Bank Minta Anda Buat Perfection of Charge Selepas Geran Keluar?
Masa anda ambil loan, geran belum ada. Jadi bank pegang hak melalui assignment.
Bila geran keluar, bank mahu gadaian didaftarkan terus pada geran. Itulah POC. Fahami apa yang diminta, apa yang menentukan kosnya dan kaitannya dengan POT.
Hantar surat bank atau pemaju yang anda terima. Kami terangkan apa yang diminta dan langkah seterusnya.
Messrs Akmal Saufi & Co — Peguambela & Peguamcara, dikawal selia oleh Majlis Peguam Malaysia.
Adakah Ini Yang Anda Alami?
Surat bank itu bukan loan baharu. Ia permintaan untuk lengkapkan sekuriti yang memang dijangka sejak awal loan.
Soalannya ialah: apa yang perlu dibuat, bersama apa, dan apa yang menentukan kosnya?
Masalah sebenar
POC Bukan Loan Baharu. Ia Menukar Cara Bank Pegang Rumah Anda.
Bila anda beli rumah sebelum geran individu atau strata keluar, bank tak boleh daftar gadaian kerana belum ada geran. Jadi bank ambil assignment. Maksudnya, anda serahkan hak anda di bawah SPA kepada bank sebagai cagaran loan.
Bila geran akhirnya keluar dan dipindahkan ke nama anda, bank mahu cagarannya berada pada geran itu sendiri. Caranya ialah mendaftarkan gadaian (charge) di pejabat tanah.
Perjanjian loan anda biasanya sudah mewajibkan langkah ini. Jadi ia bukan permintaan baharu daripada bank.
Yang ramai tak tahu: POC biasanya berjalan seiring dengan POT. Geran perlu atas nama anda dahulu, barulah gadaian boleh didaftarkan ke atasnya.
Apa Yang Perlu Jelas Sebelum Anda Setuju
Sebelum bayar apa-apa atau tandatangan, pastikan perkara ini jelas.
Situasi anda
Keadaan Anda Yang Mana?
Pilih yang sama dengan keadaan anda sekarang.
Baru Terima Surat Bank
Baca surat itu dengan teliti: apa yang diminta, peguam mana yang disebut dan ada tarikh akhir atau tidak. Semak juga sama ada geran dah atas nama anda.
Geran Keluar Tapi Masih Nama Pemaju
Gadaian belum boleh didaftarkan selagi geran belum atas nama anda. POT dan POC lazimnya diserahkan bersama di pejabat tanah.
Loan Dah Habis Sebelum Geran Keluar
Kalau loan dah selesai, bank tak perlukan gadaian lagi. Yang anda perlukan biasanya dokumen reassignment daripada bank, kemudian POT ke nama anda.
Nak Jual Atau Refinance Sekarang
Pembeli atau bank baharu akan tanya status geran dan gadaian. Kadang-kadang lebih masuk akal POT diselesaikan dahulu. Kadang-kadang transaksi boleh disusun terus. Semak dulu sebelum anda commit.
Kenapa Surat Bank Ini Tak Patut Dibiarkan?
POC jarang mendesak pada hari surat sampai. Tetapi membiarkannya boleh menyusahkan anda kemudian.
Ia biasanya kewajipan dalam perjanjian loan
Perjanjian loan lazimnya mewajibkan anda lengkapkan gadaian bila geran keluar. Kalau tak dibuat, bank mungkin menganggapnya sebagai isu di bawah perjanjian. Semak terma loan anda.
Jual dan refinance jadi lebih lambat
Bila geran dan sekuriti bank tak selari, peguam pembeli atau bank baharu perlu kerja tambahan untuk membetulkannya dahulu.
Dokumen lama makin sukar dikesan
Pemaju, bank atau peguam asal mungkin berubah. Lebih lama ditangguh, lebih sukar mendapatkan dokumen dan tandatangan yang diperlukan.
