Geran Hilang Atau Rosak, Dan Anda Perlu Jual, Refinance Atau Tukar Nama?
Geran hilang tak bermaksud tanah anda hilang. Rekod pemilikan masih ada di pejabat tanah.
Tetapi tanpa geran asal, jualan, refinance dan pindah milik biasanya tak boleh bergerak. Sebelum mohon geran ganti, semak dulu: betul-betul hilang, atau sebenarnya ada pada bank?
Beritahu kami apa yang berlaku pada geran itu. Kami semak dulu sama ada ia perlu diganti, atau masih boleh dikesan.
Messrs Akmal Saufi & Co — Peguambela & Peguamcara, dikawal selia oleh Majlis Peguam Malaysia.
Adakah Ini Yang Sedang Berlaku?
Soalan pertama biasanya: “Macam mana nak buat geran baru?”
Tetapi soalan yang lebih awal ialah: “Geran ini betul-betul hilang, rosak, atau sebenarnya ada pada orang lain?”
Jawapan itu yang tentukan langkah seterusnya.
Masalah sebenar
Geran Hilang Tak Bermaksud Tanah Anda Hilang. Tapi Urusan Anda Tersekat Sampai Geran Diganti.
Setiap hak milik ada dua salinan. Satu ialah daftar yang disimpan oleh pejabat tanah. Satu lagi ialah geran pemilik — itu yang biasanya anda simpan di rumah.
Kalau geran anda hilang, nama anda masih ada dalam daftar. Pemilikan anda tidak berubah.
Masalahnya, bila anda nak jual, refinance, tukar nama atau lepaskan gadaian, geran asal biasanya perlu dikemukakan. Tanpa geran, urusan itu tak boleh didaftarkan.
Jadi penyelesaiannya bukan sekadar isi borang. Kita perlu pastikan dulu geran itu memang hilang, siapa yang boleh memohon, dan apa yang pejabat tanah akan minta sebelum geran ganti dikeluarkan.
Sebelum Mohon Geran Ganti, Enam Perkara Ini Perlu Jelas
Banyak permohonan tersangkut bukan sebab borang, tetapi sebab fakta asas belum jelas.
Situasi anda
Keadaan Mana Yang Paling Hampir Dengan Anda?
Langkahnya tidak sama untuk semua orang. Pilih yang paling hampir dengan situasi anda.
Geran Memang Hilang
Contohnya hilang masa pindah rumah, terbakar, rosak dalam banjir atau memang tak dapat dikesan langsung.
Biasanya ini melibatkan laporan polis, akuan berkanun, carian tanah dan permohonan kepada pejabat tanah. Pejabat tanah mungkin perlu mengeluarkan notis dahulu sebelum geran ganti dikeluarkan.
Geran Ada Tetapi Rosak
Koyak, kena air, tulisan pudar atau dimakan anai-anai.
Jangan buang atau cuba baiki sendiri. Geran yang rosak biasanya perlu diserahkan bersama permohonan supaya pejabat tanah boleh keluarkan geran ganti.
Tak Pasti Siapa Pegang Geran (Mungkin Bank)
Kalau rumah pernah ada loan, geran asal mungkin masih di bank, atau pada lawyer yang uruskan pembelian atau penyelesaian loan dulu.
Semak dulu. Kalau geran sebenarnya ada pada seseorang, ia tidak “hilang” dan permohonan geran ganti bukan langkah yang betul.
Pemilik Dah Meninggal
Waris tidak terus boleh memohon geran ganti atas nama arwah hanya sebab dia waris.
Kita perlu tahu dulu siapa yang ada kuasa bagi pihak pusaka, dan sama ada penggantian geran patut dirancang bersama urusan pusaka.
Kenapa Jangan Tunggu Sampai Ada Buyer Baru Nak Cari Geran?
Ramai hanya sedar geran hilang bila urusan dah bermula. Pada masa itu, masa jadi lebih ketat.
Jualan atau refinance boleh tertangguh
Penggantian geran melibatkan pejabat tanah dan mungkin tempoh notis. Kalau SPA dah ditandatangani, tempoh completion tetap berjalan.
Lebih baik tahu kedudukan geran sebelum anda setuju dengan apa-apa tarikh.
Geran lama masih ada di luar sana
Kalau geran hilang dan tidak diganti, geran lama itu masih wujud di tempat yang anda tak tahu.
Selepas geran ganti dikeluarkan secara rasmi, geran lama biasanya tidak lagi boleh digunakan untuk urusan tanah anda.
Urusan pusaka jadi lebih berlapis
Kalau pemilik meninggal dan geran belum diganti, keluarga perlu uruskan dua perkara serentak — kuasa pusaka dan penggantian geran.
Semakin lama dibiarkan, semakin sukar mengesan dokumen dan maklumat asal.
Cara ASCOLAW melihat perkara ini
Bagaimana ASCOLAW Lihat Kes Geran Hilang?
