Cara Kira Kelayakan & Jumlah Pinjaman LPPSA Anda (2026)

Kelayakan pinjaman LPPSA dikira berdasarkan pendapatan bersih dan komitmen anda: ansuran bulanan tidak boleh melebihi 60% daripada pendapatan bersih bagi pembiayaan pertama (atau 50% bagi pembiayaan kedua), dan jumlah keseluruhan hutang anda tidak boleh melebihi 80% daripada pendapatan bersih. Pendapatan bersih ialah gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira, ditolak potongan wajib yang diambil kira oleh LPPSA. Amaun yang diluluskan pula ialah jumlah terendah antara harga hartanah, penilaian JPPH, jumlah yang dipohon, dan kelayakan maksimum anda. Artikel ini menerangkan cara pengiraan langkah demi langkah dengan contoh, berdasarkan Pekeliling dan Garis Panduan Pembiayaan Perumahan LPPSA Bil. 1/2026 yang berkuat kuasa mulai 1 Januari 2026.

Ringkasan pantas

• Ansuran bulanan tidak boleh melebihi 60% pendapatan bersih (pembiayaan pertama) atau 50% (pembiayaan kedua), dan jumlah keseluruhan hutang tidak boleh melebihi 80% pendapatan bersih.

• Pendapatan bersih = gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira − potongan wajib yang diambil kira (contohnya KWSP, PERKESO dan cukai pendapatan).

• Amaun diluluskan bergantung kepada pendapatan bersih, umur (yang menentukan tempoh), penilaian JPPH dan jenis pembiayaan.

• Kira anggaran kelayakan anda dahulu sebelum memilih rumah, supaya harga rumah sepadan dengan margin pembiayaan.

• Hutang lain yang dipotong melalui slip gaji (contohnya pembiayaan peribadi) mengurangkan ruang ansuran di bawah had 80%. Potongan di luar slip gaji tidak diambil kira oleh LPPSA.

Bagaimana LPPSA kira kelayakan pinjaman anda?

LPPSA menggunakan beberapa peraturan asas untuk menentukan berapa yang anda layak pinjam:

• Nisbah ansuran: ansuran bulanan ≤ 60% pendapatan bersih (pembiayaan pertama) atau ≤ 50% (pembiayaan kedua).

• Had jumlah hutang: jumlah keseluruhan hutang ≤ 80% pendapatan bersih.

• Had maksimum: tertakluk kepada jadual kelayakan maksimum LPPSA. Belanjawan 2026 mengumumkan kenaikan had kelayakan maksimum sehingga RM1 juta (lihat bahagian had maksimum di bawah).

• Tempoh: sehingga 420 bulan (35 tahun) bagi pembiayaan pertama atau 360 bulan (30 tahun) bagi pembiayaan kedua, atau sehingga umur 90 tahun, mengikut mana yang lebih awal.

• Kadar: 4% setahun atas baki berkurangan bagi skim konvensional (SPPSA). Skim Islam (SPPSAi) mempunyai kadar keuntungan 7%, tetapi pelanggan menikmati kadar efektif 4% melalui rebat (ibra').

• Amaun diluluskan: jumlah terendah antara harga rumah, penilaian JPPH, jumlah dipohon, dan kelayakan maksimum.

Cara kira jumlah pinjaman LPPSA (langkah demi langkah)

1. Kira pendapatan bersih anda: gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira, tolak potongan wajib yang diambil kira oleh LPPSA.

2. Darab pendapatan bersih dengan 60% (pembiayaan pertama) atau 50% (pembiayaan kedua) — ini ansuran bulanan maksimum yang dibenarkan.

3. Semak had jumlah hutang: 80% pendapatan bersih, tolak hutang lain yang dipotong melalui slip gaji. Jika baki ini lebih rendah, baki itulah had ansuran anda.

4. Berdasarkan ansuran maksimum itu, kadar 4% dan tempoh yang dibenarkan untuk umur anda, anggarkan jumlah pokok pinjaman.

5. Bandingkan dengan harga rumah dan penilaian JPPH — LPPSA meluluskan yang terendah.

Contoh anggaran ringkas

Andaian: pembiayaan pertama, pemohon berumur 40 tahun, dan tiada hutang lain yang dipotong melalui slip gaji.

