Loan Rumah Dah Habis Bayar, Tapi Nama Bank Masih Ada Pada Geran?
Bila loan selesai, gadaian bank tidak hilang sendiri dari geran. Ia perlu dilepaskan dan didaftarkan di pejabat tanah.
Semak apa yang bank dah beri kepada anda, dan apa yang masih perlu dibuat supaya geran anda bersih.
Beritahu kami bank mana, bila loan habis dan dokumen apa yang anda terima. Kami terangkan langkah seterusnya.
Messrs Akmal Saufi & Co — Peguambela & Peguamcara, dikawal selia oleh Majlis Peguam Malaysia.
Adakah Ini Keadaan Anda?
Loan dah habis bayar tak semestinya nama bank dah hilang dari geran.
Soalan yang perlu dijawab ialah: adakah pelepasan gadaian itu sudah didaftarkan di pejabat tanah?
Masalah sebenar
Loan Habis Bayar Tak Semestinya Nama Bank Dah Hilang Dari Geran
Masa anda ambil loan, bank mendaftarkan gadaian (charge) pada geran rumah anda. Catatan itu kekal pada rekod tanah sehingga dokumen pelepasan didaftarkan.
Bila loan selesai, bank lazimnya menandatangani borang pelepasan gadaian (Borang 16N) dan memulangkan geran asal. Tetapi dokumen itu masih perlu diserahkan dan didaftarkan di pejabat tanah.
Ramai berhenti di tengah jalan. Borang dah ada di rumah, tapi tak pernah didaftarkan. Pada rekod tanah, rumah itu masih bergadai kepada bank.
Jadi sebelum anda anggap semuanya selesai, semak dua perkara: dokumen apa yang bank dah beri, dan apa yang tertulis pada carian tanah terkini.
Apa Yang Perlu Disemak Dulu?
Enam soalan ini menentukan langkah pelepasan anda.
Situasi anda
Anda Dalam Keadaan Yang Mana?
Langkahnya berbeza ikut sebab anda perlukan pelepasan. Pilih yang sama dengan keadaan anda.
Loan Baru Habis Bayar
Dapatkan surat penyelesaian dan tanya bank bila geran asal dan Borang 16N akan diserahkan, dan kepada siapa. Selepas itu ia perlu didaftarkan di pejabat tanah.
Dah Lama Habis Tapi Tak Pernah Urus
Cari dulu dokumen yang bank pernah beri. Kami semak carian tanah dan sama ada dokumen lama itu masih boleh digunakan, atau perlu diminta semula daripada bank.
Nak Jual Rumah
Kalau loan masih ada, redemption dan pelepasan biasanya diuruskan dalam transaksi jualan itu sendiri. Kalau loan dah habis tapi pelepasan belum didaftarkan, lebih baik selesaikan atau rancang pelepasan sebelum sign SPA.
Nak Refinance
Bank baharu akan selesaikan loan lama, dan pelepasan gadaian lama diselaraskan dengan pendaftaran gadaian baharu. Anda biasanya tak perlu uruskan pelepasan secara berasingan.
Kenapa Tak Patut Tunggu Sampai Perlu?
Gadaian yang belum dilepaskan tak ganggu hidup anda setiap hari. Ia timbul bila anda nak buat sesuatu dengan rumah itu.
Jual rumah jadi lebih lambat
Pembeli dan banknya mahu geran yang bersih. Kalau pelepasan perlu dikejar di tengah transaksi, tarikh completion boleh terjejas.
Dokumen lama mungkin hilang atau perlu diganti
Geran asal atau borang pelepasan yang disimpan lama boleh hilang, rosak atau perlu disediakan semula. Bank juga mungkin dah bergabung atau bertukar nama.
Waris yang terpaksa uruskan
Kalau pemilik meninggal sebelum pelepasan didaftarkan, waris atau pentadbir perlu uruskan pelepasan bersama urusan pusaka.
Cara ASCOLAW melihat perkara ini
Bagaimana ASCOLAW Melihat Pelepasan Gadaian
Apa yang anda boleh buat sendiri dahulu
Minta surat pengesahan penyelesaian loan daripada bank. Tanya bila dan di mana geran asal serta dokumen pelepasan akan diserahkan.