Apa Yang Anda Boleh Buat Sekarang
Cari dulu di tempat biasa: fail rumah, peti simpanan, dokumen SPA dan dokumen loan lama.
Hubungi bank yang pernah beri loan. Tanya sama ada geran masih ada pada mereka, atau sudah dipulangkan dan kepada siapa.
Kumpul salinan geran kalau ada, bil cukai tanah, cukai pintu, SPA dan kad pengenalan pemilik. Salinan pun sangat membantu.
Kami mula dengan soalan: di mana geran itu sebenarnya?
Kami tak terus isi borang permohonan.
Kami semak dulu hak milik, sejarah loan dan siapa yang pernah pegang geran. Kalau memang perlu diganti, barulah kami susun dokumen supaya apa yang dinyatakan kepada pejabat tanah betul dan lengkap.
Perkara Yang Biasanya Mengubah Langkah
Gadaian bank. Kalau gadaian masih berdaftar, bank biasanya pegang geran dan perlu dihubungi dulu.
Loan dah selesai, gadaian belum dilepaskan. Pelepasan gadaian dan penggantian geran mungkin perlu diurus bersama.
Pemilik bersama. Kalau geran atas beberapa nama, semua pemilik mungkin perlu terlibat dalam permohonan.
Pemilik dah meninggal. Siapa yang ada kuasa bagi pihak pusaka perlu jelas dahulu.
Jenis hak milik. Geran tanah, hak milik strata dan hak milik sementara mungkin melibatkan pejabat dan keperluan yang berbeza.
Urusan yang sedang menunggu. Kalau ada SPA atau refinance berjalan, masa perlu dirancang bersama buyer, bank dan lawyer pihak lain.
Skop kerja kami
Kalau Geran Perlu Diganti, Apa Yang ASCOLAW Akan Buat?
Skop bergantung pada keadaan geran dan hak milik, tetapi biasanya meliputi:
- Buat carian tanah untuk sahkan pemilik berdaftar, gadaian, kaveat dan sekatan.
- Bantu kesan geran dengan bank atau pihak yang pernah uruskan loan atau pembelian dulu.
- Terangkan dokumen yang diperlukan dan sediakan draf akuan berkanun berdasarkan fakta sebenar anda.
- Sediakan dan failkan permohonan geran ganti bersama dokumen sokongan di pejabat tanah yang berkenaan.
- Susuli permohonan dengan pejabat tanah, termasuk apa-apa keperluan notis.
- Selaraskan penggantian geran dengan jualan, refinance, pelepasan gadaian atau urusan pusaka yang berkaitan.
Kenapa boleh percaya
Cara Kami Uruskan Perkara Ini
Permohonan geran ganti nampak mudah. Tetapi ia bergantung pada fakta yang betul dan dokumen yang disusun dengan teliti.
Anda tak perlu tahu borang mana yang perlu diisi. Mulakan dengan beritahu kami di mana tanah itu, nama siapa dalam geran dan apa yang berlaku pada geran asal.
Kos
Apa Yang Menentukan Kos?
Yuran guaman
Geran hilang dengan pemilik yang masih hidup dan dokumen lengkap tidak sama dengan kes yang melibatkan pusaka, pemilik bersama atau gadaian yang belum dilepaskan.
Fi pejabat tanah dan dokumen
Ada fi carian, fi permohonan dan fi penyediaan geran ganti yang ditetapkan oleh pejabat tanah negeri. Kalau notis perlu disiarkan, mungkin ada kos berkaitan. Akuan berkanun juga perlu diangkat sumpah.
Kerja tambahan jika ada isu
Kalau perlu uruskan pelepasan gadaian, dapatkan kuasa pusaka atau berurusan dengan pihak yang pegang geran, skop kerja akan bertambah.
Kami semak kedudukan geran dan hak milik dahulu. Selepas itu barulah kami beri sebut harga berdasarkan kerja sebenar.
Proses
Kalau Anda Hubungi Kami, Apa Yang Berlaku?
- 01
Anda ceritakan apa yang berlaku pada geran, nama siapa dalam hak milik dan kenapa anda perlukannya sekarang.
- 02
Kami buat carian tanah untuk sahkan pemilik, gadaian, kaveat dan sekatan.
- 03
Kalau pernah ada loan, kami bantu semak sama ada geran sebenarnya masih ada pada bank atau pihak lain.
- 04
Kalau memang perlu diganti, kami terangkan dokumen yang diperlukan dan beri sebut harga.
- 05
Anda buat laporan polis dan angkat sumpah akuan berkanun berdasarkan draf yang kami sediakan.
- 06
Kami failkan permohonan geran ganti di pejabat tanah dan susuli sepanjang proses.
- 07
Pejabat tanah memproses permohonan, termasuk apa-apa notis yang diperlukan, dan mengeluarkan geran ganti.
- 08
Dengan geran ganti, urusan anda — jualan, refinance atau pindah milik — boleh diteruskan.
Tempoh bergantung pada pejabat tanah negeri, jenis hak milik, lengkapnya dokumen dan sama ada notis perlu disiarkan.