Jika tempoh penuh 35 tahun (420 bulan) digunakan, anggaran yang sama naik kepada lebih kurang RM556,000. Perhatikan juga kesan langkah pendapatan bersih: jika 60% dikira atas gaji kasar RM4,500, ansuran menjadi RM2,700 dan anggaran pinjaman kira-kira RM566,000 bagi 30 tahun — angka yang melebihi kelayakan sebenar.

Angka di atas hanya anggaran kasar untuk tujuan ilustrasi, berdasarkan andaian yang dinyatakan dan formula baki berkurangan biasa. Angka LPPSA mungkin berbeza. Untuk pengiraan rasmi, gunakan kalkulator kelayakan LPPSA.

Faktor yang mempengaruhi kelayakan anda

• Umur: mempengaruhi tempoh maksimum, kerana pembiayaan tidak boleh berlanjutan melepasi umur 90 tahun. Contohnya, pemohon berumur 60 tahun terhad kepada tempoh 30 tahun.

• Tempoh perkhidmatan & pengesahan jawatan: bagi kumpulan pemohon tertentu (termasuk pegawai tetap), syaratnya ialah minimum satu tahun perkhidmatan dan telah disahkan dalam jawatan. Semak pekeliling untuk kumpulan anda.

• Komitmen sedia ada: hutang lain yang dipotong melalui slip gaji diambil kira dalam had jumlah hutang 80% dan boleh mengurangkan ruang ansuran.

• Umur 55 tahun ke atas: anda perlu mengemukakan anggaran pencen yang disahkan oleh Ketua Jabatan.

• Jenis pembiayaan: setiap jenis pembiayaan LPPSA mempunyai syarat berbeza.

Had maksimum, margin dan pembiayaan kedua

Kelayakan maksimum anda juga tertakluk kepada jadual kelayakan maksimum dalam Garis Panduan LPPSA. Belanjawan 2026 mengumumkan had kelayakan maksimum pembiayaan LPPSA dinaikkan sehingga RM1 juta, dan pada 4 September 2026 LPPSA menerbitkan notis bertajuk "Penambahbaikan Had Kelayakan Pembiayaan Perumahan LPPSA Berdasarkan Kemampuan Bayaran Balik Sehingga RM1 Juta". Had yang terpakai kepada anda tetap bergantung kepada kemampuan bayaran balik anda, jadi semak dengan kalkulator LPPSA dan jangan menganggap angka tertinggi.

Bagi pembiayaan kedua, had ansuran ialah 50% pendapatan bersih dan tempoh maksimum 360 bulan. Pekeliling semasa hanya membenarkan pembiayaan kedua selepas pembiayaan pertama diselesaikan. Belanjawan 2026 turut mengumumkan pembiayaan kali kedua tanpa perlu menyelesaikan pembiayaan pertama, dan pada 24 Ogos 2026 LPPSA menerbitkan notis "Inisiatif Baharu LPPSA 2026: Penambahbaikan Kemudahan Pembiayaan Kedua Berdasarkan Keperluan Pemohon". Semak syarat terkini dengan LPPSA sebelum merancang pembiayaan kedua.

“Kebanyakan penjawat awam terkejut bahawa LPPSA bukan bank — ia badan berkanun dengan kadar tetap dan peraturan tersendiri. Bila anda faham cara ia berfungsi lebih awal, permohonan jadi jauh lebih lancar,” kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Contoh ringkas pengiraan kelayakan

Andaikan gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira ialah RM4,000 sebulan dan potongan wajib yang diambil kira ialah RM300, jadi pendapatan bersih anda ialah RM3,700. Had ansuran bagi pembiayaan pertama ialah 60% × RM3,700 = RM2,220 sebulan, dan had jumlah hutang ialah 80% × RM3,700 = RM2,960 sebulan. Jika anda juga mempunyai pembiayaan peribadi RM1,000 sebulan yang dipotong melalui slip gaji, baki di bawah had 80% ialah RM2,960 − RM1,000 = RM1,960 sebulan. Oleh kerana angka ini lebih rendah daripada RM2,220, RM1,960 menjadi had ansuran anda. Pada kadar 4% selama 35 tahun, ansuran RM1,960 menyokong pembiayaan lebih kurang RM443,000, berbanding lebih kurang RM501,000 jika tiada hutang lain. Angka ini ilustrasi sahaja; LPPSA mengira berdasarkan slip gaji sebenar anda.