Kalau dokumen dah ada di rumah, jangan tulis atau tanda apa-apa padanya. Simpan elok-elok dan bawa kepada kami.
Kami semak rekod tanah dulu
Kami mula dengan carian tanah untuk lihat apa yang masih berdaftar pada geran. Kemudian kami padankan dengan dokumen bank anda.
Dari situ jelas sama ada ia pelepasan biasa, atau ada isu seperti geran hilang, bank bergabung atau loan dulu melalui assignment.
Perkara yang sering mengubah langkah
Geran asal tiada. Kalau bank atau anda tak jumpa geran asal, permohonan geran gantian mungkin perlu dibuat dahulu.
Bank dah bergabung atau tukar nama. Dokumen yang menunjukkan hak bank baharu mungkin diperlukan.
Lebih daripada satu gadaian. Setiap gadaian yang berdaftar pada geran perlu dilepaskan.
Loan dulu melalui assignment. Yang diperlukan ialah reassignment dan POT, bukan Borang 16N.
Pembiayaan LPPSA atau pinjaman perumahan kerajaan. Dokumen pelepasan dikeluarkan ikut proses pihak pembiaya berkenaan.
Pemilik dah meninggal. Pelepasan perlu diselaraskan dengan pentadbiran pusaka.
Skop kerja kami
Apa Yang ASCOLAW Akan Uruskan
Skop bergantung pada dokumen yang anda ada dan keadaan geran.
- Buat carian tanah untuk sahkan gadaian yang masih berdaftar.
- Semak surat penyelesaian, geran asal dan Borang 16N yang bank beri.
- Berhubung dengan bank atau peguamnya jika dokumen belum diterima atau perlu disediakan semula.
- Urus duti setem dan penyerahan pelepasan di pejabat tanah.
- Susuli pendaftaran sehingga gadaian dibatalkan pada rekod tanah.
- Serahkan semula geran yang dah dikemas kini kepada anda.
Kenapa boleh percaya
Cara Kami Uruskan Pelepasan Gadaian
Pelepasan gadaian nampak kecil. Tetapi bila dokumen lama, bank bergabung atau geran hilang, ia perlu disemak dengan teliti.
Kami tidak mengawal masa bank menyerahkan dokumen atau masa pejabat tanah mendaftar. Apa yang kami kawal ialah kelengkapan fail, susulan dan maklum balas kepada anda.
Kos
Apa Yang Menentukan Kos Pelepasan Gadaian?
Duti setem dan fi pendaftaran
Borang pelepasan dan pendaftarannya melibatkan duti setem dan fi pejabat tanah yang terpakai. Fi berbeza ikut negeri dan bilangan geran.
Dokumen yang perlu diganti
Kalau geran asal hilang, bank dah bergabung atau dokumen perlu disediakan semula, kerja dan disbursement akan bertambah.
Yuran guaman
Skop kerja bergantung pada sama ada dokumen dah lengkap atau perlu dikejar daripada bank. Kami beri sebut harga bertulis selepas menyemak dokumen anda.
Kami semak carian tanah dan dokumen anda dahulu, supaya anda tahu kategori kerja dan kos sebelum membuat keputusan.
Bandingkan pilihan
Pelepasan Gadaian, Redemption Atau Reassignment?
Tiga istilah ini selalu bercampur. Mana satu yang anda perlukan bergantung pada status geran dan loan.
Redemption
Menyelesaikan baki loan kepada bank. Ini langkah bayaran, bukan pendaftaran.
Pelepasan Gadaian (Borang 16N)
Membuang gadaian bank daripada geran selepas loan selesai. Ia perlu didaftarkan di pejabat tanah.
Reassignment
Kalau geran belum keluar masa loan diambil, bank pegang hak melalui assignment. Bila loan selesai, bank serahkan semula hak itu kepada anda melalui reassignment.
Proses
Apa Yang Berlaku Selepas Anda Hubungi Kami?
- 01
Anda beritahu kami bank, bila loan habis dan dokumen apa yang anda ada.
- 02
Kami buat carian tanah untuk sahkan status gadaian.
- 03
Kami terangkan sama ada ia pelepasan biasa atau ada perkara tambahan yang perlu diselesaikan.
- 04
Anda terima sebut harga bertulis sebelum melantik kami.
