8 Tips Cara Beli Rumah Subsale Pada Tahun 2021

Apabila anda hendak membeli rumah, langkah pertama yang anda perlu ikuti adalah mengetahui lebih mendalam tentang apakah tips-tips cara beli rumah subsale pada tahun 2021.

Kini anda telah menjumpai rumah yang ingin anda beli dan hendak memulakan proses pembelian rumah tersebut. Ikuti tips-tips yang akan saya bincangkan di dalam artikel ini seperti berikut:

• Tips #1 : Apa Jenis-Jenis Hakmilik Tanah

• Tips #2 :Sekatan Halang Tukar Nama Geran Tanah

• Tips #3 :Lantik Peguam Hartanah Awal

• Tips #4 :Berapa Kos Membeli Rumah

• Tips #5 :Memohon Pinjaman Bank atau LPPSA

• Tips #6 :Bagaimana Beli Rumah Tanpa Deposit

• Tips #7 :Perkara Penting Dalam SPA

• Tips #8 :Perfection of Transfer

Tips #1 : Apa Jenis-Jenis Hak Milik Tanah

Perkara pertama adalah dengan mengenalpasti jenis Hakmilik tanah bila anda hendak beli rumah. Terdapat beberapa perkara penting pada hakmilik tanah iaitu, jenis reehold (pegangan bebas), Leasehold (pegangan kekal), jenis strata, jenis landed, jenis gunatanah, jenis bumilot dan sebagainya.

Kami yakin bahawa sudah menjadi kebiasaan bagi anda untuk mendengar jenis Freehold dan juga Leasehold. Walaubagaimanapun, anda masih perlu kenal kepada semua jenis supaya anda tidak seperti terkunci mulut melihat perkataan tersebut.

Freehold atau Hakmilik Kekal

Freehold di sini merujuk kepada Pegangan Bebas iaitu pembeli tidak akan terikat kepada tempoh pemilikan yang terhad. Pemilikan hartanah ini kekal atau tiada had masa selagi pemilik membayar cukai tanah kepada Pihak Berkuasa.

Leasehold atau Hakmilik Pajakan

Leasehold pula adalah Pegangan Pajakan yang menyatakan bahawa pemilik akan mempunyai had masa maksimum hingga 99 tahun tempoh pemilikan dari tarikh tertera dalam Geran Tanah. Secara amnya, anda sebenarnya memajak atau menyewa tanah dari kerajaan. Oleh hal demikian, apabila tempoh pegangan pajakan seperti yang dinyatakan dalam Geran Tanah sudah berakhir, tanah tersebut akan dikembalikan semula kepada Kerajaan, kecuali anda membuat permohonan pembaharuan pajakan dari Pihak Berkuasa dan diluluskan.

‘Landed’ atau Lot

Landed adalah bermaksud rumah yang berada di atas tanah sendiri, seperti rumah teres, banglo dan sebagainya, tidak kira rumah yang dibina dengan satu tingkat, dua tingkat dan seterusnya dengan satu pemilikan. Oleh itu, jenis landed adalah merujuk kepada pemilikan bagi tanah ini adalah milik anda sendiri dan tidak berkongsi petak-petak dengan orang lain (seperti jenis strata).

Strata

Strata merujuk kepada dokumen Geran Tanah yang dikeluarkan kepada setiap unit (petak) bagi sesebuah pembangunan yang dibina di atas sebidang tanah. Bayangkan seperti anda memiliki satu petak angin apabila anda membeli satu unit apartmen, anda bukan merupakan pemilik tanah. Terdapat juga jenis ‘landed’ strata, konsepnya sama seperti strata biasa tetapi petaknya berada di atas tanah.

Kategori Kegunaan Tanah dan Syarat Nyata

Terdapat 3 kategori penggunaan tanah (berdasarkan Akta Kanun Tanah Negara 1965) yang perlu diketahui iaitu:

1. Pertanian

2. Bangunan

3. Perindustrian

Syarat Nyata adalah suatu arahan atau larangan yang dikenakan dan dinyatakan didalam hakmilik bagi maksud mengawal penggunaannya. Contohnya seperti " Tanah yang diberimilik ini hendaklah digunakan bagi maksud sebuah kilang kicap sahaja".

