Dah Jumpa Tenant? Semak Perjanjian Sewa Sebelum Anda Sign
Agent dah bagi template. Tenant nak masuk minggu depan.
Tapi bila sewa lewat, rumah rosak atau tenant tak mahu keluar, perjanjian inilah yang anda akan rujuk.
Semak dulu supaya ia betul-betul boleh digunakan bila anda perlukannya.
Beritahu kami jenis hartanah, siapa tenant dan bila dia nak masuk. Kami semak apa yang perlu ada dalam perjanjian.
Messrs Akmal Saufi & Co — Peguambela & Peguamcara, dikawal selia oleh Majlis Peguam Malaysia.
Adakah Ini Keadaan Anda?
Ramai orang tanya: “Template ini dah cukup ke?”
Soalan yang lebih berguna ialah: “Kalau ada masalah nanti, adakah perjanjian ini beri saya jalan yang jelas?”
Masalah sebenar
Perjanjian Sewa Yang Baik Ialah Yang Anda Boleh Guna Bila Ada Masalah — Bukan Sekadar Template Yang Cukup Untuk Sign
Masa semua berjalan baik, tak ada siapa buka perjanjian sewa.
Perjanjian itu hanya dibuka bila sewa lewat, deposit dipertikai, aircond rosak dan dua pihak tak setuju siapa kena bayar, atau tenant tak mahu keluar selepas tempoh tamat.
Masa itu, soalannya bukan lagi “ada perjanjian atau tidak”. Soalannya: apa yang perjanjian itu kata, dan boleh ke anda bergantung padanya?
Setakat ini, belum ada akta khusus untuk sewaan kediaman yang berkuat kuasa di Malaysia. Jadi hak dan tanggungjawab tuan rumah dan tenant banyak bergantung pada apa yang ditulis dalam perjanjian itu sendiri.
Template agent ditulis untuk semua orang. Ia belum tentu ambil kira rumah anda, tenant anda dan perkara yang betul-betul anda risaukan.
Sebelum Sign, Enam Perkara Ini Perlu Jelas
Inilah perkara yang selalu jadi punca pertikaian. Lebih mudah jelaskan sekarang daripada bertikai kemudian.
Situasi anda
Anda Berada Dalam Situasi Mana?
Sewa rumah, sewa kedai dan tenant yang dah bermasalah bukan perkara yang sama. Pilih yang hampir dengan keadaan anda.
Tuan Rumah — Rumah Kediaman
Rumah, kondo atau apartmen yang disewakan untuk tempat tinggal.
Fokus biasanya pada deposit, sewa lewat, kerosakan, bilangan penghuni, peraturan JMB/MC dan cara tamatkan sewa. Kalau tenant ialah syarikat atau warga asing, beritahu kami dari awal.
Tuan Rumah — Kedai atau Premis Komersial
Sewa kedai atau pejabat biasanya lebih panjang dan lebih banyak perkara perlu dipersetujui: ubah suai premis, lesen perniagaan, tempoh bebas sewa, kenaikan sewa, papan tanda dan apa berlaku kepada ubah suai bila tenant keluar.
Kalau tempoh keseluruhan panjang, kita juga perlu tengok sama ada perjanjian sewa biasa masih sesuai atau pajakan berdaftar perlu dipertimbangkan.
Penyewa — Nak Semak Perjanjian Sebelum Sign
Kalau anda tenant, anda juga patut tahu apa yang anda commit.
Kami boleh semak terma deposit, notis, penalti keluar awal, tanggungjawab baiki dan klausa yang berat sebelah, dan terangkan apa yang boleh dirunding sebelum anda sign.
Tenant Dah Bermasalah
Sewa dah tertunggak, rumah rosak atau tenant tak mahu keluar selepas tempoh tamat?
Walaupun geram, elakkan tukar kunci, potong bekalan elektrik atau keluarkan barang tenant sendiri. Mendapatkan semula premis perlu melalui proses undang-undang yang betul.
Hantar perjanjian sewa dan rekod bayaran kepada kami. Kami semak kedudukan anda dan langkah yang sesuai.
Kenapa Semak Sekarang, Bukan Selepas Masalah Berlaku?
Selepas perjanjian ditandatangani, mengubahnya perlukan persetujuan tenant. Jadi lebih mudah betulkan sebelum sign.
Perjanjian yang kabur susah digunakan
Kalau klausa deposit, denda lewat atau penamatan tak jelas, setiap pihak akan baca ikut cara sendiri.
Bila bertikai, perkara yang sepatutnya mudah boleh jadi panjang dan memakan kos.
Perjanjian yang belum distem
Perjanjian sewa perlu distem dalam tempoh yang ditetapkan. Kalau lewat, penalti boleh dikenakan, dan dokumen yang belum distem boleh menimbulkan masalah bila anda perlu menggunakannya sebagai bukti.
Sejak 2026, duti setem perjanjian sewa diurus melalui sistem taksiran sendiri. Jadi kiraan dan tarikhnya perlu betul.
