Rumah Dah Lama Bayar, Tapi Geran Masih Bukan Atas Nama Anda?
Anda dah bayar rumah itu. Tetapi dari segi geran, nama anda mungkin belum ada.
Perfection of Transfer (POT) ialah proses memindahkan geran daripada pemaju atau pemilik asal ke nama anda. Semak kedudukan anda sebelum anda perlu jual, refinance atau pemaju makin sukar dihubungi.
Beritahu kami projek, tahun beli dan sama ada loan masih ada. Kami semak langkah untuk pindahkan geran ke nama anda.
Messrs Akmal Saufi & Co — Peguambela & Peguamcara, dikawal selia oleh Majlis Peguam Malaysia.
Adakah Ini Keadaan Anda?
Kalau salah satu ini keadaan anda, soalannya bukan “rumah ini saya punya atau tidak?”.
Soalannya ialah: apa yang perlu dibuat supaya geran rumah itu betul-betul atas nama anda?
Masalah sebenar
Anda Dah Bayar Rumah Itu. Tapi Dari Segi Geran, Nama Anda Belum Ada.
Masa anda beli, geran individu atau strata mungkin belum keluar lagi. Jadi hak anda dipegang melalui SPA dengan pemaju. Kalau ada loan, bank pula pegang hak itu melalui assignment.
Bila geran akhirnya keluar, ia keluar atas nama pemaju atau pemilik tanah asal. Bukan atas nama anda secara automatik.
Supaya nama anda masuk ke dalam geran, perlu ada dokumen pindah milik yang ditandatangani oleh pemilik berdaftar, disetemkan dan didaftarkan di pejabat tanah. Itulah perfection of transfer.
Selagi ini belum dibuat, anda duduk dan bayar rumah itu. Tetapi pada rekod tanah, pemiliknya masih orang lain.
Sebelum Mula, Enam Perkara Ini Perlu Jelas
Jawapan kepada soalan ini menentukan dokumen apa yang perlu dan siapa yang perlu tandatangan.
Situasi anda
Keadaan Anda Yang Mana?
Langkah POT berbeza ikut status loan dan pemaju. Pilih yang sama dengan keadaan anda.
Geran Dah Keluar, Loan Dah Habis
Biasanya ini keadaan yang lebih mudah. Bank sepatutnya sudah serahkan semula hak kepada anda melalui reassignment. Semak dokumen itu ada, kemudian dapatkan dokumen pindah milik daripada pemaju.
Geran Dah Keluar, Loan Masih Berjalan
Bank anda lazimnya mahu pindah milik dan gadaian (perfection of charge) didaftarkan bersama. Bank mungkin sudah ada peguam panel untuk urusan ini. Semak siapa uruskan apa sebelum anda bayar apa-apa.
Nak Jual, Tapi Geran Belum Atas Nama Anda
Jualan masih boleh dibincangkan, tetapi strukturnya berbeza. Bank pembeli mungkin mahu geran atas nama anda dahulu. Semak sama ada POT perlu dibuat sebelum atau bersama jualan, sebelum anda sign apa-apa dengan pembeli.
Pemaju Dah Tutup Atau Tak Dapat Dihubungi
Ini tidak semestinya bermaksud geran tak boleh dipindahkan. Tetapi kita perlu cari siapa yang ada kuasa bertindak bagi pihak pemaju, contohnya pelikuidasi, dan dokumen apa yang masih boleh dikesan.
Kenapa Tak Patut Tunggu Sampai Nak Jual?
POT boleh tertangguh bertahun-tahun tanpa apa-apa berlaku. Masalahnya timbul pada hari anda memerlukannya.
Jual atau refinance jadi lebih lambat
Pembeli dan bank baharu lebih selesa bila geran sudah atas nama penjual. Kalau POT perlu dikejar di tengah transaksi, timeline jualan atau refinance boleh terjejas.
Pemaju mungkin makin sukar dihubungi
Syarikat pemaju boleh berhenti beroperasi, digulung atau kehilangan rekod. Semakin lama, semakin sukar mendapatkan tandatangan dan dokumen yang diperlukan.
Pusaka jadi lebih rumit
Kalau pemilik meninggal sebelum geran dipindahkan, waris perlu uruskan pusaka dan pindah milik sekali. Lebih banyak dokumen dan lebih ramai pihak yang terlibat.