- 05
Kami dapatkan dokumen yang masih kurang daripada bank jika perlu.
- 06
Dokumen pelepasan disetemkan dan diserahkan di pejabat tanah.
- 07
Selepas pendaftaran, geran yang dah dikemas kini diserahkan kepada anda.
Tempoh bergantung pada bank, kelengkapan dokumen dan pejabat tanah negeri berkenaan. Kalau anda perlukan geran yang bersih untuk jual pada tarikh tertentu, beritahu kami dari awal.
Ceritakan Status Loan Dan Geran Anda
Tak perlu tahu semua istilah. Beri gambaran ringkas, dan kami semak dari situ.
Dalam mesej anda, beritahu kami:
- Bank atau pembiaya, termasuk jika LPPSA
- Bila loan habis dibayar
- Dokumen yang bank dah beri: geran asal, Borang 16N atau surat penyelesaian
- Jenis rumah dan negeri
- Anda nak jual, refinance atau hanya bersihkan geran
- Pemilik masih ada atau urusan ini sebahagian daripada pusaka
Soalan lazim
Soalan Lazim Tentang Pelepasan Gadaian
Berapa kos pelepasan gadaian?
Bergantung pada duti setem, fi pendaftaran negeri dan sama ada dokumen dah lengkap atau perlu dikejar. Kami beri sebut harga bertulis selepas menyemak dokumen anda.
Bank tak buang nama mereka secara automatik ke?
Tidak. Bank menyediakan dokumen pelepasan, tetapi gadaian hanya terbatal selepas pelepasan didaftarkan di pejabat tanah.
Boleh saya daftar sendiri di pejabat tanah?
Ada pemilik yang uruskan sendiri. Anda perlu pastikan dokumen lengkap, duti setem dijelaskan dan borang diisi dengan betul.
Kalau ada isu seperti geran hilang, bank bergabung atau dokumen lama, lebih baik disemak peguam dahulu.
Borang 16N dah lama dalam laci. Masih boleh guna?
Mungkin. Ia bergantung pada keadaan dokumen, duti setem dan keperluan pejabat tanah semasa. Bawa kepada kami untuk disemak sebelum diserahkan.
Nak jual rumah. Perlu lepaskan gadaian dulu?
Kalau loan masih ada, tak perlu uruskan berasingan. Redemption dan pelepasan biasanya diselaraskan dalam transaksi jualan.
Kalau loan dah habis tapi pelepasan belum didaftarkan, lebih baik selesaikan atau rancang sebelum sign SPA.
Refinance. Siapa uruskan pelepasan bank lama?
Biasanya peguam bagi bank baharu menyelaraskan redemption loan lama dan pelepasan gadaiannya, bersama pendaftaran gadaian baharu.
Geran asal hilang. Macam mana?
Pelepasan biasanya memerlukan geran asal. Kalau hilang, permohonan geran gantian mungkin perlu dibuat dahulu di pejabat tanah. Ini menambah masa dan dokumen.
Bank saya dah bergabung atau tukar nama.
Biasanya hak bank lama dipindahkan kepada bank yang mengambil alih. Bank itu yang perlu sediakan dokumen pelepasan, bersama bukti pemindahan hak jika pejabat tanah memerlukannya.
Rumah dibiayai LPPSA atau pinjaman kerajaan. Sama?
Konsepnya sama: gadaian perlu dilepaskan dan didaftarkan. Tetapi dokumen pelepasan dikeluarkan melalui proses LPPSA atau pihak kerajaan berkenaan, jadi langkahnya ikut keperluan mereka.
Loan habis sebelum geran keluar. Perlu pelepasan gadaian?
Tidak. Tiada gadaian didaftarkan kerana geran belum ada masa itu. Yang anda perlukan ialah reassignment daripada bank, kemudian perfection of transfer supaya geran masuk ke nama anda.
Loan Dah Selesai. Pastikan Geran Anda Pun Dah Bersih.
Lebih mudah uruskan pelepasan sekarang, semasa dokumen masih ada dan bank mudah dihubungi.
Beritahu kami bank mana dan dokumen apa yang anda ada. Kami semak langkah seterusnya.
Pertanyaan anda tidak bermaksud anda telah melantik ASCOLAW.