Bila tenant tak keluar, anda perlukan proses yang betul
Tuan rumah tidak boleh mengambil semula premis dengan cara sendiri tanpa proses mahkamah, walaupun sewa tertunggak.
Perjanjian yang jelas tentang pelanggaran, notis dan penamatan memudahkan langkah seterusnya bila ia diperlukan.
Cara ASCOLAW melihat perkara ini
Bagaimana ASCOLAW Lihat Perjanjian Sewa Anda?
Apa Yang Anda Boleh Sediakan Sekarang?
Salinan geran atau maklumat hartanah, template atau draf perjanjian daripada agent (kalau ada), butiran tenant (IC, pasport atau dokumen syarikat), sewa dan deposit yang dipersetujui, tarikh masuk dan senarai perabot atau kelengkapan.
Kalau rumah masih ada loan atau berada di bawah JMB/MC, beritahu kami juga.
Tak lengkap pun tak apa. Bagi apa yang ada dulu.
Kami Tak Mula Dengan Template
Kami mula dengan soalan: apa yang anda betul-betul risau tentang sewaan ini?
Tuan rumah yang sewakan kondo kepada satu keluarga tak sama dengan tuan rumah yang sewakan kedai kepada syarikat untuk beberapa tahun. Tenant warga asing, tenant syarikat, tenant yang nak ubah suai — setiap satu mengubah apa yang perlu ada dalam perjanjian.
Apa Yang Kami Akan Tengok?
Hartanah. Nama siapa pada geran, ada loan atau tidak, dan ada peraturan JMB/MC yang perlu diikut.
Tenant. Individu, syarikat atau warga asing, dan siapa yang patut tandatangan atau menjamin.
Wang. Sewa, deposit sekuriti, deposit utiliti, denda lewat dan bila deposit dipulangkan.
Premis. Siapa baiki apa, ubah suai yang dibenarkan dan keadaan premis bila tenant keluar.
Tempoh dan penamatan. Tempoh sewa, pilihan sambung, notis, keluar awal dan apa berlaku bila ada pelanggaran.
Stamping. Duti setem yang perlu dibayar, siapa yang bayar dan bila ia perlu diselesaikan.
Skop kerja kami
Apa Yang ASCOLAW Akan Buat?
Bergantung pada keadaan anda, kami boleh:
- Semak template atau draf perjanjian sewa yang anda ada dan tandakan apa yang kurang atau tidak jelas.
- Sediakan perjanjian sewa rumah atau kedai berdasarkan terma yang anda dan tenant persetujui.
- Tambah terma khusus untuk tenant syarikat, warga asing, ubah suai premis atau penjamin.
- Terangkan pindaan yang diminta oleh pihak lain dan apa kesannya kepada anda.
- Uruskan duti setem perjanjian sewa jika anda mahu kami uruskan.
- Kalau tenant dah bermasalah, semak kedudukan anda dan sediakan notis atau tindakan undang-undang yang sesuai.
Kenapa boleh percaya
Kenapa Tuan Rumah Serahkan Perkara Ini Kepada Kami?
Kami tak boleh janji tenant anda akan jadi tenant yang baik. Apa yang kami boleh buat ialah pastikan perjanjian anda jelas dan boleh digunakan.
Perjanjian sewa yang baik tak menghalang masalah berlaku. Tetapi bila masalah berlaku, anda tahu hak anda dan apa langkah seterusnya.
Kos
Apa Yang Menentukan Kos?
Semak atau sediakan perjanjian
Semak template yang sudah ada tidak sama dengan sediakan perjanjian baru. Sewa kediaman biasa juga berbeza daripada sewa kedai yang ada ubah suai, tempoh panjang atau banyak syarat khas.
Duti setem
Duti setem perjanjian sewa dikira berdasarkan sewa dan tempoh sewaan. Ia dibayar kepada LHDN dan berasingan daripada yuran guaman.
Rundingan dan isu tambahan
Kalau tenant minta banyak pindaan, terma perlu dirunding beberapa pusingan, atau tenant dah bermasalah dan tindakan perlu diambil, skop kerja akan bertambah.
Hantar maklumat asas dulu. Selepas kami faham apa yang diperlukan, kami beri sebut harga berdasarkan skop sebenar.
Proses
Apa Yang Berlaku Bila Anda Hubungi Kami?
- 01
Anda beritahu kami jenis hartanah, siapa tenant, sewa dan deposit yang dipersetujui, dan bila tenant nak masuk.
- 02
Anda hantar template atau draf yang anda ada, kalau ada.
- 03
Kami terangkan skop kerja dan beri sebut harga.
- 04
Kami semak atau sediakan draf perjanjian dan terangkan terma penting kepada anda.
- 05
Draf dihantar kepada tenant atau agent untuk semakan, dan kami bantu uruskan pindaan yang diminta.
- 06
Perjanjian ditandatangani oleh kedua-dua pihak.
- 07
Duti setem diselesaikan dalam tempoh yang ditetapkan.