Cara ASCOLAW melihat perkara ini
Bagaimana ASCOLAW Melihat POT
Apa yang anda boleh kumpulkan sekarang
Cari SPA asal dengan pemaju, surat pemaju tentang geran, surat bank bahawa loan dah selesai atau dokumen reassignment, resit cukai tanah dan cukai taksiran, serta salinan kad pengenalan.
Kalau anda beli secara subsale, cari juga perjanjian dengan penjual dulu. Tak lengkap pun tak apa. Bagi kami apa yang ada dulu.
Kami mula dengan rekod tanah, bukan andaian
Kami semak geran dan carian tanah untuk tahu siapa pemilik berdaftar, ada sekatan atau tidak, dan ada bebanan lain atau tidak. Kemudian kami padankan dengan rantaian SPA, assignment dan status loan anda.
Dari situ baru jelas siapa perlu tandatangan, consent apa yang perlu dan sama ada gadaian perlu didaftarkan serentak.
Perkara yang sering mengubah laluan POT
Loan masih ada. Pindah milik dan gadaian biasanya perlu diselaraskan dengan bank dan peguamnya.
Beli secara subsale. Setiap assignment sebelum ini perlu lengkap supaya rantaian hak jelas.
Pemaju tak aktif. Perlu kenal pasti pihak yang ada kuasa menandatangani bagi pihak pemaju.
Pemilik tanah bukan pemaju. Pemilik tanah asal mungkin juga perlu menandatangani.
Sekatan kepentingan. Hartanah tertentu perlukan consent pihak berkuasa negeri sebelum pendaftaran.
Pemilik dah meninggal. Pusaka perlu diuruskan dahulu atau bersama.
Skop kerja kami
Apa Yang ASCOLAW Akan Uruskan
Skop sebenar bergantung pada geran, pemaju dan status loan anda.
- Buat carian tanah dan semak geran, pemilik berdaftar dan sekatan.
- Semak SPA, assignment, reassignment dan rantaian pembelian.
- Berhubung dengan pemaju, pemilik tanah atau pihak yang mewakili mereka untuk dokumen pindah milik.
- Sediakan dokumen pindah milik dan mohon consent jika diperlukan.
- Urus penilaian duti setem, stamping dan pendaftaran di pejabat tanah.
- Selaraskan dengan bank dan peguamnya jika gadaian perlu didaftarkan serentak.
Kenapa boleh percaya
Cara Kami Uruskan POT
POT nampak seperti kerja dokumen. Tetapi ia bergantung pada rekod lama yang perlu disemak satu per satu.
Kami tidak mengawal bila pemaju memberi dokumen atau bila pejabat tanah mendaftar. Apa yang kami kawal ialah kelengkapan fail, susulan dan maklum balas kepada anda.
Kos
Apa Yang Menentukan Kos POT?
Duti setem pindah milik
Duti setem pindah milik dikira secara ad valorem atas harga atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Untuk POT, asas penilaian dan sama ada apa-apa pengecualian terpakai perlu disemak ikut fakta anda.
Fi pendaftaran dan disbursement
Fi pejabat tanah, carian, consent dan caj pemaju untuk menyediakan dokumen berbeza ikut negeri dan projek.
Yuran guaman
Yuran guaman bagi pindah milik hartanah mengikut Solicitors' Remuneration Order (SRO) di mana terpakai. Kerja tambahan seperti pemaju tak aktif, rantaian subsale atau pusaka akan mengubah skop.
Kami semak dokumen anda dahulu, kemudian beri sebut harga bertulis sebelum anda buat keputusan.
Proses
Apa Yang Berlaku Selepas Anda Hubungi Kami?
- 01
Anda beritahu kami projek, tahun beli, status loan dan apa yang pemaju dah maklumkan.
- 02
Kami buat carian tanah dan semak dokumen yang anda ada.
- 03
Kami terangkan siapa perlu tandatangan, consent yang perlu dan kategori kos yang terlibat.
- 04
Anda terima sebut harga bertulis sebelum melantik kami.
- 05
Kami dapatkan dokumen pindah milik daripada pemaju atau pemilik berdaftar, dan uruskan consent jika perlu.