“Kesilapan paling biasa penjawat awam ialah memilih rumah dahulu, baru kira kelayakan. Kira had ansuran anda dahulu — lebih kurang 60% pendapatan bersih untuk pinjaman pertama — supaya anda memburu rumah dalam julat yang LPPSA memang boleh biayai.” — kata Akmal Saufi Mohamed Khaled, peguam & prinsipal ASCOLAW (Tetuan Akmal Saufi & Co).

Soalan Lazim

Cara kira loan rumah LPPSA?

Kira pendapatan bersih anda (gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira, tolak potongan wajib), kemudian darab dengan 60% bagi pembiayaan pertama untuk mendapat ansuran maksimum, asalkan jumlah keseluruhan hutang kekal dalam 80% pendapatan bersih. Anggarkan jumlah pokok berdasarkan kadar 4% dan tempoh yang dibenarkan. LPPSA meluluskan amaun terendah antara harga rumah, penilaian JPPH, jumlah dipohon dan kelayakan anda.

Adakah 60% dikira atas gaji kasar?

Tidak. Mengikut Garis Panduan semasa, 60% (atau 50% bagi pembiayaan kedua) dikira atas pendapatan bersih, iaitu gaji pokok dan elaun tetap yang diambil kira, ditolak potongan wajib yang diambil kira oleh LPPSA.

Berapa banyak saya layak pinjam?

Bergantung pada pendapatan bersih, umur, tempoh dan komitmen anda, serta jadual kelayakan maksimum LPPSA. Belanjawan 2026 mengumumkan had maksimum sehingga RM1 juta, tetapi angka yang terpakai kepada anda bergantung kepada kemampuan bayaran balik anda. Semak dengan kalkulator LPPSA.

Berapa kali penjawat awam boleh guna LPPSA?

Sebanyak dua (2) kali. Mengikut pekeliling semasa, pembiayaan kedua hanya boleh dipohon selepas pembiayaan pertama diselesaikan. LPPSA telah menerbitkan notis penambahbaikan kemudahan pembiayaan kedua pada 24 Ogos 2026, jadi semak syarat terkini dengan LPPSA.

Adakah yuran guaman dimasukkan dalam pembiayaan?

Ya, yuran guaman untuk penyediaan dokumen perjanjian pembiayaan LPPSA boleh dimasukkan dalam amaun pembiayaan yang diluluskan, tetapi ia tidak diambil kira dalam pengiraan kelayakan anda. Yuran guaman SPA dan pindah milik tidak dibiayai. LPPSA juga menyenaraikan fi kaveat, duti setem dan akuan berkanun sebagai kos yang tidak dilindungi, jadi sediakan wang tunai untuknya.

Langkah seterusnya: bila anda sudah bersedia

Mengetahui kelayakan sebenar anda lebih awal mengelakkan kejutan semasa proses. Bila anda sudah bersedia untuk meneruskan permohonan, dokumentasi pembiayaan LPPSA perlu dikendalikan oleh firma guaman yang berdaftar dengan LPPSA (peguam berdaftar). Panduan kami tentang peguam LPPSA: peranan, yuran guaman & cara lantik menerangkan peranan, yuran guaman dan cara melantik peguam. Anda juga boleh berhubung dengan ASCOLAW untuk perbincangan ringkas tentang transaksi anda.

Kandungan ini disediakan untuk tujuan maklumat am sahaja dan bukan nasihat guaman. Angka dalam artikel ini adalah ilustrasi, bukan keputusan LPPSA; peraturan, jadual kelayakan maksimum dan kalkulator LPPSA boleh berubah. Setiap transaksi hartanah adalah unik. Dapatkan nasihat khusus daripada peguam berlesen sebelum mengambil sebarang tindakan.

Baca juga

• Apa Itu LPPSA? Maksud, Cara Ia Berfungsi & Kelayakan

• Jenis Pembiayaan Yang Disediakan Oleh LPPSA

• Beli Rumah Subsale Tanpa Deposit & Full Loan