PENYEMPURNAAN PINDAHMILIK ATAU ‘PERFECTION OF TRANSFER’

Tahukah anda sekiranya anda membeli hartanah yang masih belum dikeluarkan hakmilik individu atau strata daripada Pemaju, terdapat satu lagi proses penting yang anda harus lakukan bagi menyempurnakan pindahmilik ke atas nama anda apabila hakmilik rumah atau kedai anda telah dikeluarkan oleh pejabat tanah yang berkenaan?

Proses tersebut dikenali sebagai PENYEMPURNAAN PINDAHMILIK atau ‘PERFECTION OF TRANSFER’.

Apa itu proses Penyempurnaan Pindahmilik?

Penyempurnaan Pindahmilik adalah suatu proses bagi menyempurnakan pendaftaran pindahmilik dalam hakmilik hartanah anda daripada nama Pemaju kepada nama anda atau dalam bahasa pasarnya, “tukar nama geran daripada nama Pemaju kepada nama Pembeli”.

Kenapa ia dipanggil Penyempurnaan Pindahmilik?

Proses ini dipanggil Penyempurnaan Pindahmilik kerana semasa anda membeli hartanah anda daripada Pemaju, hartanah tersebut masih lagi dipegang di bawah hakmilik induk (master title) dan apabila hakmilik induk tersebut telah dipecahbahagi, hakmilik-hakmilik berasingan (separate title) atau hakmilik-hakmilik strata (strata title) yang telah dikeluarkan oleh pejabat tanah akan dikeluarkan atas nama Pemaju.

Memandangkan hakmilik berasingan atau strata tersebut masih lagi atas nama Pemaju, Pemaju adalah bertanggungjawab untuk memastikan pindahmilik hartanah tersebut disempurnakan ke atas nama pembeli. Atas sebab itu lah proses ini dipanggil penyempurnaan pindahmilik.

Dalam artikel ini, kami akan membincangkan perkara berikut:-

1. Kenapa anda perlu melakukan Penyempurnaan Pindahmilik?

2. Bagaimana untuk tahu sama ada anda sudah perlu melakukan Penyempurnaan Pindahmilik?

3. Apa yang perlu anda lakukan apabila menerima notis makluman tersebut?

4. Siapa yang akan menanggung kos bagi Penyempurnaan Pindahmilik?

5. Berapa kos guaman bagi Penyempurnaan Pindahmilik?

6. Apa yang anda perlu sediakan untuk Penyempurnaan Pindahmilik?

7. Apakah proses yang terlibat dalam Penyempurnaan Pindahmilik?

8. Apa yang akan terjadi jika anda enggan atau gagal melakukan Penyempurnaan Pindahmilik?

1. Kenapa anda perlu melakukan Penyempurnaan Pindahmilik?

Penyempurnaan Pindahmilik adalah penting bagi menyempurnakan pendaftaran nama dan kepentingan anda selaku pemilik sebenar kepada hakmilik berasingan atau strata.

Tanggungjawab ini jatuh kepada kedua-dua pihak pemaju dan pembeli di bawah Perjanjian Jual Beli menurut Fasal 12 Jadual H kepada Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966.

Apabila hakmilik berasingan atau strata anda telah sempurna didaftarkan di atas nama anda, ini akan memudahkan anda untuk melakukan sebarang urusan ke atas hartanah anda seperti penjualan atau gadaian kepada mana-mana pihak ketiga. 

Ia pasti akan memudahkan anda untuk membuktikan bahawa anda adalah merupakan pemilik hartanah tersebut sekiranya nama anda telah berdaftar sebagai pemilik dalam hakmilik. Lebih-lebih lagi sekiranya salinan Perjanjian Jual Beli telah hilang dalam simpanan anda.

Selain itu, Penyempurnaan Pindahmilik wajar diselesaikan dengan kadar segera selagimana syarikat Pemaju anda masih beroperasi. Ini adalah kerana mana-mana syarikat tidak akan terlepas daripada menghadapi masalah dan risiko yang boleh menjejaskan kelangsungan perniagaan mereka. 

Jika hari ini syarikat Pemaju masih beroperasi, esok lusa syarikat tersebut mungkin telah digulung atau ditutup.

Apabila keadaan itu berlaku, kemungkinan besar operasi syarikat Pemaju akan diserahkan sepenuhnya kepada pihak ketiga seperti syarikat pelikuidasi dan jangan terkejut jika syarikat pelikuidasi mengenakan fi pentadbiran (administrative fee) yang tinggi ke atas anda bagi proses Penyempurnaan Pindahmilik.