- 06
Dokumen pindah milik dinilai untuk duti setem dan disetemkan.
- 07
Pindah milik diserahkan untuk pendaftaran di pejabat tanah, bersama gadaian jika bank memerlukannya.
- 08
Selepas didaftarkan, geran dengan nama anda diserahkan kepada anda, atau kepada bank jika loan masih ada.
Tempoh bergantung pada pemaju, consent, penilaian duti setem dan pejabat tanah negeri berkenaan. Kalau anda perlukan geran untuk jual atau refinance pada tarikh tertentu, beritahu kami dari awal.
Ceritakan Keadaan Geran Rumah Anda
Tak perlu tahu semua istilah. Beri gambaran ringkas, dan kami semak dari situ.
Dalam mesej anda, beritahu kami:
- Nama projek, jenis rumah dan negeri
- Beli daripada pemaju atau secara subsale, dan tahun berapa
- Loan masih berjalan atau dah habis, dan bank mana
- Pemaju dah maklumkan geran keluar atau belum
- Anda perlukan geran untuk jual, refinance atau urusan pusaka
Soalan lazim
Soalan Lazim Tentang POT
Berapa kos POT?
Ia bergantung pada duti setem, fi pendaftaran, disbursement dan kerja yang perlu dibuat.
Duti setem biasanya komponen terbesar, dan ia dikira atas harga atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Kami semak dokumen anda dulu sebelum beri sebut harga.
Kenapa geran tak terus atas nama saya bila keluar?
Sebab geran dikeluarkan atas nama pemilik tanah berdaftar, biasanya pemaju. Nama anda hanya masuk selepas pindah milik didaftarkan di pejabat tanah.
Pemaju kata mereka akan uruskan. Perlu lawyer sendiri?
Tak semestinya. Ada pemaju yang melantik peguam untuk uruskan pindah milik bagi semua pembeli dalam projek.
Tetapi anda patut tahu apa yang anda bayar, peguam itu bertindak untuk siapa dan bila geran akan diserahkan. Kalau loan masih ada, bank anda juga ada peranan.
Loan dah habis. Masih perlu libatkan bank?
Mungkin. Kalau dulu bank pegang hak melalui assignment, pastikan bank sudah buat reassignment kepada anda. Tanpa dokumen itu, POT boleh tersekat.
Boleh jual rumah sebelum POT?
Boleh dibincangkan, tetapi lebih rumit. Bank pembeli mungkin minta geran atas nama anda dahulu, atau jualan perlu distrukturkan secara assignment. Semak dulu sebelum sign apa-apa dengan pembeli.
Pemaju dah digulung. Macam mana?
Dalam banyak keadaan, masih ada jalan. Kita perlu kenal pasti siapa ada kuasa bagi pihak pemaju, contohnya pelikuidasi, dan dokumen apa yang masih boleh didapati.
Tempoh dan kerjanya biasanya lebih panjang daripada POT biasa.
Apa beza POT dengan POC?
POT memindahkan geran ke nama anda. POC pula mendaftarkan gadaian bank ke atas geran itu.
Kalau loan masih ada, kedua-duanya biasanya dibuat bersama.
Pemilik dah meninggal. Waris boleh buat POT?
Boleh, tetapi pusaka perlu diuruskan dahulu atau bersama. Waris atau pentadbir perlu ada kuasa untuk bertindak sebelum geran boleh dipindahkan.
Berapa lama POT?
Tiada satu tempoh untuk semua kes. Ia bergantung pada pemaju, consent, penilaian duti setem dan pejabat tanah.
Geran belum keluar. Ada apa-apa perlu buat sekarang?
POT belum boleh dibuat. Tetapi simpan SPA, dokumen assignment dan surat bank dengan baik, dan pastikan alamat anda dikemas kini dengan pemaju supaya notis tentang geran tak terlepas.
Rumah Itu Dah Lama Anda Bayar. Pastikan Geran Pun Atas Nama Anda.
Lebih mudah uruskan POT sekarang, sebelum anda perlukannya untuk jual, refinance atau urusan pusaka.
Beritahu kami projek dan status loan anda. Kami semak langkah yang diperlukan.
Pertanyaan anda tidak bermaksud anda telah melantik ASCOLAW.
