Ganti Rugi Kelewatan Serahan Hartanah (LAD) di Malaysia: Cara Kira dan Tuntut
Hartanah
•
Jika pemaju lewat menyerahkan milikan kosong rumah yang anda beli, anda berhak menuntut ganti rugi tertentu dan ditetapkan (Liquidated Ascertained Damages atau LAD). Bagi rumah yang dijual di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, perjanjian jual beli (SPA) berkanun dalam Jadual G (rumah atas tanah) dan Jadual H (petak strata) menetapkan kadar LAD sebanyak 10% setahun daripada harga belian, dikira dari hari ke hari bagi setiap hari kelewatan. Anda tidak perlu membuktikan kerugian sebenar. Panduan ini menerangkan asas undang-undang LAD, bila tempoh serahan bermula, cara mengira jumlahnya dan di mana anda boleh menuntutnya.
Ringkasan pantas
LAD ialah pampasan yang wajib dibayar pemaju apabila milikan kosong diserahkan selepas tarikh akhir dalam SPA.
Kadar berkanun: 10% setahun daripada harga belian, dikira dari hari ke hari.
Tempoh serahan dalam SPA berkanun: 24 bulan (Jadual G, rumah atas tanah) dan 36 bulan (Jadual H, rumah strata).
Jika pemaju mengutip bayaran tempahan (booking fee) sebelum SPA ditandatangani, Mahkamah Persekutuan dalam kes PJD Regency memutuskan tempoh serahan dikira dari tarikh bayaran tempahan itu, bukan tarikh SPA.
Tuntutan sehingga RM50,000 boleh difailkan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah dalam masa 12 bulan dari tarikh Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) dikeluarkan. Tuntutan yang lebih besar atau di luar tempoh itu dibawa ke mahkamah.
Apa itu LAD dalam pembelian rumah?
LAD ialah jumlah ganti rugi yang telah ditetapkan terlebih dahulu dalam kontrak. Dalam konteks pembelian rumah daripada pemaju, ia ialah pampasan yang perlu dibayar oleh pemaju kepada pembeli bagi setiap hari penyerahan milikan kosong (vacant possession) melepasi tarikh yang dijanjikan dalam SPA.
Kelebihan utama LAD ialah pembeli tidak perlu membuktikan berapa kerugian sebenar yang dialami, seperti sewa rumah lain yang terpaksa dibayar atau kos berulang-alik. Jumlahnya sudah ditentukan melalui formula dalam SPA. Pembeli hanya perlu menunjukkan tarikh akhir penyerahan dalam perjanjian, tarikh milikan kosong sebenarnya diserahkan, dan harga belian.
LAD bukan budi bicara pemaju dan bukan tawaran muhibah. Bagi projek perumahan yang tertakluk kepada Akta Pemajuan Perumahan, ia ialah hak yang lahir daripada SPA berkanun.
Asas undang-undang LAD
Akta Pemajuan Perumahan dan SPA berkanun
Pemaju perumahan berlesen di Semenanjung Malaysia dikawal oleh Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 dan Peraturan-Peraturan Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1989. Peraturan ini mewajibkan SPA antara pemaju dengan pembeli rumah mengikut borang standard yang ditetapkan:
Jadual G untuk tanah dan bangunan (rumah teres, berkembar, banglo dan sebagainya).
Jadual H untuk bangunan atau petak dalam skim strata (kondominium, apartmen, pangsapuri dan seumpamanya).
Kedua-dua jadual mengandungi fasal serahan milikan kosong dan fasal LAD. Menurut fasal tersebut, jika pemaju gagal menyerahkan milikan kosong dalam tempoh yang ditetapkan, pemaju bertanggungan membayar ganti rugi yang dikira dari hari ke hari pada kadar 10% setahun daripada harga belian, dari tarikh tamat tempoh serahan hingga tarikh pembeli mengambil milikan kosong.
Oleh sebab terma SPA berkanun ditetapkan oleh undang-undang, pemaju tidak boleh menggantikannya dengan terma yang kurang menguntungkan pembeli, seperti kadar LAD yang lebih rendah atau tempoh serahan yang lebih panjang.
Akta Kontrak 1950
Di luar SPA berkanun, prinsip am tentang pampasan bagi pelanggaran kontrak terletak dalam Akta Kontrak 1950. Bagi pembelian rumah daripada pemaju berlesen, fasal LAD dalam Jadual G atau H yang menjadi rujukan utama kerana kadarnya sudah ditetapkan.
