Nak Jual Rumah Pusaka, Tapi Tak Semua Waris Setuju?
Seorang tak mahu jual. Seorang duduk dalam rumah. Seorang langsung tak dapat dihubungi.
Bila rundingan dah buntu, Perintah Jualan (Order for Sale) daripada Mahkamah mungkin salah satu saluran. Tetapi ia bukan satu-satunya pilihan, dan selalunya bukan yang pertama.
Ceritakan keadaan rumah dan keluarga anda. Kami semak dulu sama ada rundingan, beli bahagian atau Perintah Jualan yang lebih sesuai.
Messrs Akmal Saufi & Co — Peguambela & Peguamcara, dikawal selia oleh Majlis Peguam Malaysia.
Adakah Ini Keadaan Anda?
Kalau ini keadaan anda, soalannya bukan sekadar “Boleh ke kami jual tanpa dia?”
Soalan yang lebih berguna ialah: “Jalan mana yang munasabah supaya setiap orang dapat bahagian masing-masing, dan bila perlu bawa ke Mahkamah?”
Masalah sebenar
Masalah Sebenar Bukan Rumah Itu. Masalahnya, Satu Geran Dipegang Ramai Orang.
Bila rumah dipegang bersama, setiap pemilik ada bahagian. Untuk jual keseluruhan rumah secara biasa, semua pemilik perlu tandatangan.
Jadi seorang yang enggan, atau seorang yang tak dapat dihubungi, boleh menyebabkan semua orang tersekat.
Perintah Jualan ialah perintah Mahkamah supaya hartanah itu dijual dan hasilnya dibahagikan mengikut bahagian masing-masing. Ia untuk menyelesaikan kebuntuan, bukan untuk menghukum sesiapa.
Tetapi Mahkamah biasanya jalan terakhir. Kadang-kadang lebih cepat, dan lebih baik untuk hubungan keluarga, kalau seorang beli bahagian yang lain atau rundingan dibuat dengan lebih tersusun.
Kalau rumah itu masih dalam pentadbiran pusaka, kedudukannya berbeza sedikit. Pentadbir mungkin perlu kebenaran Mahkamah untuk menjual. Jadi kita perlu tahu dulu anda berada di peringkat mana.
Sebelum Buat Keputusan, Perkara Ini Perlu Jelas
Jalan yang sesuai bergantung pada nama di geran dan keadaan keluarga. Kami perlu faham perkara ini dulu:
Situasi anda
Anda Berada Dalam Keadaan Yang Mana?
Laluannya berbeza ikut peringkat pemilikan rumah itu.
Rumah Masih Dalam Pentadbiran Pusaka
Geran masih atas nama arwah atau pentadbir. Pentadbir yang mahu menjual mungkin perlu kebenaran Mahkamah, terutamanya kalau ada waris yang membantah.
Kami semak kuasa dalam LA atau Probet anda, dan sama ada wasiat memberi kuasa untuk menjual.
Nama Semua Waris Dah Ada Pada Geran
Selepas pembahagian, waris jadi pemilik bersama. Untuk jual secara biasa, semua perlu tandatangan.
Kalau seorang enggan, pilihannya termasuk rundingan, beli bahagian dia, atau mohon Mahkamah untuk menamatkan pemilikan bersama melalui jualan.
Rumah Dibeli Bersama, Bukan Pusaka
Adik-beradik, kawan atau rakan kongsi yang beli rumah bersama juga boleh buntu.
Prinsipnya hampir sama. Kita lihat bahagian masing-masing, siapa yang bayar loan, dan pilihan keluar yang munasabah.
Seorang Pemilik Duduk Dalam Rumah
Ini keadaan yang sangat sensitif. Dia mungkin tak ada tempat lain, atau rasa dialah yang jaga rumah itu selama ini.
Kita perlu faham keadaan sebenar dulu. Kadang-kadang penyelesaian yang lebih praktikal ialah dia beli bahagian waris lain, atau diberi masa yang munasabah untuk berpindah.