Tempoh bergantung pada skop kerja dan berapa cepat terma dipersetujui dengan pihak lain. Kalau tenant nak masuk tak lama lagi, beritahu kami tarikhnya dari awal.
Ceritakan Kepada Kami Tentang Sewaan Anda
Anda tak perlu tahu semua terma yang diperlukan. Itu kerja kami.
Dalam mesej anda, beritahu kami:
- Anda tuan rumah atau penyewa
- Jenis hartanah (rumah, kondo, kedai atau pejabat) dan negeri
- Tenant individu, syarikat atau warga asing
- Sewa bulanan, deposit dan tempoh sewa yang dipersetujui
- Tarikh tenant nak masuk
- Dah ada template atau draf, atau tenant dah bermasalah
Soalan lazim
Soalan Yang Selalu Ditanya Tentang Perjanjian Sewa
Berapa kos untuk sediakan atau semak perjanjian sewa?
Bergantung pada skop.
Semak template tidak sama dengan sediakan perjanjian baru, dan sewa rumah biasa tidak sama dengan sewa kedai yang ada banyak syarat khas. Duti setem pula dibayar berasingan kepada LHDN.
Beritahu kami keadaan anda dan kami beri sebut harga selepas semakan awal.
Template daripada agent tak cukup ke?
Kadang-kadang cukup. Kadang-kadang tidak.
Template ditulis untuk semua orang. Ia mungkin tak ambil kira tenant syarikat, warga asing, kedai, ubah suai atau perkara yang betul-betul anda risaukan. Kami boleh semak template itu dan beritahu apa yang perlu ditambah atau diubah.
Tenant nak masuk minggu depan. Sempat ke?
Selalunya boleh diusahakan, bergantung pada berapa cepat terma dipersetujui dan dokumen tenant diterima.
Beritahu kami tarikh masuk dari awal. Sebaiknya kunci diserahkan selepas perjanjian ditandatangani dan deposit diterima.
Siapa yang kena bayar duti setem?
Selalunya penyewa, tetapi ia boleh dipersetujui lain dalam perjanjian.
Yang penting, perjanjian perlu distem dalam tempoh yang ditetapkan. Sejak 1 Januari 2026, duti setem perjanjian sewa diurus melalui sistem taksiran sendiri, jadi kiraan dan tarikhnya perlu betul.
Kalau tenant tak bayar sewa, boleh saya tukar kunci?
Tak boleh.
Walaupun sewa tertunggak, tuan rumah tidak boleh mengambil semula premis dengan cara sendiri — contohnya tukar kunci, potong bekalan atau keluarkan barang tenant — tanpa proses mahkamah.
Hantar perjanjian dan rekod bayaran kepada kami. Kami semak langkah yang sesuai, termasuk notis tuntutan dan tindakan untuk mendapatkan semula premis.
Boleh saya potong deposit untuk kerosakan?
Boleh, jika perjanjian membenarkan dan kerosakan itu memang tanggungjawab tenant.
Sebab itu senarai kelengkapan, keadaan premis semasa masuk dan terma kerosakan perlu jelas. Ambil gambar dan rekod keadaan rumah sebelum tenant masuk.
Saya nak sewakan kepada syarikat atau warga asing. Ada beza?
Ya.
Untuk syarikat, kita perlu tahu siapa yang sah menandatangani dan sama ada perlu penjamin pengarah. Untuk warga asing, dokumen pengenalan, tempoh pas di Malaysia dan apa berlaku kalau tenant pulang ke negara asal perlu diambil kira.
Ada akta khusus untuk sewa rumah di Malaysia?
Belum ada yang berkuat kuasa setakat ini.
Kerajaan sedang mengusahakan rang undang-undang sewaan kediaman. Selagi ia belum berkuat kuasa, hak tuan rumah dan tenant banyak bergantung pada perjanjian dan undang-undang am kontrak. Sebab itu isi perjanjian penting.
Saya penyewa. Boleh minta ubah terma sebelum sign?
Boleh.
Perjanjian sewa ialah perjanjian antara dua pihak. Kami boleh semak terma yang berat sebelah, terangkan kesannya dan cadangkan pindaan yang munasabah untuk dirunding.
Sewa tempoh panjang, masih guna perjanjian sewa biasa?
Tak semestinya.
Kalau tempoh sewaan melebihi tiga tahun, pajakan berdaftar di bawah Kanun Tanah Negara mungkin perlu dipertimbangkan. Beritahu kami tempoh keseluruhan termasuk pilihan sambung, dan kami semak mana yang sesuai.
Dah Jumpa Tenant? Pastikan Perjanjian Anda Boleh Digunakan Bila Anda Perlukannya.
Perjanjian sewa jauh lebih mudah dibetulkan sebelum ia ditandatangani, bukan selepas masalah berlaku.
Beritahu kami hartanah, tenant, sewa dan deposit yang dipersetujui. Kami semak apa yang perlu ada supaya anda tahu kedudukan anda kalau sesuatu tak kena.
Pertanyaan anda tidak bermaksud anda telah melantik ASCOLAW.