Rizab Melayu dan Bumiputra

Rizab Bumiputra atau Bumi Lot merujuk kepada Lot Bumiputera dan hanya terbuka kepada kaum Bumiputera sahaja. Bumiputera seperti anda semua telah sedia maklum adalah dalam galangan orang Melayu, Sabah, dan Sarawak. Oleh itu, anda harus membaca secara terperinci ketika anda hendak beli rumah termasuk jenis hartanah tersebut.

Tiada Hakmilik Tanah

Bagaimana jika anda di dalam situasi di mana anda tidak memiliki Hakmilik tanah? Surat Ikatan Penyerahan Hak akan disediakan apabila Geran Tanah/Hakmilik masih belum dikeluarkan. Surat Ikatan Penyerahan Hak akan membolehkan pemilik tanah sementara menunggu pengeluaran Hakmilik tanah untuk memindahkan kepentingan tanah tersebut kepada pihak lain tanpa geran Tanah. Walaubagaimanapun, surat ini mesti digabungkan atau dirangka bersama Surat Kuasa/Power of Attorney (dokumen yang memberi seseorang hak untuk bertindak bagi pihak lain).

Tips #2 : Sekatan Halang Tukar Nama Geran Tanah

Tips seterusnya adalah berkenaan dengan sekatan atau halangan semasa anda hendak menukar nama pada Geran atau Hakmilik Tanah. Antara maklumat penting yang anda perlu tahu adalah seperti berikut:-

Sekatan Kepentingan

Jika tanah tersebut dikenakan Sekatan Kepentingan, Penjual atau Pemilik tidak dapat menanganinya melainkan dia mendapat persetujuan daripada Pihak Berkuasa Negeri. Hal ini kerana, jika tiada persetujuan, pemindahan tersebut tidak sah.

Kaveat

Selain itu, masuk dan pengeluaran kaveat persendirian juga penting kerana pihak Peguam Pembeli perlu menyiapkan dan mendaftarkan borang kaveat persendirian (Borang 19B) bersama-sama dengan pernyataan sah Penjual. Tambahan pula, peguam tersebut juga harus menyediakan dan mendaftarkan penarikan kaveat (Borang 19G).

Gadaian

Untuk gadaian pula, jika tanah sedang digadaikan kepada pihak Bank, maka Pembeli perlu meminta pemegang gadaian memberi kebenaran bagi pemindahan Hakmilik tersebut serta membuat pembayaran jumlah pinjaman/penebusan gadaian.

Jika anda tertakluk kepada Pejabat Tanah Galian Selangor, anda boleh merujuk kepada link ini bagi rujukan anda dalam membuat permohonan kebenaran pindah milik/gadaian/pajakan tanah.

Tips #3 : Lantik Peguam Hartanah Awal Supaya Tidak Ditipu

Peguam memainkan peranan yang sangat penting dalam membantu pihak dalam urus niaga pemindahan hartanah antara pembeli dan penjual. Tujuan utama adalah untuk memastikan anda tidak ditipu oleh mana-mana pihak yang lain sepanjang urusan jual beli rumah anda. Selain itu, tugas peguam juga bergantung kepada situasi transaksi anda dan anda boleh merujuk kepada artikel kami tentang “Peguam Conveyancing” di sini.

Anda boleh sahaja meneruskan untuk membeli rumah tanpa menggunakan peguam, tetapi anda perlu sedia maklum bahawa terdapat beberapa risiko jual beli tanah/rumah tanpa peguam. Sebagai contoh, proses/urusan jual beli akan menjadi lambat atau terdapat penangguhan. Hal ini demikian kerana, peguam adalah lebih berpengalaman dan mudah untuk berurusan dengan pihak yang lain seperti pemaju, bank, dan pejabat tanah.

Walaubagaimanapun, anda juga perlu tahu mengenai jaminan insuran peguam. Jika anda ingin membuat tuntutan terhadap peguam anda, anda boleh mendapatkan pampasan melalui Perlindungan Insurans Profesional di mana perlindungan/jaminan ini adalah disediakan untuk melindungi profesional.

Anda boleh melantik peguam anda berdasarkan lokasi anda sendiri dan mudah seperti peguam hartanah Johor, peguam hartanah Selangor, peguam hartanah Kuala Lumpur, dan lain-lain. Tambahan pula, bagi anda yang hendak membeli rumah di bawah pinjaman LPPSA, anda juga boleh merujuk kepada artikel kami di sini.