Kenapa Jangan Biarkan Kebuntuan Ini Berlarutan?
Rumah yang tak dapat dijual bukan sekadar tergantung. Ada kos yang terus berjalan.
Kos terus berjalan, tapi tak semua yang bayar
Cukai tanah, cukai pintu, penyelenggaraan, insurans dan kadang-kadang loan terus perlu dibayar. Selalunya hanya seorang dua yang menanggung, dan ini menambah rasa tak puas hati.
Keadaan rumah boleh merosot
Rumah yang dibiarkan kosong atau tak diselenggara boleh turun nilai. Akhirnya setiap pemilik dapat bahagian yang lebih kecil.
Lagi lama, lagi ramai yang terlibat
Kalau salah seorang pemilik meninggal, bahagian dia jadi pusaka pula. Waris dia masuk ke dalam gambar, dan persetujuan jadi lebih sukar dicapai.
Cara ASCOLAW melihat perkara ini
Bagaimana ASCOLAW Akan Lihat Kes Anda?
Apa Yang Anda Boleh Buat Sekarang?
Buat carian tanah atau kumpul salinan geran. Sediakan LA, Probet atau perintah pusaka kalau ada.
Simpan rekod siapa yang bayar cukai, loan dan penyelenggaraan, serta surat atau mesej tentang cadangan jualan.
Kalau boleh, dapatkan anggaran nilai pasaran semasa. Ia membantu semua pihak bercakap berdasarkan angka yang sama.
Kami tak terus bawa kes ke Mahkamah
Perintah Jualan ialah langkah yang serius. Ia ambil masa, ada kos, dan boleh menjejaskan hubungan keluarga.
Jadi kami tengok dulu sama ada ada jalan lain yang munasabah. Kalau memang tiada, barulah permohonan Mahkamah disediakan dengan asas yang kukuh.
Apa Yang Kami Akan Tengok?
Pemilikan dan bahagian. Nama siapa pada geran dan berapa bahagian masing-masing?
Peringkat pusaka. Rumah masih dalam pentadbiran, atau dah dibahagikan kepada waris?
Punca kebuntuan. Enggan, tak dapat dihubungi, atau sebenarnya tak setuju pada harga?
Penghuni. Siapa yang tinggal dalam rumah itu, dan atas dasar apa?
Beban pada hartanah. Loan, cukai tertunggak, kaveat atau sekatan kepentingan.
Jalan keluar yang realistik. Rundingan, beli bahagian, atau permohonan Mahkamah.
Skop kerja kami
Apa Yang ASCOLAW Boleh Buat Untuk Anda?
Bergantung pada keadaan, kami boleh membantu untuk:
- Buat carian tanah dan semak pemilikan, bahagian dan beban pada hartanah.
- Terangkan pilihan yang ada: jual secara persetujuan, beli bahagian, atau Perintah Jualan.
- Sediakan surat kepada pemilik atau waris lain untuk membuka rundingan secara tersusun.
- Jika perlu, sediakan dan failkan permohonan Perintah Jualan atau kebenaran menjual di Mahkamah Tinggi.
- Hadir di Mahkamah dan uruskan arahan berkaitan cara jualan dan pembahagian hasil.
- Uruskan dokumen jual beli, penebusan loan dan pindah milik kepada pembeli selepas jualan dibenarkan.
Kenapa boleh percaya
Apa Yang Anda Boleh Harapkan Daripada Kami?
Kes seperti ini jarang tentang undang-undang sahaja. Ia juga tentang keluarga. Cara kami bekerja:
Kebanyakan keluarga sebenarnya tak mahu bergaduh di Mahkamah.
Mereka cuma mahu rumah itu selesai, dan setiap orang dapat bahagian yang sepatutnya.
Kos
Bagaimana Dengan Kos?
Rundingan dan Surat-Menyurat
Kalau perkara boleh selesai melalui rundingan atau beli bahagian, skop kerjanya lebih kecil berbanding permohonan Mahkamah.