Perkara | Jadual G (rumah atas tanah) | Jadual H (rumah strata) |
|---|---|---|
Jenis hartanah | Tanah dan bangunan, contohnya rumah teres atau berkembar | Petak dalam bangunan strata, contohnya kondominium atau apartmen |
Tempoh serahan milikan kosong | 24 bulan kalendar | 36 bulan kalendar |
Kadar LAD | 10% setahun daripada harga belian, dikira dari hari ke hari | 10% setahun daripada harga belian, dikira dari hari ke hari |
Tempoh LAD | Dari tarikh tamat tempoh serahan hingga milikan kosong diserahkan | Dari tarikh tamat tempoh serahan hingga milikan kosong diserahkan |
Bagaimana pula di Sabah dan Sarawak?
Akta Pemajuan Perumahan 1966 terpakai di Semenanjung Malaysia. Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang pemajuan perumahan negeri masing-masing, dengan borang SPA dan prosedur tuntutan yang tersendiri. Jika rumah anda terletak di Sabah atau Sarawak, semak SPA anda dan dapatkan nasihat berdasarkan undang-undang negeri tersebut.
Bila tempoh serahan bermula? Keputusan PJD Regency
SPA berkanun menyatakan tempoh serahan dikira dari tarikh perjanjian. Namun dalam amalan, ada pemaju yang mengutip bayaran tempahan atau deposit daripada pembeli lebih awal, kadangkala beberapa bulan sebelum SPA ditandatangani.
Dalam kes PJD Regency Sdn Bhd v Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah & Anor dan rayuan-rayuan lain (2021), Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa apabila pemaju telah mengutip bayaran tempahan, tempoh serahan milikan kosong hendaklah dikira dari tarikh bayaran tempahan itu, bukan dari tarikh SPA.
Ini bermakna:
LAD tidak bermula pada tarikh tempahan. Yang bermula pada tarikh tempahan ialah tempoh serahan (24 atau 36 bulan).
Oleh sebab tempoh itu bermula lebih awal, tarikh akhir serahan juga tiba lebih awal. Jika pemaju lewat, bilangan hari kelewatan menjadi lebih panjang dan jumlah LAD lebih tinggi.
Bukti tarikh dan jumlah bayaran tempahan, seperti resit, borang tempahan dan penyata bank, menjadi sangat penting.
Kesan keputusan ini kepada tuntutan anda bergantung pada fakta sebenar, termasuk bila bayaran dibuat dan apa yang tercatat dalam dokumen. Baca juga apa itu booking form dan red flag yang perlu diperhatikan.
Cara mengira LAD
Formula asas bagi SPA berkanun ialah:
LAD = harga belian x 10% ÷ 365 x bilangan hari kelewatan
Bilangan hari kelewatan dikira dari hari selepas tarikh akhir serahan dalam SPA (atau tarikh yang dikira dari bayaran tempahan, jika berkenaan) hingga tarikh milikan kosong sebenarnya diserahkan kepada anda.
Harga belian | LAD sehari (anggaran) | Kelewatan | Anggaran jumlah LAD |
|---|---|---|---|
RM300,000 | RM82.19 | 90 hari | RM7,397.26 |
RM500,000 | RM136.99 | 180 hari | RM24,657.53 |
RM800,000 | RM219.18 | 365 hari | RM80,000.00 |
Angka di atas hanyalah contoh pengiraan. Jumlah sebenar bergantung pada harga belian dalam SPA anda, tarikh mula tempoh serahan, tarikh milikan kosong diserahkan dan sebarang tempoh yang dikecualikan oleh undang-undang.
Contoh ringkas
Katakan anda membeli sebuah kondominium (Jadual H) pada harga RM500,000. SPA ditandatangani pada 1 Mac 2022 dan tiada bayaran tempahan dikutip lebih awal. Tarikh akhir serahan ialah 36 bulan kemudian, iaitu 1 Mac 2025. Pemaju hanya menyerahkan milikan kosong 180 hari selepas tarikh itu. Anggaran LAD anda ialah RM500,000 x 10% ÷ 365 x 180, iaitu lebih kurang RM24,657.53.
Jika pemaju telah mengutip bayaran tempahan pada 1 Oktober 2021, tempoh 36 bulan mungkin dikira dari tarikh itu, dan tarikh akhir serahan menjadi lebih awal. Semak semua dokumen sebelum membuat pengiraan akhir.
Perkara yang boleh menjejaskan tuntutan LAD
Lanjutan masa oleh pihak berkuasa
Dalam kes Ang Ming Lee & Ors v Menteri Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan & Anor, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa Pengawal Perumahan tidak mempunyai kuasa untuk memberikan lanjutan masa bagi penyerahan milikan kosong. Pada Julai 2024, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa keputusan Ang Ming Lee terpakai secara prospektif, iaitu bukan kepada kes-kes terdahulu. Sama ada sesuatu lanjutan masa yang pernah diberikan kepada projek anda boleh dicabar bergantung pada tarikh dan fakta projek tersebut.