Kalau ada jualan atau refinance yang sedang menunggu, beritahu kami dari awal supaya tarikh-tarikh penting boleh dirancang.
Ceritakan Kepada Kami Apa Yang Berlaku Pada Geran Anda
Anda tak perlu tahu dulu borang atau prosedur. Beri kami gambaran asas dan kami semak dari situ.
Dalam mesej anda, beritahu kami:
- Rumah atau tanah di negeri dan daerah mana
- Nama siapa dalam geran, dan pemilik masih hidup atau dah meninggal
- Geran hilang, rosak, atau mungkin ada pada bank atau orang lain
- Pernah atau masih ada loan atas hartanah ini
- Ada jualan, refinance atau pindah milik yang sedang menunggu
- Ada salinan geran atau nombor hak milik
Soalan lazim
Soalan Yang Selalu Ditanya Tentang Geran Hilang
Berapa kos untuk ganti geran yang hilang?
Ia bergantung pada keadaan hak milik dan kerja yang diperlukan.
Kosnya terdiri daripada yuran guaman, fi pejabat tanah, kos akuan berkanun dan mungkin kos notis. Kalau ada gadaian atau urusan pusaka, skop kerja bertambah. Kami beri sebut harga selepas semak kedudukan sebenar.
Kalau geran hilang, tanah itu masih milik saya?
Ya.
Pemilikan ditentukan oleh daftar di pejabat tanah, bukan oleh siapa yang pegang kertas geran. Geran hilang tidak mengubah nama pemilik berdaftar.
Tetapi anda perlukan geran untuk kebanyakan urusan, jadi ia perlu diganti.
Berapa lama nak dapat geran ganti?
Tiada tempoh tetap.
Ia bergantung pada pejabat tanah negeri, jenis hak milik, lengkapnya dokumen dan sama ada notis perlu disiarkan dahulu. Kalau masa penting, beritahu kami dari awal.
Rumah masih ada loan dan geran tak ada di rumah. Maksudnya hilang?
Belum tentu.
Kalau hartanah masih bergadai, bank biasanya pegang geran asal sehingga loan selesai dan gadaian dilepaskan. Semak dengan bank dulu sebelum buat laporan polis atau permohonan.
Loan dah lama habis. Bank kata geran dah dipulangkan, tapi saya tak jumpa.
Mungkin geran itu dipulangkan bersama dokumen pelepasan gadaian, atau diserahkan kepada lawyer yang uruskan penyelesaian loan.
Kita juga perlu semak sama ada gadaian itu sudah dilepaskan dalam hak milik. Kalau belum, pelepasan gadaian dan penggantian geran mungkin perlu diurus bersama.
Salinan geran yang diakui sah boleh ganti geran asal?
Tidak.
Salinan yang diakui sah membantu menunjukkan butiran hak milik. Tetapi untuk urusan seperti pindah milik atau gadaian, pejabat tanah biasanya memerlukan geran asal atau geran ganti yang dikeluarkan secara rasmi.
Pemilik dah meninggal dan geran hilang. Waris boleh terus mohon?
Tak semestinya terus.
Kita perlu tahu dulu siapa yang ada kuasa bagi pihak pusaka — pentadbir, wasi atau melalui saluran pusaka yang berkenaan. Penggantian geran kemudian boleh dirancang bersama urusan pusaka itu.
Geran ada pada saudara, tapi dia tak mahu pulangkan. Boleh mohon geran ganti?
Bukan dengan cara itu.
Permohonan geran ganti adalah untuk geran yang hilang atau rosak. Kalau anda tahu geran ada pada seseorang, ia bukan hilang, dan akuan berkanun yang menyatakan ia hilang tidak betul.
Keadaan ini perlu diurus dengan cara lain. Ceritakan kepada kami apa yang berlaku.
Kalau geran lama dijumpai semula selepas dapat geran ganti?
Jangan gunakan geran lama itu.
Selepas geran ganti dikeluarkan, geran lama biasanya tidak lagi boleh digunakan untuk urusan. Beritahu kami supaya ia boleh diuruskan dengan pejabat tanah secara betul.
Saya pembeli, dan penjual kata geran hilang. Apa patut saya buat?
Pastikan penggantian geran dimasukkan dalam perancangan transaksi.
Lawyer anda perlu tahu siapa yang uruskan geran ganti, bila ia dijangka boleh dikemukakan, dan bagaimana ia menjejaskan tempoh completion dan bayaran dalam SPA.
Geran Tak Dijumpai? Mulakan Dengan Tahu Di Mana Ia Sebenarnya.
Anda tak perlu terus buat laporan polis atau isi borang.
Beritahu kami nama siapa dalam geran, pernah ada loan atau tidak, dan kenapa anda perlukan geran sekarang.
Dari situ kita tentukan: kesan geran → sahkan hak milik → sediakan dokumen → mohon geran ganti → teruskan urusan anda.
Pertanyaan anda tidak bermaksud anda telah melantik ASCOLAW.
