Tukar Geran Tanah

Kita telah pun membincangkan apa itu geran tanah dan ciri-cirinya dalam siri artikel dari Peguam ASCO. Kini kita akan membincangkan cara bagaimana pindahmilik geran tanah memindahkan geran tanah dalam Malaysia.

Sama ada anda ingin menukarkan nama di dalam geran tanah antara ahli keluarga atau anda ingin menjual atau ingin membeli rumah atau sebarang hartanah, proses pindahmilik geran tanah adalah proses yang wajib dan perlu dilaksanakan. Jika tidak, nama baru pemilik hartanah tersebut tidak dapat didaftarkan dalam hakmilik geran tanah di pejabat tanah.

Secara terperinci di dalam artikel ini, kita akan bersama-sama berbincang berkenaan perkara berikut:-

• Pihak-pihak dan peranan mereka dalam proses penukaran pindahmilik pemindahan geran tanah

• Maklumat yang anda perlukan untuk melaksanakan pemindahan geran tanah

• Dokumen yang anda perlukan sebelum memulakan proses pemindahan geran tanah dari satu pihak ke pihak yang lain

• Kos yang perlu dibayar dan jumlahnya untuk menukar nama dalam geran tanah

• Jumlah masa yang diperlukan untuk menukarkan nama dalam geran tanah

• Bilakah anda memerlukan Pihak Berkuasa Negeri untuk membuat proses transaksi pemindahan geran tanah

Pihak-pihak dan peranan mereka dalam proses penukaran pindahmilik geran tanah

Selain penjual dan Pembeli, kerjasama dan penglibatan pihak lain juga diperlukan untuk menyelesaikan transaksi pemindahan hak milik tanah. Berikut adalah pihak yang terlibat untuk memastikan pemindahan harta tanah yang berjaya;

a. Penjual

Penjual atau juga dikenali sebagai Vendor adalah pihak yang menjual harta tanah dan memiliki harta itu. Sekiranya ada Hakmilik yang dikeluarkan untuk harta tanah, pihak berkuasa yang sesuai untuk mengesahkan pemilikan harta tanah yang didaftarkan adalah pejabat tanah.

Walau bagaimanapun, jika Hakmilik tanah belum dikeluarkan, badan yang sesuai untuk mengesahkan pemilikan hartanah ialah pemaju yang merupakan pemilik kepada ‘Master Title’ dimana unit hartanah Penjual terletak.

b. Pembeli

Pembeli adalah pihak yang membeli hartanah dari Penjual dan harus membayar harga pembelian hartanah. Harga pembelian harus dibayar dengan cara yang ditetapkan dalam perjanjian jual beli.

c. Peguam Penjual

Peguam Penjual bertindak bagi pihak Penjual. Mereka adalah kritikal dalam transaksi proses pindahmilik tukar nama geran tanah. Antara tugas yang mereka laksanakan adalah: -

• Membantu Pembeli untuk melaksanakan Perjanjian Jual Beli (yang telah ditandatangani oleh Penjual)

• Memastikan bahawa bayaran oleh Pembeli diterima Penjual mengikut terma Perjanjian Jual Beli

• Membantu Penjual membayar cukai sekiranya terdapat keuntungan yang diperoleh;

• Memohon persetujuan Pihak Berkuasa Negeri jika pindahmilik tanah dikenakan sekatan kepentingan

• Memastikan bahawa hakmilik harta tanah diberikan dan diserahkan kepada peguam Pembeli.

• Menyiapkan Memorandum Pemindahan (Borang 14A) untuk mendaftarkan Hakmilik Tanah dengan nama Pembeli

• Menyediakan Borang Cukai Keuntungan Harta Tanah untuk Pembeli CKHT 1A (CKHT)

• Dapatkan maklumat yang relevan dari Pembeli untuk tujuan transaksi pemindahan Hakmilik tanah.

d. Peguam / Peguam Cara Pembeli

Peguam Pembeli bertindak bagi pihak Pembeli, dan tugas mereka adalah: -

• Menyiapkan dan membantu Penjual untuk melaksanakan Perjanjian Jual Beli

• Membantu Penjual untuk melaksanakan Memorandum Pemindahan (Borang 14A)

• Sediakan Borang Cukai Keuntungan Harta Tanah untuk Penjual CKHT 2A (CKHT)

• Membantu Pembeli untuk memohon persetujuan daripada Pihak Berkuasa Negeri untuk memindahkan harta tanah (jika diperlukan)

• Menyiapkan dan mendaftarkan borang kaveat persendirian (Borang 19B) bersama-sama dengan pernyataan sah Penjual

• Menyediakan dan mendaftarkan penarikan kaveat (Borang 19G)

e. Bank Penjual

Bank Penjual merupakan bank yang telah memberikan pinjaman kepada Penjual dan Penjual telah membenarkan gadaian diletakkan ke atas tanah.