Permohonan Mahkamah
Kos bergantung pada bilangan pihak, sama ada ada bantahan, isu penghuni, dan berapa kali perlu hadir di Mahkamah.
Jualan, Pindah Milik dan Cukai
Selepas jualan dibenarkan, ada kerja jual beli, penebusan loan, pindah milik dan duti setem. Yuran guaman untuk urusan pindah milik hartanah mengikut Perintah Saraan Peguamcara (SRO) jika terpakai.
Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) juga perlu disemak untuk setiap penjual.
Kami semak keadaan dan dokumen dulu. Selepas itu barulah skop kerja dan sebut harga boleh diberikan dengan betul.
Bandingkan pilihan
Jual Secara Setuju, Beli Bahagian atau Perintah Jualan?
Ketiga-tiga jalan boleh sampai ke hasil yang sama: setiap orang dapat bahagian. Bezanya pada masa, kos dan hubungan keluarga.
Jual secara persetujuan
Semua pemilik setuju dan tandatangan. Jualan berjalan seperti jual beli biasa. Kalau ada yang ragu, kadang-kadang penilaian bebas dan penjelasan yang tersusun sudah cukup untuk dapatkan persetujuan.
Seorang beli bahagian waris lain
Sesuai kalau ada pemilik, selalunya yang tinggal dalam rumah itu, yang mahu dan mampu mengekalkannya. Harga perlu dipersetujui dan pembiayaan perlu disemak.
Perintah Jualan Mahkamah
Untuk bila rundingan dah buntu, ada pemilik yang tak dapat dihubungi, atau pentadbir perlukan kebenaran untuk menjual. Mahkamah boleh beri arahan tentang cara jualan dan pembahagian hasil.
Pecah bahagian tanah
Untuk sesetengah tanah, terutamanya tanah yang cukup luas, memecahkan bahagian melalui pejabat tanah mungkin boleh dipertimbangkan. Untuk rumah kediaman biasa, ia selalunya tidak praktikal.
Proses
Kalau Anda Hubungi Kami, Apa Yang Akan Berlaku?
- 01
Anda ceritakan keadaan rumah, siapa pemiliknya dan di mana kebuntuan berlaku.
- 02
Kami buat carian tanah dan semak dokumen pemilikan serta pusaka.
- 03
Kami terangkan pilihan yang ada dan langkah pertama yang munasabah untuk keadaan anda.
- 04
Kalau sesuai, kami hubungi pemilik atau waris lain secara bertulis untuk membuka rundingan.
- 05
Kalau rundingan tak berhasil, kami sediakan dan failkan permohonan di Mahkamah Tinggi.
- 06
Pihak lain diberi peluang menjawab. Apa yang berlaku seterusnya bergantung pada bantahan dan arahan Mahkamah.
- 07
Kalau jualan dibenarkan, kami uruskan jualan dan pindah milik mengikut arahan Mahkamah.
- 08
Hasil jualan dibahagikan mengikut bahagian masing-masing selepas loan dan kos berkaitan diselesaikan.
Berapa lama semuanya akan ambil masa?
Kalau selesai melalui rundingan, ia biasanya lebih pendek. Kalau perlu ke Mahkamah, tempohnya bergantung pada bantahan, jadual Mahkamah dan cara jualan yang diarahkan.
Kalau ada tarikh penting, contohnya pembeli sedang menunggu, beritahu kami dari awal.
Ceritakan Kepada Kami Keadaan Rumah Itu
Anda tak perlu pilih sendiri jalan mana yang betul. Beritahu kami keadaannya, dan kami bantu anda nampak pilihan yang ada.
Dalam mesej anda, beritahu kami:
- Rumah itu di negeri mana, dan geran atas nama siapa sekarang.
- Rumah itu harta pusaka atau dibeli bersama.
- Berapa orang pemilik atau waris, dan berapa yang tak setuju atau tak dapat dihubungi.
- Ada sesiapa yang tinggal dalam rumah itu.
- Rumah masih ada loan atau tidak.
- Dah ada pembeli atau belum.