Cara ASCOLAW melihat perkara ini
Bagaimana ASCOLAW Melihat POC
Apa yang anda boleh sediakan
Kumpul surat bank tentang POC, surat pemaju tentang geran, SPA asal, surat tawaran atau perjanjian loan, dan salinan kad pengenalan.
Kalau pemaju dah beri salinan geran, simpan sekali.
Kami lihat POC bersama POT
POC tak boleh dilihat sendirian. Kami perlu tahu nama siapa pada geran, status loan, keperluan bank dan sama ada consent diperlukan.
Bila semua ini jelas, barulah dokumen pindah milik dan gadaian boleh diserahkan dalam susunan yang betul.
Perkara yang kami semak
Geran. Nama pemilik berdaftar, jenis geran dan sekatan yang ada.
Status loan. Masih berjalan, dah refinance atau dah habis.
Keperluan bank. Dokumen gadaian, peguam yang bank benarkan dan tarikh yang bank tetapkan.
Kaitan dengan POT. Sama ada pindah milik dan gadaian perlu diserahkan bersama.
Consent. Sama ada pihak berkuasa negeri perlu beri kebenaran untuk gadaian.
Rancangan anda. Kalau nak jual atau refinance, urutan kerja mungkin berubah.
Skop kerja kami
Apa Yang ASCOLAW Akan Uruskan
Skop bergantung pada bank, geran dan sama ada POT juga perlu dibuat.
- Semak surat bank, geran, carian tanah dan dokumen loan.
- Semak sama ada bank anda membenarkan kami menyediakan dokumen gadaian, atau selaraskan dengan peguam yang bank lantik.
- Sediakan dan terangkan dokumen gadaian sebelum anda tandatangan.
- Uruskan POT serentak jika geran belum atas nama anda.
- Urus stamping, consent jika perlu dan pendaftaran di pejabat tanah.
- Serahkan geran yang telah didaftarkan kepada bank dan maklumkan status akhir kepada anda.
Kenapa boleh percaya
Cara Kami Uruskan POC
Kami terangkan dulu apa yang bank minta dan kenapa, sebelum anda tandatangan apa-apa.
Kami tidak mengawal masa bank, pemaju atau pejabat tanah. Apa yang kami kawal ialah kelengkapan dokumen, susulan dan komunikasi dengan anda.
Kos
Apa Yang Menentukan Kos POC?
Duti setem gadaian
Duti setem untuk dokumen gadaian berkait dengan dokumen loan yang telah disetemkan semasa loan diambil. Kedudukan sebenar perlu disemak berdasarkan dokumen anda.
Fi pendaftaran dan disbursement
Fi pejabat tanah, carian, consent dan penghantaran dokumen berbeza ikut negeri dan jenis geran.
Yuran guaman
Yuran guaman bagi dokumentasi gadaian mengikut Solicitors' Remuneration Order (SRO) di mana terpakai. Kalau POT juga perlu dibuat, itu skop kerja yang berasingan.
Kami semak surat bank dan dokumen anda dahulu, kemudian beri sebut harga bertulis sebelum anda buat keputusan.
Bandingkan pilihan
Assignment, POT, POC Dan Pelepasan Gadaian: Apa Bezanya?
Empat istilah ini selalu keliru. Ringkasnya:
Assignment
Cara bank pegang cagaran loan bila geran belum keluar. Anda serahkan hak di bawah SPA kepada bank.
Perfection of Transfer (POT)
Memindahkan geran yang dah keluar daripada pemaju atau pemilik asal ke nama anda.
Perfection of Charge (POC)
Mendaftarkan gadaian bank ke atas geran yang sudah atas nama anda.
Pelepasan Gadaian
Membuang gadaian bank daripada geran selepas loan habis dibayar.
Proses
Apa Yang Berlaku Selepas Anda Hubungi Kami?
- 01
Anda hantar surat bank dan maklumat rumah kepada kami.
- 02
Kami buat carian tanah dan semak geran, status loan dan dokumen yang ada.
- 03
Kami terangkan sama ada POT perlu dibuat bersama dan apa yang bank perlukan.
- 04
Anda terima sebut harga bertulis sebelum melantik kami.