Jika pembiayaan perumahan anda masih belum habis dibayar, anda juga mempunyai tanggungjawab untuk melaksanakan Penyempurnaan Gadaian bagi menyempurnakan pendaftaran gadaian kepada pihak Bank.

2. Bagaimana untuk tahu sama ada anda sudah perlu melakukan Penyempurnaan Pindahmilik?

Pada kebiasaannya, Pemaju akan memaklumkan kepada peguamcara yang menyediakan Perjanjian Jual Beli (“SNP”) anda apabila hakmilik individu atau strata anda telah pun dikeluarkan oleh pejabat tanah yang berkenaan.

Peguamcara tersebut kemudiannya akan memaklumkan kepada anda melalui notis bertulis akan pengeluaran hakmilik tersebut.

Jika peguamcara yang menyediakan Perjanjian Jual Beli sudah tidak beramal lagi, Pemaju akan mengeluarkan notis bertulis terus kepada anda selaku pemilik rumah memaklumkan bahawa hakmilik rumah anda telah dikeluarkan.

Sekiranya anda belum menerima sebarang notis makluman berkenaan pengeluaran hakmilik rumah anda, anda juga boleh menghubungi pihak Pemaju atau perbadanan pengurusan untuk bertanyakan status permohonan pengeluaran hakmilik berasingan atau strata tersebut.

3. Apa yang perlu anda lakukan apabila menerima notis makluman tersebut?

Jika anda telah menerima notis makluman daripada peguamcara SNP anda, anda hanya perlu menghubungi peguam tersebut bagi membincangkan proses Penyempurnaan Pindahmilik dan menetapkan tarikh temujanji dengan peguamcara tersebut bagi menandatangani suratcara pindahmilik.

Anda juga mempunyai pilihan untuk melantik peguamcara lain bagi mengendalikan proses Penyempurnaan Pindahmilik bagi pihak anda.

Untuk makluman anda juga, proses Penyempurnaan Pindahmilik ini tidak boleh dilakukan sendiri dan anda wajib melantik peguamcara untuk membantu anda menyediakan dan menyempurnakan proses ini.

4. Siapa yang akan menanggung kos bagi Penyempurnaan Pindahmilik?

Segala kos dan perbelanjaan yang perlu dikeluarkan bagi tujuan Penyempurnaan Pindahmilik ini hendaklah ditanggung sepenuhnya oleh anda selaku Pembeli rumah MELAINKAN sekiranya terdapat persetujuan terdahulu untuk Pemaju menanggung kos Penyempurnaan Pindahmilik semasa anda menandatangani Perjanjian Jual Beli rumah.

Peguamcara anda akan memaklumkan kepada anda akan kos keseluruhan bagi transaksi Penyempurnaan Pindahmilik ini.

5. Berapa kos guaman bagi Penyempurnaan Pindahmilik?

Secara amnya, kos yuran guaman peguamcara yang mengendalikan Penyempurnaan Pindahmilik ini telah diperuntukkan di bawah Perintah Saraan Peguam Cara atau ‘Solicitors Remuneration Order’ (“SRO”) dimana:

• Sekiranya anda menggunakan khidmat peguamcara yang sama dengan peguamcara yang mengendalikan dokumentasi pembelian rumah anda semasa peringkat SNP, maka caj maksimum yuran guaman yang boleh dikenakan oleh peguamcara tersebut adalah 25% daripada skala fil asal tetapi tidak boleh kurang daripada RM200; atau

• Sekiranya anda menggunakan khidmat peguamcara yang baru, maka caj maksimum yuran guaman yang boleh dikenakan oleh peguamcara tersebut adalah 50% daripada skala fi asal tetapi tidak boleh kurang daripada RM200.