Undang-undang sementara COVID-19
Bagi projek yang terjejas oleh pandemik, undang-undang sementara COVID-19 (Akta 829 dan pindaannya) mengecualikan tempoh tertentu daripada pengiraan tempoh serahan dan LAD, serta memberi kuasa kepada Menteri untuk meluluskan lanjutan bagi projek yang layak. Pada Mei 2026, Mahkamah Rayuan mengekalkan kesahan peruntukan lanjutan tersebut. Jika projek anda dibina dalam tempoh 2020 hingga 2021, semak sama ada sebarang pengecualian atau lanjutan terpakai sebelum mengira LAD.
Dokumen yang anda tandatangani
Berhati-hati jika pemaju meminta anda menandatangani surat, akuan atau perjanjian tambahan yang menyentuh tarikh serahan atau LAD. Terma SPA berkanun tidak boleh diubah untuk merugikan pembeli, tetapi penyelesaian atau pengesahan yang ditandatangani selepas pertikaian timbul boleh menjejaskan kedudukan anda. Dapatkan nasihat sebelum menandatangani.
Pemaju digulung
Jika syarikat pemaju digulung (dibubarkan), tuntutan LAD biasanya perlu difailkan sebagai tuntutan pemiutang dalam proses penggulungan, dan peluang untuk mendapat bayaran penuh mungkin terhad.
Cara menuntut LAD langkah demi langkah
Kumpul dokumen. SPA, borang tempahan dan resit bayaran tempahan, surat serahan milikan kosong, notis daripada pemaju dan salinan CCC.
Tentukan tarikh penting. Tarikh bayaran tempahan (jika ada), tarikh SPA, tarikh akhir serahan dan tarikh sebenar milikan kosong diserahkan.
Kira jumlah LAD. Gunakan formula 10% setahun daripada harga belian bagi setiap hari kelewatan, dan ambil kira sebarang tempoh yang dikecualikan oleh undang-undang.
Hantar tuntutan bertulis kepada pemaju. Nyatakan tarikh akhir serahan, tarikh serahan sebenar, jumlah yang dituntut dan tempoh untuk bayaran. Hantar melalui pos berdaftar atau emel yang boleh dijejak. Ramai pembeli meminta peguam menghantar surat tuntutan.
Rundingan. Sesetengah pemaju membayar atau menolak LAD daripada baki harga belian. Semak sebarang tawaran penyelesaian dengan teliti.
Failkan tuntutan jika tidak dibayar. Pilih antara Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah atau mahkamah, bergantung pada jumlah dan masa.
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah atau mahkamah?
Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah di bawah Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menerima tuntutan LAD sebagai tuntutan bukan teknikal. Ia forum yang lebih ringkas dan murah berbanding mahkamah, tetapi ada had jumlah dan had masa.
Perkara | Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah | Mahkamah |
|---|---|---|
Had jumlah tuntutan | Maksimum RM50,000 setiap tuntutan, kecuali pihak-pihak bersetuju secara bertulis untuk melebihinya | Mengikut bidang kuasa mahkamah berkenaan |
Had masa memfailkan tuntutan LAD | Tidak melebihi 12 bulan dari tarikh CCC dikeluarkan | Tertakluk kepada Akta Had Masa 1953 (umumnya enam tahun bagi tuntutan kontrak) |
Fi pemfailan | RM10 | Fi mahkamah dan kos guaman yang lebih tinggi |
Sesuai untuk | Tuntutan individu yang kecil dan jelas | Tuntutan besar, tuntutan berkumpulan, atau yang melibatkan pertikaian undang-undang yang kompleks |
Menurut soalan lazim KPKT, borang tuntutan difailkan di kaunter tribunal atau melalui pos berdaftar. Semak prosedur semasa dengan tribunal sebelum memfailkan.
Peranan Pengawal Perumahan dan KPKT
Pengawal Perumahan di bawah KPKT mengawal selia pemaju berlesen, termasuk pematuhan kepada Akta Pemajuan Perumahan. Pembeli boleh membuat aduan tentang projek yang lewat atau terbengkalai. Namun, aduan kepada Pengawal bukan pengganti tuntutan LAD. Untuk mendapatkan award atau penghakiman bagi LAD, anda perlu memfailkan tuntutan di tribunal atau mahkamah dalam tempoh yang dibenarkan.
Langkah pencegahan untuk pembeli rumah baharu
Semak pemaju dan projek. Pastikan pemaju memegang lesen dan permit iklan dan jualan yang sah.
Fahami SPA sebelum menandatangani. Pastikan SPA mengikut Jadual G atau H dan tarikh-tarikh penting jelas. Lihat juga terma penting dalam perjanjian jual beli rumah.