Soalan lazim
Soalan Yang Selalu Ditanya Tentang Perintah Jualan
Berapa kos untuk mohon Perintah Jualan?
Ia bergantung pada keadaan.
Rundingan yang berjaya jauh lebih ringkas daripada kes yang dibawa ke Mahkamah. Bilangan pihak, bantahan, isu penghuni dan kerja jualan selepas perintah semuanya mempengaruhi skop. Kami beri sebut harga selepas semak dokumen.
Boleh ke rumah dijual walaupun seorang waris tak setuju?
Mungkin boleh, melalui Mahkamah.
Tetapi Mahkamah akan melihat keadaan semua pihak, termasuk pihak yang membantah. Sebab itu kita semak dulu sama ada ada jalan lain yang lebih munasabah.
Berapa lama prosesnya?
Tiada tempoh tetap.
Ia bergantung pada sama ada rundingan berjaya, ada bantahan, jadual Mahkamah dan cara jualan yang diarahkan.
Waris yang tinggal dalam rumah tu boleh dipaksa keluar?
Tak semudah itu, dan selalunya bukan langkah pertama.
Dia juga pemilik dan ada hak atas rumah itu. Kita perlu tengok bahagian dia, keadaan dia, dan pilihan seperti dia beli bahagian waris lain. Kalau jualan diperintahkan, soal pengosongan rumah boleh diuruskan sebagai sebahagian daripada proses itu.
Kalau Mahkamah perintah jual, rumah akan dijual bawah harga pasaran?
Tak semestinya.
Mahkamah boleh beri arahan tentang cara jualan, dan penilaian hartanah biasanya diambil kira. Kita boleh cadangkan cara jualan yang menjaga nilai rumah untuk semua pihak.
Saya seorang yang bayar loan dan cukai selama ini. Boleh tuntut balik?
Mungkin.
Bayaran yang dibuat oleh seorang pemilik bagi pihak semua kadang-kadang boleh diambil kira semasa hasil jualan dibahagikan. Simpan semua resit dan rekod bayaran.
Saya pentadbir. Boleh saya jual rumah pusaka tanpa tanya Mahkamah?
Bergantung.
Ada wasiat yang memberi kuasa untuk menjual. Ada juga keadaan di mana pentadbir perlu kebenaran Mahkamah dahulu, dan pendirian waris juga relevan. Kami semak geran kuasa dan wasiat anda dulu.
Seorang pemilik langsung tak dapat dihubungi. Macam mana?
Ini antara sebab biasa keluarga mempertimbangkan Mahkamah.
Kita perlu tunjuk usaha yang dah dibuat untuk menghubungi dia. Mahkamah boleh beri arahan tentang cara notis disampaikan kepadanya.
Tanah pusaka ini tanah rizab Melayu. Boleh dijual?
Boleh, tetapi siapa yang boleh membeli adalah terhad.
Sekatan pada geran dan syarat negeri tetap terpakai walaupun jualan dibuat melalui perintah Mahkamah. Ini perlu disemak sebelum harga dibincangkan.
Bank nak lelong rumah kami. Ini Perintah Jualan yang sama?
Tidak.
Perintah jualan yang dipohon oleh bank kerana loan tertunggak ialah proses yang berbeza. Halaman ini untuk pemilik bersama dan waris yang tak sependapat tentang jualan. Kalau anda terima notis daripada bank, ceritakan kepada kami dan kami terangkan langkah yang sesuai.
Rumah Pusaka Tak Patut Tergantung Selamanya. Cari Jalan Keluar Yang Munasabah Untuk Semua.
Anda tak perlu terus ke Mahkamah. Dan anda juga tak perlu terus menunggu.
Beritahu kami siapa pemiliknya, siapa yang tak setuju dan apa yang keluarga mahu.
Daripada situ kita boleh lihat: rundingan → beli bahagian → Perintah Jualan jika perlu → jualan dan pembahagian hasil.
Pertanyaan anda tidak bermaksud anda telah melantik ASCOLAW.