Apabila Penjual berhasrat untuk menjual hartanya yang masih digadaikan kepada bank, pemindahan hak milik kepada Pembeli akan melibatkan pembayaran dan meneus gadaian sedia ada di atas tanah tersebut terlebih. Peguam Penjual perlu menyiapkan dokumen pelepasan gadaian untuk ditandatangani oleh Bank Penjual apabila pinjaman penjual dilunaskan.

f. Peguam Bank Penjual

Peguam Bank Jual bertindak untuk menyediakan dokumen pelepasan gadaian setelah pinjaman Penjual telah dilunaskan. Dokumen tersebut akan dikeluarkan dengan Surat Ikatan Penerimaan dan Penyerahan Semula (Deed of Receipt and Reassignment).

Penjual harus menyelesaikan pinjaman yang belum dijelaskan dengan wang sendiri. Penjual juga boleh melunaskan pinjaman tersebut dengan menggunakan wang pembelian tanah yang dibayar oleh Pembeli.

g. Agensi Kerajaan

Berikut adalah pihak berkuasa yang terlibat untuk menyelesaikan setiap proses transaksi untuk memindahkan hak milik tanah kepada Pembeli atau Pembeli: -

i. Pejabat Tanah dan Pejabat Tanah & Galian

Pejabat Tanah terlibat dalam proses pencarian maklumat geran tanah, pendaftaran kaveat, pendaftaran Borang 14A ‘Memorandum of Transfer’ dan pengeluaran geran tanah baru atas nama pemilik baru.

ii. Lembaga Hasil Dalam Negeri

Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) merupakan agensi yang akan memproses dan menerima pembayaran Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT).

LHDN juga akan memproses dan menerima bayaran duti setem yang dikenakan ke atas surat cara transaksi jual beli hartanah iaitu dalam kes ini surat caranya adalah Perjanjian Jual Beli tanah tersebut. Untuk pembayaran duti setem, dokumen Perjanjian Jual Beli akan terlebih dahulu akan dinilai oleh LHDN melalui sistem Stamps (Sistem Taksiran dan Pembayaran Duti Setem secara elektronik melalui internet) yang hanya boleh diakses peguam.

iii. Jabatan Insolvensi

Jabatan Insolvensi akan memberikan maklumat sama ada seseorang individu tersebut muflis atau pun tidak. Seseorang yang muflis tidak boleh memasuki sebarang perjanjian atau menandatangi sebarang perjanjian tanpa melalui beberapa prosedur khas.

iv. Jabatan Penilaian & Perkhidmatan Harta Malaysia

Jabatan Penilaian & Perkhidmatan Harta Malaysia (JPPH) adalah agensi yang akan membantu LHDN Negeri untuk mengira dan menilai harga pasar sesuatu hartanah bagi tujuan penentuan duti setem yang akan dikenakan oleh LHDN.

v. Pihak Berkuasa Tempatan

Pihak Berkuasa Tempatan adalah pihak berkuasa yang mengelola cukai pintu sesuatu hartanah. Dalam transaksi penukaran pindahmilik nama dalam geran tanah, kita perlu memastikan sama ada terdapat sebarang cukai pintu yang tertunggak. Jika ada Penjual perlu melunaskan terlebih dahulu sebelum geran tanah dipindahmilik kepada Pembeli.

Maklumat yang anda perlukan untuk melaksanakan pemindahan geran

a. Maklumat pihak yang terlibat

Berdasarkan Seksyen 43 Kanun Tanah Negara 1965, orang yang membeli rumah atau tanah mesti mencapai usia majoriti yang sah disini udang-undang. Dan untuk menunjukkan bahawa individu yang terlibat dalam transaksi tersebut sudah mencapai umur sewajarnya, pihak-pihak terlibat mesti dengan jelas memberikan dokumen rasmi sebagai bukti bahawa dia telah mencapai usia majoriti.

Ini boleh dilakukan dengan memberikan salinan Kad Pengenalan anda (jika anda adalah warganegara Malaysia) atau salinan pasport anda (jika anda adalah bukan warganegara Malaysia) kepada pihak berkuasa yang berkenaan atau peguam anda bagi tujuan penukaran nama di geran tanah.

b. Maklumat material harta tanah

Anda tidak boleh melakukan transaksi tanpa mengetahui apa yang anda telah persetujui bersama. Atas sebab ini, anda memerlukan maklumat terkini mengenai hak milik tanah tersebut. Anda boleh melakukan ini dengan melakukan carian tanah (land search) di pejabat tanah.