Berikut adalah jadual skala fi asal bagi transaksi pindahmilik di bawah Jadual Pertama SRO:

Nilai Hartanah

Skala Fi

Bagi RM500,000.00 yang pertama - 1.0%

Bagi RM500,000.00 yang berikutnya - 0.8%

Bagi RM2,000,000.00 yang berikutnya - 0.7%

Bagi RM2,000,000.00 yang berikutnya - 0.6%

Bagi RM2,500,000.00 yang berikutnya - 0.5%

Melebihi RM7,500,000.00 - 0.5%

Sebagai contoh:

Situasi 1

Harga Jual Beli    : RM70,000.00

Pengiraan Yuran Guaman Asal  : RM70,000.00 x 1.0% = RM700.00

Pengiraan Yuran Guaman Maksimum bagi Penyempurnaan Pindahmilik:

• Bagi peguamcara asal  : RM700.00 x 25% = RM200.00

• Bagi peguamcara baru  : RM700.00 x 50% = RM350.00

Situasi 2

Harga Jual Beli    : RM150,000.00

Pengiraan Yuran Guaman Asal  : RM150,000.00 x 1.0% = RM1,500.00

Pengiraan Yuran Guaman Maksimum bagi Penyempurnaan Pindahmilik:

• Bagi peguamcara asal  : RM1,500.00 x 25% = RM375.00

• Bagi peguamcara baru  : RM1,500.00 x 50% = RM750.00

Situasi 3

Harga Jual Beli    : RM750,000.00

Pengiraan Yuran Guaman Asal  : RM150,000.00 x 1.0% = RM1,500.00

: RM350,000.00 x 0.8% = RM2,800.00

Jumlah Yuran Guaman Asal : RM1,5000.00 + RM2,800.00 = RM4,300.00

Pengiraan Yuran Guaman Maksimum bagi Penyempurnaan Pindahmilik:

• Bagi peguamcara asal  : RM4,300.00 x 25% = RM1,075.00

• Bagi peguamcara baru  : RM4,300.00 x 50% = RM2,150.00

Sekiranya anda bercadang untuk menggunakan khidmat peguamcara baru untuk mengendalikan Penyempurnaan Pindahmilik, jangan khuatir dengan skala yuran guaman peguam baru di atas.

Seperti yang kami nyatakan di atas, skala fi tersebut adalah skala fi MAKSIMUM yang boleh dikenakan oleh peguamcara. Walau apapun, anda masih boleh berunding dengan peguam anda berkenaan kos guaman tersebut sebelum meneruskan dengan pelantikan peguamcara tersebut.

Perlu juga diingat bahawa skala fi yang kami sebutkan di atas masih belum termasuk dengan kos perbelanjaan lain-lain seperti kos pemfailan kebenaran menyeluruh (blanket consent) (jika ada), kos perjalanan dan pengangkutan, pos dan kurier, cetakan dan fotokopi, duti setem, kos carian hartanah, carian kebankrapan, akuan sumpah, pendaftaran dan lain-lain.

Berapa pula kos duti setem pindahmilik?

Kos duti setem pindahmilik yang kena dibayar akan dikira mengikut Harga Jual Beli semasa peringkat SNP.

Untuk tahu lebih lanjut berkenaan duti setem pindahmilik, anda boleh baca artikel berkenaan Duti Setem (to insert link to the Duti Setem artikel) ini!

PENTING!

Jangan lupa untuk maklum kepada peguam anda sekiranya anda adalah merupakan pembeli rumah pertama semasa membuat pembelian rumah dulu. 

Ini kerana, bagi pembeli rumah pertama, kadang-kala ada terdapat perintah-perintah pengurangan atau pengecualian duti setem pindahmilik yang terpakai kepada transaksi anda mengikut tahun yang terpakai. 

Jika ada, sudah tentu ini akan mengurangkan lagi kos yang perlu anda keluarkan! Kan sudah jimat?

6. Apa yang anda perlu sediakan untuk Penyempurnaan Pindahmilik?

Ini adalah dokumen-dokumen yang perlu anda sediakan bagi tujuan Penyempurnaan Pindahmilik:

• Salinan kad pengenalan Pembeli;

• Salinan hakmilik berasingan atau strata (jika ada);

• Salinan Perjanjian Jual Beli;

• Resit pembayaran Cukai Pintu bagi penggal terkini;

• Resit pembayaran Cukai Tanah bagi tahun terkini; dan

• Lain-lain dokumen yang diperlukan.

Jangan khuatir sekiranya anda tidak menyimpan mana-mana salinan perjanjian mahupun tidak dapat membezakan dokumen rumah dalam simpanan anda, maklum sahaja kepada peguam dan beliau akan membantu anda.