Jika anda perlukan perkhidmatan peguam hartanah berdekatan segera, boleh hubungi ASCO di sini.

Lihat Senarai Fi Peguam Hartanah Penuh Di Sini

Tips #4 : Berapa Kos Membeli Rumah Subsale

Tips ke-empat adalah anda perlu mengetahui lebih lanjut tentang berapa kos membeli rumah yang perlu anda sediakan. Apabila anda tahu kos-kos ini, anda akan lebih bersedia dalam urusan beli rumah. Kos-kos adalah dipecahkan seperti berikut:-

Kos Guaman Beli Rumah

Kos guaman ini akan diberikan oleh peguam anda sepanjang transaksi beli rumah dari awal sehingga akhir. Antara kos guaman yang perlu anda sediakan adalah kos guaman bagi pemindahan Hakmilik, kos guaman bagi dokumen-dokumen pinjaman (jika ada), kos guaman bagi pelepasan gadaian, kos guaman bagi menyediakan dan memfailkan semua dokumen.

Tambahan pula, jika anda beli rumah subsale atau rumah second-hand, anda akan tertakluk kepada kos-kos guaman berikut:-

a.  Kos guaman pemindahan Hakmilik;

b.  Kos guaman bagi dokumen-dokumen pinjaman;

c.  Kos guaman bagi pelepasan gadaian; dan

d.  Kos guamana bagi menyediakan dan memfailkan segala dokumen.

Bagi pinjaman LPPSA pula, LPPSA akan membiayai kos yuran guaman berkaitan penyediaan dokumentasi pembiayaan. Walaubagaimanapun, kos bagi penyediaan perjanjian jual beli (“SPA”) serta kos pindah milik tidak akan dibiayai oleh LPPSA.

Lihat Senarai Fi Peguam Hartanah Penuh Di Sini

Kos guaman pemindahan Hakmilik ini adalah tertakluk kepada Perjanjian Jual Beli yang disediakan oleh peguam. Oleh itu, cara pengiraan bagi kos ini adalah berdasarkan Jadual Pertama, Perintah Saraan Peguamcara 2005 seperti di bawah:-

• Nilai Hartanah RM500,000.00 Pertama; Skala Fi adalah 1% (tertakluk kepada fi minimum RM500)

• Nilai Hartanah RM500,000.00 seterusnya; Skala Fi adalah 0.8%

• Nilai Hartanah RM2,000,000.00 seterusnya; Skala Fi adalah 0.7%

• Nilai Hartanah RM2,000,000.00 seterusnya; Skala Fi adalah 0.6%

• Nilai Hartanah RM2,500,000.00 seterusnya; Skala Fi adalah 0.5%

Sekiranya nilai hartanah yang diputuskan melebihi RM7,500,000.00

Boleh dirundingkan terhadap lebihan (tetapi tidak boleh melebihi 0.5% daripada lebihan tersebut)

Seterusnya, kos guaman bagi pelepasan gadaian adalah berkaitan dengan pinjaman pemilik rumah tersebut bersama bank. Oleh itu, anda sebagai pembeli perlu memohon pelepasan gadaian untuk memastikan bahawa Hakmilik rumah tersebut boleh didapatkan Kembali dari pihak Bank. Fi guaman bagi pelepasan gadaian adalah berdasarkan Jadual Keempat, Perintah Saraan Peguamcara 2005 iaitu berjumlah sebanyak RM300.

Kos Duti Setem

Kadar duti setem terutamanya di SPA dan MOT dikira seperti berikut:

• Nilai Hartanah RM100,000 Pertama; Duti Stem 1%

• Nilai Hartanah RM400,000 Seterusnya; Duti Stem 2%

• Nilai Hartanah RM500,001 - RM1,000,000; Duti Stem 3%

• Nilai Hartanah Lebih dari RM1,000,000; Duti Stem 4%

Kos Pendaftaran MOT

Kos pendaftaran pada Memorandum Pindah/Memorandum of Transfer (MOT) ini berbeza mengikut negeri masing-masing. Sebagai contoh, di Selangor, kos yuran adalah seperti berikut:-

• Nilai hartanah RM50,000 dan kebawah; Fi pendaftaran adalah RM50.

• Nilai hartanah RM50,001 sehingga RM200,000; Fi pendaftaran adalah RM200.