Dengan maklumat tanah yang diperoleh dari carian tanah tersebut, peguam anda boleh memberi perangkaan secara am masa yang diperlukan melaksanakan transaksi ini serta proses dan prosedur yang perlu diikuti. Sekiranya anda melantik peguam, carian tanah akan dilakukan oleh peguam anda.

Antara maklumat penting yang akan temui dalam keputusan carian tanah adalah;

• Jika tanah tersebut dikenakan Sekatan Kepentingan, ia bermaksud pemilik tanah atau Penjual tidak boleh berurusan dengan tanah tersebut kecuali dengan mendapatkan kelulusan dari Pihak Berkuasa Negeri

• Sekiranya tanah tersebut adalah sejenis tanah yang tertakluk di bawah Seksyen 214A Kanun Tanah Negara 1965, maka untuk memindahkan tanah tersebut, pemilik atau pemilik tanah mesti mendapatkan kelulusan dari Lembaga Tanah Estet terlebih dahulu

• Jika tanah sedang digadaikan kepada pihak bank, maka Pembeli perlu meminta Penjual/penjual untuk melepaskan gadaian terlebih dahulu atas tanah

c. Maklumat Cukai Peribadi untuk tujuan Cukai Keuntungan Harta Tanah

Diperingkat awal, kita perlu memastikan jika Penjual ada memperoleh sebarang keuntungan dari pemindahan geran tanah kepada Pembeli.  

Cukai keuntungan harta tanah adalah cukai yang dikenakan oleh kerajaan atas keuntungan yang anda dapat sebagai Penjual dari penjualan tanah. Oleh itu, jika anda sebagai Penjual memperoleh keuntungan daripada transaksi tersebut, maka anda bertanggungjawab sebagai Penjual untuk membayar cukai ini.

Bagi proses ini, anda perlu menyediakan nombor pendaftaran LHDN cukai anda. Maklumat ini kemudiannya akan digunakan untuk proses ini di LHDN.

d. Harga Pembelian Transaksi Harta Tanah / Tanah

Semua pihak perlu membuat kesepakatan atau menyetujui harga pembelian penuh serta jadual pembayaran. Contohnya, deposit awal (earnest deposit), baki deposit (balance deposit) dan baki harga belian (balance purchase price).

Kedua-dua pihak juga perlu bersetuju dengan tempoh masa pembayaran transaksi. Setelah baki harga pembelian dibayar sepenuhnya, nama pemilik baru akan didaftarkan pada hakmilik dan hakmilik baru akan dikeluarkan oleh Pejabat Tanah.

Dokumen yang anda perlukan sebelum memulakan proses pemindahan geran tanah dari satu pihak ke pihak yang lain

Terdapat pelbagai dokumen yang terlibat setiap kali berlaku proses pindahmilik pemindahan harta tanah. Antara dokumen yang perlu ada adalah;

i. Perjanjian jual beli yang telah dilaksanakan dan dicap antara anda dan penjual / Pembeli anda;

ii. Perjanjian jual beli harta tanah sebelumnya;

iii. Memorandum Pemindahan yang dilaksanakan;

iv. Resit pembayaran Cukai Pintu tahun semasa;

v. Resit pembayaran Cukai Taksiran semasa;

vi. Geran Tanah Hakmilik asal;

vii. Surat Ikatan Amanah (dalam hal hak milik tanah belum dikeluarkan kepada Penjual)

a. Perjanjian Jual Beli baharu

Perjanjian Jual Beli adalah perjanjian di mana ia menetapkan syarat dan terma penjualan yang akan dilaksanakan antara Penjual dan Pembeli.

Ianya telah menjadi kebiasaan bagi peguam Penjual untuk menyiapkan Perjanjian Jual Beli. Perkara ini biasa berlaku kerana peguam Penjual mempunyai semua maklumat hartanah yang terlibat dalam pindahmilik geran tanah.