- 05
Dokumen gadaian, dan pindah milik jika perlu, disediakan dan diterangkan sebelum anda tandatangan.
- 06
Stamping dan consent diuruskan jika terpakai.
- 07
Dokumen diserahkan untuk pendaftaran di pejabat tanah.
- 08
Selepas didaftarkan, geran diserahkan kepada bank untuk disimpan sepanjang tempoh loan.
Tempoh bergantung pada bank, pemaju, consent dan pejabat tanah negeri berkenaan. Kalau bank ada tarikh akhir, atau anda nak jual atau refinance, beritahu kami dari awal.
Ceritakan Apa Yang Bank Minta
Anda tak perlu faham semua istilah dalam surat bank. Beri kami gambaran ringkas.
Dalam mesej anda, beritahu kami:
- Bank mana dan apa yang disebut dalam surat
- Nama projek, jenis rumah dan negeri
- Geran dah atas nama anda atau masih nama pemaju
- Loan masih berjalan atau dah habis
- Ada rancangan untuk jual atau refinance
Soalan lazim
Soalan Lazim Tentang POC
Kenapa saya kena tanggung kos POC? Bukan bank yang perlukannya?
Biasanya perjanjian loan meletakkan kos dokumentasi sekuriti kepada peminjam. Semak surat tawaran dan perjanjian loan anda untuk kedudukan sebenar.
POC wajib ke?
Bagi kebanyakan loan yang bermula dengan assignment, ya. Perjanjian loan lazimnya mewajibkan gadaian didaftarkan bila geran keluar. Semak terma loan anda.
Boleh buat POC tanpa POT?
Tidak. Gadaian perlu didaftarkan atas geran yang sudah atas nama anda. Kalau geran masih nama pemaju, POT perlu dibuat dahulu atau serentak.
Loan dah habis sebelum geran keluar. Masih perlu POC?
Biasanya tidak. Bank tak perlukan gadaian untuk loan yang dah selesai. Yang anda perlukan ialah reassignment daripada bank dan POT ke nama anda.
Boleh guna peguam sendiri untuk POC?
Bergantung pada bank. Dokumen gadaian biasanya disediakan oleh peguam panel bank.
ASCOLAW ialah panel bagi beberapa bank. Beritahu kami nama bank anda dan kami sahkan sama ada kami boleh bertindak terus. Kalau tidak, kami selaraskan dengan peguam bank sambil uruskan POT untuk anda.
Apa jadi kalau saya abaikan surat bank?
Tak semestinya sesuatu berlaku serta-merta. Tetapi ia boleh jadi isu di bawah perjanjian loan dan menyusahkan bila anda nak jual atau refinance. Lebih baik semak awal.
Ansuran atau kadar loan saya berubah selepas POC?
Tidak sepatutnya. POC mengubah bentuk sekuriti, bukan terma loan anda. Kalau bank cadangkan perubahan terma, itu perkara berasingan yang perlu dibaca dengan teliti.
Nak refinance. Perlu siapkan POC dengan bank lama dulu?
Tak semestinya. Kadang-kadang refinance boleh disusun supaya POT dan gadaian kepada bank baharu dibuat terus. Semak dengan bank baharu dan kami sebelum mula.
Berapa lama POC?
Tiada satu tempoh untuk semua kes. Ia bergantung pada sama ada POT perlu dibuat, bank, consent dan pejabat tanah.
Pembiayaan saya daripada LPPSA. Sama juga?
Konsepnya serupa. Kalau pembiayaan LPPSA anda bermula dengan assignment, gadaian kepada LPPSA mungkin perlu didaftarkan bila geran keluar, ikut keperluan dan proses LPPSA semasa.
Dapat Surat Bank Tentang POC? Fahami Dulu Apa Yang Diminta.
POC biasanya jelas bila geran, loan dan POT dilihat bersama.
Hantar surat bank dan maklumat rumah anda. Kami terangkan apa yang perlu dibuat seterusnya.
Pertanyaan anda tidak bermaksud anda telah melantik ASCOLAW.