• Nilai hartanah RM200,001 sehingga RM500,000; Fi pendaftaran adalahRM400

• Nilai hartanah RM500,001 sehingga RM1,000,000; Fi pendaftaran adalahRM500

• Nilai hartanah RM1,000,001 dan keatas; Fi pendaftaran adalahRM1500

Kos Disbursements

Disbursements adalah merujuk kepada kos-kos pengeluaran iaitu kos fotokopi, kos perjalanan. Dalam erti kata lain, kos ini juga merupakan kos-kos sampingan yang terlibat dalam sepanjang transaksi pembelian rumah anda. Kos ini akan disebut bersama-sama kos utama yang lain dan akan dimaklum kepada anda secara terperinci.

Kos jika geran masih belum ada

Apabila geran masih lagi belum ada, Surat Ikatan Amanah (Deed of Assignment) akan disediakan oleh peguam dan surat ini berfungsi untuk memindahkan semua hak dan liability Penjual kepada Pembeli. Bagi proses atau transaksi beli rumah yang masih belum mempunyai geran, kos yang terlibat antaranya adalah kos duti setem di mana pengiraannya adalah seperti di atas.

Anda boleh merujuk kepada laman ini untuk mengetahui lebih lanjut dan terkini bagi kos-kos SPA, duti setem dan yuran guaman beli rumah pada 2021 di sini.

Kos-kos lain yang berkaitan adalah seperti fi yang tertakluk pada Pejabat Tanah Galian (PTG) di setiap negeri. Sebagai contoh, di Selangor, PTG Selangor menyediakan panduan fi bagi pendaftaran instrument mengikut kategori transaksi anda iaitu di sini.

Tips #5 : Memohon Pinjaman Bank atau LPPSA

Kebiasaannya, bagi pembelian rumah, anda boleh memohon pinjaman dari Bank atau Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA), jika anda seorang penjawat awam. Jika anda melantik peguam bagi pihak anda, peguam anda akan menyelesaikan segala transaksi yang berkaitan dan peguam anda sendiri yang akan berurusan bersama peguam dari Bank yang anda pilih untuk meminjam.

Pinjaman Perumahan dari Bank

Fi guaman yang tertakluk bagi dokumen-dokumen pinjaman adalah berdaarkan Jadual Ketiga, Solicitors Remuneration Order 2005. Pengiraan bagi Perjanjian Pinjaman dan dokumen lain yang berkaitan adalah seperti Jadual di bawah:-

• Amaun dibiayai RM500,000.00 Pertama; Skala Fi adalah 1% (tertakluk kepada fi minimum RM500)

• Amaun dibiayai RM500,000.00 seterusnya; Skala Fi adalah 0.8%

• Amaun dibiayai RM2,000,000.00 seterusnya; Skala Fi adalah 0.7%

• Amaun dibiayai RM2,000,000.00 seterusnya; Skala Fi adalah 0.6%

• Amaun dibiayai RM2,500,000.00 seterusnya; Skala Fi adalah 0.5%

Sekiranya nilai hartanah yang diputuskan melebihi RM7,500,000.00

Boleh dirundingkan terhadap lebihan (tetapi tidak boleh melebihi 0.5% daripada lebihan tersebut)

Antara bank yang menawarkan perkhidmatan pinjaman perumahan adalah seperti Bank Rakyat atau bank-bank lain mengikut pilihan anda sendiri.

Pinjaman LPPSA

Sementara itu, kami juga telah pun menyediakan dan membincangkan sedikit sebanyak tentang pinjaman LPPSA mengenai topik Proses Utama Permohonan Online Pembiayaan LPPSA, Apakah Itu Skim Pembiayaan LPPSA Dan Apa Pilihan Anda, dan sebagainya. Sila rujuk kepada laman kami bagi pencerahan mengenai pinjaman LPPSA di sini.

Selain daripada itu, anda juga boleh berpandukan kepada panduan yang telah disediakan oleh LPPSA di sini bagi anda mengetahui dan mempelajari proses permohonan pembiayaan ini.

Tambahan pula, anda juga boleh merujuk di sini untuk membantu anda memahami permohonan pinjaman perumahan.