7. Apakah proses yang terlibat dalam Penyempurnaan Pindahmilik?

Secara amnya, keseluruhan proses Penyempurnaan Pindahmilik akan dikendalikan oleh peguamcara anda di mana ia melibatkan proses seperti berikut (jika Hartanah tidak digadaikan kepada mana-mana Bank):

Langkah 1: Peguamcara akan menyediakan Suratcara Pindahmilik (Borang 14A)

Langkah 2: Pembeli menandatangani Suratcara Pindahmilik

Langkah 3: Pemaju menandatangani Suratcara Pindahmilik

Langkah 4: Peguam akan menyetemkan Suratcara Pindahmilik

Langkah 5: Peguam akan membuat perserahan pendaftaran Suratcara Pindahmilik di pejabat tanah

Langkah 6: Pejabat Tanah akan mengeluarkan hakmilik asal yang telah didaftarkan.

Langkah 7: Pembeli akan menyimpan salinan hakmilik yang telah didaftarkan.

Sekiranya anda melakukan proses Penyempurnaan Pindahmilik dan Gadaian serentak, maka proses yang terlibat adalah seperti dinyatakan di bawah artikel kami berkenaan Penyempurnaan Gadaian.

8. Apa yang akan terjadi jika anda enggan atau gagal melakukan Penyempurnaan Pindahmilik?

Sekiranya anda tidak memberikan maklum balas selepas notis pertama peguam diserahkan kepada anda, pihak peguam akan mengeluarkan beberapa notis peringatan sonsongan dengan tempoh maklum balas selama 14 ke 30 hari bagi setiap notis.

• Jika rumah masih tertakluk kepada gadaian Bank:

Sekiranya selepas beberapa notis peringatan dikeluarkan (selalunya 3 kali peringatan) dan Pembeli masih gagal atau enggan untuk memberi kerjasama bagi menandatangani Suratcara Pindahmilik atau Suratcara Gadaian, bagi kes di mana Hartanah masih tertakluk kepada gadaian kepada Bank, pihak Bank berhak untuk melaksanakan hak mereka berdasarkan Surat Kuasa Wakil atau ‘Power of Attorney’ yang telah diberikan oleh Peminjam kepada Bank semasa peringkat SNP bagi menandatangani dokumen Suratcara Pindahmilik dan/atau Suratcara Gadaian dan segala kos dan perbelanjaan yang perlu ditanggung atau dikeluarkan oleh pihak Bank bagi tujuan tersebut akan dimasukkan ke dalam pinjaman sedia ada anda.

Oleh itu, jika anda fikir anda boleh terlepas daripada melakukan proses Penyempurnaan Pindahmilik atau Penyempurnaan Gadaian ini dengan mengabaikan notis peguam atau Bank serta mengelak daripada dihubungi oleh pihak Bank atau peguam, anda perlu berfikir kembali.

Dalam keadaan yang lain, jika anda tidak mempunyai wang yang mencukupi untuk menanggung kos guaman dan perbelanjaan bagi Penyempurnaan Pindahmilik dan Gadaian, anda juga boleh berbincang dengan pihak Bank untuk pihak Bank menangung kos tersebut dan memasukkannya ke dalam pinjaman sedia ada anda.

• Jika rumah tidak tertakluk kepada gadaian Bank atau anda beli secara tunai:

Risiko untuk tidak menyempurnakan pindahmilik hartanah akan terletak di atas bahu anda selaku pemilik. Seperti yang telah kami bincangkan di atas tadi, jika syarikat Pemaju digulungkan dan anda berniat untuk menjual rumah anda ke pembeli yang baru, kos bagi menyempurnakan penjualan kepada pembeli baru tersebut akan menjadi lebih tinggi berbanding kos yang asalnya anda perlu keluarkan bagi membuat Penyempurnaan Pindahmilik.

Lebih teruk lagi jika Pembeli telah meninggal dunia sebelum penyempurnaan pindahmilik diselesaikan kerana ini akan melibatkan waris-waris pesaka, kos yang tinggi dan proses yang lebih panjang dan sukar. 

Lebih-lebih lagi apabila Pembeli yang telah meninggal dunia telah menghilangkan atau tersalah letak perjanjian jual beli dan tiada dokumen dalam simpanan Pembeli yang boleh membuktikan pemilikan rumah tersebut oleh Pembeli.

Oleh itu, jika anda selaku pemilik rumah yang masih belum ada geran hakmilik dan anda tidak pasti apa langkah-langkah yang anda perlu lakukan, anda boleh menghubungi peguam anda atau mana-mana peguam yang lain bagi mendapatkan khidmat nasihat guaman yang sewajarnya.