Simpan semua bukti bayaran. Terutamanya resit bayaran tempahan dan tarikhnya.
Pantau kemajuan pembinaan. Simpan notis kemajuan kerja dan surat-menyurat dengan pemaju.
Jangan tandatangan dokumen tambahan tanpa semakan. Terutamanya dokumen yang menyentuh tarikh serahan atau hak LAD.
Bukan untuk rumah subsale
LAD berkanun di bawah Jadual G dan H terpakai kepada pembelian daripada pemaju berlesen. Jika anda membeli rumah subsale daripada pemilik terdahulu dan penjual lewat menyerahkan kunci, hak anda bergantung pada terma SPA subsale. Baca penjual lambat serah kunci selepas SPA rumah subsale.
Nasihat daripada peguam
"Pembeli sering menyangka LAD boleh dirunding atau bergantung pada budi bicara pemaju. Sebenarnya tidak. Ia hak berkanun yang ditetapkan pada kadar 10% setahun di bawah Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966, dan pemaju tidak boleh mengetepikannya dalam SPA yang ditetapkan," kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam dan prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).
Bagaimana ASCOLAW boleh membantu
ASCOLAW boleh menyemak SPA dan dokumen tempahan anda, mengenal pasti tarikh mula tempoh serahan, mengira anggaran LAD, menyediakan surat tuntutan kepada pemaju dan menasihati sama ada tuntutan anda lebih sesuai difailkan di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah atau di mahkamah. Isi borang pertanyaan ASCOLAW di bawah dengan butiran ringkas projek dan tarikh-tarikh penting, dan kami akan menghubungi anda untuk berbincang.
Soalan Lazim
Berapa kadar LAD untuk rumah yang lewat diserahkan?
Bagi SPA berkanun di bawah Jadual G dan H, kadar LAD ialah 10% setahun daripada harga belian, dikira dari hari ke hari dari tarikh tamat tempoh serahan hingga milikan kosong diserahkan.
Adakah LAD bermula dari tarikh saya bayar booking fee?
Tidak tepat. Menurut keputusan PJD Regency, yang bermula dari tarikh bayaran tempahan ialah tempoh serahan (24 atau 36 bulan). LAD hanya bermula apabila tempoh itu tamat dan milikan kosong belum diserahkan.
Berapa lama saya ada untuk menuntut LAD di tribunal?
Tuntutan LAD di Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah perlu difailkan tidak melebihi 12 bulan dari tarikh CCC dikeluarkan. Jika tempoh itu sudah lepas, tuntutan mungkin masih boleh dibawa ke mahkamah tertakluk kepada Akta Had Masa 1953.
Bolehkah pemaju mengelak daripada membayar LAD?
Pemaju tidak boleh mengubah fasal LAD dalam SPA berkanun untuk merugikan pembeli. Namun, lanjutan masa yang sah, tempoh yang dikecualikan oleh undang-undang COVID-19 atau penyelesaian yang anda tandatangani boleh menjejaskan jumlah yang boleh dituntut.
Adakah LAD terpakai kepada hartanah komersial?
LAD berkanun pada kadar 10% setahun terpakai kepada SPA perumahan di bawah Akta Pemajuan Perumahan. Bagi hartanah komersial, hak pembeli bergantung pada terma LAD dalam perjanjian yang ditandatangani.
Kandungan ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan bukan nasihat guaman. Penerangan dalam artikel ini merujuk kepada undang-undang di Semenanjung Malaysia; Sabah dan Sarawak mempunyai undang-undang pemajuan perumahan tersendiri. Setiap kes adalah berbeza. Dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.
Baca Juga
Penafian
Kandungan yang disediakan di laman web ini adalah bertujuan untuk maklumat am dan tujuan pendidikan sahaja. Ia tidak membentuk nasihat undang-undang, dan tidak seharusnya diandalkan sebagai pengganti rundingan profesional dengan peguam yang berkelayakan. Setiap kes undang-undang adalah unik, dan anda amat digalakkan untuk mendapatkan nasihat undang-undang khusus daripada pengamal undang-undang berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan berdasarkan maklumat yang terdapat di sini.
Walaupun kami berusaha untuk memastikan ketepatan dan kemas kini kandungan tersebut, ASCOLAW dan sekutunya tidak membuat sebarang representasi atau jaminan dalam apa jua bentuk, sama ada secara nyata atau tersirat, tentang kelengkapan, ketepatan, kebolehpercayaan, kesesuaian atau ketersediaan maklumat yang terkandung di laman web ini. Sebarang keandalan yang anda letakkan pada maklumat tersebut adalah atas risiko anda sendiri sepenuhnya.
Penulis
AKMAL SAUFI MOHAMED KHALED
Managing Partner & Founder