Tips #6 : Bagaimana Beli Rumah Tanpa Deposit

Tips seterusnya adalah berkenaan dengan membeli rumah tanpa deposit. Tanpa deposit di sini tidak bermaksud tiada langsung deposit yang dikeluarkan tetapi bermaksud bahawa anda mempunyai banyak pilihan atau cara untuk membeli rumah tanpa mengeluarkan deposit tunai. Antaranya ialah seperti Skim Rumah Pertamaku.

Skim Rumah Pertamaku

Skim Rumah Pertamaku adalah disediakan bagi pembeli rumah pertama sahaja dan bergantung kepada pendapatan individu dan harta kediaman yang layak sahaja di bawah skim ini. Secara amnya, pemohon yang layak harus mempunyai pendapatan kasar bulanan kurang dari RM5,000 bagi rumah yang bernilai sehingga RM300,000. Selain itu, anda juga boleh memohon pinjaman bersama iaitu pendapatan kasar bulanan perlulah di antara RM5,000 ke RM10,000. Anda boleh merujuk kepada laman ini bagi tujuan kepastian.

Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP)

Cara seterusnya adalah melalui Kumpulan Wang Simpanan Pekerja (KWSP), di mana anda boleh keluarkan caruman Akaun 2 KWSP anda bagi tujuan pembelian rumah. Panduan untuk membuat permohonan ini, anda boleh merujuk kepada artikel ini dan juga melalui portal rasmi KWSP sendiri.

Selain daripada itu, anda juga boleh tidak mengeluarkan deposit melalui pinjaman LPPSA yang anda mohon bagi menampung pembiayaan anda untuk beli rumah. Tambahan pula, terdapat cara lain untuk beli rumah tanpa deposit di mana anda boleh merujuk di sini.

Tips #7 : Perkara Penting Dalam Sales and Purchase Agreement (SPA)

Perjanjian jual beli atau Sales and Purchase Agreement (SPA) adalah perjanjian yang dibuat di antara Penjual dan Pembeli di mana ia menetapkan syarat dan terma penjualan yang akan dilaksanakan oleh kedua-dua pihak.

Namun, tips yang ketujuh ini adalah penting kerana anda perlu mengenalpasti dari awal tentang segala isi kandungan dalam perjanjian ini. Antara terma penting yang perlu anda tahu adalah seperti berikut:-

1. Tarikh perjanjian jual beli;

2. Cara pembayaran;

3. Butiran hartanah yang hendak dibeli;

4. Tempoh liabiliti kecacatan; dan

5. Serahan milikan kosong.

Anda boleh membaca tentang SPA ini dengan lebih mendalam di sini.

Anda juga perlu diingatkan bahawa terdapat beza antara SPA bagi hartanah di bawah Housing Development Act 1966 (HDA) dan SPA bagi hartanah subsale. Hal ini kerana, terdapat SPA yang standard bagi setiap hartanah di bawah akta HAD iaitu:-

1. Hartanah di bawah Jadual G di mana ia merangkumi hartanah milik individu;

2. Hartanah di bawah Jadual H di mana ia merangkumi hartanah Strata;

3. Hartanah di bawah Jadual I adalah untuk hartanah yang berkonsepkan bina kemudian jual (build then sell);

4. Hartanah di bawah Jadual J iaitu hartanah Strata yang berkonsepkan build then sell.

Oleh itu, anda perlu membaca dan meneliti segala isi, terma dan syarat di dalam perjanjian jual beli anda, untuk memastikan bahawa segala butiran adalah betul dan hak-hak kepentingan anda dilindungi.

Tips #8 : Perfection of Transfer

Tips yang terakhir adalah berkenaan Perfection of Transfer atau Penyempurnaan Pindahmilik. Proses ini adalah mengenai pendaftaran Hakmilik di bawah nama pembeli hartanah di mana geran/hakmilik ketika itu belum dikeluarkan lagi.

Untuk pengetahuan mengenai penyempurnaan pindah milik yang lebih mendalam, anda boleh merujuk kepada artikel kami secara khususnya mengenai tajuk ini di sini.

Semoga anda dapat memahami dan memanfaatkan kesemua 8 Tips Cara Beli Rumah Subsale Pada Tahun 2021. Jika anda mempunyai sebarang pertanyaan, anda boleh menghubungi salah seorang peguam kami.

Kesimpulan

Saya harap artikel 8 tips cara beli rumah subsale pada tahun 2021 ini sedikit sebanyak membantu anda untuk membeli rumah. Mohon kongsikan jika bermanfaat ya.