duti setem, fi guaman dan disbursement. Penjual lazimnya menanggung fi guaman sendiri, komisen ejen dan kos redemption, dan CKHT ditahan daripada harga jualan. Fi guaman mengikut SRO jika terpakai.
Kami beri anggaran selepas tahu butiran transaksi.
Pembeli dan penjual boleh guna lawyer yang sama?
Lazimnya setiap pihak ada lawyer sendiri kerana kepentingan mereka berbeza.
Kalau anda bercadang guna satu firma sahaja, beritahu kami dari awal. Kami akan terangkan sama ada ia dibenarkan dan sesuai untuk transaksi anda, dari sudut konflik kepentingan dan peraturan profesion.
Kami jual beli antara keluarga. Perlu SPA juga?
Ya, kalau ia benar-benar jual beli. Pindah milik ke nama pembeli tetap perlu didaftarkan, dan duti setem tetap terpakai.
Tetapi kalau niat sebenar ialah memberi, bukan menjual, pindah milik kasih sayang mungkin laluan yang lebih sesuai. Beritahu kami niat sebenar anda.
Boleh jual rumah kepada keluarga dengan harga rendah untuk jimat duti setem?
Tak semestinya menjimatkan.
Duti setem pindah milik dikira atas harga atau nilai pasaran, mana yang lebih tinggi. Harga yang ditulis dalam SPA tidak mengubah asas pengiraan itu.
Berapa lama jual beli subsale ambil masa?
Tiada satu tempoh untuk semua kes.
Tempoh bergantung pada terma SPA, loan pembeli, redemption, consent dan jenis title. Kalau masa penting, beritahu kami dari awal.
Siapa yang sediakan SPA, lawyer pembeli atau lawyer penjual?
Ia boleh berbeza mengikut persetujuan pihak-pihak.
Yang penting, satu pihak menyediakan draf dan lawyer pihak satu lagi menyemak serta merundingkan terma sebelum SPA ditandatangani.
Transaksi saya dah tersangkut dan saya dah ada lawyer. ASCOLAW boleh bantu?
Kami boleh semak dokumen anda dan terangkan kedudukan anda di bawah SPA.
Kalau anda mahu menukar lawyer, ia perlu dibuat mengikut prosedur yang betul, termasuk urusan fail dan wang yang dipegang. Kami akan terangkan langkahnya.
Kami dah bayar deposit terus kepada penjual. Masalah ke?
Tak semestinya, tetapi ia perlu direkodkan dengan betul dalam SPA.
Simpan bukti bayaran dan pastikan jumlah itu diambil kira dalam baki harga. Title juga perlu disemak kalau belum dibuat.
Rumah atas nama arwah ibu bapa. Boleh kami jual kepada adik-beradik?
Mungkin boleh, tetapi kuasa untuk menjual perlu diselesaikan dahulu melalui laluan pusaka yang sesuai.
Dalam sesetengah keadaan, pembahagian pusaka terus kepada waris tertentu mungkin lebih sesuai daripada jual beli. Kami perlu lihat keadaan sebenar.
Saya cuma nak tahu harga pasaran rumah saya.
Itu kerja penilai hartanah berdaftar atau ejen hartanah, bukan lawyer.
Bila harga dah ada dan anda nak teruskan jual atau beli, kami boleh bantu dengan transaksinya.
Dah Setuju Nak Jual Beli? Pastikan Setiap Pihak Tahu Kedudukannya.
Tentukan pihak anda, semak title dan loan, dan faham siapa buat apa sebelum wang bertukar tangan.
Beritahu kami anda pembeli atau penjual, dan transaksi dah sampai tahap mana.
Pertanyaan anda tidak bermaksud anda telah melantik ASCOLAW.