Namun, jika kedua-dua belah pihak setuju, peguam Pembeli juga boleh menyiapkan perjanjian, dalam hal ini butir-butir harta tanah harus disediakan untuk peguam Pembeli.

b. Memorandum Pemindahan (Borang 14A)

Memorandum Pemindahan atau ‘Memorandum of Transfer’ (Borang 14A) adalah borang yang digunakan untuk mendaftarkan hakmilik geran tanah ke atas nama Pembeli di Pejabat Tanah. Penggunaan Borang 14A Memorandum Pemindahan telah ditetapkan di bawah Kanun Tanah Negara 1965 bagi tujuan pendaftaran pemindahan Hakmilik geran tanah.

Ia akan disiapkan oleh Peguam Pembeli. Kedua-dua pihak perlu menandatangani dokumen ini untuk meneruskan pemindahan hakmilik geran tanah dari Penjual kepada Pembeli.

c. Surat Ikatan Amanah (Deed of Assignment)

Surat Ikatan Amanah disediakan dan digunakan apabila tiada hakmilik geran tanah dikeluarkan  lagi untuk hartanah tersebut. Ia berfungsi untuk memindahkan semua hak dan liabiliti Penjual ke atas hartanah dan geran tanah kepada Pembeli.

Sekiranya Penjual telah membuat Perjanjian Pinjaman dengan Bank dan mempunyai Surat Ikatan Amanah bersama Bank, Penjual perlu menyelesaikan pinjaman terlebih dahulu. Apabila ia selesai Penjual perlu meminta Bank membatalkan Surat Ikatan Amanah tersebut.

Kos yang perlu dibayar dan jumlahnya untuk menukar nama dalam geran tanah

Berikut adalah perkara-perkara yang perlu anda ambli maklum berkenaan dengan kos sekiranya anda berhasrat untuk memindahkan hak milik tanah.

Kos Sebagai Penjual Dalam Tukar Pindahmilik Nama Geran Tanah

• Pembayaran Cukai Keuntungan Harta Tanah (keuntungan boleh dikenakan sekiranya ada keuntungan kepada Penjual dalam transaksi pindahmilik geran tanah kepada Pembeli);

• Pembayaran Cukai Tanah & Cukai Taksiran (tahun semasa);

• Pembayaran jumlah pinjaman / penebusan gadaian (jika ada);

• Pembayaran permohonan persetujuan kelulusan Pihak Berkuas Negeri bagi pelepasan Sekatan Kepentingan (jika ada);

• Pembayaran yuran guaman kepada Peguam Penjual

Kos Sebagai Pembeli Dalam Tukar Pindahmilik Nama Geran Tanah

• Pembayaran Cukai duti setem;

• Pembayaran yuran pendaftaran Memorandum Pemindahan (Borang 14A);

• Pembayaran yuran guaman kepada Peguam Pembeli;

Jumlah masa yang diperlukan untuk menukarkan nama dalam geran tanah

Kebiasaannya, proses pindahmilik tukar nama geran tanah akan memakan masa sekitar tiga (3) bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli (SPA) ditandatangani dengan syarat tidak ada sekatan pada geran tanah. 

Walau bagaimanapun jika terdapat sekatan di dalam geran yang memerlukan persetujuan Pihak Berkuasa Negeri, maka proses pemindahan pindahmilik geran tanah akan sekurang-kurangnya mengambil enam (6) bulan dari tarikh Perjanjian Jual Beli ditandangani oleh pihak-pihak yang berjual beli.

Anda juga perlu mengambil maklum ini tidak termasuk masa yang diperlukan jika tanah yang terlibat dalam transaksi masih mempunyai gadaian oleh pihak bank. Dalam keadaan ini, Penjual atau pemilik mesti memohon pihak bank untuk melepaskan gadaian dari tanah tersebut.

Bilakah anda memerlukan Pihak Berkuasa Negeri untuk membuat proses transaksi pindahmilik pemindahan geran tanah?

Persetujuan Pihak Berkuasa Negeri diperlukan jika hakmilik geran tanah mempunyai sekatan kepentingan. Sekatan Kepentingan bermaksud sesebuah hartanah tidak boleh dijual tanpa mendapat persetujuan Pihak Berkuasa Negeri terlebih dahulu.

Sekiranya terdapat Sekatan Kepentingan terdapat dalam geran tanah, bukan sahaja Penjual malah Pembeli turut perlu membuat permohonan persetujuan dari Pihak Berkuasa Negeri untuk melakukan transaksi pindahmilik geran tanah.

Kegagalan untuk mendapatkan kelulusan untuk proses pindahmilik geran tanah akan menjadikan sebarang transaksi yang dilakukan oleh pemiliknya tidak sah dan tidak dapat didaftarkan. Secara mudahnya, Pejabat Tanah tidak akan memulakan proses pemindahan hakmilik geran tanah tersebut.